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johnny30
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 Posté - 14 sept. 2015 : 07:36:16
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bonjour à toutes et à tous,
Je vais tenter de vous présenter le cas d'une petite copropriété avec un syndic bénévole.
Je suis copropriétaire dans une copropriété de 4 lots (3 appartements + 1 local commercial). Il y a un syndic bénévole, copropriétaire avec une quote part à 490/1000
en février 2015 un copropriétaire (que j’appellerai Mr X) a eut un dégat des eaux, déclaré au niveau de son assurance et au syndic. Le syndic n'a pas voulu signer le constat de dégats des eaux avec Mr X.
Nous avons appris, par la suite, avec ce problème que le syndic n'a pas pris la peine de souscrire une assurance (obligatoire par notre RdC) aussi bien pour la copropriété que pour lui même (responsabilité civile).
mr X a contacté plusieurs fois le syndic oralement et par lettre RAR mais celui ci ne bouge pas, car un autre problème a été détecté (par artisans + expert assurance), 2 poutres maitresses de la toiture sont cassées.
Pour se défendre, le syndic nous a dit que l'assurance n'était pas obligatoire et qu'il n'était pas au courant du problème de mr X. Mr X nous a montré une copie de la lettre RAR, la preuve de dépot, la tracabilité de la poste, les documents montrant les problèmes de toiture.
Mr X nous a avertis qu'il avait fais le nécessaire pour faire stopper la fuite de toiture (identifié) à ses frais mais que c'est temporaire puisque des travaux du toit vont devoir être réalisé rapidement. Le syndic refusant la facture que Mr X lui envoie.
Depuis trois semaines, nous avons appris, que mr X a assigné en référé au tgi notre syndic pour carrence. Depuis notre syndic fait pression sur les autres copropriétaires pour se retourner contre Mr X.
J'ai pu parler avec mr X qui m'a dit qu'il était obligé d'agir car le toit ne tiendrait pas longtemps (rapport d'expertise), j'ai pu voir la conséquence du dégat des eaux qu'il a subit et je suis fort etonné que le syndic ne bouge pas ...
Je suis inquiet car je me doute que dans le futur il y aura des frais supplémentaires à cause du syndic et surement à cause de notre inertie.
bonne journée
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nefer
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 Posté - 14 sept. 2015 : 08:44:43
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l'assurance multi risque immeuble est obligatoire pour une copropriété: c'est la responsabilité du syndic qu'il soit professionnel ou non
votre syndic va entrainer la copropriété dans des procédures et des condamnations en raison de "ses fautes"
il parait urgent de rechercher un syndic professionnel, faire établir un projet de contrat, ques des copropriétaires (représentant 25% des tantièmes) envoie un courrier en RAR au syndic demandant la tenue d'une AG ( en joignant l'ordre du jour que le syndic pro vous aura rédiger: révocation du syndic actuel, nomination d'un syndic, nomination des membres du CS, budget prévisionnel.....) |
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johnny30
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Posté - 15 sept. 2015 : 23:02:28
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Merci Nefer pour votre réponse.
Malheureusement je pense que rechercher en urgence un syndic professionnel est trop tard, notre syndic passe devant le tgi demain matin et normalement un administrateur temporaire (je crois que c'est le bon terme) devrait être nommé pour gérer l'urgence. |
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Posté - 16 sept. 2015 : 08:49:30
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citation: le syndic nous a dit que l'assurance n'était pas obligatoire et qu'il n'était pas au courant du problème de mr X J'espère que vous ne l'avez pas cru.
citation: Malheureusement je pense que rechercher en urgence un syndic professionnel est trop tard, notre syndic passe devant le tgi demain matin et normalement un administrateur temporaire (je crois que c'est le bon terme) devrait être nommé pour gérer l'urgence. Je suppose que c'est le SYNDICAT qui passe au Tgi.
