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 Posté - 06 mars 2015 : 09:35:08
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Bonjour,
Notre copropriété a engagé une procédure en responsabilité civile professionnelle à l'encontre d'un ancien syndic. Notre avocat nous avait suggéré de faire procéder à une expertise en contradictoire. Ce que nous avons fait. Le TGI a donc rédigé le contenu de la mission de l'expert. Aucun problème jusqu'à maintenant.
La difficulté que nous rencontrons actuellement est sur une question de comptabilité. En reprenant les comptes, nous avions constaté que l'ancien syndic pendant au moins 2 ans avaient conservé dans les comptes de charge des reports à nouveau sur plusieurs 4 comptes dont le montant total pour un montant de près de 43 000 €. Cette somme est réclamée à ce syndic car nous n'avons jamais eu d'explication sur ces sommes restées en écart sur les comptes de charges de la copropriété.
Dans un premier courrier en réponse au pré rapport de l'expert, nous avons attiré son attention sur le fait que les excédents ou insuffisances de charges ou produits sur opérations courantes doivent être réparties en fin d'exercice, selon l'article 8, alinéa , du décret du 14 mars 2006.
Celui-ci nous répond dans son dernier courrier, je le cite :
"comme nous le précisions dans notre pré-rapport, les sommes des reports à nouveau sont le report des soldes de l'exercice antérieur.
Le report à nouveau en comptabilité de syndic de copropriété est une opération comptable qui consiste à enregistrer les soldes des comptes de l'exercice précédent sur l'exercice suivant".
Quelle action, quelle réponse juridique officielle peut-on produire à ce type d'affirmation venant d'un expert.
Son rapport va mentionner ce type d'inexactitude. Comment agir ?
Avez-vous des avis, recommandations à nous formuler ?
Merci par avance.
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Luc Standon
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Posté - 06 mars 2015 : 11:10:51
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citation: Initialement posté par Louise BOURLES
Bonjour,
Notre copropriété a engagé une procédure en responsabilité civile professionnelle à l'encontre d'un ancien syndic. Notre avocat nous avait suggéré de faire procéder à une expertise en contradictoire. Ce que nous avons fait. Le TGI a donc rédigé le contenu de la mission de l'expert. Aucun problème jusqu'à maintenant.
Quels sont les termes fixés par le juge concernant l'expertise judiciaire ?
C'est très important de savoir quelles ont été les missions fixées pour cette expertise (comptable, je présume ?)
Concernant les RAN le site JPM-Copro est très explicatif (pas le lien exact en tête sur le coup  ) :
- http://www.jpm-copro.com/IndComptaFin.htm
citation: Initialement posté par Louise BOURLES
Quelle action, quelle réponse juridique officielle peut-on produire à ce type d'affirmation venant d'un expert.
Son rapport va mentionner ce type d'inexactitude. Comment agir ?
Avez-vous des avis, recommandations à nous formuler ?
Merci par avance.
L'avis de l'expert n'est là que pour éclairer le Tribunal. Après l'expertise, votre avocat doit donc continuer la procédure qu'il/elle a engagé.
L'expertise n'est pas une fin en soit, c'est une base de travail contradictoire. 
Et le début d'une longue confrontation entre l'avocat du SDC et celui de l'ancien syndic  (ou disons celui désigné par sa caisse de garantie au titre de sa RCP pour être plus exacte).
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Posté - 06 mars 2015 : 11:32:47
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Luc Standon : L'avis de l'expert n'est là que pour éclairer le Tribunal. Après l'expertise, votre avocat doit donc continuer la procédure qu'il/elle a engagé.
L'expertise n'est pas une fin en soit, c'est une base de travail contradictoire.
L'expertise demandée par le TGI va certainement éclairé le juge, qui va suivre cette expertises dans 99% des cas.
Louise Bourles : la seule solution, si vous pensez que cet expert se trompe et pas vous, c'est de proposer une autre expertise !! et cela va vous couter très cher !!
