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Franck1966
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France
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 Posté - 22 nov. 2015 : 12:31:13
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Bonjour,
je suis copropriétaire dans un immeuble constitué de 5 entrées distinctes. Dans mon bâtiment, je m'aperçois en regardant les charges spécifiques au bâtiment avant l'AG, que le poste d'entretien a changé deux fois de nom dans l'année (déjà deux fois dans la même année ???).
Mais ce qui m'interpelle, c'est que l'on passe de 500€/ mois à plus de 1000€ par mois ! et surtout uniquement sur notre bâtiment (les 4 autres ayant augmenté de 10 à 20%)
En questionnant la principale du syndic (le plus gros de France pour ne pas le nommer), elle me répond que cela a été vu en CS avec le syndic.
Question : est ce qu'un CS peut directement faire changer une société d'entretien, et surtout en augmentant de 100% sans passer par AG avant ???
Remarque: il n'en est même pas fait mention dans la convocation ...
merci pour vos réponses
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jmr91200
Contributeur senior
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 Posté - 22 nov. 2015 : 12:53:54
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Bonjour,
Le syndic a plutôt voulu dire que le CS a été consulté et qu'il a donné un avis. Un avis que le syndic n'est pas obligé de suivre. Seul le syndic décide.
En cours d'année, on peut changer de société si les termes du contrat et le budget alloués sont inférieures ou identiques. On peut très bien imaginer que le prestataire (ou son salarié) ne remplit pas son contrat et que malgré des mises en demeures, il ne réagit pas. Ou aussi que la société fait faillite.
Avez-vous interrogé votre CS ? N'hésitez pas à poser la question en AG :) |
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Franck1966
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 2
Posté - 22 nov. 2015 : 14:33:24
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L'AG est demain, seul le Syndic m'a répondu (après forte insistance), je ne connais pas les membres du CS (appart en location).
La société d'entretien était en place depuis plusieurs années. On voit sur la convoc qu'elle exerce 1 mois (528€ précisément), puis une autre 6 mois (965€) puis la dernière 5 mois (1054€). Que l'on change 2 fois dans la même année me dérange un peu, mais c'est surtout la différence de prix pour le même travail qui me gène et qui m'interpelle.
Le syndic peut-il, sans AG, décider de prendre une société qui facture deux fois plus cher ? |
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jmr91200
Contributeur senior
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Posté - 22 nov. 2015 : 14:54:33
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Est-ce que la convocation contient le rapport annuel du conseil syndical et celui d'activités du syndic ? Idéalement, je demanderai à avoir accès aux factures pour les consulter et comprendre. |
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Franck1966
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Posté - 22 nov. 2015 : 15:01:31
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J'avais envoyé ces demandes à la gestionnaire par mail il y a quinze jours, mais pas de réponse. N'étant pas membre du CS, et bien que non indiqué sur la convoc, je suis allé chez F...cia 7 jours avant la date d'AG soit lundi dernier (délais légal) pour consulter les comptes. Evidemment la principale n'était pas arrivée, sa secrétaire m'a dit qu'elle me rappellerait pour m'expliquer tout ça. Elle m'a répondu hier, samedi, avec AG lundi ...
Je ne pense pas voir grand chose sur les factures. Il est clair que nous allons rigoler en AG |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 22 nov. 2015 : 15:03:33
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j'oubli de dire qu'il n'y avait pas de compte rendu du CS.
Je dois vous avouer qu'en 10 ans de CS dans d'autres copro, je n'ai jamais demandé à annexer notre compte rendu de CS, juste le contrôle des comptes, et encore ... |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 22 nov. 2015 : 16:31:39
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Sur le principe, TOUS les contrats doivent passer par une décision d'AG. Qui dit "contrat" dit "engagement de fonds", qui est du ressort exclusif du syndicat.
S'agissant des contrats en cours, le syndic peut changer de prestataire pour répondre aux besoins du syndicat. Il faut pour cela que les conditions essentielles n'en soient pas affectées (prestations / contre partie prix), ou à la marge..
