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channelis
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 Posté - 04 nov. 2015 : 18:17:29
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Bonjour,
J'ai hérité de mes parents un lot d'une copropriété horizontale.
En février 2011, mon voisin copropriétaire, s'intronisant syndic bénévole (pas de syndic depuis 25 ans) convoque une AG pour demander l'autorisation de subdiviser son lot en 2 et pour demander la modification du RC afin de pouvoir construire sur le nouveau lot.
Lors de la convocation il n'y a ni plan joint, ni description de la future construction.
L'AG, sans le nommer syndic, mais à l'unanimité, accepte la modification du RC et la subdivision et charge ce copropriétaire de faire réaliser l'acte notarié.
C'est ce qu'il fait mais en faisant inclure dans l'acte le mesurage de ses nouveaux lots par un géomètre et ce, bien sûr, sans m'en avertir et donc sans contradiction.
Bien entendu ce cher voisin "oublie" de nous transmettre une copie de cet acte dans les 2 mois qui suivent l'AG.
Lorsque j'en récupère une copie, je constate qu'il y a non seulement un plan coté de ses lots mais que ce plan côté a pris comme limite le grillage qui nous sépare. Or, ce grillage a été installé sur mon terrain car mon père, à l'époque, ne voulait pas "déranger les voisins" en leur faisant couper un arbre sur la limite officielle établie par le plan de création de la copropriété joint à l'acte d'achat de mes parents.
Aujourd'hui, je tiens à retrouver cette limite pour construire une clôture en dur.
Ayant averti mon voisin sur mon intention, celui-ci ne veut rien entendre et ne veut pas reconnaître la légitimité du plan d'origine.
Il s'avère que la Cour de Cassation, dans un arrêt du 12/05/2015, rappelle qu'une clôture n'est pas, à elle seule, un accord sur la propriété des parcelles.
Comme je suis de plus en plus certain que tout cela n'a pas été fortuit depuis le début, est-ce qu'il n'y a pas là abus de confiance et tentative d'escroquerie et ce, ajouté à l'usurpation de fonction puisque dans l'acte notarié il est nommé avec le titre de syndic bénévole ?
Je vous remercie par avance de vos réponses
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Édité par - channelis le 04 nov. 2015 18:26:55 |
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Sunbird
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 Posté - 04 nov. 2015 : 18:30:31
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Vous avez voté pour ou contre cette résolution ?
Le PV vous a-t-il été notifié ? |
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Posté - 04 nov. 2015 : 18:59:06
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channelis : j'ai hérité de mes parents un lot d'une copropriété horizontale.
La prelière chose à faire c'est lire votre RDC ? que dit il au sujet des jardins ?
Généralement, ces jardins sont à jouissance exclusive, c'est à dire des parties communes.
Tout travaux, toute demande concernant ces jardins doivent donc être soumise à l'accord de l'AG.
Quant à la construction !!! ouh la !!
channelis" L'AG, sans le nommer syndic"
Si ce syndic non-pro n'a jamais été élu, il ne peut pas gérer cette copropriété, et par conséquent convoquer une AG.
Vous êtes dépourvu de syndic, vous pouvez demander au TGI la nomination d'un AJ.
Combien de lots dans votre SDC ?
Commencer par éplucher votre RDC. |
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channelis
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Posté - 04 nov. 2015 : 19:10:19
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citation: Initialement posté par Sunbird
Vous avez voté pour ou contre cette résolution ?
Le PV vous a-t-il été notifié ?
Le vote a été fait à l'unanimité et le PV nous a été notifié. |
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channelis
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Posté - 04 nov. 2015 : 19:18:22
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citation: Initialement posté par philippe388channelis : j'ai hérité de mes parents un lot d'une copropriété horizontale.La prelière chose à faire c'est lire votre RDC ? que dit il au sujet des jardins ? Généralement, ces jardins sont à jouissance exclusive, c'est à dire des parties communes. Tout travaux, toute demande concernant ces jardins doivent donc être soumise à l'accord de l'AG. Quant à la construction !!! ouh la !! channelis" L'AG, sans le nommer syndic" Si ce syndic non-pro n'a jamais été élu, il ne peut pas gérer cette copropriété, et par conséquent convoquer une AG. Vous êtes dépourvu de syndic, vous pouvez demander au TGI la nomination d'un AJ. Combien de lots dans votre SDC ? Commencer par éplucher votre RDC.
Le syndic n'a jamais été élu mais le vote à l'unanimité autorise le notaire a générer l'acte. J'ai porté plainte contre le notaire mais personne de la Chambre des notaires au Procureur et au Procureur général n'a trouvé une quelconque faute de la part de ce notaire.
