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 Posté - 25 juin 2015 : 13:44:13
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Bonjour à tous,
Nous venons d'apprendre l'embauche par le syndic d'un gardien en cat. B alors que la décision devait être prise en AG. L'avenant est signé.
C'est la catégorie A qui avait la préférence des personnes sondées par rapport à une entreprise.
La catégorie B, n'étant plus possible avec la fin des astreintes depuis 2003, avait recueilli très peu d'avis favorables auprès des personnes habituées aux petits services personnels.
Comment revenir en arrière pour faire annuler cette embauche et la remettre au vote de l'AG ?
Le projet de résolution sur l'embauche n'est pas à l'ordre du jour comme prévu.
C'est une ratification sur la nouvelle organisation qui est soumise à l'AG.
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 Posté - 25 juin 2015 : 22:10:43
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Vous n'aviez pas de gardien précédemment?
le choix de la catégorie de résulte normalement pas d'un vote mais des taches qui sont dévolues. |
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JB22
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Posté - 25 juin 2015 : 23:52:55
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Article 31 du décret:
[i]"Le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur.
L' assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois."[/i]
Votre syndic a dépassé ses droits, maintenant il vous demande une "ratification" en A.G., il vous force la main...
Vous n' êtes pas obliger d' accepter cette "ratification" le syndic devra alors répondre de ses actes.
L' A.G. peut décider l' embauche d' un salarié de catégorie A, le syndic devait mettre, comme prévu, cette question à l' ordre du jour.
Cela montre, une fois de plus, qu'il ne faut pas se contenter de demandes verbales, mais toujours faire les "demandes d' inscription à l' ordre du jour d' une A.G." par L.R.A.R.
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Posté - 26 juin 2015 : 08:11:25
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Bonjour à tous,
La ratification est faite, l'AG a voté pour un employé en B et logé.
Il était en A pour le même travail.
Le syndic a justifié la cat. B pour le garder motivé au travail sur la copro car il est difficile de trouver un bon employé.
Il a toujours donné satisfaction en A mais là , il fallait le passer en B comme une gratification.
Une personne de l'assistance a précisé qu'il fallait lui accordé cette gratification avec le logement car il pourrait quitté la copro pour une meilleure proposition ailleurs. Pour ma part, j'ignorais qu'il était aussi facile de trouver une bonne place en tant que gardien.
Toujours est-il que cette personne a fait basculer le vote en faveur de la catégorie B alors que la A était défendue.
J'étais persuadée que légalement la catégorie B n'était plus possible. Le syndic a lu l'article 7211-2 du code du travail pour démontrer que si.
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nefer
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Posté - 26 juin 2015 : 08:22:11
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citation: Initialement posté par Calendrier
[br
J'étais persuadée que légalement la catégorie B n'était plus possible. Le syndic a lu l'article 7211-2 du code du travail pour démontrer que si.
avez vous pris connaissance de la convention collective des gardiens et employés d'immeuble ?
il serait temps de la lire (voir guide juridique d'UI, colonne à gauche)
c'est l'astreinte qui n'est plus possible! |
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JB22
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5
Posté - 26 juin 2015 : 08:42:00
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"La ratification est faite, l'AG a voté pour un employé en B et logé."
Peut importe qui a fait pencher la balance.
Vous n' avez pas de recours, sauf à faire annuler l' A.G. s' il y a eu un vice de forme, par exemple convocation hors délais ou absence de convocation d' un copropriétaire...
L' A.G. a -t-elle pris connaissance des "conditions de son travail "
Nombre d' U.V., avantages en nature, etc. |
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Posté - 26 juin 2015 : 10:14:32
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Oui Nefer, je sais que ce sont les astreintes qui sont interdites. Mais étant donné qu'elles n'existent plus sauf pour les contrats en cours, qu'est-ce qui justifie la cat. B aujourd'hui ? A part une "gratification" pour maintenir l'employé (défendu férocement par le CS) en poste comme chez nous ?
JB, le procédé ne peut-il pas être attaqué ?
Le syndic a fait signé un avenant avec un changement de cat. quelques mois avant l'AG, donc hors mandat. Il n'y avait pas d'urgence car l'employé effectuait déjà ces mêmes tâches en cat. A selon les dires du syndic en AG.
