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heric
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 Posté - 04 mai 2015 : 13:30:31
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Bonjour,
je fais appel à la communauté car notre copropriété ne sait comment agir.
Nous venons en avril 2015 de faire notre A.G. annuel et l'ensemble des copropriétaires ont refuser de valider le budget prévisionnel pour 2015 avec des frais de procédure de 2000€ sur un copropriétaire débiteur car ce dernier à commencer à faire une série de chèques afin d’épurer sa dette et notre syndic pro ne veut pas tenir compte de ce faite et l'assigne tout de même (d'ou cette enveloppe de frais) .Sur ce faite notre syndic a souhaiter mettre fin à son mandat et a décider de mettre notre copropriété sous administrateur judiciaire.
Pour l'instant rien n'est encore mit en place, que pouvons nous faire pour notre débarrasser de cette situation (administrateur et syndic) d'autant si la dette est totalement épurer et qu'un des copropriétaire se fasse élire syndic bénévole .
Merci de votre aide
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Posté - 04 mai 2015 : 13:59:41
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il y a beaucoup de choses dans ce post et qui soulève des questions :
* les impayés représentent combien en % du budget de gestion courante ?
* "Sur ce faite notre syndic a souhaiter mettre fin à son mandat" ? il (le syndic pro ?) l'a fait ou pas ? est ce un souhait ou une démission en bonne et due forme et comment : par écrit, par oral, quand ?????
* "a décider de mettre notre copropriété sous administrateur judiciaire." s'il a démissionné, il n'est plus rien pour votre syndicat, il ne peut faire cela surtout après avoir démissionné...
A l'ordre du jour de cette AG, était-il prévu la désignation du syndic ?
Et en fin d'AG, alors, vous aviez un syndic ou non ?....
Votre syndicat est composé de combien de copros, car pour se faire élire syndic bénévole (on dit syndic non pro), il faut un minimum d'expériences et de connaissances, est le cas de ce "un des copropriétaires"...
Un petit peu plus de détail ne serait pas de trop, pour pouvoir aider.... |
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heric
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Posté - 04 mai 2015 : 14:09:27
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Merci de votre réponse.
Les frais de 2000€ sont sur une enveloppe de 7026€ /an.
Notre copropriété est composer de 5 lots .
Cette démission du syndic pro n'est qu'orale, et n’était pas à l'ordre du jour ,elle est intervenu suite à la non validation du budget et donc aucune élection n'a été faite pour un nouveau syndic pro ou bénévole cela n'a été je pense qu'indiquer dans le P.V que nous n'avons pas reçu puisque cette dernière a eu lieu le 24 avril.
C'est l'un des copropriétaires qui a le plus de tantième qui souhaite gérer (sans expérience mais qui se documente depuis 1an) |
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GĂ©dehem
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Posté - 04 mai 2015 : 14:18:38
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AG en avril 2015, où les copropriétaires "ont refuser de valider le budget prévisionnel pour 2015."
Le Budget prévis pour 2015 se décide AVANT le début de l'exercice (1.O1.2015 ?), puisqu'il détermine le montant et parfois les modalités d'exigibilité des provisions.
Sauf à en autoriser le syndic pour exiger les 2 premières provisions, on ne vote pas le prévisionnel en cours d'exercice.
D'autre part, si la contestation porte sur 1 point, ici des frais de procédure, l'AG ne peut raisonnablement refuser la totalité du budget prévisionnel. Ce faisant, le syndic est dans l'impossibilité de faire fonctionner le syndicat, ne pouvant engager 1 €.
Autrement dit, un refus global est irresponsable.
Concernant le recouvrement des provisions et des charges, le syndic est dans son droit (pouvoir personnel) pour engager les actions rendues nécessaires. Il n'a pas pouvoir d'accepter un échéancier, d'un paiement "à crédit". Là aussi, les copropriétaires doivent prendre conscience que tout laxisme est préjudiciable à la bonne marche du syndicat.
