| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
jmr91200
Contributeur senior
859 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 01 nov. 2015 : 22:10:12
|
Bonsoir,
J'aurai besoin de vos conseils.
Lors de la prochaine AG, nous allons voter plusieurs appels travaux : remplacement de disconnecteurs (obligation), installations de caméras de surveillances dans les parkings et dans les différents halls (confort).
La convocation indique déjà des % d'honoraires (de 6 à 10%), le gestionnaire m'a déjà dit que le % pourrait être renégocier.
Est-ce que si les appels travaux ont lieu à la même date, le syndic envoie un appel ? ou chaque résolution travaux, un appel ?
Comment puis-je estimer le coût ? Puis-je demander (en tant que copropriétaire ? membre du CS ?) au syndic de me justifier les différentes tâches avec des honoraires en euros.
Comment procédez vous en AG pour rentrer dans la négociation ?
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1
Posté - 02 nov. 2015 : 07:30:08
|
En général, la négo sur les honoraires se fait au niveau du CS, ce qui n'empeche pas une AG de négocier en direct (mais cela est difficile : une négo à 1 contre 30, voir plus  , ce n'est plus une négo ....).
De toute façon, je préconise lors des votes des honoraires, de bien spécifier dans la résolution les grandes tâches correspondantes à ces honoraires, ainsi au moins chacun sait pourquoi il vote....
Pour chaque "travaux" séparé, il faut sa résolution propre avec dates d'exigibilité des fonds et honoraires. On n'a pas le droit de voter une résolution "globale" si les travaux sont indépendants : exemple réfection de la cage d'escalier et installation de caméras sur parking sont 2 résolutions (+ ses annexes exigibilité et honoraires) totalement différentes.
Ensuite le syndic peut faire un seul avis à payer en décomposant cet avis surtout si les "clés" sont différentes. |
|
|
|
Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 02 nov. 2015 : 08:00:21
|
|
citation: Initialement posté par jmr91200
La convocation indique déjà des % d'honoraires (de 6 à 10%), le gestionnaire m'a déjà dit que le % pourrait être renégocier.
De 6 à 10% cela dépends du montant des travaux.
En plus je trouve cela chère considérant que le syndic se dégagera de la responsabilité de maître d'ouvrage quoiqu'il arrive.
Si le syndic apporte des compétences techniques de maîtrise d’œuvre, et signe lui-même la réception de parfait achèvement de fin de chantier en qualité d'homme de l'art concernant la supervision des travaux, c'est une chose.
Mais si le syndic réclame 10% seulement pour envoyer les appels de fonds travaux aux copropriétaires et ne s'occupe que de la gestion comptable, financière et administrative des travaux, alors c'est la fourchette basse qu'il faut négocier.
citation: Initialement posté par jmr91200
Est-ce que si les appels travaux ont lieu à la même date, le syndic envoie un appel ? ou chaque résolution travaux, un appel ?
Généralement une fois que les honoraires du syndic sont votés (séparément) pour le suivit des travaux de l'article 14-2 de la L.1965, ils sont directement intégré à l'appel de fonds correspondant.
C'est en ce sens qu'il est important de réclamer chaque année la communication de "l'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération", conformément à l'article 11-II-2° du décret d'ordre public du 17 mars 1967 :
L'ARC a récemment rédigé un dossier à ce sujet :
DOSSIER N° 2 DU MOIS D’OCTOBRE : État détaillé des rémunérations des syndics : l’ARC lance une « opération transparence » ou : comment négocier les honoraires 2015 ? - Profitez-en -
- http://arc-copro.fr/documentation/d...s-larc-lance
citation: Initialement posté par jmr91200
Comment puis-je estimer le coût ? Puis-je demander (en tant que copropriétaire ? membre du CS ?)
Exemple : chantier "installations de caméras de surveillances dans les parkings et dans les différents halls (confort)."
Vous prenez le devis le moins onéreux et calculer les honoraires du syndic à la fourchette basse (6%). Ensuite vous prenez le devis le plus onéreux et calculer les honoraires du syndic à la fourchette haute (10%).
Ce qui vous donne le seuil et le plafond que le syndic est prêt à négocier.
Rambouillet a raison : c'est au CS de négocier préalablement les honoraires, car sinon en AG, les copropriétaires vont passer plus de temps à négocier les honoraires du syndic plutôt que les devis des sociétés chargés de réaliser lesdits travaux à voter par l'AG.
citation: Initialement posté par jmr91200
au syndic de me justifier les différentes tâches avec des honoraires en euros.