Le syndic n'a pas attendu la décision de l'AG et avait préparé avec le CS le passage en force de cette résolution pour que l'employé soit logé dans les plus brefs délais.
Je viens d'apprendre que le CS avait récupéré des pouvoirs. La démocratie pour toute la procédure de ce vote est "bancale" à mon sens.
Oui, il y a un copropriétaire qui n'a pas reçu sa convocation.
Le syndic a expliqué verbalement à l'AG que les tâches de l'employé en B ne variaient pas ou peu, de celles qu'il avait en A.
Rien à été dit s'agissant du nombre d'uv totale.
Merci |
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zz top
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Posté - 26 juin 2015 : 10:49:06
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Je suis heureux qu'un employé soit valorisé et reconnus dans son travail. Qui plus est, par son syndic, c'est rare. Bravo à lui de reconnaitre les qualités d'un employé et de le récompenser en ce sens. Nous sommes souvent tellement ignoré, oublié de nos syndics, qu'il fallait souligner la bienveillance de ce syndic vis à vis d'un simple employé. |
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| Quand on voit ce qu'on voit, quand on entend ce qu'on entend...On a raison de penser ce qu'on pense. |
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JB22
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Posté - 26 juin 2015 : 11:28:30
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De zz top
"Je suis heureux qu'un employé soit valorisé et reconnus dans son travail. "
Oui c' est bien, mais là n' est pas la question.
Le syndic a outrepassé ses droits en faisant passer l' employé de Catégorie A en catégorie B avant décision de l' A.G.
On ne sait pas non plus dans quelle condition il est logé; existait-il un logement disponible appartenant au syndicat ou celui-ci a du louer un logement; et quels sont les avantages en nature accordés...
"Je viens d'apprendre que le CS avait récupéré des pouvoirs. La démocratie pour toute la procédure de ce vote est "bancale" à mon sens."
Non, il n'y a rien d' illégal, c' est normal et courant.
Seul le syndic et ses préposés ne peuvent recevoir et distribuer des pouvoirs.
"Oui, il y a un copropriétaire qui n'a pas reçu sa convocation."
Ce copropriétaire est-il connu du syndic, a-t-il notifié son adresse au syndic ou a-t-il déjà reçu du courrier du syndic, appels de fonds par exemple.
Si il a reçu un avis et qu'il n' a pas récupéré sa convocation à la poste il est fautif.
Si vous engagez une procédure sur ce point, frais à avancer, et que vous obtenez gain de cause, vous mettrez le syndicat dans une situation délicate et il n' est pas certain que les autres copropriétaires apprécieront.
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Posté - 26 juin 2015 : 16:24:07
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JB, il n'y a pas que cette affaire de cat. B. J'ai évoqué d'autres problèmes avérés dans plusieurs posts sur UI.
Le gestionnaire actuel (les précédents aussi d'ailleurs) fait ce qu'il veut. Il ne répond pas au téléphone, ni aux mails. Et le temps passe, passe très vite... Et quant L'AG est là , les copropriétaires sont une fois de plus mis devant le fait accompli. Le CS n'a pas réagi parce qu'il voulait cette cat. B promise à l'employé par certains d'entre eux.
Le gestionnaire a reçu au moins 2 mails (copie CS) pour lui signaler la signature de l'avenant en cat B hors mandat et n'a pas réagi. A l'AG, il a affirmé qu'il en assumerait les conséquences et qu'il en ferait son affaire si le vote en A passait.
Notre copropriété est endettée à hauteur de 30 %. Le syndic continue à agir de façon irresponsable pour notre copro.
Les économies ne sont pas faîtes là où il faudrait les faire ; il n'y avait aucune obligation pour le SDC de gratifier l'employé par l'attribution d'un logement pour être sûr qu'il n'aille pas travailler ailleurs.
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Posté - 26 juin 2015 : 19:43:46
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Merci JB 22
Article 31 du décret:
"L' assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois."
J'ignorais |
Édité par - ribouldingue le 26 juin 2015 19:44:27 |
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JB22
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Posté - 26 juin 2015 : 20:43:05
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"Notre copropriété est endettée à hauteur de 30 %."
Voir l' article 29-1 A de la loi.
Il est certain que votre syndic ne fera rien, mais les copropriétaires, représentant au moins 15 % des voix du syndicat, peuvent saisir, en référé, le président du tribunal de grande instance.
