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 Posté - 06 juin 2015 : 05:22:51
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J'ai bien vu que le sujet a déjà été traité. Mais je le repose pour être plus certain.
Convocation présentée hier 5 juin en lettre recommandée avec AR pour une assemblée le 26 juin. C'est une assemblée courante annuelle sans urgence.
Est-ce hors délai ?
Si on compte comme cela, ai-je juste ou ai-je faux ? :
- première présentation : le 5 juin
- début du délai de décompte des 21 jours : le 6 juin, lendemain de la présentation
- plus 21 jours, ce 6 juin étant compris dans les 21 jours : ce qui nous mène au 26 juin
- première date légalement possible après ces 21 jours écoulés : le 27 juin une fois le 26 juin écoulé
Mon hésitation est bien sûr sur :
- comment compter ou non le 6 juin dans les 21 jours (dans ce cas toute la suite se décale d'un jour)
- comment prendre en compte le dernier des 21 jours : AG le 21ème jour légale ou pas, ou simplement le lendemain une fois les 21 jours écoulés ?
Merci de bien m'éclairer.
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Posté - 06 juin 2015 : 07:33:24
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votre calcul est exact : première date possible de l'AG : le 27 juin ! donc hors délai, peut-être votre syndic n'a pas tenu compte du délai de travail de la poste.
Un syndic doit faire attention à ce phénomène postal : soit une copro de 100 logements dont 20 bailleurs ; les 80 convocations pour les copros habitant l'immeuble arrive le même jour sur la table de tri du facteur. Il arrive que certains facteurs qui ont un service chargé étale sur 2 voir 3 jours leur distribution de ces recommandés pour des raisons de (expérience vécue) : volume dans leur sacoche, de perte de temps pour sonner, attendre le résident, faire signer, etc... et hop on perd une journée et une AG devient hors délai  |
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Posté - 06 juin 2015 : 08:43:42
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Merci beaucoup à Rambouillet.
Je ne mets aucunement bien sûr en doute votre réponse, mais est-ce bien certain ? Bonne lecture faite par ma pomme -? et ouh! - de D9 et de D64 (et question : y a-t- il d'autres cadrages, réglementaires ou légaux, applicables pour les convocations d'AG que D9 et D64 en matière de délais ?).
Merci (Rambouillet, ceci n'est pas une défiance à votre égard !) à ceux qui pourraient valider (ou sinon pourquoi).
En effet, cela se joue à un jour près avec dans ce cas un syndic émetteur de cette convocation dont le renouvellement de mandat est en balance.
Donc, important de savoir si , en fonction de comment se passe la majorité en AG , les refuzniks pourraient ou non faire au TGI annuler ex-post l'AG (!...).
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3
Posté - 06 juin 2015 : 08:53:45
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pierre marie, pas de soucis attendons confirmation ou infirmation  
mais pour poursuivre sur votre souci de risque d’assignation. Certes, ce risque d'assignation existe, mais :
* si c'est un opposant (donc présent ou représenté),le juge lui demandera quel préjudice a t il subi, puisqu'il était présent.... peut-être difficile à fournir une explication...
* si c'est un défaillant, là le risque est plus important, mais il faudra toujours expliquer le préjudice, et après c'est l'appréciation du juge....
A savoir qu'un juge prendra en compte, si lors de ce délai de ces 20 ou 21 jours, un copro (surtout futur défaillant) fait une LRAR au syndic pour signaler cette anomalie.... |
Édité par - rambouillet le 06 juin 2015 08:54:43 |
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nefer
Modérateur
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4
Posté - 06 juin 2015 : 10:16:50
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citation: Initialement posté par rambouilletpierre marie, pas de soucis attendons confirmation ou infirmation mais pour poursuivre sur votre souci de risque d’assignation. Certes, ce risque d'assignation existe, mais : * si c'est un opposant (donc présent ou représenté),le juge lui demandera quel préjudice a t il subi, puisqu'il était présent.... peut-être difficile à fournir une explication... * si c'est un défaillant, là le risque est plus important, mais il faudra toujours expliquer le préjudice, et après c'est l'appréciation du juge.... A savoir qu'un juge prendra en compte, si lors de ce délai de ces 20 ou 21 jours, un copro (surtout futur défaillant) fait une LRAR au syndic pour signaler cette anomalie....
je suis au regret de vous dire que s'agissant d'un "vice de forme" le magistrat n'a pas d'autre choix que d'annuler cette AG ( en cas d'assignation ...bien sûr)
et le demandeur pourra aussi demander la nomination d'un administrateur provisoire ...et l'obtenir
je viens de voir le cas récemment |
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5
Posté - 06 juin 2015 : 10:33:42
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Merci
Sur les suites, je ferai un message ce soir ou demain : là je sors pour la journée .
