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 Posté - 08 mai 2015 : 11:49:23
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mirkomitvh; les veluxs sont posés sur la partie commune le TOIT par conséquent autorisation de l'AG.
Une réunion extraordinaire ne veut rien dire en copropriété !!!
Vous ne répondez pas aux questions importantes. Ces combles sont ils uniquement situés au dessu de votre lot au d'autres lots ? Y a t'il des éléments communs dans ces combles.
Posez une docuche et u WC delande obligatoirement un raccord aux colonnes communes, donc accord de l'AG que vous n'avez jamais demandé officiellement. L'autorisation du syndic est illégale.
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Posté - 09 mai 2015 : 10:46:07
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citation: Initialement posté par philippe388
mirkomitvh; les veluxs sont posés sur la partie commune le TOIT par conséquent autorisation de l'AG.
Une réunion extraordinaire ne veut rien dire en copropriété !!!
Vous ne répondez pas aux questions importantes. Ces combles sont ils uniquement situés au dessu de votre lot au d'autres lots ? Y a t'il des éléments communs dans ces combles.
Je l'ai déjà dit. Mon lot ce sont les combles. J'ai acheté le grenier !!! Un grenier qui a été rendu habitable il y a longtemps. Le mot "DANS" les combles est cité dans l'acte de vente comme dans le règlement de copro.
Il n'y a strictement aucun élément commun dans mon lot ou combles comme vous voudrez c'est la même chose, que ce soit dans la partie basse comme dans la partie haute. Les plans descriptifs de tout l'immeuble s'arrêtent au plancher du 3ième et dernier étage, celui de mon lot. Au-dessus c'est le toit. Le plafond dont je parle n'a aucune existence officielle ou juridique
Posez une docuche et u WC delande obligatoirement un raccord aux colonnes communes, donc accord de l'AG que vous n'avez jamais demandé officiellement. L'autorisation du syndic est illégale.
Un toilette et une cabine de douche existaient quand j'ai acheté. Les deux dans 3 m².. J'ai enlevé la cabine de douche, laissé les toilettes à leur place et je prévois de mettre la douche rigoureusement au-dessus des wc. Je ne change rien aux canalisations de l'immeuble. Juste une descente en PVC pour l'écoulement de la douche à l'intérieur de chez moi qui se raccorde à la sortie initiale et c'est tout.
Ce n'est que de l'aménagement intérieur.
Pour répondre à Ribouldingue, les choses se sont faites ainsi :
1ere résolution en août
"... Demande d'ouverture de plusieurs fenêtres de toit en couverture par Mirkomitch
L'architecte d'immeuble devra rédiger une expertise de la charpente et de la couverture pour garantir l'étanchéité de l'ensemble et le suivi de chantier..."
Visite de l'architecte et du syndic
".. suite à notre visite, nous constatons que vous avez engagé des travaux dans les planchers de l'immeuble (ce qui est totalement faux, il parle du plafond que j'ai percé pour accéder à la toiture pour y poser les velux demandés et j'ai posé des plaques d'osb pour pouvoir marcher dessus).
Je vous précise que les planchers sont parties communes et que toutes les modifications affectant les planchers doivent être autorisés en AG ce qui n'est pas le cas. Je vous demande de bien vouloir arrêter vos travaux ..."
Je conteste cette décision et je demande au cabinet notarial ayant effectué la vente de d'envoyer un courrier au syndic
"....Après lecture du règlement de copro, il s'avère les lots lui appartenant sont désignés à l'étage "combles". Au paragraphe désignation, l'immeuble est composé : d'un bâtiment avec rdc, 1er etage, 2ième etage et combles. Au paragraphe plans il est indiqués que sont annexés
plan au sol et du rdc
plan du 1er étage
plan du 2ieme etage
plan des combles
Aussi au regard de cet acte, il n'y a donc pas d'étage désigné au-dessus des lots situés dans les combles, le plafond ne constituant pas un plancher, sinon le géomètre aurait établi, lors de la rédaction du règlement de copro, un plan pour un étage supplémentaire.
a ce jour vous avez demandé à Mirkomitch d'arrêter ses travaux. L'impossibilité de poursuivre les travaux crée pour lui un préjudice dans la mesure où il ne pourra pas y vivre. Mirkomitch ne peut attendre l'AG dans 6 mois. Il y a lieu de tenir une assemblée générale extraordinaire afin que soit levée cette interdiction..."
