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gaussan
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 Posté - 08 juin 2015 : 10:01:01
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bonjour,
Le syndic s'est trompé de clef de répartition et a réparti une dépense sur la moitié des copropriétaires alors qu'il devait la répartir sur l'ensemble. Le montant de la dépense est de moins de 2000 euros.
Cela est 'il une cause d'annulation des comptes devant un tribunal ?
Est il possible de rectifier cela sur les comptes 2015 ?
merci pour vos réponse
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JB22
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Posté - 08 juin 2015 : 10:51:27
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"Cela est 'il une cause d'annulation des comptes devant un tribunal ?"
Vous pouvez contester une répartition, si le tribunal vous donne raison, il y aura annulation de cette répartition. Cela en vaut - il la chandelle....
"Le syndic s'est trompé de clef de répartition"
C' est votre opinion, mais cela a-t-il été reconnu en A.G., si oui l' A.G. devait approuver les comptes sous réserves de la régularisation de la dépense.
Peut-on régulariser sur 2015: oui à condition que l' inscription de cette question soit demandée pour la prochaine A.G. |
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Gédehem
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Posté - 08 juin 2015 : 12:25:38
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Le syndic s'est trompé de clef de répartition et a réparti une dépense sur la moitié des copropriétaires alors qu'il devait la répartir sur l'ensemble.
Les clés de répartition sont celles prévues au RDC. Le syndic ne peut en inventer.
S'il y a une "erreur informatique" (argument connu), elle est réparable aussitôt.
De quoi s'agit-il exactement ? Qu'elle est l'erreur ? |
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gaussan
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3
 Posté - 08 juin 2015 : 17:39:23
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L'Ag qui a voté ces comptes a déja eu lieu et le CS, censé vérifier attentivemet les comptes, n'a pas relevé cette erreur.
Il n'est pas question d'aller au tibunal pour cela mais seulement de demander au syndic de rétablir une répartition
de cette dépense coforme au réglement de copropriété.
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JB22
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4
Posté - 08 juin 2015 : 18:28:33
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Le syndic n' a pas nécessairement "inventé" une clé, il a tout simplement pas pris la bonne.
Les comptes ayant été approuvé en A.G., elle n' est réparable aussitôt, il faut une autre décision d' A.G. |
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Gédehem
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5
Posté - 08 juin 2015 : 21:44:56
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L'approbation des comptes, c'est à dire des recettes et des dépenses de l'exercice écoulé, ne vaut pas approbation d'une répartition, qui serait de plus différente de celle(s) prévue(s) au RDC.
Comme l'approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation des comptes de chacun des copropriétaires, du solde de leur compte perso.
Sauf qu'on ne sait pas ici de quoi il s'agit.
Le syndic a réparti telle dépense sur "la moitié des copropriétaires".
Laquelle, selon quelle répartition "erronée" ? |
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JB22
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Posté - 08 juin 2015 : 23:08:42
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De Gedehem:
"L'approbation des comptes, c'est à dire des recettes et des dépenses de l'exercice écoulé, ne vaut pas approbation d'une répartition, qui serait de plus différente de celle(s) prévue(s) au RDC."
Différente de celle du R.C., suivant les dires de gaussan et "ne vaut pas approbation de la répartition" individuelle, cela signifie qu' il peut la contester en justice.
Sans décision de justice le syndic n' a aucune obligation ni droit de modifier ce qu' a décidé l' A.G. |
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Gédehem
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Posté - 09 juin 2015 : 11:00:41
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Personne n'a dit que l'AG avait décidé d'une autre répartition !
Il est indiqué :
"Le syndic s'est trompé de clef de répartition et a réparti une dépense sur la moitié des copropriétaires alors qu'il devait la répartir sur l'ensemble ..."
Une AG approuve globalement des comptes, dépenses et recettes annuelles sur un exercice. Pas une répartition, qui plus est différente pour telle dépense de celle(s) prévue(s) par le RDC.
""ne vaut pas approbation de la répartition" individuelle, cela signifie qu' il peut la contester en justice."
Il ne faut pas inverser "la charge de la preuve".
Pas besoin du juge. Que ce soit pour les provisions ou pour le solde de son compte individuel, chacun est à même d'en faire le calcul selon ce qui a été décidé par l'AG.