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Posté - 06 mars 2015 : 14:31:26
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citation: La difficulté que nous rencontrons actuellement est sur une question de comptabilité. En reprenant les comptes, nous avions constaté que l'ancien syndic pendant au moins 2 ans avaient conservé dans les comptes de charge des reports à nouveau sur plusieurs 4 comptes dont le montant total pour un montant de près de 43 000 €. Cette somme est réclamée à ce syndic car nous n'avons jamais eu d'explication sur ces sommes restées en écart sur les comptes de charges de la copropriété.
Dans un premier courrier en réponse au pré rapport de l'expert, nous avons attiré son attention sur le fait que les excédents ou insuffisances de charges ou produits sur opérations courantes doivent être réparties en fin d'exercice, selon l'article 8, alinéa , du décret du 14 mars 2006.
est ce que les comptes de ces années ont été approuvées par une AG ? si ce n'est pas le cas, le syndic ne pouvait faire disparaître ces sommes, mais elles devaient se trouver sur d'autres comptes.... Dites nous sur lesquels elles se trouvaient ? |
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JB22
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Posté - 06 mars 2015 : 17:42:25
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"Son rapport va mentionner ce type d'inexactitude. Comment agir ?"
Désolé, mais il n' y a pas " d' inexactitude" comme il est dit par l' expert " les sommes des reports à nouveau sont le report des soldes de l'exercice antérieur."
Mais ces soldes devraient contenir les soldes des comptes concernant les excédents qui n' ont pas été répartis. |
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Posté - 06 mars 2015 : 17:53:09
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Les comptes de ces années n'ont pas été approuvés par les AG. La copropriété a changé plusieurs fois de syndic. A la présentation des comptes par le premier syndic qui a succédé au syndic en procès avec la copropriété, ces soldes à nouveau ont été contestés et il a été demandé au syndic de se rapprocher de l'ancien pour comprendre ce qui s'était passé.
Pendant deux ans, le nouveau syndic n'a rien fait .... ce n'est que 2 ans après, lors d'un nouveau changement de syndic que nous avons pris un expert comptable qui a remis en état la comptabilité de la copropriété pour 4 ans et a donc confirmé les soldes à nouveau datant de plusieurs années.
Aujourd'hui, notre problème est que l'expert comme je l'ai dit précédemment nous dit que "le report à nouveau en comptabilité de syndic de copropriété est une opération comptable qui consiste à enregistrer les soldes des comptes de l'exercice précédent sur l'exercice suivant", alors que les comptes de la classe 6 et 7 doivent être soldés à la fin de l'exercice. Pour nous, c'est le B.A Ba de la comptabilité. Comment agir dans ce type de situation ? Quels textes peut-on lui produire par exemple ? Nous sommes un peu dépourvus car nous lui avons déjà cité l'article 8, alinéa 6 du décret du 14 mars 2006.
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Luc Standon
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Posté - 06 mars 2015 : 18:39:49
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Posté - 06 mars 2015 : 18:58:34
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JB22
je ne comprends pas
Mais ces soldes devraient contenir les soldes des comptes concernant les excédents qui n' ont pas été répartis
Dans le Grand Livre, nous retrouvons pour deux années, en début d'exercice un RAN sur quatre comptes de charges ce qui nous amène à près de 43 000 €.
En quoi cela l'expert a-t-il raison ? |
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Posté - 06 mars 2015 : 19:27:54
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Luc Standon : Vous pouvez engager la responsabilité de l'ancien syndic et accessoirement celle de l'actuel syndic du SDC : et vous les laisser se battre entre eux comme des chiens dans une cage pour savoir connaître l'imputabilité des responsabilités quant à la tenue de la comptabilité du SDC depuis 4 ans.
Voilà une belle réponse qui va certainement aider Louise Bourles !!! Vous feriez mieux de vous abstenir au lieu d'écrire de telles a....ies.