Le schéma est compliqué car le mandat du syndic vient à échéance courte avec un gros turn-over de gestionnaires.
En plus, dans les "refuzniks" il y a en fait deux groupes en grande bataille : un mené par un jeunot qui est juriste d'entreprise dit-il . Pendant un moment il disait avocat et quand il lui a été dit qu'un avocat non inscrit à un barreau ça n'existe pas il a pâli... ; et l'autre par une charmante vieille dame un peu chevrotante qui dit être expert-comptable (mais, plouf, elle n'est pas à l'Ordre...) et qui est apparemment assez alliée (par quels liens ?) avec le syndic. On lui a appris il y a peu l'existence du décret et de l'arrêté comptables de mars 2005 avec les états normés : bon ...
C'est une copropriété de moyenne taille, en Aquitaine, avec des syndicats secondaires et un syndicat principal et le même cabinet pour tous les syndicats. Sur Infogreffe on peut voir que pour 2014 le chiffre d'affaires de ce cabinet qui est une affaire familiale a décru de près de moitié par rapport à 2013 ce qui pèse sur l'ambiance de confiance évidemment.
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6
Posté - 06 juin 2015 : 11:06:03
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citation: je viens de voir le cas récemment
OK, merci pour l'info. Petit complément : était ce en première chambre ou en appel ? |
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nefer
Modérateur
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 Posté - 06 juin 2015 : 11:44:08
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en 1ère chambre, mais l'AP ayant été nommé, les copropriétaires ont preferré laisser courir le mandat de l'AP et attendre l'AG en proposant un nouveau syndic...pour éviter de perdre du temps |
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Gédehem
Pilier de forums
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8
Posté - 06 juin 2015 : 15:06:06
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Le problème de fond qui se pose : quel intérêt à contester l'AG, action certes recevable, pour une histoire de délai d'un jour ... ?
Dans la mesure où le syndic sortant est seul candidat, l'assemblée n'a pas le choix : le désigner à nouveau.
Le passage par un AP ?
Illusoire : d'une part parce que l'action en contestation d'AG va mettre 16 Ã 18 mois avant d'arriver sur le tapis.
D'autre part, il n'y a pas d'autre candidat, du moins d'une autre proposition pouvant recueillir un consensus majoritaire.
Autrement dit, question
- en l'état des 'troupes', quelle importance que le délai des 21 jours n'en fasse que 20 ?
- maintenant que l'on sait l'AG irrégulièrement convoquée pour un jour (2 ou 3 serait pareil), quoi faire de l'info, pour quelle action dans l'intérêt du syndicat ?
En particulier avec le CS, absent ici du débat. |
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nefer
Modérateur
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9
Posté - 06 juin 2015 : 15:16:51
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ici il ne s'agit que de la volonté d'un copropriétaire( en raison de litiges avec le syndic ? en raison d'impayés?...ou simplement pour s'opposer à tous les autres copropriétaires?....) |
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10
Posté - 14 juin 2015 : 08:32:03
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Ding dong ding je reviens sur le sujet.
L'assemblée dont il s'agit voit deux candidatures de syndic : celle du sortant et une autre poussée par de solides gaillards.
Avoir la faculté (ex ante, ou ex post) de contester la tenue de l'assemblée pour cause de non respect de délai de convocation (même d'un jour, peu importe : avant l'heure c'est pas l'heure et après l'heure c'est plus l'heure en droit) permet, en kriegspiel, de faire peser sur les votants une épée damoclésienne... Je veux dire de :manœuvrer pour le choix du syndic, ancien reconduit ou nouveau. Les grandes manips... |
Édité par - pierre marie le 14 juin 2015 08:35:03 |
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JB22
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Posté - 14 juin 2015 : 13:01:54
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Qui a intérêt à invoquer la nullité de l' A.G., les tenants de l' élection du nouveau syndic, certainement pas, ils ont satisfaction.