S'il s'agit de modifications substantielles, tant pour les prestations qui seraient notablement réduites, que pour le prix, notablement augmenté, le passage par l'AG est obligatoire.
Le "mandat" de syndic ne lui permet pas de faire tout et n'importe quoi. Chargé d'administrer le syndicat et de gérer l'immeuble, sa délégation de pouvoir ne porte que sur les actes décidés par une AG.(*)
Ayant souscrit un nouveau contrat avec un autre prestataire dans des conditions notablement différentes de celles initialement décidées, il n'agit pas "es-qualité" syndic mais hors délégation de pouvoir.
Que ce soit pour avoir passé un marché pour travaux supplémentaires ou pour des conditions d'augmentation d'un contrat de concierge, le juge a toujours sanctionné dans le même sens : passation d'un marché à titre personnel et non dans le cadre d'une délégation de pouvoir procédant de l'approbation d'un marché ou d'un contrat.
On peut noter que le juge sanctionne aussi le prestataire, qui doit s'assurer de la délégation de pouvoir, ici de l'approbation du contrat ou marché par une AG.
Dans l'affaire exposée, s'il y a surcout consécutif à ce changement intempestif, au syndic de le supporter (décision d'AG lors de l'approbation des comptes) ... jusqu'à la résiliation du contrat ou son adoption par une AG.
"je n'ai jamais demandé à annexer notre compte rendu de CS"
C'est une erreur.
Le rapport d'activité du CS, dont le contrôle des comptes n'est qu'un "petit" aspect, doit être porté à la connaissance des copropriétaires, chaque année....
Avec la convocation c'est parfait.
(*) exception faite pour ses pouvoirs propres, en particulier en matière de recouvrement de créances, ou encore pour répondre en défense à une action contre le syndicat. |
Édité par - Gédehem le 22 nov. 2015 16:40:10 |
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jmr91200
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Posté - 22 nov. 2015 : 16:37:54
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Faut-il encore que les autres copropriétaires accordent un intérêt à ce problème en AG. Si vous êtes à l'aise pour convaincre, cela peut créer une réaction/discussion.
Au delà de cela, ça me paraît nécessaire pour que chacun comprenne les actions réalisées. D'où l'intérêt d'un rapport du CS qui est d'ailleurs, une obligation (article 11-II du décret du 17 mars 1967). Je suis souvent remercié par les propriétaires bailleurs car nos différentes actions sont efficaces pour l'entretien du bâtiment et des charges au plus juste. |
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Posté - 22 nov. 2015 : 17:01:21
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franck1966 : j'oubli de dire qu'il n'y avait pas de compte rendu du CS.
Je dois vous avouer qu'en 10 ans de CS dans d'autres copro, je n'ai jamais demandé à annexer notre compte rendu de CS, juste le contrôle des comptes, et encore ...
Sauf que c'est une obligation ! votre CS ne respecte pas la loi de la copropriété. Il faut soulever ce problème en AG.
Le CS ne décide de rien. Il n'est pas possible que les charges de ménage doublent. Ces charges font partie du budget adopté par l'AG. Si l'AG adopte ce budget avec un contrat de 5000 € par an, le syndic ne peut pas augmenter ces charges , mais il peut changer de prestataire dans le même budget de 500 € ET les mêmes clauses.
Comment votre syndic va t'il payer 10 000 e de contrat d'entretien alors que 5000 e ont été votées ET appelés aux copros ?
Cela doit être rejeté par l'AG.  le syndic est mal barré la dessus. |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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9
Posté - 22 nov. 2015 : 17:51:49
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merci pour ces réponses, demain il va y avoir de l'action ... J'aurai du mal à avoir la peau de F...cia mais c'est un autre problème |
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Posté - 22 nov. 2015 : 18:01:40
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Franck1966 : ne pas oublier de rappeler au syndic qu'il na aucun droit d'appeler un Euro sans un accord de l'AG !