Aujourd'hui je constate que le plan a été crée sans que je puisse le contredire et c'est mon seul argument. Depuis le début il y a plein d'irrégularités mais personne ne veut les voir. |
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nefer
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Posté - 04 nov. 2015 : 21:53:12
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c'est l'AG qu'il fallait immédiatement faire annuler car convoqué par quelqu'un qui n'avait pas qualité pour le faire (en 2011) ou la résolution qu'il fallait faire annuler en l'absence de documents joints à la convocation (article 11 du décret) |
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Gédehem
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Posté - 04 nov. 2015 : 22:32:23
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(pas de syndic depuis 25 ans)
Pas de demande de désignation d'un AP pour un syndicat dépourvu de syndic, pas de contestation de la convocation irrégulière (éventuellement par voie de référé), pas d'opposition à une décision, rendant impossible sa contestation .....
Que voulez-vous que l'on vous dise .......
"il y a plein d'irrégularités mais personne ne veut les voir."
A commencer par les copropriétaires, et unanimement, dont vous même.
S'agissant de relations internes au syndicat, privées, seuls les membres sont concernés. Et comme ils ont approuvés unanimement , la messe est dite.
Toutefois ......  :
" ..... l'autorisation de subdiviser son lot en 2 ..."
Que voulez-vous dire, qu'elle est la composition des lots ??
Dans une copropriété horizontale, l'intégralité du sol de l'emprise foncière en copropriété est "partie commune", indivise entre tous selon les tantièmes de chacun.
La partie de sol formant 'jardin' jouxtant chaque pavillon, la "partie privative" du lot, est généralement grevée d'un "droit de jouissance exclusif" attachée au pavillon.
Mais le sol reste "partie commune".
Ce point est précisé dans le RDC, dans le descriptif de chaque lot.
Qu'en est -il chez vous ?
Qu'elle est exactement la résolution adoptée sur cette "division de lot" qui, à priori, ne pourrait en être une, le jardin n'étant pas privatif.....
Si la demande porte sur "la division du lot", elle n'emporte pas la propriété du sol. Qui n'est donc pas "divisible" en l'état. Quant à la construction, elle reste soumise à une autorisation du syndicat, s'agissant en fait d'aliéner cette partie commune "jardin" pour en faire un lot privatif, ou fraction privative du lot initial modifié, agrandi.
Même chose pour 'votre' mur, qui est 'construction" sur un sol réputé "commun", sauf clause particulière de votre RDC.
Qu'il faut donc relire très attentivement, éventuellement en vous faisant assister. |
Édité par - Gédehem le 04 nov. 2015 22:35:30 |
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Sunbird
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Posté - 04 nov. 2015 : 23:07:46
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Concernant l'AG faute de l'avoir contesté dans les 2 mois après le PV elle n'est plus contestable. Donc il n'y a plus rien à faire de ce coté.
Reste la possibilité de contester les limites, et encore il faudrait avoir plus d'éléments (RC). Je ne vois vraiment pas pourquoi vous avez essayé d'engager la responsabilité du notaire.
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channelis
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Posté - 05 nov. 2015 : 09:29:18
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Bonjour à Tous,
En ce qui concerne l'attaque de l'AG et le recours contre le notaire j'ai déjà présenté mon "histoire" dans le sujet "validité d'une AG (http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=19002) ".
Je reconnais que j'ai fait une confiance aveugle à cette personne et que je me suis fait enfumer plus que permis. Et cela a été fait par petites touches qui n'ont pas éveillé mon attention. C'est lorsque j'ai eu la copie de l'acte que toute mon action s'est déclenchée. Mais c'était trop tard 
Aujourd'hui mon seul angle d'attaque est la contestation du mesurage qui s'est fait sans contradiction. Et c'est à partir de là que je veux démontrer que rien n'était fortuit et que la volonté de tromper était bien calculée.
Mais vous avez raison, je dois me faire aider dans ma démarche. Simplement je voulais savoir si vous pensiez que c'est jouable.
Merci d'avance |
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Posté - 05 nov. 2015 : 09:55:34
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channelis : vous avez de nombreux angles d'attaque :
1. pas de syndic élu, vous pouvez demander la nomination d'un AP au tribunal. Tous vos frais seront remboursés par votre SDC. Il est toujours temps de la faire pour remettre votre copro sur les rails et clore le bec à ce voisin.
Dans 10/15 jours cet AP sera nommé, et il va récupérer tous les docs et les fonds du SDC auprès du faux syndic !!! et là les problèmes vont commencer pour ce voisin " voyou".