Les tenants de l' ancien syndic non réélu, peut-être, mais dans ce cas ils mettent en cause la responsabilité de l' ancien syndic pour non respect des délais de convocation, mais cela ne leur donnera pas satisfaction, l' ancien syndic ne sera pas élu pour autant. |
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nefer
Modérateur
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12
Posté - 14 juin 2015 : 16:24:26
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pierremarie:vous avez ouvert 2 topics sur le même sujet! |
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Posté - 14 juin 2015 : 17:10:14
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Nefer, non, ce n'est pas vraiment sur le même sujet - bien qu'il s'agisse de réunions connexes pour un ensemble à multiples syndicats :
- le présent sujet porte sur une possible mise en cause d'assemblée d'un syndicat (sans précision de principal ou secondaire) au motif de la convocation tardive de l'assemblée en question par un syndic dont le mandat est en cours pour ce syndicat ;
- l'autre sujet porte sur une possible mise en cause d'assemblée de syndicat secondaire au motif de sa convocation par un syndic dont le mandat est échu pour ce secondaire là et sur la possibilité qu'une mise en cause sous ce chef soit opérée par un membre d'un syndicat secondaire autre du même ensemble.
Merci de vos contributions, qui avec les autres sont précieuses, passées et aussi futures j'espère car les sujets ne sont pas clos.
JB22, il y a deux syndics en lice, mais on peut ne souhaiter ni l'un ni l'autre d'où intérêt de provoquer une nouvelle assemblée sur annulation pour en avancer un autre.
Par ailleurs, il y a d'autres points à l'ordre de jour dont l'adoption n'est pas souhaitée par tous et de loin et dont le sort en scrutin pourrait évoluer d'une assemblée à l'autre.
Il en est ainsi pour un programme d'investissement costaud et dispendieux présenté en dernière extrémité juste dans la convocation de l'assemblée et avec des chiffrages bien approximatifs voire discutables.
En repousser l'examen permettrait de bien l'examiner et probablement d'en écheniller les composantes et le coût sans précipitation (il n'a aucunement de caractère d'urgence). |
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JB22
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Posté - 14 juin 2015 : 17:29:00
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"il y a deux syndics en lice, mais on peut ne souhaiter ni l'un ni l'autre d'où intérêt de provoquer une nouvelle assemblée sur annulation pour en avancer un autre"
Pourquoi ceux qui souhaitent une autre candidature n' ont-ils pas fait une demande de mise à l' ordre du jour d'une troisième candidature ?
Ce n' est pas en provoquant une annulation d' A.G., avec ses conséquences : défaut de syndic, que vous résoudrez votre problème.
Pour les "autres points à l'ordre de jour dont l'adoption n'est pas souhaitée par tous" l'A.G. peut refuser les questions qui ne lui conviennent pas.
L' A.G. peut très bien décider de reporter les travaux "dispendieux" et charger le C.S. de revoir les devis et propositions.
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Posté - 15 juin 2015 : 02:05:22
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JB22, bien d'accord avec ce que vous dites, mais :
- sur votre première remarque : c'est tout simplement coincés par le calendrier que les tenants d'une troisième candidature n'ont pas eu la faculté de l'introduire (dans le délai de l'émission de la convoc par le syndic sortant) - d'où l'opportunité de profiter de la faille du délai de convocation dans sa date de première présentation pour (le cas échéant : on verra suivant ce que l'assemblée décidera) ruiner celle qui parmi les deux autres serait adoptée en séance et ne conviendrait pas au final.
- sur votre seconde remarque : l'hypothèse de kriegspiel est que l'assemblée adopte, en le gobant sans examen critique ni échenillage, qu'il mérite, le programme dispendieux de travaux (travaux de 14-2 de L1965). |
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JB22
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Posté - 15 juin 2015 : 08:52:54
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1-Contestation devant le T.G.I, avec intervention d' un avocat, des frais à engager, nomination d' un administrateur judiciaire coûteux, des délais de justice longs.
Ne serait - il pas plus judicieux, d' élire un des deux candidats pour un an , et de faire une proposition d'un nouveau candidat pour l' A.G. suivante.
2- Si l' A.G. adopte le projet dispendieux, c' est que vous n' êtes pas majoritaires car rien ne vous empêche d' éclairer l' A.G. à fin de reporter la décision de travaux mais décider d' une étude des dossiers et devis. |
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Posté - 15 juin 2015 : 11:47:00
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Eh oui que nous ne sommes pas pour l'heure majoritaires !
Pas plus que Bonaparte ne l'était encore le matin même du 18 Brumaire ! (il y a d’autres exemples…).
De plus, l’assemblée générale étant fort proche, contrecarrer par des éléments techniques solides et des chiffrages dument étayés les composantes désordonnées et brouillonnes de l’empilage insensé de dépenses du projet dispendieux qui est présenté en dernière minute, n’est guère possible en un travail sérieux. Ceci sans compter (et sans trop de parano…) le doux, mol et ample lit bien possible des pourcentages qui peuvent bien exister derrière le projet dispendieux présenté…
Sur la charge d’une administration provisoire AP, il n’y a guère de vaste surcoût : les honoraires d’AP sont tarifés (cf. http://www.aspaj.fr/?cat=2&r=7&sr=6 ) et cela le cas échéant par ordonnance de taxe tandis que, pendant le temps de l’AP, par construction, les honoraires contractuels du syndic ne courent plus. Et que, de surcroit, les honoraires d’AP peuvent être judiciairement (il faut le demander dans la requête : cela ne tombe pas tout cuit dans le bec !) mis à la charge du syndic à l’origine coupable de la situation. Sans compter une dose d'article 700.
