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Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
Statut:
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41
 Posté - 12 mars 2015 : 09:19:10
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Louise citation: je ne comprends pas cette phrase car en comptabilité de syndic de copropriété les comptes de charges sont soldés en fin d'exercice et il n'y a pas de RAN. Si les copropriétaires approuvent 100% des lignes de dépense : oui, les comptes de charges sont soldés en fin d'exercice.
Sinon, ils peuvent passer en compte d'attente en attendant qu'une décision soit prise ligne de dépense par ligne de dépense entre CS et syndic ou en AG : intégration aux charges de l'exercice courant ou autres (créances douteuses ? créances irrécouvrables ? ou ?).
Cdlt. Louis92. |
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JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
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 42
Posté - 12 mars 2015 : 10:02:16
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"J'espère que ces informations vont éclaircir certains questionnements"
Hélas, NON, ce n' est pas nous qui devons comprendre mais vous.
En principe les charges de l' exercice sont réparties entre tous les copropriétaires, les comptes de charges et les comptes de produits (Provisions) sont équilibrés, il n' y a donc pas de reprise de solde.
Dans votre comptabilité les comptes de charges ne sont pas équilibrés, 43.000 € n' ont pas été réparties et sont restés en compte de charges alors qu' il auraient dus être imputés dans un compte d' attente.
Les soldes des comptes ont été repris en "à nouveau" en compte de charges classe 6.
En 2012 la situation est rétablie, les soldes des comptes de charges contestés sont passés en "compte d' attente".
Désolé si ma réponse ne vous convient pas, mais l' expert confirme que les soldes des comptes en fin d' exercice, quelque soient les numéros sont bien repris en "à nouveau" sur l' exercice suivant.
Vous n' avez pas répondu aux questions: Nombre de copropriétaires et budget moyen.
J' ajouterai une question: nombre de copropriétaires ne disposant que d' un lot secondaire (parking, casier,...) ce qui permettra de comprendre les difficultés de fonctionnement de votre syndicat. |
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43
Posté - 12 mars 2015 : 15:14:32
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Merci JB 22, la question n'est pas que cela me plaise ou pas, si je pose une question sur ce forum, c'est qu'il y a une incompréhension.
Si je comprends ce que vous me dites : l'expert du TGI a constaté qu'il y avait bien en RAN en début d'exercices, qu'elle n'a pas à dire si cela est correct ou non.
Car en effet, si la comptabilité avait été faite correctement ces 43 000 € non répartis aurait du être en compte d'attente. Je suis tout à fait d'accord avec vous.
L'année qui a suivi, ces 43 000 € ont de nouveau été non répartis, ni en compte d'attente,
La troisième année, le syndic qui a repris la comptabilité ne s'est pas posé de question, il a porté ces sommes en compte de charges, ce qui a été refusé en AG, il a été demandé au syndic d'enquêter auprès de son ancien confrère de vérifier de quoi il s'agissait.
Il ne s'est rien passé et c'est seulement en 2012 que ces sommes ont été mis en compte d'attente.
Dans la formulation utilisée par l'expert du TGI, il apparaît comme une évidence et normal que les soldes des comptes de l'exercice précédent soit enregistré en RAN sur l'exercice suivant. Il me semble que cet expert devrait noter en plus de son constat que la somme aurait du faire l'objet d'une répartition en fin d'exercice comme il est prévu dans la comptabilité des copropriétés.
Selon ses écrits, le juge (qui ne connaît pas la comptabilité) peut considérer que cela est normal et ne pas considérer que notre demande est justifiée.
Vous souhaitez connaître le budget prévisionnel, il a été de 650 000 € pendant 2/3 ans, et est actuellement de 540 000 € pour environ 320 lots principaux.
Il n'y avait aucune dépense travaux votée en AG.
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44
Posté - 12 mars 2015 : 15:30:04
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LOuise Bourles : on comprend mieux ce montant important de 43 000 € avec les budgets annoncés de 600 000 € et 320 Lots.
Cela ne fait que 134 € par lot.
je ne comprends pas ce que vous reprochez à l'expert ? Que demandez vous au tribunal ?
Vous faites aussi un proçès d'intention au juge sur sa capacité à juger ce problème comptable qui n'a rien de compliqué !!  |
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45
Posté - 12 mars 2015 : 16:52:06
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Louise, votre dernier message m'a amené à reprendre l'ensemble des précédents.
J'avis compris que ces 43000 étaient des RAN, or si je comprends bien ce serait la résultat du cumul des soldes annuels négatifs + éventuellement positifs depuis X années que les comptes n'ont pas été approuvés. Est ce cela : le cumul des soldes annuels successifs ?
Donc cette somme ne devrait pas être sur des comptes de la classe 6 (compte de charges). Vous ne nous avez pas dit précisément sur lesquels comptes, ils sont inscrits, car il semblent difficile, si ce sont des soldes de les affecter à un compte précis. Mais effectivement ils auraient du se cumuler sur le compte d'attente 471, ou à la limite 461 puisque les débiteurs dans ce cas seraient les copropriétaires. Mais en ce qui concerne le 471, il est dit dans l'arrêté : "Le compte 47 "Compte d'attente" doit être soldé à la fin de l'exercice ou à défaut justifié ligne à ligne."
Par contre, vous pouvez difficilement demander au nouveau syndic d'expliquer l'origine de ces 43000 € puisqu'ils ne relèvent pas de sa propre gestion. Ou alors il vous demanderait à juste titre des honoraires supplémentaires pour refaire la comptabilité des 3 ou 4 dernières années....
Ce que semble dire l'expert judiciaire, c'est que les comptes de l'exercice N n'étant pas approuvés, les comptes de la classe 6 (et de la classe 7) ne pouvaient être soldés et sont donc à reporter en RAN de l'exercice N+1, et ainsi de suite, jusqu'à ce que les comptes soient définitivement approuvés. Cela ne me semble pas anormal comme démarche.
Et il me semble comprendre qu'en fait les 2 techniques auraient été utilisés suivant les syndics et l'administrateur.... et que chacun n'a pas "détruit" ce que le précédent avait fait, car chacun ne pouvait expliquer ce que le précédent avait voulu faire.... |
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JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
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46
Posté - 12 mars 2015 : 17:07:28
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Vous avez raison de poser des questions sur ce forum, vous obtenez des réponses de bénévoles, mais l' incompréhension vient de votre part et c' est mes réponses, qui ne correspondent pas à vos attentes et donc ne vous conviennent pas.
" Il me semble que cet expert devrait noter en plus de son constat que la somme aurait du faire l'objet d'une répartition en fin d'exercice comme il est prévu dans la comptabilité des copropriétés."
Ces sommes on été rejetée par une A.G. elles ne peuvent donc être réparties sans qu' une autre A.G. en décide ainsi.
Et c' est parce que le syndicat veut récupérer ces 43.000 € qu'il a engagé une action contre les anciens syndics, le retard pris ne contribue pas à la simplification des opérations...pas plus que l' incompréhension du problème par les copropriétaires.
Maintenant que les autres contributeurs sont au courant du nombre de copropriétaires et du montant du budget ils sont à même d' apprécier plus justement la situation.
Ils sont aussi en mesure de comprendre les difficultés de gestion et les difficultés d' obtenir que le syndicat engage une action contre les anciens syndics. (Les copropriétaires n' ayant qu' un lot secondaire, ne payant que peu de charges, ne se sentent pas impliqués dans la gestion, si en plus vous avez de nombreux bailleurs et des copropriétaires non résidents.) |
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