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mimo26
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 Posté - 09 juin 2015 : 09:33:25
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Bonjour,
Nous avons eu notre A.G. hier soir. A l'ordre du jour figurait l'installation d'un arrosage automatique, vote à l'article 24.
J'ai dit. que cela faisait partie des travaux d'amélioration et devait être voté à l'article 25 "Travaux d'amélioration - Ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration".
Le syndic l'a fait et l'installation a été refusée. Mais dans la foulée il l'a fait revoter à l'article 24 alors que dans le Particulier Spécial copropriété n° 100 j'avais trouvé un texte qui disait "Toutefois, la faculté de procéder à un second vote est exclue pour deux types de décisions : celles portant sur les travaux comportant transformation, addition ou amélioration; et celles relatives aux travaux nécessaires à l'individualisation des contrats de fourniture d'eau."
Le syndic n'en a pas tenu compte disant qu'il n'y avait pas jurisprudence !
Que puis-je faire ?
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Gédehem
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Posté - 09 juin 2015 : 10:15:44
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Constatant cette irrégularité de fond, vous auriez du, en séance et par écrit, déposer une "réserve" entre les mains du pdt de séance faisant part de votre opposition en raison d'un vice de fond dans la modalité d'adoption de la décision.
Reste maintenant à contester la décision devant le TGI selon ce qu'en dit L.art.42, non sans avoir mis en cause le pdt d'AG responsable de cette "erreur" portant préjudice : c'est lui qui fait procéder au vote, pas le syndic.
Groupez vous (les opposants/défaillants) afin de réduire pour chacun l'avance des frais.
Avant d'engager cette action, vous pourriez, toujours en vous groupant (*), notifier au pdt d'AG avec copie au syndic et aux scrutateurs éventuels votre opposition à la violation de dispositions légales concernant la majorité nécessaire à la prise de décision sur la question abordée.
Que le pdt d'AG porte la responsabilité de cette situation préjudiciable pour avoir fait voté irrégulièrement.
Que le syndic, par ses conseils erronés voire fallacieux, oblige à engager sa responsabilité.
Que dans la mesure où le résultat du vote ne serait pas rectifié, vous engagerez devant le TGI l'action rendue nécessaire.
Eventuellement consultez un avocat spécialisé, qui se chargera (contre €€) de cette rédaction et notification.
(*) il ne faut jamais être "seul contre tous' dans ce type d'affaire. Engager la démarche à 5 ou 6 signataires, voire plus, a bien plus d'impact. |
Édité par - Gédehem le 09 juin 2015 10:33:14 |
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Posté - 09 juin 2015 : 11:29:46
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et pour appuyer votre éventuelle assignation :
"Article 25
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
...
n) L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ; "
et
""Article 25-1
Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.
Le présent article n'est pas applicable aux décisions mentionnées aux n et o de l'article 25."
Votre syndic a été de très mauvais conseil, ou bien a besoin d'une formation un peu récente (mars 2014 : loi Alur) 
Deuxième mauvais conseil : il n'y a pas besoin de jurisprudence, puisque la loi est on ne peut plus clair.... la jurisprudence est nécessaire lorsqu'il y a possibilité d'interprétation des textes, mais pas dans ce cas !
Le gain du jugement est assurée à tous coups, alors n'hésitez pas surtout en suivant le conseil de gedehem, regroupez vous. |
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Gédehem
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Posté - 09 juin 2015 : 12:36:27
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Avant Alur, la règle était identique : maj.art.26.
La seule innovation, née en 1994 : la possibilité de réunir, sous condition, une seconde AG.
Il fallait alors que la question obtienne au moins la maj. des 2/3 des présents et représentés. Sorte de "passerelle" comme l'est l'art.25-1. |
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mimo26
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Posté - 09 juin 2015 : 17:23:20
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Est-ce qu'il y a un délai, une date limite pour intervenir ? |
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Posté - 09 juin 2015 : 18:11:35
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la loi Alur a tout de même modifié la donne : avant Alur majorité 26, et maintenant majorité 25.... |
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Posté - 09 juin 2015 : 21:17:29
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citation: un délai, une date limite pour intervenir ? Dans les deux mois de notification du PV aux opposants et aux défaillants |
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JB22
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Posté - 09 juin 2015 : 23:44:32
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Pour être plus précis:
Par les opposants ou défaillants, dans les deux mois de la notification qui leurs est faite du P.V. de l' A.G. |
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Louis92
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Posté - 10 juin 2015 : 13:48:08
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notification veut dire Lettre Recommandée avec AR. |
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mimo26
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9
Posté - 19 juin 2015 : 15:46:53
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Bonjour,
En raison d'un problème personnel je n'ai rien pu faire jusqu'à ce jour. Je voudrais vous poser la question suivante : pour un montant de 4 000 € prévu pour cet arrosage automatique ne peut-on aller au Tribunal de proximité ? |
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mfld
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 Posté - 19 juin 2015 : 17:31:09
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Les compétences des juridictions ne dépendent pas seulement du montant du litige, mais aussi de sa nature. En matière de copropriété, à part les questions relatives aux charges, c'est le TGI qui est compétent, notamment pour l'annulation d'une décision d'AG. |
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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mimo26
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Posté - 13 juil. 2015 : 13:13:07
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Bonjour,
J'ai suivi les conseils de Gédehem et j'ai envoyé des lettres recommandées avec A.R. au Président de l'A.G., au Secrétaire (le Syndic) et au scrutateur le 24 juin. J'ai reçu les A.R. du Syndic et du scrutateur mais pas encore celui du Président de l'A.G. (en vacances à l'étranger). Il aurait fait récupérer la lettre le 8 Juillet.