Lorsqu'un copropriétaire rencontre des difficultés, il ne doit pas jouer l'autruche mais en informer le syndic au plus tôt. A défaut, un refius de répondre aux demandes du syndic, à ses relances et mise en demeure, l'expose aux actions nécessaires, dont le syndicat doit faire l'avance.
L.art.10-1 :
"Par dĂ©rogation aux dispositions du deuxième alinĂ©a de l’article 10, sont imputables au seul copropriĂ©taire concernĂ© : Â
a) Les frais nĂ©cessaires exposĂ©s par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque Ă compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une crĂ©ance justifiĂ©e Ă l’encontre d’un copropriĂ©taire ainsi que les droits et Ă©moluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement Ă la charge du dĂ©biteur ; Â
b) Les honoraires du syndic affĂ©rents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état datĂ© Ă l’occasion de la mutation Ă titre onĂ©reux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnĂ©es ne peuvent excĂ©der un montant fixĂ© par dĂ©cret ; Â
(....)"
Les frais de recouvrement engagés par le syndic le sont "par le syndicat" (c'est une avance), frais que le syndicat (par le syndic) imputera ensuite au copropriétaire débiteur.
Il faut mettre les choses dans le bon sens : c'est ce copropriétaire débiteur qui est la cause du préjudice subit par le syndicat.
Pas le syndic, qui fait ici son travail pour défendre les droits intérêts du syndicat.
"C'est l'un des copropriétaires qui a le plus de tantième qui souhaite gérer (sans expérience mais qui se documente depuis 1an)"
S'il n'a pas informé l'assemblée des conséquences du refus de voter l'ensemble du budget prévisionnel, on peut vous souhaiter "bien du plaisir" ....  |
Édité par - Gédehem le 04 mai 2015 14:24:56 |
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heric
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 Posté - 04 mai 2015 : 14:32:01
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je suis bien d'accord avec vous "Gédehem" mais cette réaction et cette décision des copropriétaires sur la validation ou pas du budget prévisionnel est lier au faite que rien n'est fait depuis 2013 par notre syndic n'est pas réactif.
2013 : 1649 €
2014 : 1900 €
et 2015 : 2000 € et toujours pas d'assignation .... |
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GĂ©dehem
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Posté - 04 mai 2015 : 14:53:52
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Argument irrecevable !
Le recouvrement d'une créance n'implique pas l'assignation systématique du débiteur. Mais il entraine des frais, dont le syndicat doit faire l'avance.
Si ces avances ne sont pas justifiées, ou abusives, ou sans réalité, ce que les copropriétaires (un CS) sont à même de vérifier lors de l'approbation des comptes, cette somme doit être refusée, pour les motifs avancés plus haut (injustifié, abusif, sans réalité, etc ...)
Le prévisionnel 2013 (comme le 2014), prévoyait 1649 €. Pour quelle dépense ou action ?
Qu'en était-il lors de l'approbation des dépenses pour 2013 : ces 1649 € ont ils été utilisés ??
Même question pour 2014 : les 1900 € prévus ont ils été dépensés, pour quel acte ?
Sur ce que vous exposez, ce copropriétaire serait débiteur depuis au moins 2012. Ce qui est très préjudiciable dans un petit syndicat de 5 membres : sa part d'impayés représente sans doute une part importante du budget global.
Sur le fond, on vos présente un budget prévis pour 7000 € comprenant 2000 € pour "recouvrement". Qui sont contestés.
Un refus ne peut porter QUE sur cette somme : il est IMPOSSIBLE de refuser globalement l'ensemble du budget prévisionnel, paralysant le syndicat (impossible de dépenser 1 €).
Syndicat irresponsable, expliquant le souhait du syndic de jeter l'Ă©ponge.
Il faut prendre contact avec lui rapidement afin de mettre à plat la situation. Qui est très simple pour lui : il est dans l'impossibilité de faire quoi que ce soit, ne serait-ce que payer les factures.
A commencer par ses honoraires .....  |
Édité par - Gédehem le 04 mai 2015 15:03:45 |
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heric
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Posté - 04 mai 2015 : 15:11:04
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D’Où notre dilemme que faisons nous.
je suis bien d'accord avec vous que le syndic pro jette l’éponge mais nous aussi.
