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Luc Standon
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 Posté - 11 mars 2015 : 09:35:16
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En l'état des éléments communiquées, on ne peut effectivement qu'extrapoler.
Pour autant les comptes d'attente ne doivent pas simplement servir à masquer la poussière sous le tapis d'un exercice à l'autre; d'ailleurs ce n'est pas la finalité des comptes d'attente.
Je suis OK pour un compte d'attente d'un exercice à l'autre, mais lors que les mêmes sommes traînent sur plusieurs exercices dans le compte d'attente, c'est qu'il y a un problème.
D'autant que plus le montant sur le compte d'attente est élevé, plus la copropriété doit manquer de trésorerie.... On arrive assez vite au 29-1A et 29-1B selon l'importance du budget prévisionnel (25% / 15% selon la taille de la copropriété).
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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JB22
Pilier de forums
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 22
Posté - 11 mars 2015 : 09:46:53
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" mais lors que les mêmes sommes traînent sur plusieurs exercices dans le compte d'attente, c'est qu'il y a un problème"
C'est effectivement le cas, des opérations ont été rejetées, plusieurs syndics se sont succédés sans que jamais les comptes d' attente ne soient apurés, les actions envers les syndics ayant été engagées tardivement, et toujours en attente de décisions judiciaires. |
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Posté - 11 mars 2015 : 11:03:20
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"D'autant que plus le montant sur le compte d'attente est élevé, plus la copropriété doit manquer de trésorerie.... "
pas nécessairement si le solde de l’exercice (bien que non approuvé) est positif.... d'où l'importance de connaitre les RAN des provisions..... |
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Posté - 11 mars 2015 : 11:50:54
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Luc Standon : l'AG a pris ses responsabilités de ne pas approuver les comptes du SDC et cela pendant plusieurs années. Les syndic set les CS n'ont pas fait leur boulot en laissant dormir ces ces écritures.
L'expert a bien vu le souci, et cela ne "plait" pas à Louise Bourles;mais sans connaitre les comptes de ce SDC il est FAUX d'affirmer que ce SDC soit dans des problèmes financier, et au bord de la nomination d'un AJ.
Si les soldes des comptes de dépenses non approuvés sont positifs, il ne peut pas y avoir de souci de trésorerie.
Louise BOurles ne nous dit rien sur les autres écritures, comme le solde de banque par exemple.
Le problème est la gestion des syndics, le controle des CS.
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JB22
Pilier de forums
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25
Posté - 11 mars 2015 : 13:01:18
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De Luc Standon
"D'autant que plus le montant sur le compte d'attente est élevé, plus la copropriété doit manquer de trésorerie.... On arrive assez vite au 29-1A et 29-1B selon l'importance du budget prévisionnel (25% / 15% selon la taille de la copropriété)."
40.000 € c' est une somme importante, mais il faut voir ce que cela représente par rapport au budget de l' exercice.
D' autre part il peut exister une avance de trésorerie (1/6 maximum du budget)
Une avance pour travaux futurs non utilisée.
Un "crédit fournisseurs" ceux ci peuvent être payés avec retard, 60 jours au lieu de 30 par exemple.
Par contre des impayés "Copropriétaires" peuvent réduire la trésorerie disponible.
Pour ne pas spéculer dans le vide il faut attendre la réponse le Louise BOURLES concernant les annexes.
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Luc Standon
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Posté - 11 mars 2015 : 13:12:14
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Posté - 11 mars 2015 : 13:31:48
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Luc Standon : donnez donc un exemple de cavalerie financière en copropriété !!  
La cavalerie est un processus financier où de nouveaux emprunts servent sans cesse à rembourser les emprunts antérieurs.
Comment peux t'on faire de la cavalerie financière en copropriété ?
Les comptes sont approuvés et apurés chaque année, " normalement".
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JB22
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28
Posté - 11 mars 2015 : 13:38:11
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De Luc Standon
" considérant que les fonds du syndicat ne peuvent être utilisés que pour l'objet pour lequel ils ont été votés et appelés."
C' est pour éviter un usage abusif qu' il est recommandé, bien que cela ne soit pas obligatoire, de placer les fonds travaux sur un compte spécifique.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 11 mars 2015 : 13:41:17
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andre78fr
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 Posté - 11 mars 2015 : 14:03:31
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Et oui... même si ça s'est un peu calmé depuis la crise financière de 2008, les syndics ont mis au point de nombreux systèmes pour optimiser leur trésorerie et placer ces fonds (c'est quel texte de loi qui dit que "les fonds du syndicat ne peuvent être utilisés que pour l'objet pour lequel ils ont été votés et appelés." ???) dont certains sont parfaitement légaux ! A la limite, les fonds (comptes 102xxx/103xxx) sont les plus visibles ; en haut à droite de l'annexe 1 et c'est au conseil syndical d'être un peu vigilant mais on trouve souvent des soldes mystérieux sur des comptes d'attente, des vieux copropriétaires disparus ou encore des fournisseurs qui restent mystérieusement créditeurs pendant des années...
