| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
sonia75
Contributeur vétéran
1770 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 03 août 2015 : 10:51:01
|
bonjour à tous,
je voulais vous demander si vous aviez une quelconque idée de la marge de négociation pour l'augmentation des honoraires de base du syndic suite au passage d'ALUR.
Je viens de lire dans Capital qu'une hausse de 20% était "acceptable",
A votre avis, comment évaluer cela ?
http://www.capital.fr/immobilier/ac...rifs-1054323
d'autant que les frais postaux et de copie sont censés diminuer drastiquement avec le passage au numérique qui devrait s'imposer. (tant via l'intranet que l'usage des e-mails désormais couramment utilisés par presque tous) ?
merci bp !
|
Édité par - sonia75 le 03 août 2015 10:51:16 |
|
|
|
|
|
|
mfld
Contributeur actif
France
485 message(s)
Statut:
|
|
1
 Posté - 03 août 2015 : 12:11:17
|
Encore une fois, la vérité n'est pas dans la valeur absolue, mais dans la valeur relative...
Donc...
ETAPE 1 : vous reprenez tous les honoraires, frais et débours perçus par votre syndic depuis 3 ou 5 ans; vous les ventilez par postes, en séparant bien ce qui relève du nouveau forfait, de ce qui n'en fait pas partie. Vous obtenez un total représentant le nouveau forfait = ancien forfait + AG + photocopies + visites (principalement). Les frais en timbres n'en font pas partie, donc passage au numérique ou pas, cela ne change pas grand chose.
ETAPE 2 : vous allez voir votre syndic actuel, bien avant l'envoi de la convocation pour la prochaine AG, et vous négociez le montant du nouveau forfait, en lui montrant que vous avez déjà fait le calcul (et que donc il va falloir justifier la différence). Vous faites bien attention à ce qu'il n'intègre pas dans sa proposition les futures tâches (immatriculation, fiche synthétique), cela doit être négocié au fur et à mesure que ces tâches seront définies, et l'augmentation correspondante doit être là encore justifiée. Vous notez sa proposition.
ETAPE 3 : vous consultez 2 ou 3 autres syndics de votre secteur en leur fournissant une fiche descriptive de votre copropriété (voir à la fin du guide UFC/ARC un modèle dont on peut s'inspirer), pour les aider à vous fournir un montant estimatif rapidement d'un seul coup d'oeil. Vous obtenez alors une fourchette, dans laquelle il faut situer votre syndic. Vous pouvez faire appel à un courtier***modération : suppression pub***.
ETAPE 4 : c'est ensuite à vous de voir avec l'ensemble du CS, en fonction de la qualité de la relation avec votre syndic, de son rapport qualité-prix ainsi quantifié, etc, ce que vous décidez...
Le reste, 5% ou 20%, c'est du marchandage de tapis.
|
 |
|
 |
 |
 |
| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
|
 |
 |
 |
 |
|
Édité par - nefer le 04 août 2015 14:42:56 |
|
|
|
sonia75
Contributeur vétéran
1770 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 04 août 2015 : 14:05:43
|
Merci mfld de vos conseils pertinent !
Toutefois le passage au numérique doit aussi être pris en compte car cela devrait permettre de réduire les frais postaux et de copie sur lesquels les syndics margeaient beaucoup... |
Édité par - sonia75 le 04 août 2015 14:07:35 |
|
|
|
mfld
Contributeur actif
France
485 message(s)
Statut:
|
|
3
Posté - 04 août 2015 : 16:04:13
|
Désolé Sonia75, mais les syndics ne peuvent pas faire une grosse marge sur les timbres... car c'est à prix coûtant  .
Par contre, sur le prix unitaire de la photocopie, c'est clairement exagéré pour beaucoup de syndics, même en intégrant la main d'oeuvre. Quelque soit le volume d'une convocation d'AG, le temps de travail effectif passé à la reprographie et à la mise sous pli ne varie pas beaucoup (car le nombre de plis ne varie pas, et doit faire partie du forfait annuel "prédictible et récurrent").
Ce qui change, c'est le temps que met la photocopieuse à produire son papier. A moins que l'assistante ou le gestionnaire ne fasse rien pendant ce temps  ? Personnellement je sous-traite à un centre de reprographie, et c'est maximum 0,045 € pour revenir chercher le carton rempli d'exemplaires agrafés et prêts à la mise sous pli.
C'est pour cela, je pense, que le ministère a tout simplement "éliminé" la facturation des photocopies... trop d'abus, en plus d'un "encouragement" à dématérialiser les documents.
Sur la question de l'usage d'internet, je pense que cela finira par arriver, mais pas à un rythme aussi rapide que souhaité... car déjà pour la collecte des adresses et de l'accord des copropriétaires, le processus pondu dernièrement est lourd.
