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air jordan
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 Posté - 25 oct. 2015 : 09:43:13
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citation: Initialement posté par ribouldingueAir Jordan, je ne comprends pas trop votre contradiction: Vous devez obéir à la loi comme tout citoyen Vous devez obéir et faire respecter le règlement de copropriété en tant que syndic Vous devez faire appliquer les résolutions de l'AG du syndicat, qui ne sont pas des lois mais des décisions. Il y a comme toujours un ordre de préférence, et l'existence de contradictions ou d'incohérence n'est pas exceptionnel. Dans la liste des préférences la loi est incontournable, donc vous refusez d'appliquer la résolution d'assemblée. Quiconque s'élève contre cela ira en justice et perdra. Le seul vrai dilemme n'est pas écrit: Suis-je prêt a perdre le job au prix de mon respect de la loi. citation: l'hiver dans des salles non chauffées, de la "petite école" où a été signé l' armistice de 1945. Merci pour le petit clin d’œil à l'histoire, je suis allé voir ou cela se situait; il se trouve que je suis en pleine lecture d'un pavé sur la guerre germano-soviétique 
Au contraire, pour moi, je dois appliquer cette résolution même si elle est illégale
ET ne pas la faire remettre au vote! |
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air jordan
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Posté - 25 oct. 2015 : 09:47:28
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citation: Initialement posté par Luc Standon
D'autant plus que l'art. 6 du Code Civil précise : "On ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l'ordre public et les bonnes mœurs."
c'est ce que j'appelle l'ordre public impératif
pour être honnete avec vous je doute que l'article 21 Loi 1965 soit considéré comme tel ! |
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JB22
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Posté - 25 oct. 2015 : 10:12:41
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C' est le syndic précédent qui lors de l' A.G. aurait dû, suivant son devoir de conseil, avertir les copropriétaires de l' illégalité de la résolution.
Pour l' instant air jordan ne peut pas s' opposer à la résolution de l' A.G., comme il n' était pas le syndic il ne peut qu' avertir le C.S. de l' irrégularité de la décision.
Il devra mettre à l' ordre du jour de la prochaine A.G. la question de l' " annulation de la délégation accordée au Conseil syndical". |
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air jordan
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 Posté - 25 oct. 2015 : 10:15:31
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Je précise en outre que 4 syndics successifs ont fait porter cette résolution à l'ordre du jour de différentes AG |
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Posté - 25 oct. 2015 : 12:24:30
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air jordan :je suis très surpris qu'en tant que syndic vous n'avez fait AUCUNE recherche juridique ni demander conseil à un juriste spécialisé.
Votre responsabilité serait engagée si vous appliquez une résolution illégale !!!
Donnez nous donc des exemples la dessus. Le pauvre syndic air jordan qui subit la pression de ce CS à coté de la plaque. Mais c'est vous gérez ce SDC ou ce CS ?
Votre histoire de cogestion a déjà disparue de ce débat ,
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Luc Standon
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Posté - 25 oct. 2015 : 13:27:30
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citation: Initialement posté par philippe388
Votre responsabilité serait engagée si vous appliquez une résolution illégale !!!
Je serais toutefois moins affirmatif : conformément aux effets du mandat, la responsabilité du syndic se trouve transférée sur le syndicat qui doit en assumer les conséquences, surtout si le syndicat a voter une résolution illégale et en demande l'application à son syndic.
En l'occurrence ce serait le syndicat qui serait responsable d'avoir voter une résolution illégale et d'en imposer l'application à son syndic mandataire.
Il y a un paradoxe juridique dans la relation mandant/mandataire : Le syndic doit exécuter les décisions telles qu'elles sont exprimées dans les procès-verbaux d'assemblée, donc en en respectant la portée et en évitant de les appliquer en dehors de leurs prévisions (CA Paris, 31 mai 2007 : JurisData n° 2007-336321).
Le syndic ne saurait prendre des initiatives qui iraient à l'encontre des décisions (légales) prises (de manière régulière lors de l'AG) par le syndicat (Cass. 3e civ., 13 avr. 1988). Si le syndic ne se conformait pas strictement à cette obligation, il engagerait sa responsabilité envers le syndicat, mais aussi envers les copropriétaires eux-mêmes : encore que la résolution légalement votée par l'AG se doit aussi d'être légale.
Donc si le syndic n'exécute pas les décisions illégales, il sera difficile à un copropriétaire de demander à la justice d'ordonner l'exécution de résolution et/ou de clauses illicites qui seront de toute manière déclarées illégales (et donc réputées non écrites) à l'issue d'un jugement.