L'ancien syndic était responsable des archives du SDC mais aussi de la tenue de la comptabilité.
Celle ci sera aussi d'une grande aide à LOuise Bourles. Elle connait assez le role du syndic, pas besoin d'écrire une telle évidence.
Luc Standon : pour finir, je vais suivre votre façon de " penser" : "si le ciel est bleu c'est qu'il fait beau" !
Luc Standon : Cela m’étonnerais que le juge a fixé comme mission à l'expert de désigner sur qui repose l'imputabilité des manquements des règles comptable du SDC, puisque c'est un problème de droit qui relève de la compétence du juge et non de l'expert judiciaire qui lui fait un constat contradictoire.
Aie !!! difficile à saisir. Un expert qui fait un constat contradictoire sur une comptabilité de copropriété avec peu d'écritures.
Une comptabilité est juste ou fausse. L'expert est évidemment nommé pour affirmer d'ou vient l'erreur, et qui l'a faite.
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JB22
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Posté - 06 mars 2015 : 20:48:22
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"Dans le Grand Livre, nous retrouvons pour deux années, en début d'exercice un RAN sur quatre comptes de charges ce qui nous amène à près de 43 000 €."
Pouvez vous pour les deux années nous donner:
Les dates, les numéros de compte, les intitulés et les montants débiteurs ou créditeurs.
"En quoi cela l'expert a-t-il raison ?"
Il ne fait qu' énoncer une évidence comptable; l' existence de soldes à nouveaux résultants des solde en fin de l' exercice précédent, il ne justifie pas ces soldes, c' est un autre problème.
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Luc Standon
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Posté - 07 mars 2015 : 01:34:40
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citation: Initialement posté par philippe388
L'expert est évidemment nommé pour affirmer d'ou vient l'erreur, et qui l'a faite.
Certes mais l'expert n'est ni le Tribunal ni le juge. Et c'est en ce sens l'imputabilité des responsabilités dans la carence de la tenue de la comptabilité par les différents syndic (représentants légaux du SDC) sera fixé par jugement et non par l'expert lui-même.
citation: Initialement posté par JB22
Il ne fait qu' énoncer une évidence comptable; l' existence de soldes à nouveaux résultants des solde en fin de l' exercice précédent, il ne justifie pas ces soldes, c' est un autre problème.
Désolé JB22 et sans arrière pensé, mais je ne comprend pas votre commentaire :
En quoi serait-ce un autre problème dans la mesure où nous sommes dans une comptabilité d'engagement et que les comptes du SDC ne semblent pas avoir été approuvé depuis plusieurs années. Comment l'expert peut-il faire des RAN sans approbation des comptes du SDC par l'AG : on en revient à l'article 45-1 du D.1967 qui précise (entre autre) :
citation: Au sens et pour l'application des règles comptables du syndicat :
- sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l'approbation des comptes du syndicat ;
L'AG ne va quand même pas simplement approuvé les comptes du SDC avant la fin de la procédure rien que pour faire plaisir aux parties adverses (syndics successifs).
Sinon autant que le SDC fasse un emprunt (non-remboursable) auprès des copropriétaires (sachant qu'eux-mêmes ne seront donc jamais remboursé) et contre-balancer le montant directement sur les créances douteuses pour l'équilibre, putôt que d'invoquer la responsabilité des syndics qui de droit assurent la gestion comptable et financière du SDC. Cela reviendrait au même titre que d'accepter à l'aveugle les RAN d'une comptabilité annuellement non approuvé sur 4 ou 5 exercices, non ? Un peu quand même. Et dans ce sens, effectivement, je comprends le point de vue de Louise BOURLES.
Mais évidement et en tout état de cause, sans la lecture complète de l'expertise, il est difficile d'extrapoler un argumentaire.
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Édité par - Luc Standon le 07 mars 2015 01:35:31 |
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 Posté - 07 mars 2015 : 08:30:44
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Je précise certains points car l'historique de notre copropriété est très compliquée.