Ensuite se pose une question toute bête : lorsque j'ai >200 PV d'AG à envoyer, qu'est-ce qui est le plus simple ? Ne pas y passer trop de temps et tout envoyer en recommandé ? Passer une petite heure à séparer les PV à envoyer en lettre simple et ceux à envoyer en recommandé ? Passer une autre heure, en amont du tirage, pour trier entre ceux qui doivent être notifiés par recommandé électronique et les autres ? Quand on est bénévole, c'est facile, on ne compte pas son temps... mais pour un professionnel ?
La solution ne peut passer que par une adaptation du processus et du logiciel existant pour automatiser ce triage, et c'est loin d'être gratuit, car il faut intégrer la tenue électronique du scrutin, la génération des listes de diffusion, leur utilisation dans la mise sous pli, et l'interconnexion avec le système de mél ou celui du tiers de confiance.
Quand vous voyez certains syndics travailler encore avec le bloc-note, le stylo et la calculatrice, vous comprendrez donc qu'il y a encore du chemin à faire dans les outils, les méthodes et les organisations avant de pouvoir profiter pleinement des économies du numérique. Il y aura ceux qui sauront automatiser / optimiser leurs cabinets pour se concentrer sur des tâches à haute valeur ajoutée, et les autres qui couleront... |
|
|
|
|
|
| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
|
|
|
|
|
|
Édité par - mfld le 04 août 2015 16:06:46 |
|
|
|
mfld
Contributeur actif
France
485 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 04 août 2015 : 16:11:22
|
Pour contourner la censure implacable de Néfer, les mots clés sont "courtier syndic" .
|
|
|
|
|
|
| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 04 août 2015 : 17:03:40
|
Sonia 75 Merci de bien vouloir nous indiquer ce qui vous permet d'affirmer que la publication prochaine d'un décret permettant la dématérialisation des notifications entraînerait une réduction sensible des honoraires.
Avez vous des indications précises sur les économies, d'une part, les coûts de mise en place puis d'exploitation d'autre part de cette dématérialisation.
De plus savez vous combien de copropriétaires accepteront de recevoir ainsi les convocations pour ensuite les imprimer chez eux ?
Et combien renonceront après s'être lancés dans l'aventure ?
Quant à discuter point par point le projet de contrat du syndic, c'est illusoire. Ce qui n'interdit pas une négociation qui ne peut être que globale. On a berné les copropriétaires là dessus. Ainsi pour la réduction envisagée quand le syndicat n'adopte pas l'extranet 
Pourquoi le syndic consentirait-il une réduction alors que cette renonciation ne lui rapporte pas un centime. Il a investi pour un matériel lui permettant de donner satisfaction à N syndicats et n copropriétaires. Il a payé son matériel. Un syndicat ne veut pas se brancher ? Bon OK ! Point c'est tout. Pas un centime de bonus pour le syndic.
|
|
|
|
|
|
6
Posté - 04 août 2015 : 17:12:24
|
JPM : "Il a payé son matériel. Un syndicat ne veut pas se brancher ? Bon OK ! Point c'est tout. Pas un centime de bonus pour le syndic."
Il n'existe pas de dossier extranet en copropriété; c'est un faux débat. Combien de copropriétaires vérifient les comptes avant l'AG comme la loi le permet ? 1/1000 ? combien de copropriétaires lisent l'OdJ et les docs joint avant l'AG ? 2/1000 ? Conbien se branche sur l'extranet, pas beaucoup plus. Combien vont imprimer leur convocation et l'Odj ?? très très peu. 
De nombreux syndics proposent déjà l'extranet depuis des années, bien avant cette loi ALUR. depuis 6 ans pour notre ancien syndic; depuis 5 ans pour le nouveau, et j'ai rencontré 3 syndics, ils proposaient tous l'extranet depuis 2010.
Et SANS augmentation des honoraires.
Beaucoup de vent pour pas grand chose.
|
|
|
|
mfld
Contributeur actif
France
485 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 04 août 2015 : 17:31:07
|
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 04 août 2015 : 18:52:50
|
Je ne vois pas ce que la méchanceté la dedans ?
C'est bien parce que tous les copropriétaires ne sont pas numériques que j'ai fait cette observation.
Quant à l'homo numéricus, j'en ai précisément vu un ce matin se planter joyeusement. Un agent immobilier "numérique" avec tous ses fichiers dans le cloud s'est avéré incapable retrouver le plan d'un appartement pour lequel il a été mandaté il y a trois jours.
On a beaucoup parlé de l'archivage merveilleux des microfiches. On parlera plus tard de l'archivage du cloud.
|
|
|
|
|
|
sonia75
Contributeur vétéran
1770 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 05 août 2015 : 13:30:02
|
merci à tous pour vos avis.