Gaussen (et d'autres) peuvent rectifier leur compte, régler le solde ou décompter un 'avoir', selon le calcul qu'ils en feront.
Si le syndic n'est pas d'accord, il devra saisir le juge avec les éléments démontrant la créance, si c'est le cas.
Dans la mesure où ce sont les grilles RDC qui font foi, il aura du mal à justifier une répartition différente.
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Édité par - Gédehem le 09 juin 2015 11:08:50 |
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JB22
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Posté - 09 juin 2015 : 13:39:32
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[i]" Que ce soit pour les provisions ou pour le solde de son compte individuel, chacun est à même d'en faire le calcul selon ce qui a été décidé par l'AG."[/i]
Donc chacun ne peut pas décider à sa guise de modifier ce qui a été décidé par l' A.G.
"Nul ne peut se faire justice à lui-même".
Selon l' article 30 de la loi concernant les travaux d' amélioration l' A.G. décide de la répartition du coût des travaux et de la répartition des dépenses de fonctionnement et d' entretien... |
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Gédehem
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Posté - 09 juin 2015 : 14:23:02
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L'AG ayant approuvé les dépenses pour un montant de XXX €, elle n'approuve pas en même temps, implicitement (à l'insu de son plein gré), une répartition, qui plus est répartition autre que celle du RDC.
Chacun est donc à même de calculer sa propre quote-part selon ses tantièmes, le solde de son compte annuel. Comme il le ferait pour les provisions pour charges, sans même attendre un "avis" du syndic.
Il ne faut pas confondre ici la répartition découlant de l'approbation des comptes annuels, ratification par une AG de dépenses passées, de la décision approuvant des travaux à venir , d'une dépense future, l'assemblée décidant de leur répartition, 2 choses explicitement prévues dans la convocation, par des résolutions dédiées.
Si le syndic s'est trompé dans la répartition découlant de l'approbation des comptes annuels, chacun est à même de rectifier son compte selon ses tantièmes.
Même chose s'il s'agit d'une erreur dans l'avis ou l'appel à provision, que chacun peut rectifier s'il y a erreur.
Sauf que Gaussen a disparu et que nous n'en savons pas plus ... |
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JB22
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Posté - 09 juin 2015 : 14:57:11
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"Chacun est donc à même de calculer sa propre quote-part selon ses tantièmes,"
Il peut donc décider de son propre chef que la répartition est contraire au règlement sans la moindre justification ?
"Sauf que Gaussen a disparu "
Il était encore là hier, il va revenir pour nous en dire plus. |
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Gédehem
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Posté - 09 juin 2015 : 15:37:18
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"Il peut donc décider de son propre chef que la répartition est contraire au règlement sans la moindre justification ?"
S'agissant de répartir les dépenses de l'exercice écoulé à la suite de l'approbation des comptes annuels (*), que faut-il d'autre justification (ou justificatif) que les grilles RDC ???
(*) AG annuelle qui approuve des comptes "dépenses/recettes", pas une répartition.
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Posté - 09 juin 2015 : 15:49:40
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L'approbation des comptes ne vaut pas approbation des comptes personnels de charges.
Tout copropriétaire peut donc demander de rectifier une mauvaise répartition en RAR, sans passer par le tribunal. Il paiera ses charges sur la bonne grille de répartition, au syndic de prouver que le copropriétaire à tort. 
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JB22
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Posté - 09 juin 2015 : 20:59:37
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"S'agissant de répartir les dépenses de l'exercice écoulé à la suite de l'approbation des comptes annuels "
Ces dépenses ont été approuvées suivant leur nature et les clés de répartition (Annexe 3)
Un copropriétaire ne peut pas se faire justice à lui-même, en modifiant ce qui a été décidé par l' A.G., imputation de telle ou telle charge suivant telle ou telle clé.
"Même chose s'il s'agit d'une erreur dans l'avis ou l'appel à provision, que chacun peut rectifier s'il y a erreur."
Dans ce cas le copropriétaire ne modifie pas ce qui a été décidé par l' A.G. (Montant du budget suivant les clés de répartition.)