En 2010, la copropriété devait approuver les comptes de 2008 et 2009. Lors de cette AG, les RAN résultant de comptes de charges non soldés en 2007 et 2008 ont été contestés et portés sur le PV de l'AG.
Ensuite, l'AG de 2010 a été annulée et l'ensemble des comptes des années 2008-2009-2010-2011-2012 ont été revus par un expert comptable et une Assemblée Générale Extraordinaire a approuvé les comptes de ces années.
L'expert a porté en compte d'attente une série d'écritures et notamment ces 43 000 €.
Il a écrit dans son rapport : "une erreur majeure dans la tenue des comptes est flagrante dans les grands livres présentés, il y a des soldes dans les comptes de charges après répartition. Cela ne doit JAMAIS arriver. Ce fait dénote, outre une erreur comptable, une méconnaissance grave des principes de la comptabilité. Ce syndic ne suit pas les principes du décret et de l’arrêté comptable du 14 mars 2005 relatif aux comptes de la copropriété. Une demande d’explication écrite a été faite, sans résultat à ce jour. Votre syndic doit mettre tout en œuvre - négociation et procédure judiciaire - pour récupérer les sommes dues par ce syndic. "
Comme je l'ai dit précédemment, une procédure en RCP est en cours, pour ce point et d'autres que je n'ai pas évoqué ici, et notre problème est pour la réponse faite par l'expert pour ces RAN.
iL indique "comme nous le précisions dans notre pré-rapport, les sommes des reports à nouveau sont le report des soldes de l'exercice antérieur.Le report à nouveau en comptabilité de syndic de copropriété est une opération comptable qui consiste à enregistrer les soldes des comptes de l'exercice précédent sur l'exercice suivant".
Quelle réponse faire à cet expert qui me paraît méconnaître les règles de la comptabilité pour les comptes de charges ? ou bien c'est l'expert comptable et nous qui faisons une erreur, mais quelle est-elle ? |
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JB22
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Posté - 07 mars 2015 : 08:55:46
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"iL indique "comme nous le précisions dans notre pré-rapport, les sommes des reports à nouveau sont le report des soldes de l'exercice antérieur.Le report à nouveau en comptabilité de syndic de copropriété est une opération comptable qui consiste à enregistrer les soldes des comptes de l'exercice précédent sur l'exercice suivant".
Il énonce un principe essentiel de la comptabilité, il ne justifie pas la justesse des comptes.
"Je précise certains points car l'historique de notre copropriété est très compliquée "
J' en ai eu connaissance, souvenez vous, et, en plus sur ce site, vos nombreux postes sur votre copropriété. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 07 mars 2015 : 10:23:51
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Je n'ai pas suivit les débats comptables précédents entre Louise BOURLES et JB22 qui semble lui avoir déjà répondu dans d'autres sujets.
Mais si je peut me permettre, et considérant ce sujet intéressant...
citation: Initialement posté par Louise BOURLES
Quelle réponse faire à cet expert qui me paraît méconnaître les règles de la comptabilité pour les comptes de charges ? ou bien c'est l'expert comptable et nous qui faisons une erreur, mais quelle est-elle ?
Faute de réponse à mes interrogations.... Je ne sais pas s'il y a vraiment une réponse à apporter (pas assez d'élément à ma connaissance), par contre vous pouvez retourner la question à l'expert (par le biais de votre avocat / celui du SDC) :
- Faute d'approbation des comptes et/ou si leur approbation apporte une créance douteuse au syndicat (alors que ce sont les syndics qui tiennent la compta d'engagement du SDC), faut-il dans ce cas que le syndicat souscrive un emprunt de solidarité collectif auprès des copropriétaires individuels de l'immeuble, et qu'ensuite le syndicat se retourne contre qui de droit pour le remboursement de cet emprunt ?
L'expert évidement ne se prononcera probablement pas face à la question, et dira qu'il s'agit alors d'une décision du SDC et non d'une solution de sa part, car il n'a pas été mandaté par le juge pour apporter la solution au problème (En gros l'expert couvre son dos).