Évidement ce n'est pas le seul paradoxe juridique, sinon se serait merveilleux.
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air jordan
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Posté - 25 oct. 2015 : 14:28:15
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citation: Initialement posté par philippe388air jordan :je suis très surpris qu'en tant que syndic vous n'avez fait AUCUNE recherche juridique ni demander conseil à un juriste spécialisé. Votre responsabilité serait engagée si vous appliquez une résolution illégale !!! Donnez nous donc des exemples la dessus. Le pauvre syndic air jordan qui subit la pression de ce CS à coté de la plaque. Mais c'est vous gérez ce SDC ou ce CS ? Votre histoire de cogestion a déjà disparue de ce débat ,
Philippe svp soyez sympa : Pas de jugement de valeur
Je suis obligé d’appliquer cette résolution devenue définitive!
Je ne porterai pas à l'ordre du jour l annulation de cette résolution
Je travaille en convergence avec les membre de ce conseil syndical impliqué , aussi s'il y a risque juridique pour mon cabinet, je le prends et j'assume.
Allez défoulez vous !:)
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air jordan
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Posté - 25 oct. 2015 : 14:29:28
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citation: Initialement posté par Luc Standoncitation: Initialement posté par philippe388
Votre responsabilité serait engagée si vous appliquez une résolution illégale !!! Je serais toutefois moins affirmatif : conformément aux effets du mandat, la responsabilité du syndic se trouve transférée sur le syndicat qui doit en assumer les conséquences, surtout si le syndicat a voter une résolution illégale et en demande l'application à son syndic. En l'occurrence ce serait le syndicat qui serait responsable d'avoir voter une résolution illégale et d'en imposer l'application à son syndic mandataire. Il y a un paradoxe juridique dans la relation mandant/mandataire : Le syndic doit exécuter les décisions telles qu'elles sont exprimées dans les procès-verbaux d'assemblée, donc en en respectant la portée et en évitant de les appliquer en dehors de leurs prévisions ( CA Paris, 31 mai 2007 : JurisData n° 2007-336321). Le syndic ne saurait prendre des initiatives qui iraient à l'encontre des décisions ( légales) prises ( de manière régulière lors de l'AG) par le syndicat ( Cass. 3e civ., 13 avr. 1988). Si le syndic ne se conformait pas strictement à cette obligation, il engagerait sa responsabilité envers le syndicat, mais aussi envers les copropriétaires eux-mêmes : encore que la résolution légalement votée par l'AG se doit aussi d'être légale. Donc si le syndic n'exécute pas les décisions illégales, il sera difficile à un copropriétaire de demander à la justice d'ordonner l'exécution de résolution et/ou de clauses illicites qui seront de toute manière déclarées illégales ( et donc réputées non écrites) à l'issue d'un jugement. Évidement ce n'est pas le seul paradoxe juridique, sinon se serait merveilleux.
Tout à fait en accord avec cette analyse
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Posté - 25 oct. 2015 : 16:04:04
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air jordan : je ne me défoule pas sur les syndics !!!
Mais quend je lis que vous soutenez les réponses de Luc Standon, qui fait sa propre loi sur la copropriété et adepte de la cogestion, je doute de votre qualité en tant que syndic ! LuC Standon a une approche très personnelle de la loi de la copropriété puisqu'il affirme que la loi n'oblige pas à élire un président du CS par exemple.
Air Jordan : vous ne répondez pas aux questions posés. Pour quelles raisons vous ne prenez pas conseil auprès de vos organismes syndicaux ?
Désirez vous comme Luc Standon inventez et appliquez votre propore loi de la copropriété.
Jamais un juge n'approuvera ce genre de résolution, et donnera raison à ujnsyndic sérieux qui n'exécutera pas une résolution illégale.
A vous de nous prouvez le contraire, le pro de la copropriété.
J'ai un exemple à vous proposer : notre AG a adopté 13 000 € de travaux d'entretien des toits en proposant oralement un devis concurrent à ceux présentés à l'AG de 40 000 €.
IL s'avère que j'ai découvert que cette société n'avait aucune existence légale. 2 devis présentes avec de faux kbis, sous le nom d'un artisan radiée depuis 5 ans.
Le syndic a une obligation de vigilance qu'il n'a pas respecté, et a commandé ses travaux .
Je ne sais pas si vous connaissez le travail dissimulé et ses conséquences possibles pour le SDC et le syndic ?
Si l'on suit votre raisonnement, air jordan aurait aussi appliqué cette décision de 'lAG en commandant ses travaux à une société non inscrite au RC.