Se reposer une année de plus, de façon en quelque sorte intérimaire - ainsi que vous le suggérez en quelque sorte pour la paix des ménages ( ! ) si je comprends bien -, sur le syndic sortant dont le CA de 2013 est en décrue de 64 % sur celui de 2012 (source Greffe du TC), et alors que le syndic autrement proposé (comme une sorte de zombie factice repoussoir) est une boutique de quatre sous sans références, c’est non pour le club des refuzniks.
La désignation d'un AP n'est pas assortie de délais longs comme évoqués dans votre texte : la procédure est celle d'une demande d'ordonnance sur requête qui est obligatoirement prise sous 15 jours légaux par le Pdt du TGI et non en chambre.
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Édité par - pierre marie le 15 juin 2015 11:49:07 |
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 15 juin 2015 : 12:51:41
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Je ne suis pas spécialiste en procédure judiciaire, mais relisez la réponse de Gedehem :
"Le passage par un AP ?
Illusoire : d'une part parce que l'action en contestation d'AG va mettre 16 Ã 18 mois avant d'arriver sur le tapis.
D'autre part, il n'y a pas d'autre candidat, du moins d'une autre proposition pouvant recueillir un consensus majoritaire."
Reste un point important, vous n' êtes pas majoritaires. |
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Gédehem
Pilier de forums
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19
Posté - 15 juin 2015 : 14:16:17
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D'autant qu'il y a l'autre point :
c'est tout simplement coincés par le calendrier que les tenants d'une troisième candidature n'ont pas eu la faculté de l'introduire (dans le délai de l'émission de la convoc par le syndic sortant)
Argument qui ne tient pas la route !
La recherche d'un autre syndic, et plus généralement la recherche d'une personne pour occuper une fonction importante, ne s'improvise pas au dernier moment.
Rechercher un syndic s'inscrit dans la même démarche que le recrutement d'un cadre sup, mettons ici d'un DRH. On ne l'envisage pas 15 jours avant la réunion du CA, ou la date habituelle de l'AG annuelle.
Le "recrutement" d'un syndic impose nécessairement de s'y prendre longtemps à l'avance, au moins 3 à 6 mois avant la date habituelle de tenue de l'AG.
D'autre part, rechercher une autre candidature pour "contrer" la proposition d'un autre groupe n'est pas raisonnable.
Car il est une constante : la recherche d'une majorité consensuelle, qui peut être de circonstance, occasionnelle, mais qui est incontournable pour avoir quelque chance de succès.
Autrement dit, non seulement il faut anticiper la recherche de candidature, mais il faut au plus vite engager la "campagne" nécessaire au changement, la promotion du candidat.
Découvrir l'intention de changement à la réception de la convocation, c'est très mauvais.
Arriver à l'AG en n'ayant qu'un bout de papier pour se faire une opinion sur ce point très important, c'est aller à l'échec s'il n'y a pas eu à l'avance l'once d'un mouvement pour le changement de syndic, essentiellement par une information largement anticipée.. |
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Posté - 15 juin 2015 : 18:52:02
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Réaction aux deux messages de JB22 et de Gédéhem, tous deux solides piliers appréciés du forum :
Primo :
Tout d’abord, je trouve que, en sus des développements de conseils fournis –pleinement judicieux pour l’essentiel- sur la problématique de la majorité et les délais pour recruter le syndic idéal (j’y reviens plus bas), les contributions gagneraient, si je puis me permettre, à se référer davantage aux règles (qui sont un appui dans la manœuvre, et non évidemment une fin en soi) et non à des assertions d’autorité péremptoires non étayées de la gamme sentencieuse genre, je cite : « Argument qui ne tient pas la route [sous-entendu '' My So Poor Friend ’’] » ou encore « Illusoire [So Poor Friend, Poor Friend] » : l'action en contestation de tenue régulière de l’assemblée et, dans la même procédure sous ordonnance sollicitée, de requête de nomination d’un AP n’est pas, JB22 et Gédéhem, une mesure, si l’on donnait crédit à vos propos communs de l’un repris par l’autre, qui « va mettre 16 à 18 mois avant d'arriver sur le tapis ».