Bien sur qu'il doit s'en justifier, car sinon à quoi bon réclamerait il des honoraires à faire voter pendant l'AG.
citation: Initialement posté par jmr91200
Comment procédez vous en AG pour rentrer dans la négociation ?
On fixe Ă l'avance le prix Ă la fourchette basse et haute : pas de pourcentage.
Et on laisse le syndic s'engager par Ă©crit sur ses prestations d'honoraires pour ce prix variable qui sera voter/valider par l'AG.
En tout état de cause il nous faut un document (valide) du syndic qui exprime clairement en quoi consiste exactement les honoraires réclamés. Ainsi, il n'y a aucune confusion dans les honoraires réclamé par le syndic au titre des travaux voté hors budget prévisionnel.
|
 |
|
 |
 |
 |
Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
|
|
 |
 |
 |
 |
|
Édité par - Luc Standon le 02 nov. 2015 08:05:52 |
|
|
|
Jean13
Contributeur senior
France
916 message(s)
Statut:
|
|
3
Posté - 02 nov. 2015 : 08:58:37
|
|
citation: Initialement posté par jmr91200
Bonsoir,
J'aurai besoin de vos conseils.
Lors de la prochaine AG, nous allons voter plusieurs appels travaux : remplacement de disconnecteurs (obligation), installations de caméras de surveillances dans les parkings et dans les différents halls (confort).
La convocation indique déjà des % d'honoraires (de 6 à 10%), le gestionnaire m'a déjà dit que le % pourrait être renégocier.
Est-ce que si les appels travaux ont lieu à la même date, le syndic envoie un appel ? ou chaque résolution travaux, un appel ?
Comment puis-je estimer le coût ? Puis-je demander (en tant que copropriétaire ? membre du CS ?) au syndic de me justifier les différentes tâches avec des honoraires en euros.
Comment procédez vous en AG pour rentrer dans la négociation ?
Comme le dit Luc Standon ces honoraires me semblent plus qu'abusifs.
Exemple pour notre copropriété en 2015 :
164000,== € réfection toiture honoraires syndic 1,25%
10994,== € étanchéité balcons honoraire syndic 2,50%
6917,== € Purge façade honoraires syndic 2.75%
Pour de nombreuses autres réparations/intervention allant de 1500,== à 3000,== € négociées/traitées et suivies par le C.S. ZERO % d'honoraire.
Il y a lieu de préciser que pour la toiture,balcons et façade là aussi les devis, les négociations des prix, le suivi des travaux ont été traités par le CS.
ATTENTION : les honoraires du syndic sont calculés impérativement sur le HORS TAXE et jamais sur le TTC. |
Édité par - Jean13 le 02 nov. 2015 09:00:18 |
|
|
|
4
 Posté - 02 nov. 2015 : 09:07:44
|
Un taux de 10% c'est ce que prends un Architecte, fourchette moyenne (entre 9 et 15). Ca n'est pas un tarif de syndic.
le travail fourni par un syndic et sa garantie surtout n'ayant aucune commune mesure, sa prestation doit rester en dessous de 3%. Attention aussi a l'effet miroir des pourcents, sur des travaux de 50 000 et de 300 000 euros, la quantité de travail fourni par le sydnic n'est pas forcément très différente, il faut donc ajuste.
SI un maitre d'oeuvre intervient, le travail du syndic est minime (Apple des fonds, paiements sur le OK du maitre d'oeuvre, participations aux réunions de chantiers....) |
|
|
|
Jean13
Contributeur senior
France
916 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 02 nov. 2015 : 09:09:59
|
|
citation: Initialement posté par Luc Standon[quote] L'ARC a récemment rédigé un dossier à ce sujet : DOSSIER N° 2 DU MOIS D’OCTOBRE : État détaillé des rémunérations des syndics : l’ARC lance une « opération transparence » ou : comment négocier les honoraires 2015 ? - Profitez-en -
- http://arc-copro.fr/documentation/d...s-larc-lance
Merci Ă Luc STANDON pour citer le dossier de l'ARC sur le sujet mais aussi pour ses interventions toujours aussi claire et objectives.
Ce dossier n'est visible que par les adhérents. Si Jmr91200 n'est pas adhérent de l'ARC il ou elle ne pourra pas le lire.
Je demande l'accord de l'arc pour le lui transmettre en MP. |
|
|
|
jmr91200
Contributeur senior
859 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 02 nov. 2015 : 16:56:05
|
Merci pour ces premiers retours.