J'ai en main 2 jugements pour des syndic de 100 000 € et 150 000 €pour ce genre de comportement. L'amende maxi étant de 375 000 €, loi Hamon.
Obligation de vigilance, obligation de conseil, .... votre histoire de respecter des décisions illégales d'une AG sous peine de voir votre responsabilité engagée ne tient pas la route une seule seconde.
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snp
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Posté - 25 oct. 2015 : 16:12:43
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Alors, AIR Jordan, on a un petit coup de blues, on s'ennuie le dimanche, on pose un problème auquel on a déjà SA solution!!! C'est pour énerver Philippe388 ou quoi???
Plaisanterie mise à part, votre position, confortée par Luc Standon, d' appliquer cette résolution, que vous savez illégale, et de ne pas vouloir la faire supprimer, ressemble à celle d'un "faux-jeton", qui dirait "...ce n'est pas de ma faute, c'est l'AG qui l'a voulu ainsi." Je croyais que le syndic avait le devoir d'informer les copropriétaires lorsqu'une décision est contraire à la loi, et de les empêcher de voter favorablement une telle résolution. |
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air jordan
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Posté - 25 oct. 2015 : 16:17:59
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Philippe , je n'ai aucune raison de prendre conseil auprès de "mes organismes" puisque je connais l'état du droit positif et les conséquences qui en résultent.
Il n'y a aucune comparaison avec le travail dissimulé, avec le vote d'un devis qui n'est pas joint à la convocation.
Comparaison n'est pas raison.
Je n'applique pas "ma Loi'.
J'ai bien insisté sur le fait que je suis en totale convergence avec mon conseil syndical.
J'ai fait référence à la notion de cogestion.
J'ai enfin indiqué qu'une résolution illégale est définitive si elle n'est pas contestée, ce qui est le cas en l'espèce.
Je dois l'appliquer en ma qualité de syndic.
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air jordan
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Posté - 25 oct. 2015 : 16:20:07
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citation: Initialement posté par snp
Alors, AIR Jordan, on a un petit coup de blues, on s'ennuie le dimanche, on pose un problème auquel on a déjà SA solution!!! C'est pour énerver Philippe388 ou quoi???
Plaisanterie mise à part, votre position, confortée par Luc Standon, d' appliquer cette résolution, que vous savez illégale, et de ne pas vouloir la faire supprimer, ressemble à celle d'un "faux-jeton", qui dirait "...ce n'est pas de ma faute, c'est l'AG qui l'a voulu ainsi." Je croyais que le syndic avait le devoir d'informer les copropriétaires lorsqu'une décision est contraire à la loi, et de les empêcher de voter favorablement une telle résolution.
non non votre serviteur n'a pas de coup de blues
j'ai bien indiqué à mon cs ce que je pensais de cette résolution
mais encore une fois nous travaillons en parfaite harmonie et je tente de trouver des solutions pour pouvoir avance
en l'espèce j'ai la solution :
on ne fait pas voter cette résolution et on continue à l'appliquer
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snp
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Posté - 25 oct. 2015 : 16:39:00
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OK. "Chacun est maître en son domaine"
Mais, si d'aventure (funeste?!?!), notre commissaire politique devenait copropriétaire de cette résidence. Suffirait-il qu'il la conteste en AG, ou faut-il ester, pour en finir avec cette résolution? |
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air jordan
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Posté - 25 oct. 2015 : 16:41:24
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"commissaire politique?" : moi pas comprendre ? |
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Posté - 25 oct. 2015 : 16:44:42
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Je suppute qu'il s'agit de Philippe388.... Vous comprendre un peu plus? |
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Luc Standon
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Posté - 25 oct. 2015 : 16:49:48
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citation: Initialement posté par philippe388
Mais quend je lis que vous soutenez les réponses de Luc Standon, qui fait sa propre loi sur la copropriété et adepte de la cogestion, je doute de votre qualité en tant que syndic ! LuC Standon a une approche très personnelle de la loi de la copropriété puisqu'il affirme que la loi n'oblige pas à élire un président du CS par exemple.
N'importe quoi ?!... Je vous laisse donc à vos palabres habituels et vos habituels détournements de propos.
Certes les syndics ont un devoir de conseils et une obligation d'information.
Ils ont aussi une obligation de faire mais les syndics n'ont aucune obligation de résultat : sans revisiter la L.1965 et son Décret d'application de 1967 !