Pour 2013 je me sais pas à quoi on servit les 1649€ aucuns de nous n'y comprenons rien.
Pour 2014, 1900 € ont été valider et appeler mais suite a des erreurs d’écriture du tribunal en juin 2014 l'assignation a été déporter en décembre et m'a pas eu lieu .Ces 1900€ devrait être reparti sur le décomptes de charges de cette exercice.
Devant cette situation en pleine A.G.nous avons contacter le débiteur (qui avait fait une série de chèques) qui nous a expliquer au téléphone qu'il devrait souscrire un credit en vue d’épurer puisqu'il avait retrouver un travail.
Nous voulons avec cette situation et ce débit qui devrait être résolu pourvoir nous même à notre gestion en autonomie mais nous ne savons que faire avec cette menace de notre syndic actuel qui assume ces fonctions jusqu’à la prise en main par administrateur .
Pourriez vous nous conseiller ,nous orienter ,d'autant que tout cela est ridicule notre copropriété (5lots) est saine et viable avec un budget de fonctionnement inférieur à 3000€.
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heric
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Posté - 04 mai 2015 : 15:16:26
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je relis votre post, mais nous avons valider le budget prévisionnel 2015 pour 5000€ il est tout a fait normal de régler les honoraires de notre syndicat tout comme nos factures de fonctionnement .
Ce que nous contestons ce sont ces 2000€ de frais pour une procédure qui n'a pas lieu et devant la non réactivité de notre syndicat pro. |
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GĂ©dehem
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Posté - 04 mai 2015 : 15:37:23
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"Pour 2013 je me sais pas à quoi on servit les 1649€ aucuns de nous n'y comprenons rien."
Vous seuls (les copropriétaires) êtes à même de répondre à cette question : ont ils été utilisés, et pour faire quoi ?
Pour 2014, 1900 € ont été valider et appeler mais suite a des erreurs d’écriture du tribunal en juin 2014 l'assignation a été déporter en décembre et m'a pas eu lieu
Confus : il faut que vous e sachiez plus, avec précision.
Ce que nous contestons ce sont ces 2000€ de frais pour une procédure qui n'a pas lieu et devant la non réactivité de notre syndicat pro.
Vous avez donc voté un BPrévis.
Syndic réactif, puisque vous parlez d'une assignation !
Ce qu'il faut faire ?
Prendre rapidement RDV avec le syndic afin de vous faire expliquer les points obscures et mettre Ă plat la situation pour avancer.
En faisant attention : il semblerait que personne ne soit très au fait de la gestion d'un syndicat, et que cette histoire d'impayés montre la limite de compétence des copropriétaires.
DĂ©signer un syndic non pro dans ces conditions = danger.
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Posté - 04 mai 2015 : 15:45:48
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heric : partir au clash dans un petit sdc de 5 lots sans réfléchir aux conséquences n'est pas sérieux.
Ce syndic fait son boulot.
Avez vous un CS ? si c'est le cas, quelle est sa position sur cette décision de refuser d'augmenter le budget alors que les factures sont déjà enregistrées et payées. ?
Si ce syndic est si mauvais le CS pouvait proposer un contrat concurrent.
Il faut savoir que le syndic a obligation de poursuivre les débiteurs et l'AG ne peut pas refuser de voter un budget pour cela.
1. quelle est la date de fin de contrat ?
2. le syndic doit informer tous les copros par RAR de sa démission
3. Quel est le montant des impayés ? si il est supérieur à 25% du budget, et la loi ALUR prévoit 15%, le syndic a obligation de demander un AJ.
Avec un budget de 3000 €, si les dettes sont supérieures à 750 € ( 25%) ou à 450 € si la loir ALUR est déjà applicable, c'est direction l'AJ
4. Se mettre dans un tel pétrin pour un budget de 3000 e est ridicule comme vous l'avez dit.
5. si vous évez un CS, car c'esr une obligation légale, il doit rencontrer ce syndic rapidement pour arranger cette histoire, et arrêter les frais.