Je soupconne que c'est donc vous qui payez l'avocat et qui en cas de perte allez payer au titre d el'artilce 700 l'avocat de mOnsieur X...
Voila pour vous tous une première ardoise de 2000 à 4000 euros qui elle n'est pas due a l'absence d'assurance mais a vos inerties.
Il parait urgent en effet de prendre un vrai syndic, et il parait urgent de comprendre si aujourd’hui votre syndicat est convoqué pour la faute du syndicat qui n'est pas assuré, ou si il est convoqué pour la nomination d'un syndic ou d'un administrateur provisoire;
J'espère que vous avez compris que sans assurance, les dégats du sinistre sont entièrement à répartir entre les copropriétaires, quelque soit le montant.
L'avertissement de Nefer est à prendre TRES TRES sérieusement en compte, personne ne peut se cacher derrière son petit doigt, et la gestion de ce syndic bénévole est certes folklorique mais le laisser faire des copropriétaires l'est aussi.
citation: je suis fort étonné que le syndic ne bouge pas ... Que voulez-vous qu'il fasse? Moi je suis fort étonné que vous ne bougiez pas et ne le récusiez pas rapidement.
Imaginez un autre instant que ce copropriétaire syndic représentant presque la moitié des parts soit partiellement ou totalement insolvable, et qu'il y ait pour 200 000 euros de travaux, a votre avis, qui va payer les 200 000 euros? |
Édité par - ribouldingue le 16 sept. 2015 08:54:15 |
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Sunbird
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Posté - 16 sept. 2015 : 09:40:24
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Oui le syndic a fait une faute en ne souscrivant pas d'assurance pour le SDC.
Maintenant votre vrai problème est que la toiture est fichue, et si il faut refaire la charpente et la couverture, ce n'est pas l'assurance qui va intervenir mais le portefeuille de tous les copropriétaires, c'est probablement ce point qui bloque votre syndic bénévole qui a 490/1000.
Concernant la procédure, il faudrait avoir plus d'élément, mais le syndic bénévole fait de la résistance car il a compris que la belle vie est finie.
L'administrateur va avoir un coût, la procédure va engendrer des coûts, et sa responsabilité est engagée pour faute de gestion.
Comme ce syndic a 490/1000 lors des prochaines AG il faudra que tous les autres copropriétaires fassent front pour éviter de bloquer cette copropriété, et que cette personne (ex syndic) s'impose. |
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johnny30
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Posté - 16 sept. 2015 : 11:00:42
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Merci Ribouldingue pour votre réponse.
Oui Ribouldingue, c'est pour ça que je dit dans mon premier message: "il y aura des frais supplémentaires à cause du syndic et surement à cause de notre inertie"
maintenant je ne tente pas de fuir mes responsabilités en tant que copropriétaire "laxiste", je tente de comprendre n'étant pas tout jeune et faisant confiance au syndic depuis deux ans, je m’aperçois de plus en plus que mr x avait raison depuis ce temps là .
Voila ce que j'ai pu lire sur l'assignation. Il est indiqué que l'assignation est pour le syndicat des copropriétaires et pour le copropriétaire jouant le rôle de syndic.
les "fautes" indiquées sont:
- de ne pas tenir un cahier d'entretien de l'immeuble
- de ne pas prendre les mesures nécessaires à la conservation de l'immeuble
- néglige de retirer les courriers recommandés qui lui sont adressés
- pas de justification de la souscription d'une police d'assurance.
après, il est demandé de désigner un mandataire. par l'article 700, le syndic devrait payer 1000€ et les depens à la charge du syndicat.
Je m'excuse si les termes ne sont pas les bons ou si c'est incomplet, j'ai juste noté sur papier quelques détails de l'assignation.
Du coté du syndic, je n'ai pas d'information, il m'a dit qu'il fallait que je me retourne contre mr x car en temps de crise et de difficulté il est anormal d'avoir à payer des frais pour des bêtises. Et qu'il ferait appel si le tgi le condamne. donc surement d'autres frais ...