Le syndic ne bouge pas. Je leur envoie une mise en demeure pour faire cette réunion extra.
Je fini par l'avoir
2ième résolution en sept
"...Projet de création d’une salle d’eau et d’une chambre au-dessus du lot n°x par Mirkomitch, les travaux sont en cours.
(Majorité de l’article 25)
Avis du syndic :
Mr Gleizes ne présente pas de dossier complet, avec descriptif, plan validé par un architecte.
Les travaux devront être effectués par une entreprise possédant une assurance décennale et prise d’une garantie dommage-ouvrage et factures acquittées. Dans le cas contraire le syndic ne couvrira pas les travaux.
L’assemblée ne s’oppose pas aux travaux demandés par Mr Gleizes au dessus des lots x et y à condition que ceux-ci soient réalisés par une entreprise avec garantie décennale.
Mr Gleizes devra proposer un dossier complet (descriptif, devis, plan validé par un architecte)..."
J'ai répondu stricto-sensus à tout ce que le syndic m'a demandé
L'entreprise, les plans validés par un architecte, sa note technique de conformité du plancher vis à vis des murs porteurs, garantie DO, garantie décennale, facture acquittée.
Mes travaux sont toujours arrêtés.
Arrive l'AG de janvier et c'est là qu'apparaissent les tantièmes...
3ième résolution
".... Travaux en cours sur parties communes et création de surface habitable
majorité de l'article 25
La SCI demande un certificat précisant que la décennale est bien prise en charge par l'assurance de l'entreprise au vue de la facture acquittée par Mirkomitch.
(je l'ai obtenue sans aucun problème mais c'est complètement abusif, sachant qu'ils ont déjà le rapport technique et très précis de l'architecte ainsi que la garantie décennale de l'entreprise)
Le règlement de copro doit être refait vis à vis de la nouvelle surface habitable et validé par la copro, pour permettre d'enregistrer ensuite le nouveau règlement de copro au bureau des hypothèques..."
C'est là qu'un expert m'a dit que je n'avais aucun comptes à leur rendre si ce n'est la note technique, garantie DO et décennale, ce qui est fait.
Je leur ai refait une mise en demeure, mon avocat idem... Ils persistent
".... L'assemblée générale de septembre a admis dans le doute que vous étiez propriétaire de la partie de votre logement situé sous la toiture.
Concernant mon courrier d'août (arrêt des travaux) de par l'article 18 de la loi de 1965 qui m'impose un devoir de conservation de l'immeuble au même titre que son administration, j'ai pris les mesures qui me semblaient nécessaires à cet instant. Sur le même sujet je vous rappelle que vous devez au syndicat des copropriétaires une étude d'impact de vos travaux sur le bâti existant, qui vous a été demandé (dossier complet) lors de l'assemblée extra de septembre. (Ils ont déjà tout, les plans validés par l'architecte, sa note technique précisant la charge admissible du plancher en question, la conformité vis à vis des DTU qui vont bien, la décennale, le certificat de l'assurance qui valide la décennale... Que veulent-ils de plus ???)
En ce qui concerne la modification du règlement de copro suite à un changement de destination de vos combles en surface habitable, l'article 4.1 du décret de 1967 précise que la superficie d'un lot est la surface des lots dont la hauteur est supérieure à 1.80m, ce qui est votre cas, pour la chambre et la salle d'eau que vous créez.
En tant que syndic, je constate que le syndicat des copropriétaires a largement débattu sur ce dossier, 2 assemblées générales extra et une assemblée ordinaire, et bien que des propositions aient été faites pour respecter les dispositions légales de copropriété, la situation est bloquée. Toujours en ma qualité de syndic, je vous propose de faire appel à un conciliateur sous réserve d'un accord en AG (janvier 2016... un an de plus à attendre)
J'en suis lÃ
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Gédehem
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23
Posté - 09 mai 2015 : 17:22:01
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Tous les travaux qui affectent les parties communes doivent être autorisés par une AG.