De mon côté, les syndics que je connais facture pls centaines d'euros pour les copies et les envois postaux donc je pense que le passage au numérique doit progressivement faire baisser ce montant (qui sera de toute façon incorporé au nouveau forfait global ALUR qu'ils vont nous sortir pour l'an prochain).
c'est un point de négociation. A terme il me semble que certains docs n'auront plus à être envoyés mais pourront être accédés sur l'extranet directement, chaque copro disposant d'un accès.
aujourd'hui le syndic fait des courriers pour tout et n'importe quoi, il y a vraiment des fois où un e-mail ou l'extranet serait bp plus pratique et bp moins couteux d'autant que ds notre immeuble nous avons un taux de copros connectés élevé.
aujourd'hui il n'est même plus besoin d'imprimer nécessairement les PV et ordres du jour avec les tablettes et autres supports numériques (ce que j'ai commencé à faire depuis l'an dernier, ça fait aussi un gain de place à la maison pour les archives !).
je ne dis pas que tous les copros le feront mais la nouvelle génération oui de plus en plus. et ca devrait être une économie certaine normalement (si les syndics st honnêtes !) |
Édité par - sonia75 le 05 août 2015 15:13:14 |
|
|
|
nefer
Modérateur
14633 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 05 août 2015 : 14:39:54
|
|
les convocations disponibles sur tablettes à lire dans un sous sol où le wifi ne passe pas....vous faites comment ? |
|
|
|
mfld
Contributeur actif
France
485 message(s)
Statut:
|
|
11
Posté - 05 août 2015 : 15:10:09
|
JPM & Nefer : Avant de parler de Cloud ou de Wifi, il n'est pas interdit de stocker / répliquer en local dans la mémoire de l'appareil ou sur une clé USB... avant de se déplacer. Ce ne sont pas les outils qui manquent dans la panoplie de l'homo numéricus.
|
|
|
|
|
|
| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
sonia75
Contributeur vétéran
1770 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 05 août 2015 : 15:11:30
|
Nefer, pas besoin de wifi pour lire un doc sur une tablette :-)
Quand vous la recevez sur votre e-mail ou extranet, vous la téléchargez et sauvegardez tout simplement ds vos docs.
C'est un simple pdf vous savez... rien de bien compliqué
|
Édité par - sonia75 le 05 août 2015 15:13:49 |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 05 août 2015 : 15:46:32
|
Je ne suis pas un super crack de l'informatique mais enfin je sais à peu près comment tout marche, y compris un site en word qui perturbe bien des spécialistes.
Par contre je connais les problèmes pratiques et juridiques de l'archivage. Étant historien du droit j'ai eu maintes fois l'occasion de constater qu'un acte du 17e siècle est plus facilement lisible que des microfiches de 1980.
Je ne méconnais pas les remarquables travaux de la BNF, de l'IGN et autres entités de haute volée. Au niveau du particulier et de nombreuses petites entreprises, on n'est pas à niveau.
D'autre part vous n'ignorez pas qu'on ne s'est jamais préoccupé de normaliser pour permettre de transférer de syndic à syndic. On recherche des économies mais personne ne s'est rendu compte de ce que chaque changement de syndic ne s'accompagne de la remise du carnet d'entretien mais de la reconstitution d'un nouveau carnet par le nouveau syndic .
C'est ce qui m'avait incité à faire un topo en 1997 qui a inspiré ensuite la recommandation 20 de 1999.
Force est de constater que depuis lors on s'est chamaillé sur les honoraires et les modalités d'archivage mais qui bien des syndicats ont encore vu disparaître des dossiers que l'on recherchera 20 ans après.
|
|
|
|
|
|
mfld
Contributeur actif
France
485 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 05 août 2015 : 16:20:37
|
@JPM : Je ne peux qu'être en total accord avec vous sur le manque de qualité de l'archivage (fiabilité, sécurité, durabilité, interopérabilité, etc), qu'il soit chez les particuliers ou les entreprises; et que les archives, c'est un métier à part entière. Je n'ai d'ailleurs jamais compris pourquoi l'archiviste (ou la personne faisant fonction de) est absente de bien des organisations, à commencer par les cabinets de syndic, à coté des gestionnaires, des assistant(e)s, des comptables, etc, alors que c'est une mission légale.
Cependant, il ne faut pas mélanger les sujets : ici on parle de diffusion d'un volumineux document auprès des copropriétaires, et de tirer parti de sa dématérialisation pour faire baisser les coûts d'exploitation, sur le cas exemplaire d'une convocation d'AG. On ne traite pas de la conservation de l'original, qu'il soit sous forme papier ou numérique. C'est une autre problématique. |
|
|
|
|
|
| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
15
Posté - 05 août 2015 : 17:15:40
|
En l'état, et très objectivement, compte tenu des informations recueillies, je ne suis pas persuadé du tout d'une minoration des frais par le mécanisme envisagé.