2. Pas de syndic élu, cette AG est contestable devant le tribunal.
3. ce copro. annexe des parties communes du SDC; jardins à jouissance exclusive sans accord de l'AG, direction tribunal
.......
channelis : avez vous lu votre réglement de copropriété RDC ? Que dit votre acte d'achat sur ce jardin ?
Vous devez consulter une association de copropriétaires ou un avocat spécalisé.
Ce voisin - faux syndic - sera condamné; il y a matière à cela.
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Gédehem
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Posté - 05 nov. 2015 : 10:31:09
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Channelis : on note dans le sujet que vous indiquez en lien :
"... en tant que syndic bénévole, j'ai réussi a faire acter cela en 2013 par un autre notaire ...."
Depuis 2011, il y aurait donc eu une AG, convoquée par ????, qui vous aurait désigné syndic. Que vous êtes peut être encore ???
Pour le reste, vous ne répondez pas sur un point : que sont ces "lots de copropriété" chez vous.
Lorsqu'on parle de "division de lot", il s'agit essentiellement de la partie privative de ce lot. Ici des pavillons.
Que dit votre RDC ?
Il serait question du jardin qui jouxte ces pavillons. Quel en est le statut ?? Jardin privatif, jardin 'partie commune' affecté d'un droit de jouissance exclusif par pavillon ?
Réponse dans le descriptif des lots précisé au RDC.
NB : rappel qu'un droit de jouissance sur un terrain ne donne pas la propriété du sol.
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channelis
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Posté - 05 nov. 2015 : 11:35:51
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Initialement posté par Gédehem
Channelis : on note dans le sujet que vous indiquez en lien :
"... en tant que syndic bénévole, j'ai réussi a faire acter cela en 2013 par un autre notaire ...."
Quand je me suis rendu compte des dégâts, j'ai engagé, avec 3 autres copropriétaires, toutes les démarches pour que cette copropriété endormie ait une structure légale, donc TGI, AG, Conseil syndical ... Mais aujourd'hui je ne suis plus syndic bénévole car j'ai renoncé à toujours batailler pour faire payer les copropriétaires dès qu'il y a une action à engager.
Initialement posté par Gédehem
Channelis : Pour le reste, vous ne répondez pas sur un point : que sont ces "lots de copropriété" chez vous.
Le RDC parle, dans son article 3 de "L'ensemble immobilier objet du présent règlement est divisé en SEPT (7) lots numérotés de 1 à 7 dont la désignation comprend :
L'indication d'une part des parties privatives faisant l'objet d'un droit exclusif de propriété ou d'usage,
D'autre part, de la quote-part exprimée en millièmes, de la propriété du sol indivis entre tous les copropriétaires.
Il est précisé qu'à chacun de ces lots est attribuée la jouissance à titre exclusif de la partie du sol commun destinée à supporter la construction".
Et pour chaque lot, "le droit à la jouissance exclusive du jardin attenant à cette maison".
Mais, dans l'article 4, la modification du RDC au cours de la réunion initiée par ce voisin a supprimé : "Par exception, les jardins attenant aux maisons individuelles, bien que réservés à l'usage privatif des propriétaires desdites constructions, resteront parties communes".
et a rajouté, dans l'article 7 : "le droit à édifier des bâtiments nouveaux sur les jardins dont les copropriétaires ont un droit de jouissance exclusif.".
Donc je ne pense pas que la construction soit illégale. |
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Posté - 05 nov. 2015 : 11:58:49
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channelis : ce que vous dites maintenant est totalement différent de votre post initial !!
Vous futes syndic en 2013, et on se sait pas si cvous l'êtes encore !
L'AG a apparemment été convoquée par un syndic élu, et a décidé de modifier à l'UNANIMTE des 7 lots de modifier le RDC en donnant l'autorisation de batir sur les parties communes, les jardins à usage privatifs.
Le seul souci que vous avez maintenant est de savoir si cette modification de ce RDC donnant le droit de construire sur des parties communes est juridiquement légale. 
une question : ce voisin a t'il obtenu un PC ? a t'il construit sur ce lot ?
Un jardin à jouissance exclusive est ATTACHE au lot de copropriété ET ne peut être cédé.
Vous parliez de nouveau lot de copropriéte créé par ce voisin. ?? quid de l'autorisation de l'AG ?
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pepa
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Posté - 05 nov. 2015 : 11:59:40
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Channelis : [i]Bien entendu ce cher voisin "oublie" de nous transmettre une copie de cet acte dans les 2 mois qui suivent l'AG.