Dans votre affaire, si le volume formant "combles" vous est privatif, les éléments constitutifs de la toiture, y compris son étanchéité, son isolation, sont indistinctement "parties communes".
Si vos travaux ont un impact, quel qu'il soit, sur un ou des éléments : autorisation AG.
Ainsi pour la pose de fenetres de toit.
Ainsi pour la pose de tirant destinés à supporter un plancher.
Ce que vous avez fait (et +).
Dans la mesure où vous avez satisfait aux conditions fixées par l'AG (elle en a le droit, sans que ces conditions soient exagérées ou discriminatoires), reste donc l'assignation du syndicat pour "abus de droit portant préjudice" (demande de DI).
Concernant la référence à l'art.4-1 du décret, avancé par le syndic, il ne concerne pas le syndicat, ainsi qu'il a déja été précisé plus haut. Ce syndic fait une confusion : une surface "habitable" est étrangère à la copropriété. La loi "carrez" ne concerne pas le syndicat.
D.art.4-1 "La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ......"
L.art.46 : "Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. "
C'est clair !
Il n'est pas question de "surface habitable", la surface privative d'un lot ne concernant QUE vendeur et acquéreur à l'occasion d'une mutation (ou promesse de vente), ainsi que le précise cet article 46 servant de base à celui du décret.
Il faut le rappeler au syndic, et sans doute aux autres copropriétaires.
Leur rappeler également que la quote-part de parties communes affectée à chaque lot tel que précisé L.art.5 est définie à l'origine de la copropriété, et que l'aménagement d'un lot privatif, que chacun peut entreprendre librement, n'entraine aucune modification de leur quote-part.
Voyez votre avocat rapidement afin d'envisager l'action avec tous les éléments dans vos mains.
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Édité par - Gédehem le 09 mai 2015 17:34:24 |
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 Posté - 09 mai 2015 : 20:02:24
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IL n'y a rien qui oblige le syndicat a accepter de renforcer la structure du plafond existant pour en faire un plancher et doubler incidemment la surface du lot.....
Je pense que c'est essentiellement cette question et cette réponse qui intéresse le copropriétaire.
De plus si la surface créée est supérieure a 20 m2 (40 m2 parfois) une déclaration d’urbanisme est nécessaire, et pour la demander il faut l’autorisation du syndicat.
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Édité par - ribouldingue le 09 mai 2015 20:06:32 |
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Gédehem
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25
Posté - 10 mai 2015 : 00:14:03
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 drôle d'approche :
- en quoi le syndicat serait obligé par ce plancher privatif ????
- que viennent faire ici les règles d'urbanisme ? Le syndicat n'est pas concerné par les aspects relevant de l'administration, si déclaration il doit y avoir pour aménager son lot privatif. Hors compétence du syndicat
NB : l'autorisation (ou même l'avis) du syndicat n'est pas requise pour le dépôt et la délivrance d'une autorisation administrative, tupe permis d construire par exemple.
Le privé ne porte pas sur l'administratif, et inversement.
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Édité par - Gédehem le 10 mai 2015 00:18:55 |
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Posté - 10 mai 2015 : 07:25:08
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Si dans le réglement de coproriété les plancher sont de facto des parties communes, ce plancher que vous considérez vous comme privatif ne l'est pas;
Dans 10 ans, le successeur du copropriétaire actuel constatant un problème consulte son Rdc et lit que le plancher est partie commune; Il demande réparation au syndicat
Je ne connais pas la définition d'un 'plancher privatif'. Pouvez-vous nous aider?
Comment 'voit-on' en regardant un plancher s'il est privatif ou commun?
citation: NB : l'autorisation (ou même l'avis) du syndicat n'est pas requise pour le dépôt et la délivrance d'une autorisation administrative, type permis de construire par exemple.
Le privé ne porte pas sur l'administratif, et inversement. Pourtant si la DP pour les fenêtres de toit n'est pas déposé, la mairie ou le service instructeur se retourne contre le syndicat et en cas d'inaction le Juge au tribunla administratif condamne le syndicat, c'est inévitable. |
Édité par - ribouldingue le 10 mai 2015 07:36:13 |
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Gédehem
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27
Posté - 10 mai 2015 : 10:26:42
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Comment 'voit-on' en regardant un plancher s'il est privatif ou commun?