Jean13,
- A la précédente AG, pour des travaux de 2700€, aucun honoraire proposée ni facturée par la suite.
- Les honoraires sont bien calculés sur le HT et non TTC.
- Je ne suis pas membre de l'ARC donc pas accès à ce document.
Nos travaux vont de (somme TTC) :
- disconnecteur : 2000€ TTC (10% d'honoraires)
- installation caméra parking : 5700 à 7700 € selon devis choisi (6% d'honoraires)
- installation hall 1 : 1200 à 1900 € selon devis choisi (10% d'honoraires)
- installation hall 2 : 1200 à 1700 € selon devis choisi (10% d'honoraires)
- installation hall 3 : 1200 à 1400 € selon devis choisi (10% d'honoraires)
|
|
|
|
|
|
7
Posté - 02 nov. 2015 : 17:54:43
|
jmr91200 : 6 et 10 % c'est du jamais vu en copropriété ! des honoraires sont généralement entre 2 et 3 %.
Le syndic n'a aps informé le CS lors de la préparation de l'OdJ ? L'AG devra être informée, et proposer des honoraires dans cette fourchette habituelle de 2 à 3 %.
e plus ce sont des travaux peu importants sans suivi spécifique par le syndic. Les travaux de changement de disconnecteurs sont même des travaux d'entretien qui devraient porter au budget ( sans honoraires !) Le CS doit aller dans ce sens.
Si l'on prend un prix moyen des devis, c'est 11 000 € de petits travaux, 2.5% d' honos c'est 2750 €, tout à fait normal; mais c'est 800 e avec ces honos prohibitifs.
Il semblerait que ce syndic cherche le clash lors de cette AG.
C'est aussi un " appel de fonds " avec plusieurs lignes distinctives par dossiers travaux. Ici 2 lignes pour ces 2 chantiers.
Les travaux votés hors budget sont aussi à adopter séparément lors des AG ! Il faut bien les apurer comme le budget. |
|
|
|
jmr91200
Contributeur senior
859 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 02 nov. 2015 : 18:15:11
|
|
citation: Initialement posté par philippe388
Le syndic n'a aps informé le CS lors de la préparation de l'OdJ ? L'AG devra être informée, et proposer des honoraires dans cette fourchette habituelle de 2 à 3 %.
Vu que je suis la seule personne qui se donne la peine d'assister à ces réunions préparatoires mais aussi de s'impliquer dans son mandat (malheureusement, c'est comme ça), je n'ai eu connaissance que du premier projet de convocation surlequel j'ai déjà fait des ajustements. Je n'ai vu que le projet final au moment de la réception. Pour le moment, seul 1 copropriétaire m'a fait la remarque.
citation: Initialement posté par philippe388
Il semblerait que ce syndic cherche le clash lors de cette AG.
Je ne pense pas. Nous avons de bonnes relations avec. Je pense plutôt que les convocations d'AG sont relus par le siège social de cette marque nationale pour voir si les consignes sont bien appliquées. |
|
|
|
|
|
9
Posté - 02 nov. 2015 : 18:26:57
|
jmr91200 : quel est donc ce grand syndic avec de tels honoraires ?
A vous de proposer ces 2 à 3 %, en informant l'AG que ces honoraires sont prohibitifs et totalement inhabituels en copropriété.
L'AG décidera, et suivra l'avis du CS.
L..Y avait proposé il y a quelques années des forfaits, ce qui était illégal? C'est à dire un minimum de 320 € d'honoraires. SI vous prenez le montant de vos travaux on est encore beaucoup plus loin que votre syndic. Pour 1600 e de travaux, c'est du 20% d'honos.
Nous, CS, avons pu négocier avant l'AG et l'AG a adopté la modification du contrat qui proposait ces forfaits.
jmr91200 : ne pas oublier que le vote des honoraires EST une résolution à elle seule, à voter après la résolution travaux. |
|
|
|
10
Posté - 02 nov. 2015 : 19:21:52
|
jmr91200, comme déjà dit :
1- il faut bien faire dire au syndic ce qu'il propose comme travail pour de tels honoraires. Au besoin, on lui fait décomposer et on élimine ce qui peut peut-être être fait par le CS dans son rôle d’assistance au syndic (sollicitation des entreprises, devis, suivi du chantier, réception, etc...).