Au sujet de l'avocat, je ne sais pas, le syndic ne communiquant pas. Si mr X n'était pas venu me parler jamais je n'aurais su qu'il y avait un problème.
en tout cas, je vous remercie de prendre de votre temps pour me répondre. Merci également à Sunbird. |
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Posté - 16 sept. 2015 : 12:14:20
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johnny30 : le " méchant" mr x désire simplement que ces droits soient respectés. Il a eu raison d'assigner le syndicat des copropriétaire en charge de gérer les parties communes et le syndic qui n'a pas souscris une assurance pour le SDC et aussi pour lui-même.
Ce syndic bénévole va payer très très cher son incompétence, et son laxisme. Depuis février 2015 il pouvait souscrire une assurance.
Le syndicat va être condamné comme le syndic.
Ce mr X qui a assigné le SDC pourrait même être exclu du paiement de la réparation du toit !
Le syndicat devra aussi assigner le syndic bénévole, dès que le nouveau syndic sera nommé.
johnny30 : un syndic bénévole élu, mais vous ne parlez pas du conseil syndical ?
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johnny30
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Posté - 16 sept. 2015 : 13:07:22
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philippe388: je ne sais pas ce qu'est un conseil syndical, je viens de regarder les comptes rendus assemblée générale et il n'y a rien à ce sujet. |
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nefer
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Posté - 16 sept. 2015 : 13:47:13
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johnny 30 : il serait temps de prendre connaissance des textes réglementaires qui régissent la copropriété...: loi de 65, décret de 67 |
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Sunbird
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Posté - 16 sept. 2015 : 14:20:17
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Ne compliquons pas trop les choses pour Johnny30.
Il semble que le référé est là pour dégager ce syndic pour carence, et de nommer un administrateur.
Même si le SDC était condamné il appartiendra au SDC de se retourner contre le syndic bénévole qui n'est probablement pas assuré, et qui devra payer de sa poche son laxisme.
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Posté - 16 sept. 2015 : 16:13:36
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johnny30 : le Conseil Syndical est obligatoire. C'est un collège de copropriétaire élu ayant pour mission de contrôler la gestion du syndic, de vérifier les comptes du syndicats, de vérifier de la bonne exécution des décisions d'AG, d'assister le syndic, de préparer en concertation avec le syndic l'OdJ de l'AG.
Vous êtes un petit syndicat, mais si vous êtes 3 ou 4 copros, 2 personnes au CS sont possibles evac un membre et un président ( obligatoire aussi !) .
Mais si personne n'a ouvert un seul document (loi de 1965 et le décret de 1967) et le RDC pour s'informer du fonctionnement de sa copropriété,... que dire de la capacité de ce CS ?
Vous vous retrouvez donc dans ce GROS souci du toit qui s'effondre avec un syndic bénévole incompétent, et un syndicat pas assuré.
Lire les PV d'AG ?? avec un tel syndic incompétent ou peut douter de la validité même de ces AG.
le syndicat condamné il va falloir très vite que TOUS les copros se documente, car une AG devra voter les travaux du toit. Il va falloir aussi choisir un syndic pro.
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johnny30
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Posté - 16 sept. 2015 : 16:52:43
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mille merci pour vos réponse.
nefer: merci du conseil, les textes de droits ne sont pas mon fort, mais je vais tenter de m'y mettre, en étant à la retraite ça me laisse du temps pour comprendre entre activités et sieste.
unbird: merci, oui les choses sont déjà très compliqué mais je vais essayé de comprendre.
philippe388: merci pour vos explications.
d'après mr X que j'ai eut cette après midi, il n'a pas pu se rendre au tribunal pour raison de santé et il attendait le coup de téléphone de son avocat.
mr X m'a dit que 2 copropriétaires préparés une action contre lui, qu'ils avaient un dossier contre lui, que sa réputation le précède .... ça le mine un peu. |
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Posté - 16 sept. 2015 : 19:19:36
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Ca part mal tout ca, si on comprends entre les lignes, les uns et les autres sont capables de s'étriper quelque soient les montants en jeu juste pour avoir raison, et on oublie l'assurance et les travaux a faire.