En effet, sous D47, la saisine du Pdt du TGI se fait sans préalable ni délai (juste celui, technique et non procédural, pour l’avocat de gratter son texte, ce qui se fait en 3 ‘ et 30 '' avec le logiciel ad’ hoc plus quelques nanosecondes pour le faire parvenir au greffe compétent du TGI – en dématérialisé, cela se fait maintenant et non plus en chaise à porteurs, les avocats préparant même le texte de l’ordonnance sollicitée pour économiser encre et papier au TGI).
Je rappelle D47, en mettant en gras souligné ce qui nous concerne plus centralement ici :
Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat et, sous réserve de l'application des dispositions de l'article 9 ci-dessus, de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic.
Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.
Le respectable Pdt du TGI (en fait il délègue un de ses esclaves préférés, qui est là de permanence pour moudre à tour de rôle les choses au quotidien - au dessous même des Vice-Pdts) reçoit la requête et, comme déjà dit, il se prononce en Cabinet selon la procédure en la matière (principalement, articles 493 et sq du CPC).
Allez, chaque matin, au Palais de votre ressort, il y en a chaque jour des prononcés d’ordonnance sur requête – et ça file ! : de pleines brassées (et visitez l’après-midi le même Palais en Chambre pour voir le sort donné à des demandes de rétractation ou à d’autres contestations, sachant que le délai d’appel est limité à 15 jours d’un prononcé de l’ordonnance sur requête quel que soit le champ concerné, copropriété ou tout autre du domaine civil).
Le délai de prononcé, qui se concrétise sur minute exécutoire immédiate (donc sans délai procédural aucun), est celui des référés : à Paris sous 1 mois, plus ou moins en province selon la longueur des tuyaux judiciaires dans ces vertes contrées (et, s’il y a lieu, il est possible d’enclencher la procédure de référé d’heure à heure pour obtenir plus vite une ordonnance, bien que cela puisse parfois agacer le TGI - donc prudence dans cette sous-manip là ).
En un mot comme en cent, obtenir la désignation d’un AP pour administrer la copropriété pour un syndicat dépourvu de syndic sous l'empire de D47 (avec un ex-syndic dont, ici, le cabinet flageole et qui convoque son AG pour 4 jours avant sa fin de mandat, soit 6 mois moins 4 jours après la fin d’exercice comptable écoulé, et en ne respectant pas le délai légal de convocation), cela n’est ni longuet ni compliqué ni ne coûte tout l'or du Pérou, JB22 et Gédéhem.
Deuxio :
D’évidence (extraits de Gédéhem), le « recrutement d'un syndic impose nécessairement de s'y prendre longtemps à l'avance », et « découvrir l'intention de changement [de syndic] à la réception de la convocation, c'est très mauvais », ou aussi « il faut anticiper la recherche de candidature », apparait comme une famille de propos grandement pertinents et de bon conseil, dont nous faisons notre miel.
Oui à 100 % donc (en monde calme sans remous ni embûches : idéal !), mais il est des cas -comme ici, ainsi que mentionné dans les messages antérieurs- où la défaillance d’un syndic (son cabinet qui s’effondre ou au moins flageole grandement, on ne sait pourquoi et sans indice de prévenance ; sa gestion qui s’étiole, sans trop d’indices sinon des comptes de l’exercice passé bien longs à obtenir du syndic par le CS, CS nonobstant resté dans ce piètre tableau quasi coi et inerte comme flashé terrorisé un jour de pluie glaciale dans les phares ; une assemblée convoquée tardivement par ce syndic et de plus hors délai légal avec un ordre du jour comportant des sottises et des erreurs, non relevées par le CS ; une candidature surprise d’un autre syndic –bidon ?- découverte dans la convocation comme dans la magique pochette surprise du tir forain, ce qui est certes légal…) et donc la pertinence de se mettre en chasse, bien rationnellement et sans se prendre dans les délais, d’un successeur de qualité, ne prévient pas.
Dans ce type de situation, il faut exploiter les opportunités – ce à quoi nous envisageons de faire, quitte à passer par la case AP. Ce que nous envisageons de faire, en s’y préparant avec calme et rigueur, avec les voix que nous pouvons rassembler pour l’instant et hors affidés aux yeux non encore dessillés des copropriétaires encore tenants du syndic flageolant, en consultant vos conseils et vos éclairages.
Bien évidemment, à l’assemblée de sortie de l’AP sera présentée la candidature d’un syndic tout beau tout neuf.
Nous reviendrons vers vous sous peu dans un autre sujet pour des conseils afin de le bien sélectionner.
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Édité par - pierre marie le 15 juin 2015 21:09:10 |
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