Entre temps, je me suis adressée à l'assistance juridique de mon assurance. Je vais contacter un avocat pour aller au TGI. Nous sommes 6 à avoir signé le courrier.
Mais nous n'avons aucune nouvelle du Syndic depuis 18 jours (date de l'A.R.) ! A-t-il un intérêt quelconque à laisser "pourrir" la situation ? Que cherche-t-il ? J'ai même demandé un R.V. lors de l'envoi de la copie du courrier au Président de l'A.G., sans retour.
D'autre part, est-ce que l'envoi des lettres recommandées avec A.R. stoppe l'installation incriminée ? Dans notre courrier nous demandions "de rectifier le résultat du vote du point ......................... portant sur la mise en place d'un arrosage automatique". |
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Posté - 13 juil. 2015 : 13:25:24
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citation: Mais nous n'avons aucune nouvelle du Syndic depuis 18 jours (date de l'A.R.) ! A-t-il un intérêt quelconque à laisser "pourrir" la situation ? Que cherche-t-il ? J'ai même demandé un R.V. lors de l'envoi de la copie du courrier au Président de l'A.G., sans retour.
D'autre part, est-ce que l'envoi des lettres recommandées avec A.R. stoppe l'installation incriminée ? Dans notre courrier nous demandions "de rectifier le résultat du vote du point ......................... portant sur la mise en place d'un arrosage automatique".
Le syndic n'est pas concerné, c'est le président de séance au premier chef de réagir (ou non). S'il accepte, il dira au secrétaire de séance (le syndic) de modifier le PV et de le rediffuser.
Attention ce courrier ne suspend pas le délai imparti pour assigner le syndicat au tribunal : 2 mois après la notification du PV |
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mimo26
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Posté - 13 juil. 2015 : 16:14:16
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Mais alors, à quoi sert la loi ? Si le Président de l'A.G., qui est en même temps le Président du CS, est le seul à décider de répondre ou non, alors qu'il fait déjà la pluie et le beau temps dans cette copropriété. C'est bien le syndic, Secrétaire, qui rédige le P.V. ? C'est bien le Syndic qui gère notre copropriété et qui a conseillé le Président de l'A.G. !
D'autre part, nous avons contesté dans les 15 jours mais nous n'avions pas compris que l'assignation au TGI devait avoir lieu dans les 2 mois. |
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Posté - 13 juil. 2015 : 17:04:35
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mais la loi est là :
* le président de CS est désigné président par la bonne volonté des membres du CS eux-même désignés par la majorité des copros.
* le président de l'AG est désigné par la majorité des membres de l'AG
* le syndic est secrétaire de séance de par la volonté émise par au moins la majorité des membres de l'AG.
* nulle part la loi ne dit que le secrétaire rédige le PV et la loi dit que le PV est signé par le président de séance (désigné par au moins la majorité des membres de l'AG).
* c'est bien le syndic qui gère le syndicat en exécutant ce que décide l'AG, pas plus .....
* le syndic a joué son rôle de conseil en conseillant (peut-être à tort) pas seulement le président de séance, mais tous les copros présents qui ont accepté ce conseil. Pourtant la convocation est envoyé au moins 3 semaines à l'avance, ce qui donne le temps de se renseigner pour chacun
* la loi dit bien que pour contester une résolution, il faut saisir le tribunal dans les 2 mois de la notification du PV.
Donc la loi, dans votre cas, dit tout ce qu'il y a besoin de savoir, mais on peut comprendre aussi que chacun ne connait pas toute la loi.... mais vous etes encore dans les clous pour tous les 6, saisir le TGI pour faire annuler cette résolution. Vous devriez obtenir gain de cause et le syndicat devra vous rembourser vos propres frais engagés pour obtenir satisfaction : NE PERDEZ PAS DE TEMPS.