En copropriété seul vous ne pourrez pratiquement rien faire. |
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JB22
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Posté - 26 juin 2015 : 21:10:21
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De ribouldingue
"J'ignorais"
Nos messages se sont croisés;
Rassurez -vous, je ne connais pas tout, et il m' arrive aussi d' oublier des dispositions, dans ces lois et décrets si compliqués et changeants.
Cordialement, |
Édité par - JB22 le 26 juin 2015 21:11:17 |
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Posté - 27 juin 2015 : 23:19:05
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Bonsoir à tous,
Et pour la période avant la ratification, alors que rien ne justifiait la signature d'un avenant en B puisqu'il n'y avait pas d'urgence et que l'employé effectuait déjà presque les mêmes tâches en A ?
Le syndic a bien agi hors mandat durant ces quelques mois pour satisfaire la demande du CS ?
De plus, cela ne va-t-il pas à l'encontre de son devoir de conseil pour aider le SDC à faire des économies au regard de son taux d'endettement ?
Ce logement de fonction coûtait cher au SDC quand le couple de gardiens en B l'occupait. Le syndic et l'ancien président CS ont toujours dit qu'il n'y avait aucun compteur. L'eau, l'électricité et le gaz étaient à la charge du SDC alors que madame était la lingère de certains résidents.
Cette idée de gratification avec un logement pour maintenir l'employé en poste dans notre copropriété alors que l'AG avait décidé la location du logement ne passe pas du tout pour moi.
A l'AG, nous avons fait la remarque de la décision approuvée pour la location du logement de fonction des anciens gardiens.
Et nous avons appris qu'il s'agirait d'une erreur de lot en rédigeant la résolution approuvée. Cette résolution concernerait en fait, un autre logement vandalisé par des locataires et dans laquelle on demandait d'approuver la location. Sauf que la location pour cet autre logement a été adoptée en 2006. Je n'y comprends plus rien.
Le syndic a clairement menti et c'est bien la location du logement des anciens gardiens qui a été approuvée.
Mais le syndic y a fait faire des travaux non votés et l'a attribué à l'employé en cat A par le biais d'un avenant en B.
JB22, le gestionnaire nous a roulés ! Il a été complaisant avec le CS pour garder le mandat cette année encore.
La preuve c'est qu'il n'y a pas de mise en concurrence de syndics à l'ODJ comme prévu dans la loi ALUR.
Motif évoqué par le CS "il faut d'abord revenir à une situation financière plus saine pour le SDC".
S'il vous plaît, lisez bien chaque point de ma démonstration. Il y a bien quelque chose qui cloche ?
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JB22
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Posté - 28 juin 2015 : 08:32:37
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"S'il vous plaît, lisez bien chaque point de ma démonstration. Il y a bien quelque chose qui cloche ?"
Ce qui "cloche" c' est que vous êtes minoritaire.
Il n' y a donc qu'une action auprès du tribunal de grande instance pour faire valoir vos droits.
Il vous faudra faire appel à un avocat, spécialiste du droit des copropriétés et des pouvoirs du syndic . |
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Posté - 28 juin 2015 : 22:17:48
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Bonsoir à tous,
C'est vrai JB, nous sommes minoritaires mais une bonne quinzaine de personnes et toutes bien décidées à assigner le syndic.
Vous ne m'aidez pas beaucoup. Je suis sure de votre bonne volonté et mon affaire se complique n'est-ce pas ? Je voulais simplement savoir dans quoi nous allons nous engager avec cette saisine auprès du TGI.
La résolution pour la location de l'appartement vandalisé a été adoptée en 2006 sans mandat de gestion.
La location du logement de fonction du couple de gardiens parti en retraite avec le montant du loyer a été adoptée en 2014. Le mandat de gestion (sans aucun détail) était dans cette même résolution, adopté du même coup.
Nous avons signalé au gestionnaire devant l'assemblée le vote en 2014 pour la location du deuxième logement. Il a expliqué qu'il s'agissait d'une erreur et que le vote adopté en 2014 concernait la premier logement vandalisé.
Plusieurs personnes se souvenaient parfaitement avoir voté pour la résolution en 2014 et n'ont pas compris cette explication. Le problème étant que beaucoup de copropriétaires ignoraient ou avaient oublié, le vote de la première résolution en 2006.