D'autant que les syndics ont aussi un devoir de réserve dans la relation mandant/mandataire.
citation: Initialement posté par air jordan
J'ai enfin indiqué qu'une résolution illégale est définitive si elle n'est pas contestée, ce qui est le cas en l'espèce.
Je dois l'appliquer en ma qualité de syndic.
Pour le coup, Air Jordan n'a pas tort, d'autant qu'avec les dispositions de l'article 42 de la L.1965... Si une décision n'est pas contestée dans le délai de forclusion de 2 mois, elle est applicable de plein droit en dépit de sa légalité.
Après c'est le principe moral de la relation mandant/mandataire qui choc : un syndic applique une décision qu'il sait illégale car elle a été votée par l'AG et cette décision n'a pas été contestée devant le TGI dans le délai de l'art. 42 de la L.1965 : le syndic est donc en droit d'exécuter la résolution votée (fut-elle illégale).
Dans ce cas, est-ce la faute du syndic ou de la Loi ?
Si c'est la faute de la loi, alors c'est une erreur, de plus, de la part du législateur (CQFD) que l'on ne peu reprocher aux syndics.
Cependant pour la part, je n'applique pas de résolution d'AG ou de clause du RdC que je sais illégales. C'est mon choix et mes principes moraux.
Air Jordan applique le droit point barre. Il n'a pas tort pour autant surtout si il est conforté par la position du CS et avec l'aval d'un vote de l'AG.
NB - Je corrige mes fautes d'accord  mais il en reste quelques unes.... Désolé. |
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Édité par - Luc Standon le 25 oct. 2015 16:58:40 |
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snp
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Posté - 25 oct. 2015 : 16:50:53
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air jordan
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Posté - 25 oct. 2015 : 16:52:43
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Je serai un jour syndic de sa copro c'est évident :)
@snp
La réso est définitive elle n'est plus contestable
Philippe ne pourrait donc pas la contester de ce chef
A la place de Philippe je ferai la chose suivante :
Attendre que le syndic valide un devis , par exemple, pose d'arceaux , pour un montant total de 3000 euros par exemple et à partir de là deux hypothèses :
Si appel de fonds spécial , Philippe ne paye pas et attend d’être assigné
Si pas d'appel de fonds , et si la facture est financée dans le cadre du budget courant , à l'approbation des comptes , Philippe refuse de les approuver
Cette 2eme situation étant plus délicate mais je vois mal le syndic ne pas faire un appel de fonds pour financer une telle somme :)
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Édité par - air jordan le 25 oct. 2015 16:57:17 |
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air jordan
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Posté - 25 oct. 2015 : 16:55:51
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citation: Initialement posté par Luc Standon
Air Jordan applique le droit point barre. Il n'a pas tort pour autant surtout si il est conforté par la position du CS et avec l'aval d'un vote de l'AG.
Tout est dit !
Un élément de plus à ajouter maintenant :
Convaincre mon cs que je n'ai pas à porter cette résolution à l'ordre du jour une nouvelle fois puisqu’elle a été déjà votée !
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Luc Standon
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Posté - 25 oct. 2015 : 17:20:01
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citation: Initialement posté par air jordan
Je serai un jour syndic de sa copro c'est évident :)
 C'est moins évident : vous risqueriez d'y laisser les plumes, ou de poser votre démission, de fait, avant la fin de votre mandat. Certains s'y sont déjà frotté, et ils s'en mordent encore les doigts. Exemple :
J'ai une copropriété (100 lots) qui tourne sans aucun budget prévisionnel voté, avec un CS sans pdt : une trésorerie trimestrielle stable mais des comptes généraux déficitaires de plusieurs dizaines de milliers d'euros.
La boutique tourne en autarcie, et les copros se servent du déficit du SDC pour faire de la défiscalisation de leur compte charge individuel afférent à leur lot sur leurs déclaration de revenus (LMP et LMnP).
On a largement dépasser le seuil des articles 29-1A et 29-1B mais personne (aucun syndic) ne dénonce la situation au TGI (de Paris)... Et aucun copropriétaire ne le fait non plus.
Et pour cause...
Aucun syndics pro ne tient la barre car il est impossible de se faire du fric sur cette copro : la poule aux œufs d'or ne pond plus et le poulailler est déjà garder par des renards aux dents aussi longues qu'affûtées comme celles des requins.
Donc en tant que syndic pro, avouer qu'il serait une péripétie hasardeuse de vous lancer dans une telle aventure (financièrement non lucrative) : Ce n'est plus un risque mais un suicide commerciale pour un syndic pro que d'accepter un tel mandat.
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