Il rectifie les calculs si ceux-ci ne prennent pas en compte les bases décidées par l' A.G. |
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Gédehem
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Posté - 09 juin 2015 : 21:53:18
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Ces dépenses ont été approuvées suivant leur nature et les clés de répartition (Annexe 3)
C'est le "et" qui ne convient pas, en raison du principe de l'autonomie des questions inscrites à l'ODJ selon leur nature. (*)
L'AG appelée à approuver les comptes de l'exercice écoulée (c'est la question inscrite), n'est pas appelée à approuver une répartition différente de celle conventionnellement convenue, qui est d'une autre nature.
Si c'est le cas, il s'agit d'une erreur matérielle de transcription dans une annexe.
"Le syndic s'est trompé de clef de répartition et a réparti une dépense sur la moitié des copropriétaires alors qu'il devait la répartir sur l'ensemble."
Gaussan ayant disparu, nous n'en savons pas plus.
(*) type le quitus, de nature juridique, l'approbation des comptes, de nature comptable, ne peuvent être liés par une même question destinée à approuver les 2 par une même résolution.
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Édité par - Gédehem le 09 juin 2015 21:55:16 |
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JB22
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Posté - 09 juin 2015 : 23:28:43
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"C'est le "et" qui ne convient pas, en raison du principe de l'autonomie des questions inscrites à l'ODJ "
L' A.G. est appelée à approuver les comptes qui sont présentés sous deux formes: nature et clés de répartition, il n' y a qu'une question.
Gaussan nous dit que le syndic c' est trompé, mais Tartenpion lui peut nous dire le contraire.
L' approbation des comptes ne vaut pas approbation de la répartition individuelle qui peut être erronée, erreur de clé, tantièmes erronés, imputation de charges dans une clé ou le copropriétaire ne participe pas, erreur de calcul, etc ...
Le copropriétaire peut contester mais cela ne lui donne pas le droit de rectifier de son propre chef. |
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Gédehem
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Posté - 10 juin 2015 : 00:33:25
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Désolé d'insister !
Approuver des comptes est une question de nature "comptable".
Approuver une modification de clé de répartition est de nature juridique.
Vous ne pouvez décider sur 2 point de nature différente par une même décision portant sur un point de nature comptable.
(Ou sur un point de nature juridique qui emporterait en même temps approbation d'une question comptable)
Il y a une abondante et vieille jurisprudence sur la question, en particulier à propos de la question posée dans le temps :
" Approbation des comptes et quitus au syndic pour sa gestion".
Affaire sanctionnée par le juge : Comptes = comptable, quitus = juridique.
Les questions portant sur des points de nature différente doivent être inscrites distinctement à l'ODJ et adoptées spécifiquement (autonomie des question distinctes, autonomie de la décision).
Autrement dit, l'approbation des comptes ne peut valoir en même temps, "implicitement", modification ou ratification d'une répartition différente de celle prévue au RDC.
Si l'annexe 3 n'est pas conforme aux grilles RDC, il s'agit d'une faute du syndic dans sa mission "comptable", erreur matérielle qu'il doit être réparée spontanément.
Entre une "annexe 3" avec une répartition différente présentée par le syndic et le RDC et ses grilles présenté par le copropriétaire, vers qui va pencher le juge éventuellement sollicité, à votre avis ?
"Gaussan nous dit que le syndic s'est trompé, ...."
Faute de précision, nous ne savons rien de cette "tromperie" ..... qui peut ne pas l'être !
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Édité par - Gédehem le 10 juin 2015 00:47:28 |
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JB22
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Posté - 10 juin 2015 : 09:22:22
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"Entre une "annexe 3" avec une répartition différente présentée par le syndic et le RDC et ses grilles présenté par le copropriétaire, vers qui va pencher le juge éventuellement sollicité, à votre avis ?"
Ce sera une décision de justice et non pas, comme vous le dites, une rectification par décision du copropriétaire.
"Faute de précision, nous ne savons rien de cette "tromperie" ..... qui peut ne pas l'être !"
je confirme: Gaussan nous dit que le syndic c' est trompé, mais Tartenpion lui peut nous dire le contraire.
Le copropriétaire peut contester mais cela ne lui donne pas le droit de rectifier de son propre chef.
"Approuver une modification de clé de répartition est de nature juridique"
Il ne s' agit pas de "modification" de clé mais de l' application de telle ou telle clé, ce qui est de nature différente.