Lorsque j'en récupère une copie, je constate qu'il y a non seulement un plan coté de ses lots mais que ce plan côté a pris comme limite le grillage qui nous sépare. Or, ce grillage a été installé sur mon terrain car mon père, à l'époque, ne voulait pas "déranger les voisins" en leur faisant couper un arbre sur la limite officielle établie par le plan de création de la copropriété joint à l'acte d'achat de mes parents.
Aujourd'hui, je tiens à retrouver cette limite pour construire une clôture en dur.[/i]
Bonjour, je crois que c'est cela que vous devriez "éplucher" à fond s'il y a une chance pour que vous retrouviez ces limites antérieures.
Si vous n'avez plus trace, consultez les hypothèques pour recevoir l'EDD.
Sinon, perdez-vous beaucoup de terrain avec les limites imposées par votre opposant ?
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Édité par - pepa le 05 nov. 2015 12:01:24 |
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Gédehem
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Posté - 05 nov. 2015 : 12:18:21
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Donc je ne pense pas que la construction soit illégale.
Elle ne l'a jamais été, sauf règle d'urbanisme qui ne le permettrait pas.
Mais il ne faut pas confondre les règles d'urbanisme avec les règles internes spécifiques aux syndicats.
Le droit à construire appartient au syndicat, droit accessoire aux parties communes.
La possibilité de construire sur le sol partie commune affecté d'un droit de jouissance est donc soumis à autorisation préalable d'une AG.
Comprenons nous : le droit à construire du syndicat dan son ensemble dépend de la possibilité qui en est offerte par les règles d'urbanisme.
Mettons que sur votre zone on puisse construire 500 m² supplémentaire (exemple). A vérifier auprès du sce urbanisme de votre commune.
Dans la mesure où tel copropriétaire voudrait construire 100 m², l'AG devra décider de l'aliénation du sol commun pour ces 100 m² constructible, faisant passer le reliquat pour d'autres copropriétaires à 400 m². Ce qui est limitatif pour les autres, la part du gâteau étant réduite.
D'où la nécessité incontournable du passage devant l'AG pour obtenir l'autorisation "privée" du syndicat, autorisation de la compétence exclusive d'une AG le RDC ne le pouvant pas, autorisation AG qui peut être conditionnée à l'autorisation administrative, le permis de construire.
Concernant une limite "terrain", elle n'existe pas puisque la totalité du sol est partie commune. La réalisation d'un grillage, d'une haie vive délimitant un espace n'est que fictive, sans contractualisation.
Il faudrait une décision d'AG pour décider de la réalisation d'un document d'arpentage délimitant l'espace sur lequel chaque droit de jouissance d'un jardin peut s'exercer.
Etant entendu encore que cela ne "privatise" pas le terrain, l'intégralité du sol de l'emprise foncière en copropriété étant "partie commune".
Autrement dit, personne n'a la propriété de son jardin, personne ne peut y construire si une AG n'a pas expressément décidé d'aliéner tout ou partie du droit à construire 'propriété' du syndicat en aliénant une fraction du sol commun.
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channelis
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Posté - 05 nov. 2015 : 12:44:21
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Initialement posté par philippe388
ce que vous dites maintenant est totalement différent de votre post initial !!
Vous futes syndic en 2013, et on se sait pas si cvous l'êtes encore !
Non, non Philippe388, l'AG de février 2011 a été convoquée par le voisin en question qui s'est autoproclamé syndic bénévole, sur les conseils, d'ailleurs, de son notaire. Pour ma part, j'ai voulu normaliser les choses après cette réunion et l'obtention de l'acte notarié en juin 2011. et ce n'est qu'après la requête au TGI qu'une AG m'a nommé en décembre 2011.
L'AG a apparemment été convoquée par un syndic élu, et a décidé de modifier à l'UNANIMTE des 7 lots de modifier le RDC en donnant l'autorisation de batir sur les parties communes, les jardins à usage privatifs.
L'AG n'a pas été convoquée par un syndic élu mais oui elle a voté à l'unanimité les modifs du RDC
Le seul souci que vous avez maintenant est de savoir si cette modification de ce RDC donnant le droit de construire sur des parties communes est juridiquement légale.
Je crois, malheureusement que ce n'est plus un souci.
une question : ce voisin a t'il obtenu un PC ? a t'il construit sur ce lot ?
Un jardin à jouissance exclusive est ATTACHE au lot de copropriété ET ne peut être cédé.
Vous parliez de nouveau lot de copropriéte créé par ce voisin. ?? quid de l'autorisation de l'AG ?