Si le syndic veut aller en appel, il faudrait quand meme que le syndicat, lui, refuse de suivre.
On est encore loin de désigner des conseillers syndicaux, ou alors il faut faire le conseil colt à la main.... |
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Sunbird
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Posté - 16 sept. 2015 : 22:22:43
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citation: Initialement posté par johnny30
D'après mr X que j'ai eut cette après midi, il n'a pas pu se rendre au tribunal pour raison de santé et il attendait le coup de téléphone de son avocat.
mr X m'a dit que 2 copropriétaires préparés une action contre lui, qu'ils avaient un dossier contre lui, que sa réputation le précède .... ça le mine un peu.
Franchement le TGI se moque de ce type d'histoire.
Il va falloir que les copropriétaires dans cette copropriété se ressaisissent, car vu comme c'est parti vous allez partir dans des procédures et vous ruiner. Quoique l'immeuble s'écroulera peut être avant que les histoires soient jugées. |
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Posté - 17 sept. 2015 : 11:05:15
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johnny30 :" mr X m'a dit que 2 copropriétaires préparés une action contre lui, qu'ils avaient un dossier contre lui, que sa réputation le précède .... ça le mine un peu."
Des menaces !! mais le seul qui a pris ses responsabilités pour défendre ses droits EST ce Mr X.
Une copropriété pas assurée !
Ces 2 copropriétaires sont irresponsables; ils vont le payer cher. Pas monsieur x!   |
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johnny30
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Posté - 17 sept. 2015 : 17:31:00
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merci à tous de vos réponses qui pour moi sont précieuses, j'ai pu apprendre un peu sur la copropriété, preuve qu'on peut apprendre à tout âge. Et que pour les prochaines AG je serais plus attentif.
j'ai eut mr X, l'avocat lui a dit que le résultat serait le 7 octobre, je trouve ca long mais il semble que ca soit normal. |
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johnny30
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Posté - 21 sept. 2015 : 10:46:32
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Bonjour à toutes et à tous,
je ne sais pas trop si il faut que j'ouvre un autre sujet ou si je peux continuer dans le même.
Ce matin, j'ai reçu une lettre RAR pour une convocation d'un AG extraordinaire de la part de notre syndic.
En lisant le forum, j'ai cru comprendre qu'une AG extraordinaire n’existe pas, qu'il s'agit ni plus ni moins d'une AG, et que les mêmes règles s'appliquent.
l'odj est le suivant:
1) élection du président de séance (art 24)
2) élection du scrutateur (art 24)
3) élection du secrétaire (art 24)
4) démission du syndic bénévole
5) nomination du syndic Foncia syndic professionnel (art 25)
6) détermination de la date d'arrêté comptable de chaque année
7) vote du budget prévisionnel 2015/2016
d'après ce que vous avez dit, le cs est obligatoire, mais il n'est pas indiqué dans l'odj.
de plus, il ne mentionne pas, les annexes 1 Ã 5, qui me semble obligatoire (lu dans une des sections du forum).
joint à la convocation, il n'y a que le contrat de Foncia. Il n'y a pas de pouvoirs (je ne sais pas si c'est obligatoire), rien au sujet des travaux qui sont nécessaires.
merci, par avance, pour vos réponses. |
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Posté - 21 sept. 2015 : 12:38:33
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il semblerait que votre syndic bénévole démissionnant, il organise sa "relève", rien d'anormal à cela....
si vous n'etes pas en fin d'exercice, pas de raisons d'approuver les comptes, donc de joindre les annexes, etc...
quant à la désignation des membres du CS, les mandats de ses membres ne sont peut-être pas arrivés à terme... ?