En relisant le RDC : plancher/gros Å“uvre de l'immeuble, indivisible de sa structure = commun. Comme le sont les murs "squelette/porteurs".
Sont privatifs les éléments dont les propriétaires ont seuls usage dan le volume de leur lot. Ainsi des cloisons et éventuellement d'un plancher interne (cas classique d'une mezzanine).
"Un des propriétaires précédent a crée un plafond en bacula à 2.50m pour limiter les déperditions calorifiques. Je suis normalement propriétaire du volume défini par la surface du plancher (plan officiel) et en hauteur jusqu'au toit sous la faîtière."
Ce plancher compris dans le volume intérieur du lot ne fait pas partie de la structure de l'immeuble, de sa solidité. Il est séparatif de volumes, comme le sont les cloisons, le tout à usage privatif du propriétaire du lot.
Pour les autorisations administratives, elles sont demandées par une personne identifiées. Lorsqu'un service urbanisme constate une modification du bâti ou une construction non autorisée, elle se retourne naturellement vers le propriétaire des lieux.
Cela ne veut pas du tout dire que l'autorisation administrative soit indivisible ou préalable à celle du syndicat.
Tout copropriétaire peut déposer une demande de permis de construire pour agrandir son lot. Permis qui sera délivré s'il répond aux règles d'urbanisme. L'autorisation du syndicat (son avis) n'est pas requise.
Sauf que ce propriétaire ne pourra engager les travaux, n'ayant pas obtenu l'autorisation du syndicat.
L'autorisation administrative concerne le demandeur. L'autorisation privée syndicale concerne le demandeur. Les 2 ne se recoupen pas, l'autorisation administrative (le PC) n'étant pas opposable au syndicat aussi longtemps qu'une AG ne l'a pas autorisé.
Même chose dans l'autre sens : l'autorisation privée syndicale ne permet pas au demandeur de construire si l'autorisation administrative n'est pas délivrée.
Un syndicat ayant autorisé les travaux à tel copropriétaire, les travaux étant conformes à la destination de l'immeuble et techniquement réalisables, les éventuelles déclarations ou autorisations administratives ne le concerne plus. C'est l'affaire du bénéficiaire de l'autorisation syndicale. (*)
Pour revenir au sujet, où tout semble bien bordé, c'est vers le juge qu'il faut maintenant se tourner.
(*) raison pour laquelle l'autorisation syndicale est souvent soumise à condition : déclaration préalable, autorisation administrative. Mais ce n'est pas une obligation.
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Édité par - Gédehem le 10 mai 2015 10:36:49 |
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Posté - 10 mai 2015 : 10:38:58
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Donc ici il s'agit bien d'un plancher COMMUN
IL ne s'agit en rien d'une mezzanine. relisez le post depuis le début.
citation: Ce plancher compris dans le volume intérieur du lot ne fait pas partie de la structure de l'immeuble, de sa solidité. Précosément, le but des travaux c'est en effet de le transformer en un élément qui fait partie d ela structure (bastaings, renforts, approuvés par l'architecte après un calcul certainement...) |
Édité par - ribouldingue le 10 mai 2015 10:40:55 |
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Gédehem
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Posté - 10 mai 2015 : 10:56:24
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Je décide d'aménager la partie haute du volume de mes combles d'une autre façon.
Je renforce la structure en bois qui supporte le plafond existant en y rajoutant quelques bastaings
J'installe un plancher (dalles de bois en osb) sur la structure en bois initiale qui supporte le plafond, structure que j'ai renforcée. ainsi qu'un escalier d'accès en sapin"
Travaux d'aménagement privatif, comme il en serait de l'édification de nouvelles cloisons séparatives, les éléments nouveaux, qui ne concourent pas à la solidité, à l'ossature de l'immeuble, étant privatifs
Quelle différence feriez vous avec des cloisons édifiées pour délimiter de nouvelles pièces ? Quelle différence avec ce plancher interne délimitant lui aussi des volumes internes ?
Ces travaux d'aménagement intérieur sont privatifs, les éléments privatifs.
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Posté - 10 mai 2015 : 11:28:54
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citation: Initialement posté par Gédehem
Je décide d'aménager la partie haute du volume de mes combles d'une autre façon.