2- en gros, la gestion administrative, comptable et financière c'est 1,5 à 2.5%
3- s'il y a une part d'assistance à un M.Oeuvre (réunion de chantiers, CR de réunions...), on rajoute 2 à 3%
4- si le syndic fait officie de M.Oeuvre (cahier des charges, appels d'offres, suivi de chantier, réception, etc...), on rajoute encore 2,5% à 3,5%. |
|
|
|
jmr91200
Contributeur senior
859 message(s)
Statut:
|
|
11
Posté - 02 nov. 2015 : 21:40:44
|
|
citation: Initialement posté par philippe388quel est donc ce grand syndic avec de tels honoraires ?
Commence par un F…
citation: Initialement posté par philippe388
ne pas oublier que le vote des honoraires EST une résolution à elle seule, à voter après la résolution travaux.
C'est le cas dans le projet de la convocation. |
|
|
|
|
|
jmr91200
Contributeur senior
859 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 02 nov. 2015 : 21:46:09
|
|
citation: Initialement posté par rambouillet
jmr91200, comme déjà dit :
1- il faut bien faire dire au syndic ce qu'il propose comme travail pour de tels honoraires. Au besoin, on lui fait décomposer et on élimine ce qui peut peut-être être fait par le CS dans son rôle d’assistance au syndic (sollicitation des entreprises, devis, suivi du chantier, réception, etc...).
2- en gros, la gestion administrative, comptable et financière c'est 1,5 à 2.5%
3- s'il y a une part d'assistance à un M.Oeuvre (réunion de chantiers, CR de réunions...), on rajoute 2 à 3%
4- si le syndic fait officie de M.Oeuvre (cahier des charges, appels d'offres, suivi de chantier, réception, etc...), on rajoute encore 2,5% à 3,5%.
Je vais le faire.
Le syndic a sollicité les entreprises, assisté à un rendez-vous sur les deux, il va faire la gestion administrative, comptable et financière. Donc si on vous suit les honoraires devraient être compris entre 2,5 et 5 %. |
|
|
|
|
|
13
Posté - 03 nov. 2015 : 07:10:07
|
Perso, s'il ne fait que cela, je "tirerai" en négociations sur la valeur basse de la fourchette.
Rentre en ligne de compte également le nombre d'appels faits auprès des copros...
4 appels demandent plus de travail qu'un seul et s'il est fait un seul appel en mĂŞme temps qu'un appel de gestion courante, c'est encore moins de travail...
rentre aussi en ligne de compte, le nombre de copros débiteurs habituels.... |
|
|
|
14
Posté - 03 nov. 2015 : 07:59:04
|
|
citation: en gros, la gestion administrative, comptable et financière c'est 1,5 à 2.5% Sur un marché de 2 000 euros oui (30 à 50 euros plutot 50) , sur un marché de 100 000 euros, je dirais 0,20% (200 euros) à 0,4% (400 euros) les gros marchés générant un bénéfice. le travail est le ême dans les deux cas s'il y a un appel de fonds unique, un peu plsu important s'il y en a quatre |
|
|
|
Jean13
Contributeur senior
France
916 message(s)
Statut:
|
|
15
Posté - 03 nov. 2015 : 08:09:55
|
|
citation: Initialement posté par jmr91200citation: Initialement posté par philippe388quel est donc ce grand syndic avec de tels honoraires ? Commence par un F… citation: Initialement posté par philippe388
ne pas oublier que le vote des honoraires EST une résolution à elle seule, à voter après la résolution travaux.
Bon bref qu'il commence par F ou C ils finissent par CIA ou TIA Pauvre jmr91200 il a du boulot s'il veut se faire entendre. C'est le cas dans le projet de la convocation. |
|
|
|
Jean13
Contributeur senior
France
916 message(s)
Statut:
|
|
16
Posté - 03 nov. 2015 : 08:31:28
|
|
citation: Initialement posté par jmr91200
Merci pour ces premiers retours.
Jean13,
- A la précédente AG, pour des travaux de 2700€, aucun honoraire proposée ni facturée par la suite.
- Les honoraires sont bien calculés sur le HT et non TTC.
- Je ne suis pas membre de l'ARC donc pas accès à ce document.
Nos travaux vont de (somme TTC) :
- disconnecteur : 2000€ TTC (10% d'honoraires)
- installation caméra parking : 5700 à 7700 € selon devis choisi (6% d'honoraires)
- installation hall 1 : 1200 à 1900 € selon devis choisi (10% d'honoraires)
- installation hall 2 : 1200 à 1700 € selon devis choisi (10% d'honoraires)
- installation hall 3 : 1200 à 1400 € selon devis choisi (10% d'honoraires)
Vu les coûts 3% maximum c'est déjà très grassement payé.
