Initialement posté par mirkomitch


Le syndic ne veut rien savoir et bloque la poursuite de mes travaux.

et j'ai obtenu une garantie décennale sur la pose de ce plancher et de l'escalier.

Tout le reste est accepté et en règle. (plans, dommage ouvrage, décennale, architecte)

Initialement posté par philippe388

mirkomitch : Vous avez donc demandé l'autorisation de l'AG conformément à l'article 25 de la loi ???

Comment le syndic bloque t'il vos travaux ?

Les 3 copropriétaires ET le syndic ont ils avancés un texte de loi sur la modification des tantièmes ?

Confirmez nous également que vous n'avez pas aménagé les combles situé au dessus de votre lot. Combles qui seraient parties communes ???

D'ailleurs le souci n'est pas là. L'accord de l'AG et la nature des gros travaux effectués est le centre du dossier.

Modification des tantièmes n'a rien à voir avec un blocage des travaux ?


Bonjour
Je reprends...
1- J'ai acheté les combles. Mont lot est DANS les combles. Au-dessus de mon lot il y a la toiture. Sur le plan officiel fourni lors de la vente, le mot comble défini mon lot.
Je n'annexe aucune partie commune. Si quelque chose existait au-dessus de mon lot, il serait défini dans le règlement de copro et dans les plans de l'immeuble. Or il n'existe rien ni en plan ni en description littérale, rien d'autre que le plan du plancher du 3ième et dernier étage dénommé "plancher des combles de l'immeuble" et c'est tout.

2- Ces combles sont très hauts... 6 mètres sous faîtière. Il y a très longtemps je pense, au moins 30 ans car c'est un très vieil immeuble d'avant les impressionnistes, un plafond en bacula (le bacula ne se fait plus depuis longtemps) a été posé à 2.50m de haut avec de la laine de verre par dessus, sans aucune trappe ou quoique ce soit pour accéder au-dessus de ce plafond, défini nul part... Quand cet immeuble a été partagé en lot et qu'un règlement de copro a été crée (années 2000) cette description physique des combles n'a pas été décrite.
En tous états de cause je suis propriétaire d'un volume, ce qu'il y a l'intérieur de ce volume est privatif sauf contre-indication dans le règlement de copro, ce qui n'est pas le cas.. Dans mes combles, aucune tuyauterie, alimentation électrique, machinerie quelconque, rien de rien appartenant à la communauté.

3- Je suis allé voir en cassant ce plafond juste de quoi passer une échelle et là j'ai pu constater que ce plafond était soutenu par une ossature bois très solide (comme on le faisant dans le temps) sans plancher. Vu la hauteur restante sous faîtière (3m) en soupente j'ai envisagé d'y créer une pièce à vivre et pour y voir clair poser des velux

4- J'ai donc fait ma demande en bonne et due forme au syndic pour poser mes velux ce qui a été accepté sous condition que l'architecte du syndic vienne voir. Ce qui fut fait. Lors de la visite, le syndic m'a dit 2 choses, une vraie, une fausse
a- Que ce volume au-dessus du plafond ne m'appartenait pas (faux)
b- Comme j'allais modifier la charge sur l'ossature par la pose d'un plancher et que cette ossature s'appuie sur les murs porteurs (partie commune) il fallait fournir, plans, architecte, entreprise compétente avec décennale et dommage ouvrage et façon à garantir à la copro que mes travaux n'allaient pas impacter l'immeuble (vrai)

Le syndic (bénévole, 4 propriétaires) a donc décidé en réunion extraordinaire de bloquer mes travaux tant que ces deux points n'étaient pas soldés

5- J'ai complètement répondu au point b, coté travaux, plans, architecte, assurance DO, garantie décennale, c'est blindé et accepté. Les velux, coté mairie et syndic c'est accepté
Pour le point a, le syndic veut bien admettre, dans le doute (dixit le syndic) que je suis chez moi, mais vient de rajouter un dernier point : La modification des tantièmes de mon lot
Ce qui implique beaucoup de choses.
Au début j'ai trouvé la démarche logique, jusqu'à ce qu'un expert en bâtiment spécialisé dans les pb de copro me dise le contraire.
"...Ce que vous faites dans votre volume privatif, d'un point de vue tantièmes, ne regarde que vous. Les tantièmes ont été définis une bonne fois pour toutes via les plans officiels de vos combles et tant que vous ne surélevez pas la toiture et ne repoussez les murs, vous n'avez rien à demander.
La seule chose que vous devez au syndic, ce sont les plans, notes techniques, garantie DO, décennale etc parce que votre plancher privatif, qui va supporter une charge, s'appuie sur les murs partie commune..."

6- Voila, j'en suis là, à la dernière AG, le syndic reste sur ses positions :
- Modification des tantièmes, géomètre, modif du règlement de copro, repasser devant notaire etc...
Voici la réponse du syndic :
"...En ce qui concerne la modification du règlement de copropriété suite à un changement de destination de vos combles en surface habitable, article 4.1 du décret de 1967 précise que la surface d'un lot est la surface des locaux clos dont la hauteur est supérieure à 1.80m, ce qui est votre cas, pour la chambre et la salle d'eau que vous créez..."