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Posté - 04 mai 2015 : 17:14:39
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il y a un gros souci dans votre copro avec ces impayés :
citation: 2013 : 1649 €
2014 : 1900 €
et 2015 : 2000 € et toujours pas d'assignation .... soit près de 40% d’impayés, si je ne me trompe, sur un budget de 5000 €. Dans ce cas, votre syndicat tombe sous le coup des articles 29 de la loi : copropriété en difficultés, voir ci-dessous
"Article 29-1
Lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc. "
etc.... |
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GĂ©dehem
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Posté - 04 mai 2015 : 23:22:58
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Hum .....
Il ne s'agit pas d'impayés mais d'une provision pour "frais de procédure" :
"des copropriétaires ont refusé de valider le budget prévisionnel pour 2015 avec des frais de procédure de 2000€
A moins que ce soit les mêmes non utilisés, 1649 puis 1900 puis 2000, cela commence à faire beaucoup pour le recouvrement d'un impayé de ....
Au fait, de combien ?
Le problème, c'est semble t-il que 4 copropriétaires sur les 5 n'ont pas suivi les affaires.... |
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Posté - 05 mai 2015 : 07:34:22
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s'il y en a un (20%) qui ne paie pas sur les 5, on arrive vite sur les 25% d'impayés, et s'il faut dépenser 2000 € pour récupérer 500 €, il y a interrogation quelque part.... |
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heric
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Posté - 05 mai 2015 : 09:10:02
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Bon, je pense que je vais reprendre mon histoire, car tout cela est confus pour une bonne compréhension .
Avril 2015, notre A.G. (Sur ces 5 lots, 2 nouveaux copropriétaires ( juin et novembre 2013) qui ont été élus C.S. ) a lieu, nous décidons de me pas valider le budget préparer de 7026€ avec une enveloppe de 2000€ de frais de procédure (mais nous le faisons pour 5026 € puisque c'est tout a fait normal de régler nos factures courantes / tout comme les honoraires de notre syndic) devant la non-réactivité de notre syndique pro qui a enclencher tout cela sur un copropriétaire débiteur (4000€ a ce jour) depuis 2013.
2013 : 1649 €
2014 : 1900
2015 : 2000€ d'enveloppe procédure. Sur 2014 aucune assignation n'a eu lieu suite a une erreur d’écriture comptable au tribunal. cette somme sera reparti sur des décomptes de charges / copropriétaires pour 2015.
Sur ce faite notre syndicat pro décide comme l'année passée d'une menace puisque nous ne validons pas le budget, d'un administrateur judiciaire, puisque rien n'est fait et qu'on est toujours pas capable de nous expliquer pourquoi il n'y a rien de fait depuis 2013 avec une assignation et ou sont passer ces fameux 1649€ !
Entre temps (mars 2015) notre copropriétaire débiteur suite à un échange avec ce dernier prends rdv avec notre syndic afin de résorber sa dette en faisant une série de chèques jusqu'en octobre d'un montant de 1500€ (puisqu'il a retrouver du travail) et afin de solder le reliquat restant attends de souscrire un crédit au mois de mai.
Cette situation a été expliquer au syndicat, notre syndicat ne prends en aucuns cas cette situation en compte et en A.G. nous mentionne qu'il mettra fin à son mandat en attendant la nomination d'un administrateur .
Ma question est la suivante, comment faire avec ces éléments si nous sommes sur une issue favorable pour la copropriété pour nous démettre de ce syndique et de cette menace d’administrateur .
merci de votre aide
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nefer
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Posté - 05 mai 2015 : 09:34:01
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heric: dans votre message 13, vous confondez "syndic" et "syndicat"
quand vous parlez de 1649 € dans le budget previsonnel 2013, je suppose que depuis cette date, les comptes de l'exercice 2013 ont du être présenté dans une ag pour approbation.