La question va être litigieuse, en cas d'emprunt de solidarité du syndicat auprès des copropriétaires, s'il n'y a pas d'unanimité à la question de l'emprunt du syndicat, car la question suivante est en toute logique :
- Un juge peut-il forcer un copropriétaire opposant à prêter de l'argent à son syndicat, s'il n'en a pas assez pour payer ses encours et/ou s'il ne souhaite pas souscrire d'emprunt lui-même pour honorer une dette qui n'est pas la sienne (et suite à des erreurs comptables qui ne sont pas de son faits), mais qui place ainsi artificiellement en position débiteur son compte individuelle de copropriétaire proportionnellement à la quote-part de l'emprunt réclamé de force ?
Et hop, la situation est ainsi retournée vis-à -vis de l'expert.... Il me semble.
Donc en attente de l'audience entre le délai de la remise du rapport final de l'expert, puis de la procédure devant le TGI, puis de l'attente du jugement :
Que fait l'actuel syndic représentant le syndicat s'il y a un trou de trésorerie de 43K€ en balance sur un compte d'attente qui risque de se transformer en créance douteuse, considérant aussi que l'actuel syndic n'a pas le droit de faire la cavalerie financière.
Désolé d'adresser ainsi la question, mais les copropriétaires devraient s'interroger de la situation lors de la prochaine approbation des comptes annuelle du SDC pour l'exercice N-1 (avec ou sans approbation des RAN des années antérieurs, considérant que ces années antérieurs ont une comptabilité erronées ce qui semble être confirmé par l'expert ).
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Édité par - Luc Standon le 07 mars 2015 10:25:40 |
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Posté - 07 mars 2015 : 14:33:21
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Luc Standon : encore des délires et ici délires comptables !
Que vient faire des créances douteuses et un appel de fonds de solidarité dans ce dossier ??
Le souci c'est le fait que les comptes n'ont pas été approuvés par l'AG et par conséquent non apurés. C'est pourquoi traine ces écritures non soldées dans les comptes du SDC.
Luc Standon :" L'AG ne va quand même pas simplement approuvé les comptes du SDC avant la fin de la procédure rien que pour faire plaisir aux parties adverses (syndics successifs)."
Ridicule !!! l'AG peut approuver les comptes de l'année, sans quen les autres années le soient !
Ceci prouve une nouvelle fois votre méconnaissance de la copropriété. L'AG DOIT approuver les comptes; dans sa totalité si tout est OK, ou en partie si l'AG, en suivant les avis du CS ou des remarques et réserves de copros rejettesn des factures ou des écritures.
Cela permet d'apurer les comptes. Sans Approbation des comptes le syndic ne pourra pas poursuivre les débiteurs sur cette année.
Luc Standon : Un juge peut-il forcer un copropriétaire opposant à prêter de l'argent à son syndicat, s'il n'en a pas assez pour payer ses encours et/ou s'il ne souhaite pas souscrire d'emprunt lui-même pour honorer une dette qui n'est pas la sienne (et suite à des erreurs comptables qui ne sont pas de son faits), mais qui place ainsi artificiellement en position débiteur son compte individuelle de copropriétaire proportionnellement à la quote-part de l'emprunt réclamé de force ?
Totalement incompréhensible ! Du HORS SUJET, comme d'habitude. le problème est un problème comptable pas de mauvais payeurs ni d'emprunt,.... 
Louise Bourles : pourquoi affirmer que cet expert nommé par le TGI ne connait rien à la copropriété.
Il va y a voir un débat contradictoire, c'est donc à votre avocat, à une expertise d'un autre expert comptable d'avancer les bons arguments devant le TGI.