Toujours le silence de gaussan
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Gédehem
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Posté - 10 juin 2015 : 12:07:32
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Le syndic s'est trompé de clef de répartition et a réparti une dépense sur la moitié des copropriétaires alors qu'il devait la répartir sur l'ensemble.
Il s'agirait bien d'une "clé de répartition", une répartition sur la moitié des copropriétaires ne passant pas inaperçue ....
Mais faute de précision, nous ne pouvons aller plus loin .... si tant est qu'on soit allé quelque part ....
Concernant le recours au juge, il ne faut pas inverser la pratique de bien des syndics, dont le refrain connu est "Si vous n'êtes content vous n'avez qu'à engager une action en justice".
C'était vrai "autrefois", il y a bien longtemps.
Depuis bientôt 15 ans, tous les fonds nécessaires au syndicat doivent être approuvés par une AG. Le syndic ne peut exiger des sommes QUE sur cette base. Chaque copropriétaire doit donc spontanément verser sa part de charges selon la décision d'AG. Chacun est à même de rectifier le montant "appelé" par le syndic s'il constate une erreur.
Même chose pour le solde des comptes individuels, chacun état à même de calculer sa part en fonction de l'approbation des comptes annuels.
Il y a donc 2 aspects incontournables :
A- d'une part la décision d'AG sur des fonds nécessaires au syndicat, dans le cadre du budget prévis ou spécifiquement pour des travaux hors BP. La décision vaut :
- "délégation de pouvoir" au syndic pour engager ces fonds selon leur objet (et pas 1 centime de plus)
- obligation pour les copropriétaires de verser les provisions nécessaires selon les modalités imposées ou décidées. Qu'ils peuvent eux-mêmes calculer selon les grilles prévues et leur quote-part.
B- d'autre part l'approbation des comptes, qui est un exercice de contrôle effectué par l'AG sur la bonne et juste utilisation des fonds décidés préalablement, selon ce que l'AG en avait décidé au point A.
C'est la ratification de l'engagement des fonds prévisionnels, étant entendu qu'il doit y avoir adéquation entre les fonds prévus et les fonds utilisés, ces derniers ne pouvant être supérieurs puisque "non votés".
Concernant le solde des comptes, ils n'échappent pas au même principe que chacun est à même de vérifier l'imputation des dépenses du syndicat selon sa ou ses quotes-parts de charges comme convenu par le RDC.
Depuis 15 ans on a changé un peu de système, les copropriétaires étant censés être plus responsables de leurs propres affaires liées à celles de la collectivité "syndicat". Avec toutes les conséquences que cela comprend.
Dont celle de ne plus être béat devant leur syndic "tout puissant". |
Édité par - Gédehem le 10 juin 2015 12:33:12 |
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JB22
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Posté - 10 juin 2015 : 13:34:30
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"Concernant le solde des comptes, ils n'échappent pas au même principe que chacun est à même de vérifier l'imputation des dépenses du syndicat selon sa ou ses quotes-parts de charges comme convenu par le RDC."
"Vérifier" mais pas de rectifier, selon son bon vouloir, et c' est là la divergence de nos points de vue.
Toujours le "nul ne peut se faire justice à lui-même", principe de base. |
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Gédehem
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Posté - 10 juin 2015 : 14:32:12
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"Vérifier" .. pour rectifier si cette vérification a fait apparaitre une erreur.
Sinon, à quoi sert la "vérification" du CS, de l'AG et des copropriétaires si ce n'est pas pour rectifier ce qui doit l'être ??
L'AG "chambre d'enregistrement", les copropriétaires potiches condamnés à subir ?
Le recours au juge est l'extrême limite, tous les recours ou procédures épuisés.
On l'a mis en avant aussi pour la mise en conformité du RDC ou d'une grille de charges.
Dans la mesure où, sur "vérification" de copropriétaires du CS ou autre (un nouvel acquéreur !) il est constaté que telle clause est irrégulière, telle répartition illicite, le syndicat doit se saisir de la question et réformer lui même sans attendre la clause contraire aux textes.
Certains avancent que seul le juge en aurait le pouvoir, arguant du "nul ne peut se faire justice..."
Cela ne fonctionne pas ainsi.
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mauvaise clef de répartition 