Le voisin avait demandé le PC bien avant l'AG et il a effectivement construit
L'AG avec la modification du RDC a aussi voté, à l'unanimité, l'autorisation de subdivision.
**modération**
correction de balises de citation
merci à vous d'éditer le message pour voir comment ça se construit afin que vos messages soient lisibles
du jamais vu : Channelis a supprimé toutes les corrections réalisées par la modération pour améliorer la lisibilité de son message !
Désolé, je pensais bien faire  Mais un message direct aurait été peut être plus judicieux ... |
Édité par - channelis le 05 nov. 2015 15:07:01 |
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channelis
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Posté - 05 nov. 2015 : 14:12:00
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citation: Initialement posté par Gédehem
[La possibilité de construire sur le sol partie commune affecté d'un droit de jouissance est donc soumis à autorisation préalable d'une AG.
OK, mais la modification du RDC fait que les jardins ne sont plus de façon explicite dans les parties communes. Je me suis battu en cela, car, comme il n'est pas dit de façon explicite que les jardins sont parties privatives, la loi 65-557 dit que dans le silence les jardins sont toujours parties communes et le notaire n'aurait jamais dû accepter la cession de parties communes. Mais la Chambre des notaires, le Procureur et le Procureur général ne sont pas troublés par cela.
citation: Concernant une limite "terrain", elle n'existe pas puisque la totalité du sol est partie commune. La réalisation d'un grillage, d'une haie vive délimitant un espace n'est que fictive, sans contractualisation.
Il faudrait une décision d'AG pour décider de la réalisation d'un document d'arpentage délimitant l'espace sur lequel chaque droit de jouissance d'un jardin peut s'exercer.
Etant entendu encore que cela ne "privatise" pas le terrain, l'intégralité du sol de l'emprise foncière en copropriété étant "partie commune".
Certes mais alors quid du plan d'origine établi par un géomètre expert. Quid de ce plan qui définit les dimensions des lots et partant le prix de vente et quid d'un document d'arpentage qui va se baser sur quoi ?
**modération**
deuxième remise en forme malgré la destruction mise en oeuvre de celle patiemment réalisée précédemment : quel dommage que vous n'utilisiez pas les outils disponibles pour améliorer la lisibilité de vos messages, surtout lorsqu'un modérateur vous montre la voie et corrige une première fois un message... sans même imaginer que vous allez supprimer ce qu'il a réalisé !
c'est la balise "quote" qui est la bonne, pas la balise "blue" utilisée à tort par d'autres
je n'y reviendrai pas
Désolé, pas l'habitude. Je pensais bien faire en utilisant le "bleu". |
Édité par - channelis le 05 nov. 2015 14:58:18 |
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pepa
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Posté - 05 nov. 2015 : 15:30:30
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citation: Initialement posté par Gédehem... faisant passer le reliquat pour d'autres copropriétaires à 400 m². Ce qui est limitatif pour les autres, la part du gâteau étant réduite. En fonction de la typologie des lieux, cet aspect (même si c’est la loi) ne me paraît pas toujours adéquat et même juste. En effet, un lot affecté d’un jardin, dont la surface est géométrée et notariée et qui est « un ensemble vendu tel quel» ne réduit la part de personne puisqu’il lui est indissociable. Par contre, effectivement, une autorisation d’AG est indispensable.
citation: Concernant une limite "terrain", elle n'existe pas puisque la totalité du sol est partie commune. Partie commune oui mais théorique, car cette limite existe même si le sol est commun si ce jardin a été géomètré et attribué à tel ou tel lot. Et qui renoncerait à sa jouissance ?
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Posté - 05 nov. 2015 : 15:35:53
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c'est quoi un "jardin géométré" ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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pepa
Contributeur senior
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Posté - 05 nov. 2015 : 15:54:10
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Cela veut dire (même si le mot est arrangé je vous l'accorde) qu'un géomètre a participé à la division des lots et que le lot auquel est attaché le jardin indique les superficies du bâti et du non bâti et les classifie ensemble comme un lot.Donc ils sont indissociables. |
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Posté - 05 nov. 2015 : 16:02:15
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L'EDD précise que mon jardin à jouissance exclusive dans une copropriété horizontale est de XXX ares.
Cette dimension est aussi portée sur mon acte de vente.
Pour mesurer une surface aussi précisement, il faut en connaitre tous les contours.
channelis : que dit votre RDC/EDD sur votre jardin ? la surface est elle spécifiée ?
Que dit votre RDC sur les " clotures " de ces jardins à usage privatif ? |
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Copropriété horizontale et limite de lot 