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JB22
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Posté - 07 mars 2015 : 18:27:55
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Revenons au sujet:
"La difficulté que nous rencontrons actuellement est sur une question de comptabilité. En reprenant les comptes, nous avions constaté que l'ancien syndic pendant au moins 2 ans avaient conservé dans les comptes de charge des reports à nouveau sur plusieurs 4 comptes dont le montant total pour un montant de près de 43 000 €. Cette somme est réclamée à ce syndic car nous n'avons jamais eu d'explication sur ces sommes restées en écart sur les comptes de charges de la copropriété"
Des montants non justifiés et des charges ayant fait l' objet de réserves en A.G. ont été imputées dans des comptes d' attentes.
Les soldes de ces comptes non régularisés sont reportés d' une année sur la suivante, c' est ce que confirme l' expert-Comptable et rien d' autres.
Les anciens syndics n' ayant pas régularisés les opérations contestés le syndicat a engagé une action judiciaire. |
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Posté - 10 mars 2015 : 20:27:56
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Quelque chose m'échappe dans les réponses ci-dessus, JB 22 me dit les "anciens syndics n'ayant pas régularisé les opérations contestés le syndic a engagé une action judiciaire.
Certes, mais cette action a vu la nomination d'un expert qui écrit :
"comme nous le précisions dans notre pré-rapport, les sommes des reports à nouveau sont le report des soldes de l'exercice antérieur.
Le report à nouveau en comptabilité de syndic de copropriété est une opération comptable qui consiste à enregistrer les soldes des comptes de l'exercice précédent sur l'exercice suivant".
Comment pouvons nous accepter qu'un expert puisse affirmer qu'en comptabilité de syndic de copropriété, le report à nouveau est une opération comptable qui consiste à enregistrer les soldes des comptes ..... s'agissant des comptes de charge ??? |
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Posté - 10 mars 2015 : 20:37:19
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VOus avez eu les explications. L'expert a raison si il s'agit de comptes d'attente sur les comptes que vous n'avez pas adoptés ! Ces soldes n'ont jamais été apurés.
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JB22
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Posté - 10 mars 2015 : 23:04:14
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Les comptes d' attente ne sont pas des comptes de charges, mais ils représentent des "charges" que le syndicat a refusées et qui restent non soldées, les syndics précédents n' ayant pas pris ces dépenses à leur charge. Ces comptes non soldés sont donc repris en "à nouveau" au début de chaque exercice.
C'est ce que confirme l' expert, et rien d' autre.
Les comptes d' attentes ne pourront être apurés, soldés, qu' après décision du Tribunal. |
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Posté - 11 mars 2015 : 07:51:35
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Louise, lorsque les comptes sont approuvés, on devrait créditer du même montant les comptes de la classe 6 pour les mettre à 0, et débiter ceux de la classe 7 pour les mettre à 0 (en général les logiciels font cela en automatique...), le solde étant soit crédité soit débité au copro (soit reporter partiellement sur le compte 12) pour équilibrer et ainsi les RAN sont à 0 tant en charges qu'en provisions.
Si les comptes ne sont pas approuvés, cette opération ne peut se faire et les soldes se cumulent d'année en année mais dans les 2 classes, or vous ne nous parlez que des comptes de charge avec ces 43000 €, mais vous devez avoir la même opération (avec des montants différents très certainement) dans les comptes de provisions, mais vous n'en parlez pas..... |
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JB22
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Posté - 11 mars 2015 : 09:07:13
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La procédure décrite par Rambouillet n' est pas la bonne, l' utilisation du compte 12 ne concerne que les opérations sur travaux non terminés à la clôture de l' exercice.
Si des charges sont rejetées par l' A.G., le compte de charges est crédité par le débit d' un compte d' attente 47. Si le syndic ne prend pas en charges cette dépenses, le compte 47 reste débiteur et est repris d' année en année, jusqu'à une solution judiciaire si action à l' encontre du syndic.
Il faudrait que Louise BOURLES nous communique les annexes 1 des trois derniers exercices. (sans le nom du syndicat). |
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Sujet |
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désaccord sur réponse expert procédure RCP 