Sauf que je ne change pas la destination de mes combles qui sont depuis longtemps habitables et que l'article 4-2 du même décret précise que :
"...Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l'article 4-1..."
la surface loi carrez que j'obtiens en plus est de 7.60 m² exactement. C'est marqué sur mes plans

et du coup, je n'ai toujours pas l'autorisation de poursuivre mes travaux et je ne sais plus quoi faire pour convaincre le syndic que coté tantième je suis en règle avec la loi. Et allez en justice, c'est la grosse galère, alors que faire ?
Dois-je faire venir un géomètre pour prouvez que ma surface ajoutée en loi carrez est bien inférieure à 8 m² ? Moi je veux bien tout ce qu'on veut du moment que ça serve à quelque chose et que ce soit régulier

Cordialement

Initialement posté par philippe388

mirkomitch : " J'ai donc fait ma demande en bonne et due forme au syndic pour poser mes velux ce qui a été accepté sous condition que l'architecte du syndic vienne voir."

NON !!! le souci est bien dans votre demande non conforme à la loi, les véluxs affectant les aprties communes la toiture, SEULE l'AG doit donner un accord article 25.

Vous deviez notifier au syndic de porter à l'OdJ l'autorisation des travaux dans votre lot, dont la pose des veluxs. Le syndic n'a AUCUN droit et pouvoir de vous donner cet accord.

mirkomitch :" Le syndic (bénévole, 4 propriétaires) a donc décidé en réunion extraordinaire de bloquer mes travaux tant que ces deux points n'étaient pas soldés"

NON !!! ceci est illégal. SEULE l'AG est décisionnaire en copropriété. Une réunion extraordinaire n'est pas une AG convoquée légalement, et ses décisions sont illégales donc inapplicables. Cette réunion est elle une AG régulièrement convoquée ??
Pour la demande initiale c'était une réunion extraordinaire

mirkomlitch : Votre histoire de combles n'est pas claire du tout. Vous achetez un mlot de copropriété avec un plafond dont vous dérivez qu'il est TRES solide, que vous avez cassé pour découvrir ce grenier. Ce genre de plancher de grenier dans les vieux immeubles est courant; il servait de pare feu en cas d'incendie pour protéger les toitures.

La totalité de la surface de ces combles ou grenier est elle située exclusivement au dessus de votre lot. Si ce grenier se situe aussi sur un ou d'autres lots, ils ne peuvent pas être privatifs. Y a t'il un accès sur ces combles ? des éléments communs sont ils situés dans ces combles ?

Ce n'est ni au-dessus ni au-dessous, c'est mon lot. ça fait partie de mon acte de vente et défini comme tel dans le règlement de copro. Ce plafond rend la partie haute de mes combles complètement inaccessibles et comme je l'ai dit il n'y a rien dedans qui appartienne à la copro


En résumé :
1. vous n'avez pas reçu l'accord obligatoire de l'AG pour effectuer ses travaux

2. le syndic n'avait aucun droit de vous donner cet accord, il commet une faute grave de gestion. Sa responsabilité est donc engagée

3. le SDC ne vous a pas assigné pour stopper ces travaux ou remettre en état les parties communes. Cette " réunion extraordinaire " qui n'a pas d'existence dans la loi sauf -si c'est une AG légalement convoquée - et ces décisions sont illégales et inapplicables

Remettre quelles parties communes en état ? Je n'ai rien touché qu'à ce qui m'appartient de fait !!!

4.seule l'AG est décisionnaire, ce qui est totalement zappé par le syndic et tous les copropriétaires.

5. SI ces combles sont réellement privatifs, pas de modification des tantièmes, votre syndic commet une faute,; non-pro ilk devait au moins prendre conseil auprès d'une association, d'un avocat spécialisé

6. pas de décision du juge, vous pourriez continuer vos travaux

7. seule solution; demander au syndic la convocation d'une AG à vos frais ( à 5 c'est pas cher, et le syndic est bénévole), pour qu'elle autorise à postériori ces travaux. Un refus serait attaquable devant le TGI.

8. rappeler au syndic en recommandé qu'il a engagé sa responsabilité en vous donnant l'accord de faire ses travaux sans aucun droit pour le faire; cet accord est il écrit ou oral ??

Je précise ce qui est écrit dans la résolution de l'AG de janvier
"...Travaux en cours de réalisation chez Mirkomitch sur parties communes et création de surface habitable
majorité de l'article 25
Le règlement de copropriété doit être refait la nouvelle surface habitable et validé par la copropriété, pour permettre d'enregistrer ensuite le nouveau règlement de copropriété au bureau des hypothèques..."

J'ai cru qu'ils avaient raison jusqu'à ce qu'un expert me dise le contraire sans compter que la surface habitable crée (loi carrez) est inférieure à 8m² article 4.2 de la loi de 1967

Article 4-1
La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

.../...aménager la partie haute du volume de mes combles d'une autre façon.
Je renforce la structure en bois qui supporte le plafond existant en y rajoutant quelques bastaings
J'installe un plancher (dalles de bois en osb) sur la structure en bois initiale qui supporte le plafond, structure que j'ai renforcée. ainsi qu'un escalier d'accès en sapin
J'envisage l'installation d'une douche et d'une chambre en soupente. La douche se trouverai du coup au-dessus des wc, ce qui permet d'avoir des wc indépendants. Je ne touche pas aux évacuations initiales.

.../... je modifie la charge exercée sur la structure en bois qui supportait avant uniquement le plafond et de l'isolant