Je considère que les économies palpables peuvent venir avant tout d'une réduction du nombre des pièces constituant la convocation. A commencer par les 5 annexes alors qu'un document unique peut suffire.
Par la présentation des devis qui s'étalent sur cinq pages alors que deux suffisent.
Par la réduction du nombre des questions (plafond pour telle délégation, etc .)
Par le regroupement de nombre d'entre elles pouvant juridiquement être adoptées en bloc
etc. etc.
On peut discuter de la dématérialisation à condition de présenter des indications précises sur les coûts des intervenants externes et aussi sur le boulot des syndics à recueillir les adresses e-mail, noter qui veut bien, qui ne veut pas, qui a accepté mais refuse maintenant et que soit appréciés les risques d'annulation liés à des manipulations malheureuses.
J'omet bien sur d'autres considérants importants.
|
|
|
|
|
|
sonia75
Contributeur vétéran
1770 message(s)
Statut:
|
|
16
Posté - 06 août 2015 : 11:21:15
|
Comme vous le dites JPM, c'est juste une question d'organisation et de changement d'habitude. Tous les services publics, banques, institutions s'y mettent en nous demandant notre e-mail et l'autorisation de communiquer par ce biais. Ils ont bien compris les économies de papier et d'affranchissement indéniables qui s'y jouent...
En particulier pour les petites copros (jusqu'à 20, 25 copros, ça reste très faisable). |
|
|
|
sparte
Contributeur senior
803 message(s)
Statut:
|
|
17
Posté - 08 août 2015 : 15:48:49
|
Sonia, les syndics dignes de ce nom sont déjà dans l'ère numérique.
Pour ce qui me concerne, l'extranet, gratuit évidemment, fait partie de mon quotidien depuis longtemps et nous ne cessons d'en enrichir le contenu.
Pour aller dans le sens de JPM,vous devez savoir que nombre de copropriétaires (cela dépend de l'âge, de la région), n'ont pas d'adresse mail et/ou de PC ou tablette.
Sur la zone géographique où j'exerce , seulement 32% des copropriétaires (chiffres 2014) ont ouvert leur compte extranet !
Il reste un long chemin à faire pour que l'ensemble des échanges d'informations syndic/copropriétaires, y compris les convocations d'AG, se fassent par la voie numérique.
J'ai un confrère au demeurant fort sympathique et qui fait bien son travail (sauf que toutes ses AG sont tout ou partie annulables s'il tombe sur un copropriétaire très pointilleux :)) qui n'a pas d'extranet et qui envisage de faire payer un forfait à ses clients pour sa mise en place...
Et il ne doit pas être le seul.
Les observations de MFLD dans son post du 04 08 sont pleines de bon sens |
|
|
|
18
Posté - 09 août 2015 : 10:30:33
|
Il est à craindre que sur le sujet de l'augmentation des honoraires on ne s'égare sur des chemins de traverse... Nous avons sur ce thème apporté une modeste contribution...
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=20098 |
Édité par - rédaction Universimmo le 09 août 2015 10:58:14 |
|
|
|
sonia75
Contributeur vétéran
1770 message(s)
Statut:
|
|
19
Posté - 09 août 2015 : 10:55:13
|
|
citation: Initialement posté par sparte
Pour aller dans le sens de JPM,vous devez savoir que nombre de copropriétaires (cela dépend de l'âge, de la région), n'ont pas d'adresse mail et/ou de PC ou tablette.
Sur la zone géographique où j'exerce , seulement 32% des copropriétaires (chiffres 2014) ont ouvert leur compte extranet !
Vous avez tout à fait raison, c'est pour cela que je précisais bien pour la nouvelle génération connectée de copropriétaires comme c'est le cas dans ma copro, beaucoup de trentenaires habitués à fonctionner en ligne.
Cela dépend des habitudes des copros et de leur taux de connexion mais quand il est élevé comme c'est le cas chez nous, cela reste plus que possible et devrait donc déboucher sur des économies non négligeables... |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
20
Posté - 09 août 2015 : 11:50:01
|
Je crois que sur la population nous sommes à peu près d'accord.
Mais nous ne pouvons omettre la dématérialisation des notifications et donc des convocations d'assemblées.
A ce sujet un grand silence sur les coûts ! Aussi bien pour le syndic (mise en place et traitement des fichiers) que pour les copropriétaires qui supporteront la charge des recommandées électroniques. Si elles sont plus chères ou moins chères que les recommandées postales, on voudra individualiser les coûts
C'est comme pour les vacations horaires ! Impossible de se mettre d'accord sur une base officielle comme résultant de la CCN de l'immobilier. Je sais bien que tout le monde n'est pas au tarif CCN, mais c'est mieux que rien.
|
|
|
|
|
|
|
Sujet |
|
|
hausse honoraires syndic (ALUR) 