La lettre au syndic ne sert à rien, et il a tout intérêt à faire "pourrir" la situation.
Pour aller plus loin, et si vous saisissez le tribunal faites bien juger également au cas où le juge vous donnerait raison (ce dont je ne doute pas) qu'il condamne le syndic à rembourser les honoraires qu'il va percevoir pour cette "affaire" (voir avec votre avocat, cela peut marcher avec un juge compréhensif...)
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JPM
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Posté - 13 juil. 2015 : 17:08:14
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Il vous suffit de demander l'annulation de la décision devant le Juge de proximité !
Méthode : vous ne payez pas l'appel de provision. Vous attendez d'être cité devant cette juridiction. Le moment venu vous pouvez demander l'annulation parce que c'est une exception en défense . Pour la même raison le délai de contestation n'est pas opposable. En bon français : " Quae temporalia sunt ad agendum, perpetua sunt ad excipiendum "
La traduction est dans ce cas intuitive 
Cette pratique totalement oubliée depuis pas mal de temps vient de faire l'objet d'un arrêt de jurisprudence.
Mais plus pratiquement : S'il y a eu majorité pour cette installation dont le coût est de 4000 €, pensez vous indispensable de vous y opposer ?
Si vous voulez faire du latin devant le Juge, il vous faut trouver un avocat connaisseur !
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Posté - 13 juil. 2015 : 17:17:22
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citation: Il vous suffit de demander l'annulation de la décision devant le Juge de proximité !
Méthode : vous ne payez pas l'appel de provision. Vous attendez d'être cité devant cette juridiction. Le moment venu vous pouvez demander l'annulation parce que c'est une exception en défense .
je ne mettrai pas ma main à couper (j'en ai besoin pour tapoter....) d'une part sur le tribunal de proximité pour dire l'illégalité de la résolution, d'autre part de ne pas payer en arguant du fait que la résolution a été prise illégalement.
Je pense que le juge de proximité se dira incompétent pour le premier point ; et sur le second mimo va se prendre des frais de MeD, voir des fris d'huissier et si le syndic fait une demande d'injonction de payer devant le juge de proximité (pour le coup), celui ci risque de dire que la résolution n'a pas été contestée dans les délais.
ou alors, JPM, il y a un truc dans votre réponse qui demande précisions....  |
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JPM
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Posté - 13 juil. 2015 : 23:03:24
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Posté - 14 juil. 2015 : 07:26:42
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Je comprends mieux votre intervention que je traduis un peu différemmment :
* si vous ne payez pas les charges
* si la somme réclamée est inférieure à 4000 €
* alors dans ce cas le syndic va saisir le juge d eprximité pour une injonction à payer (par ex)
alors il suffit au copro non payeur d'arguer, en défense, que la résolution était illégale, et DANS CE CAS, le juge ne peut que renvoyer la demande du syndic car il devra se dire incompétent pour dire si OUI ou NON la résolution est légale ou non.
on est tout de même devant un truc bizarre :
* la somme réclamée est inférieure à 4000 €, donc juge de proximité
* la défense argue d'un moyen relevant du TGI
* la seule solution du juge est de dire que la demande du syndic relève du TGI, chambre qui n'est pas prévue pour les injonctions à payer inférieures à 4000 €.
Est ce que dans ce cas, la saisie du TGI à l'aide du jugement de proximité d'incompétence, suffit-il ? |
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mimo26
Contributeur actif
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Posté - 14 juil. 2015 : 08:13:40
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Je viens de lire la Lettre d'information du 13/07/2015 d'UNIVERSIMMO. Très intéressante. Entre autres, la partie intitulée "Vers une pluie de sanctions administratives" qui débute par "Décisions d'assemblée prises sans respect des conditions légales de majorité.............."
Donc, nous ne sommes pas les seuls à subir de tels agissements. Cela ne solutionne notre problème pour l'instant, mais cela fait du bien de se sentir moins seuls ! |
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JPM
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Posté - 14 juil. 2015 : 10:03:21
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Incorrigible Rambouillet 
citation: Je comprends mieux votre intervention que je traduis un peu différemmment :
alors il suffit au copro non payeur d'arguer, en défense, que la résolution était illégale, et DANS CE CAS, le juge ne peut que renvoyer la demande du syndic car il devra se dire incompétent pour dire si OUI ou NON la résolution est légale ou non.
On ne vous demande pas de traduire différemment. On vous demande de lire et de retenir ce que dit la loi et ce qu'applique la Cour de cassation.
Vous n'avez pas vu l'arrêt de cassation ?
Le juge de proximité, ou le tribunal de grande instance statue sur la validité de l'exception et peut prononcer la nullité de la décision.
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majorité requise pour travaux 