Je renforce la structure en bois qui supporte le plafond existant en y rajoutant quelques bastaings
J'installe un plancher (dalles de bois en osb) sur la structure en bois initiale qui supporte le plafond, structure que j'ai renforcée. ainsi qu'un escalier d'accès en sapin"
Travaux d'aménagement privatif, comme il en serait de l'édification de nouvelles cloisons séparatives, les éléments nouveaux, qui ne concourent pas à la solidité, à l'ossature de l'immeuble, étant privatifs
Quelle différence feriez vous avec des cloisons édifiées pour délimiter de nouvelles pièces ? Quelle différence avec ce plancher interne délimitant lui aussi des volumes internes ?
Ces travaux d'aménagement intérieur sont privatifs, les éléments privatifs.
Je précise que la structure initiale en bois n'est absolument pas intégrée aux murs porteurs. Elle repose d'un coté sur le haut d'un des mur et de l'autre elle repose sur un support fixé sur le mur. On peut l'enlever comme on veut pour faire un très gros volume pour ceux qui aime ça. Je précise aussi que les renforts ajoutés suivent la même logique. Il vous faudrait voir le plan pour comprendre. 1/2 bastaings 32x160 espacés de 35 cm, portée 5m avec cloisonnement. Cela étant aucune "intrusion" dans les murs porteurs. Tout porte sur le haut du mur très épais juste à coté de la sablière, partie en bois sur laquelle s'appuient les chevrons de la toiture.
Tout cela a fait l'objet d'un contrôle par l'architecte venu voir sur place, qui a fait ses calculs et m'a fait un rapport technique pour valider la future charge admissible soit 250 daN/m² (un plancher standard c'est 150 daN/m²). Il a validé aussi les renforts posés, leurs fixations et la façons dont ils ont été posés vis à vis de toutes les normes existantes dans ce domaine Afnor, DTUxxxx etc..
La structure porteuse s'appuie sur les murs, mais ne participe aucunement à la solidité globale de l'immeuble comme pourrait l'être une dalle de béton dont le ferraillage est intimement lié aux murs périphériques .
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Gédehem
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Posté - 10 mai 2015 : 19:00:56
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Que ce soit "sur", "dans" ou "sous", aucune différence : si les travaux "affectent" en quoi que ce soit les parties communes, autorisation AG.
Ainsi du trou percé dans un mur porteur commun afin de mettre une cheville et un piton pour suspendre le portrait de belle-maman.
Ce trou "affectant" les parties communes doit être autorisé par une AG.
Bonne occasion pour ne pas suspendre le dit portrait.
Le fait de modifier la charge actuellement existante sur les murs porteurs, avec les éléments techniques d'un "homme de l'art", oblige à obtenir l'autorisation de l'AG. Qui, sur le principe, ne peut être refusée, tout semblant conforme.
Le syndicat persistant dans son refus, c'est le passage par le juge pour les autoriser.
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Posté - 10 mai 2015 : 23:23:00
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On est d'accord, c'est ce que j'ai fait dès le début !!! au final, ils ne sont pas contre mes travaux, après leur avoir réglé les problèmes techniques, ils veulent modifier les tantièmes, refaire le règlement de copro etc... C'est sur ce point là que je ne suis pas d'accord et du coup ils repoussent à l'AG de l'année prochaine avec comme proposition un conciliateur !!! ben voyons |
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Gédehem
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Posté - 11 mai 2015 : 17:41:42
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Pour les tantièmes (= quote-part de parties communes), il faut leur mettre le texte sous le nez (L.art.5), un aménagement de lot privatif n'entrainant aucune modification de cette quote-part.
Pour la modification EDD/RDC, elle est sans doute nécessaire pour le descriptif du lot, descriptif modifié.
Mais sur ce point, vous seul êtes concerné, pas le syndicat. Aménager le lot ou pas, cela n'a aucune incidence pour le syndicat comme pour les autres lots.
On retrouve la même démarche pour la fusion ou la division de lots : le propriétaire dont il s'agit est seul concerné.
S'ils persistent, voyez votre avocat pour assigner. Une lettre d'info sur ce point peut les faire reculer, surtout s'il y a demande de DI pour le préjudice subit. |
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