Il peut donc avoir été provisionné dans le budget 2013 une certaine somme, mais , si elle n'apparait pas dans le relevé des dépenses 2013, elle n'a pas été dépensée: les charges 2013 ont elles été réparties ?
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heric
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Posté - 05 mai 2015 : 09:59:52
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Oui vous avez raison .
Syndic pro et syndicat des copropriétaires :-)
Les charges 2013 ont été effectivement reparties avec un solde débiteur ...et sans assignation d'ou notre incompréhension même après plusieurs rdv.
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nefer
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Posté - 05 mai 2015 : 10:39:42
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citation: Initialement posté par heric
Les charges 2013 ont été effectivement reparties avec un solde débiteur ...et sans assignation d'ou notre incompréhension même après plusieurs rdv.
et donc dans le relevé des dépenses, avez vous des factures d'avocat, d'huissier ??? |
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Posté - 05 mai 2015 : 10:58:55
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citation: nous décidons de me pas valider le budget préparer de 7026€ avec une enveloppe de 2000€ de frais de procédure (mais nous le faisons pour 5026 € puisque c'est tout a fait normal de régler nos factures courantes / tout comme les honoraires de notre syndic) devant la non-réactivité de notre syndique pro qui a enclencher tout cela sur un copropriétaire débiteur (4000€ a ce jour) depuis 2013.
C'est bien ce que je craignais: votre syndicat est déclarable "en difficulté" et est assujetti aux articles 29 de la loi de 1965. Il devrait être déclaré et géré maintenant par un administrateur judiciaire, votre syndic a raison (et cela peut-être par la faute de lui-même, syndic inopérant semble-t-il...  )
citation: Cette situation a été expliquer au syndicat syndic, notre syndicat syndic ne prends en aucuns cas cette situation en compte et en A.G. nous mentionne qu'il mettra fin à son mandat en attendant la nomination d'un administrateur .
Ma question est la suivante, comment faire avec ces éléments si nous sommes sur une issue favorable pour la copropriété pour nous démettre de ce syndique et de cette menace d’administrateur .
Encore quelques questions pour pouvoir répondre ...
Dites nous la date officielle de fin de contrat de votre syndic actuel ?
Sur 2013, 2014, vous avez versé des fonds pour procédure, qu'est devenu cet argent ? Avez vous un compte séparé ou un un compte unique ?
En effet en fonction de la date et de la forme du compte, il peut y avoir des solutions intermédiaires pour minimiser vos frais... |
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heric
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Posté - 05 mai 2015 : 11:44:42
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Personne sur la copropriété ne connait la date de fin de mandat / anniversaire .
2013 reparti sur décomptes de charges.
2014 en cours sur l'appel de charges de juillet 2015 |
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Posté - 05 mai 2015 : 11:54:50
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citation: Personne sur la copropriété ne connait la date de fin de mandat / anniversaire .
euhhhhhhh ..... vous n'avez pas des PV d'AGs, car c'est obligatoirement marqué dessus : relisez ceux de 2012, 2013 et 2014, cela DOIT être marqué, sinon votre syndic n'a plus aucun droit son mandat maxi de 3 ans est expiré.
citation: 2013 reparti sur décomptes de charges. normalement, s'il n'a rien fait cela n'a pas été dépensé donc vous avez récupérer cet argent en 2014 (si les comptes ont été approuvés)...
Pour 2014, vous ne récupérerez rien si les comptes 2014 n'ont pas été approuvés lors de l'AG d'avril 2015...
Donc un point très important à vérifier et à trouver : la fin du mandat de ce syndic, peut-être n'avez vous plus de syndic !!!!!! |
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heric
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Posté - 05 mai 2015 : 11:59:41
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Si j'ai bien sur tous les P.V depuis 2006 , mais aucunes dates de fin de mandat n'a jamais été mentionner !!!
Je vais de demander par mail Ă notre gestionnaire de m'indiquer cette date de fin de mandat.
Les comptes ont été approuvés en 2014 tout comme en 2013 avec répartition mais nos soldes était tout de même débiteurs d'ou notre incompréhension ! |
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A.G. et demission de syndic 