PS : effectivement AG extra n'existe pas, mais rien d'anormal non plus à l'appeler ainsi pour la différencier de l'AG annuelle obligatoire.
PS : les pouvoirs ne sont pas obligatoirement joints à la convocation, mais c'est mieux. On peut le faire sur papier libre.
Par contre, il faudrait connaitre le délai entre la notification de la convocation et l'AG elle-même ?... |
Édité par - rambouillet le 21 sept. 2015 12:40:29 |
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Posté - 21 sept. 2015 : 15:50:05
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johnny30 : votre syndic non-pro démissionne en catastrophe, mais attention, il restera toujours responsable de ses actes. Un syndic qui n'assure pas le SDC qu'il gère commet une faute grave.
le SDC devra voter des poursuites pour les préjudices subits.
Le fait de ne pas avoir élu de CS est aussi une faute.
CE syndic incompétent propose un seul mandat ! il devait prévenir chaque copro par courrier de sa démission. TOUT copro peut proposer u contrat de syndic pro concurrent, ce syndic n'a pas respecté cette possibilité.
Vous pourrez dénoncer cette AG devant le tGI pour cette raison.
Ce qui est aussi surprenant c'est de voter la date d'arrêter des comptes ? Et également l'adoption du budget 2015/2016 ce qui a été déjà voté, comme celui de 2016/2017.
Un petit RAR à votre syndic en soulignant le fait qu'il devait prévenir chaque copro de sa demission, ce qui empêche une mise en concurrence OBLIGATOIRE ( Loi ALUR ); que le SDC DOIT élir un Conseil Syndical, ce n'est pas proposer à cet OdJ, .......
Il doit donc repousser cette AG d'au moins 2 mois le temps aux copros de chercher ou non d'autres contrat; c'est facile dans une très petite copro.; et en l'enformant que vous demanderez au TGI d'annuler cette AG.
Un peu de pression pour un tel incapable est necessaire.
Le dali des 21 jours a t'il été respecté ? c'est aussi un cas d'annulation de l'AG. Il n'y a aucune urgence pour ne pas le respecter. |
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johnny30
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Posté - 22 sept. 2015 : 20:40:06
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merci rambouillet et philippe388.
rambouillet: Ã ma connaissance et ayant relu l'ensemble des PV d'AG en ma possession, il n'y a jamais eut de CS.
le delais des 21 jours semble bon, en comptant du lendemain de l'envoi à la veille de l'AG il y a 30 jours.
philippe388: pour les dates d'arret des comptes et co, je n'ai pas de réponse.
citation: Initialement posté par philippe388
le SDC devra voter des poursuites pour les préjudices subits.
Ce n'est pas gagné, le copropriétaire ayant le rôle de syndic, à quasi 50%, le copropriétaire qui est avec lui à presque 25%.
je pense plus qu'ils vont tenter de faire payer mr x et moi s'il y a un vote.
Pour l'urgence, vu la toiture: 2 poutres cassées, marques de solive au plafond, peut être l'urgence des travaux, non ?
le RAR est parti ce matin, mais je pense que notre syndic ne répondra pas. |
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Gédehem
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Posté - 22 sept. 2015 : 21:49:46
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Je suis copropriétaire dans une copropriété de 4 lots
Si on enlève le syndic non pro, on reste à 3.
Faire un CS dans ces conditions, qui plus est avec des personnes qui ne s'y intéressent pas .....
La responsabilité du syndic non pro est à l'évidence engagée dans cette affaire.
M. X n'aurait engagé des travaux que pour préserver son bien et accessoirement celui du syndicat en raison de la carence du syndic.
Il est évident qui si frais supplémentaire il y a, tous devront en supporter les conséquences. Sans présager de la responsabilité personnelle du syndic non pro s'il s'agit d'indemniser les autres d'un préjudice lié à ses manquements. |
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dégat des eaux 