Le gestionnaire ignorant également l'existence de la première résolution, nous a entendu mais a confirmé la confusion sur les 2 logements.
La résolution de 2014 précisait clairement de quel logement il s'agissait.
Malheureusement, son explication verbale n'a pas été reportée sur le PV/AG d'après le président de séance (qui aurait dû vérifier nos dires).
Le gestionnaire a menti pour faire passer la cat. B de l'employé en A et a fait faire les travaux nécessaires sans décision de l'AG. Une urgence de travaux qui me semble quelque peu subjective.
De plus, dans la résolution pour la cat. B, il n'y a pas annulation du vote de 2014. Ni dans une autre résolution à l'ODJ.
Alors ce vote pour la cat. B est-il valable au regard de tous les éléments exposés ? Est-ce que la ratification du passage en B annule d'emblée le vote pour la location du logement en 2014 ?
Et cette période de quelques mois entre la date de signature de l'avenant et la date de ratification hors mandat du syndic ? Il n'y avait aucune urgence et le syndic pouvait attendre la date de l'AG puisque l'employé en A effectuait presque les même tâches qu'il a en B.
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JB22
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Posté - 28 juin 2015 : 22:43:22
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"Vous ne m'aidez pas beaucoup."
Un proverbe dit: "Aides-toi, le ciel t' aidera."
"nous sommes minoritaires mais une bonne quinzaine de personnes et toutes bien décidées à assigner le syndic."
Agissez, la solution ne tombera pas du ciel.
"Je voulais simplement savoir dans quoi nous allons nous engager avec cette saisine auprès du TGI."
Bien malin celui qui pourra vous le dire, c' est le juge qui décide, et pas nous simples Uniautes. |
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Posté - 28 juin 2015 : 23:46:12
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D'accord JB. Merci
Ce sont des réponses à mes questions l'"aide" que je demande.
Excusez-moi de vous avoir dérangé.
Il ne fallait simplement pas répondre.
Bien à vous
Mes interrogations inspireraient-elles l'un d'entre vous sur ce forum s'il vous plaît ?
Le gestionnaire a un tel bagout que je dois reconnaître mes craintes face à un juge qui boirait ses paroles. D'où l'importance de réponses et d'explications concrètes.
Merci.
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nefer
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Posté - 29 juin 2015 : 09:22:49
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en matière de procédure ce sont les pièces écrites produites dans l'assignation qui seront examinées par le magistrat
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Posté - 29 juin 2015 : 20:28:53
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Pardon Nefer, je reviens donc avec ma question :
Notre assemblée vient de ratifier le passage d'un employé en cat. A à la cat. B.
Dans le cadre de cette catégorie B, un logement pour lequel l'AG a voté la location avec montant du loyer en 2014, va lui être attribué.
Est-ce possible ?
Merci
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Posté - 01 juil. 2015 : 09:08:33
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Bonjour à tous,
Peut-on mettre de côté l'assignation du syndic et répondre à la question de mon post précédent s'il vous plaît ?
"Notre assemblée vient de ratifier le passage d'un employé en cat. A à la cat. B.
Dans le cadre de cette catégorie B, un logement pour lequel l'AG a voté la location avec montant du loyer en 2014, va lui être attribué.
Est-ce possible ?
Merci"
citation: "Vous ne m'aidez pas beaucoup."
Un proverbe dit: "Aides-toi, le ciel t' aidera."
"nous sommes minoritaires mais une bonne quinzaine de personnes et toutes bien décidées à assigner le syndic."
Agissez, la solution ne tombera pas du ciel.
"Je voulais simplement savoir dans quoi nous allons nous engager avec cette saisine auprès du TGI."
Bien malin celui qui pourra vous le dire, c' est le juge qui décide, et pas nous simples Uniautes.JB22
Alors avec cette réponse de JB22, mon sujet est clos ? J'ai l'impression de reconnaître les propos de notre gestionnaire qui a exactement les même initiales.
Comme JB22, il ne répond pas clairement à nos interrogations.
Sans visibilité, nous risquons d'aller dans le mur. Les réponses apportées à ce sujet nous auraient permis de nous conforter (ou non) dans une action en justice.
Merci aux bonnes volontés. |
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