Mais une chose m'inquiète sérieusement comment pouvez vous voter des travaux sur une base de coût approximative .
5700 à 7700 €
1200 à 1900 €
1200 à 1700 €
1200 à 1400 €
Désolé mais çà sent l'embrouille, pas question de voter sur des sommes approximatives.
Le Syndic doit fournir 3 devis avec un ou des montants bien précis.
Nous au CS c'est nous qui cherchons les entreprises, qui négocions et qui choisissons en soumettant notre décision à l'AG qui est seule habilitée à choisir l'entreprise tout en précisant qu'il n'y a aucune rétro-commission pour le Syndic ou qui que ce soit dès lors que le Syndic a déjà des commission d'honoraires.
Par expérience nombreuses sont les entreprises qui surévaluent quand c'est les syndics qui les démarchent.
|
|
|
|
Jean13
Contributeur senior
France
916 message(s)
Statut:
|
|
17
Posté - 03 nov. 2015 : 08:36:30
|
UNE ANECDOTE
Lors du remplacement des boîtes aux lettres dans une grande copro de plus de 400 copropriétaires, nous avons contacté 3 fabricants de boites.
Un d'eux à dit au CS. "si j'ai le marché, je vous fais un très beau cadeau "
Devant notre refus il nous a répondu " incroyable, vous n'êtes pas normaux "
Les deux autres nous ont clairement dit qu'ils "ne crachaient pas au bassinet des Syndics "
Elle est pas belle la vie ? |
|
|
|
Sunbird
Pilier de forums
4950 message(s)
Statut:
|
|
18
Posté - 03 nov. 2015 : 09:37:40
|
Surtout ne pas accepté des honoraires si élevés dans l'ODJ, il y a 9 chances sur 10 qu'ils ne seront pas négociés lors de l'AG. Refusé si supérieur à 3% TTC.
Dans ce type de travaux le seul travail est d'entrer le chiffre dans un logiciel. |
|
|
|
Jean13
Contributeur senior
France
916 message(s)
Statut:
|
|
19
Posté - 03 nov. 2015 : 10:01:41
|
OUI ,
Une AG ne se prépare pas la veille ou l'avant veuille de la date de l'AG et les copropriétaires sérieux qui se prennent en charge devraient être préalablement alertés.
Nous vous avons répertorié toutes les adresses Email des copropriétaires et les alertons bien à l'avance des sujets qui doivent attentivement être discutés en AG tels que les honoraires.
Devant une assemblée de copropriétaire en AG unie et déterminée, je ne connais pas de Syndic qui osent faire face même si c'est F ou C.
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
20
Posté - 03 nov. 2015 : 11:29:08
|
Certains intervenants semblent ignorer qu'il n'y a de rémunération que pour certaines catégories travaux, en gros ceux de l'article 14-2.
Les textes prescrivent que le syndic ne peut rien mentionner à cet égard dans le contrat de syndic et que l'on ne peut parler qu'au cours de l'assemblée.
Il faut respecter la loi. Tout montre que les syndic en ont profité car depuis 5 ans les taux de rémunération ont beaucoup augmenté.
D'un autre côté il faut admettre que pour un syndic faisant correctement son travail les prestations pour des travaux parfois modestes sont plus astreignantes qu'on ne le pense.
Tout montre que la pratique ancienne : 4 % en l'absence de maître d'œuvre et 2 % avec un maître d'œuvre reste globalement satisfaisante. Mais à l'époque il n'y avait pas de modulation par tranche sauf pour des chantiers très exceptionnels. Les rémunérations sur gros chantiers couvraient les insuffisances sur des petits. Le principe nouveau (difficilement applicable d'ailleurs) va à l'encontre de cette pratique excellente.
Comme indiqué plus haut, c'est avec le conseil syndical et avant l'assemblée qu'il faut régler cela pour chaque chantier .
Après avoir prescrit de respecter la loi, il n'est pas interdit de dire qu'elle est mauvaise. Elle revient à embaucher un salarié sans lui dire combien on le paiera. Elle est, si j'ose dire, illicite puisque l'affichage des prix est prescrit d'une manière générale. Sur ce point le texte concernant les syndic est toujours en vigueur me semble-t-il.
|
|
|
|
|
|
|
Sujet |
|
|
Honoraires sur travaux 