@philippe388 ; le terme "cavalerie" est assez générique, vous pensez je crois à Ponzi qui est une escroquerie financière mais parmi tant d'autres !!!
http://fr.wikipedia.org/wiki/Syst%C3%A8me_de_Ponzi
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Posté - 11 mars 2015 : 15:49:45
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Luc Standon : Or ce fonds de solide-hilarité est étrangement tombé dans les oubliettes comptables du syndicat dont la comptabilité est tenue par le syndic.
Vous voulez d'autre montage type assez classique ou celui-ci est suffisant ?
???? encore un délire.
OU est donc la cavalerie dans cet exemple improbable, sauf avec un syndic fou et un syndic encore plus fou!! Sans parlez des copros 
Ces avances de solidarité sont remboursées dès que les débiteurs remboursent leur dettes, et si cela ne couvre pas la dette, le solde sera passé en dette irrécouvrable. IL n'y a aps besoin de passer par une AG pour créditer les copros. Ou avez vous trouvé cela ,
andre78fr : un bel exemple de cavalerie est celui du sentier ou des centaines de sociétés et des dizaines de banque furent impliquées et condamnées.
La base de la cavalerie est toujours la même, on rembourse des dettes en empruntant.
Impossible en copropriété comme l'annonce Luc Standon.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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32
Posté - 11 mars 2015 : 16:16:47
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**modération**
pointe d'humour qui n'en est pas
message supprimé |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 11 mars 2015 17:11:21 |
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Posté - 11 mars 2015 : 16:46:28
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**modération**
message supprimé en suite de celle du précédent |
Édité par - Emmanuel Wormser le 11 mars 2015 17:11:51 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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34
Posté - 11 mars 2015 : 17:10:20
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**modération**
propos supprimés en suite des précédents
Php388 demande des exemples, et lorsqu'il les a c'est pour les nier d'un revers de manche avec un jeu subtil de mépris*****
**modération**
propos supprimés en suite des précédents
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**modération**
propos supprimés en suite des précédents
Maintenant effectivement on peut revenir au véritasujet ?
*****
**modération**
propos supprimés en suite des précédents |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 11 mars 2015 17:14:57 |
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Posté - 11 mars 2015 : 17:18:08
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Luc Standon : Encore faut il que vos exemples soient juridiquement justes.
Quand vous parlez de cavalerie financière avec comme exemple un syndic qui oublie de rembourser un fond de solidarité, vous ne faites que de la désinformation
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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36
Posté - 11 mars 2015 : 17:51:24
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Merci à Emmanuel Wormser d'avoir fait preuve de modération de manière juste. |
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JB22
Pilier de forums
France
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Posté - 11 mars 2015 : 19:05:13
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.....
"Maintenant effectivement on peut revenir au véritable sujet ? "
Hélas Louise BOURLES est aux abonnés absents !
Pas de réponse à la question:
"Pour ne pas spéculer dans le vide il faut attendre la réponse le Louise BOURLES concernant les annexes."
Il serait bon qu' elle nous précise le nombre de copropriétaires et le budget moyen du syndicat.
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Posté - 11 mars 2015 : 19:09:20
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JB22 : vous avez raison; il manque ces annexes ou nous pourrons enfin connaitre le budget, les dépenses, les comptes travaux ( qui peuvent aussi ne pas être soldés ! ),les apurements, le solde bancaire, ..... ET pour toutes les dernières années.
Elle nous prépare peut-être cela sur un beau tableur Excel  |
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Posté - 12 mars 2015 : 01:11:06
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Bonsoir,
Des évènements familiaux ne m'ont pas permis de répondre à vos questions.
Je reviens donc vers vous.
Je précise que les comptes d'attente ont été créés en 2012 par l'expert comptable mandaté par le conseil syndical pour faire une remise en ordre de la comptabillité de la copropriété sur 4 ans. (succession de 3 syndics et un administrateur).
Dans ces comptes d'attente, il y a ces sommes correspondant à 43 000 € et qui font l'objet notamment de la procédure en RCP.
En 2007 et 2008, les comptes de charges n'étaient pas soldés et l'on retrouvait dans les RAN de ces deux années les mêmes montants.
En 2009, le syndic en place a voulu les intégrer dans les charges de l'exercice, mais l'AG ne les a pas acceptés ne s'agissant pas de quelle facture ou dépenses il s'agissait.
C'est donc en 2012, qu'ils ont été transférés en compte d'attente.
L'ancien syndic a donc été assigné en RCP, un expert auprès du TGI a été nommé, et c'est dans le cadre de l'examen du dossier et du contradictoire que celui-ci écrit :
"comme nous le précisions dans notre pré-rapport, les sommes des reports à nouveau sont le report des soldes de l'exercice antérieur.
Le report à nouveau en comptabilité de syndic de copropriété est une opération comptable qui consiste à enregistrer les soldes des comptes de l'exercice précédent sur l'exercice suivant".
Comme dit dans mes précédents posts, je ne comprends pas cette phrase car en comptabilité de syndic de copropriété les comptes de charges sont soldés en fin d'exercice et il n'y a pas de RAN.
J'espère que ces informations vont éclaircir certains questionnements. |
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Posté - 12 mars 2015 : 07:56:46
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toujours rien sur le RAN des provisions ???? |
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Sujet |
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désaccord sur réponse expert procédure RCP 