L'AG a voté un contrat d'entretien de 5000 €, le syndic ne peut pas appeler plus de 5000 €. par conséquent les copros peuvent déduire de leur " appel de fonds" leur quote- part des 5 000 € supplémentaire ! Le syndic ne pourra pas les poursuivre faute d'accord de l'AG.
A faire passer à l'AG !
Le CS n'a aucun pouvoir de décision sur le changement de prestataire. |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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11
 Posté - 22 nov. 2015 : 18:39:11
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 24 nov. 2015 : 09:24:37
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Malheureusement je n'ai pas réussi à retourner tout le monde, on gardera F..cia et même pire je me suis fait embrigader dans un quatrième CS  .
Le syndic a fait comprendre à tout le monde que nous en avions parlé en AG l'année dernière et que le syndic en parlait cette année dans son compte rendu d'activité...
Je ne vais pas les lâcher ! |
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 24 nov. 2015 : 10:37:40
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 24 nov. 2015 : 10:49:22
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 .... A priori, il a même été élu ... : "je me suis fait embrigader dans un quatrième CS" |
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nefer
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Posté - 24 nov. 2015 : 10:52:05
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citation: Initialement posté par Franck1966
je me suis fait embrigader dans un quatrième CS
Heureux propriétaire
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 24 nov. 2015 : 13:39:49
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Le seul souciiiii, c'est que j'essaye de bosser un peu quand même de temps en temps |
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Gemar59
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Posté - 29 nov. 2015 : 07:40:58
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citation:
Mais .....cher Franck1966 ,ne savez vous donc pas qu'etre membre du CS du syndicat des Copropriétaires ,c'est deja une activité a plein temps avec heures sup non rémunérées et non récupérables !
Vous avez été abusé par le mot " syndicat" et vous avez du confondre avec les "heures de délégation" généreusement accordées (sur le compte des patrons ,bien sur ) par les législateurs successifs aux membres des syndicats dits représentatifs (avant tout d'eux memes ) ! |
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Posté - 29 nov. 2015 : 08:25:09
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Bienvenu dans ce quatrième Conseil syndical .
Vous m'avez l'air d'être convaincant, vous n'aurez pa de mal a en devenir président, position prestigieuse s'il en est (et du coup réussir a faire joindre à la prochaine AG de ce syndicat le rapport d'activité de 'votre' conseil) |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 29 nov. 2015 : 09:46:53
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Il est sur Riboulldingue, qu'en voyant les 12 (!!!) membres (dont plus de la moitié sont à la retraite, donc présents) et ce qu'ils ont accompli ... Le problème est que je ne vis pas dans la copro, donc il est difficile d'avoir des infos sur les éventuels problèmes, fuites, sinistres. Je vais essayer à mon niveau de revoir petit à petit les contrats.
Mais si je devenais président d'une copro où on ne réside pas veut bien dire quelque chose : personne n'a envie de s'en occuper !
Mais ce qui me donne encore plus les boules, c'est de voir les gens (CS) ne rien faire, pas de préventif, on laisse le syndic trouver les devis (même si c'est son travail), seul un vieux copropriétaire de 85 ans essaye de faire bouger un peu les choses, refait un peu de béton par ci par là , remet un peu de joint où il faut !!! c'est navrant qu'il le fasse seul (alors qu'il y a 6 autres messieurs au conseil !) |
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Jean13
Contributeur senior
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Posté - 29 nov. 2015 : 10:00:35
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citation: Initialement posté par Franck1966
Il est sur Riboulldingue, qu'en voyant les 12 (!!!) membres (dont plus de la moitié sont à la retraite, donc présents) et ce qu'ils ont accompli ... Le problème est que je ne vis pas dans la copro, donc il est difficile d'avoir des infos sur les éventuels problèmes, fuites, sinistres. Je vais essayer à mon niveau de revoir petit à petit les contrats.
Mais si je devenais président d'une copro où on ne réside pas veut bien dire quelque chose : personne n'a envie de s'en occuper !
Mais ce qui me donne encore plus les boules, c'est de voir les gens (CS) ne rien faire, pas de préventif, on laisse le syndic trouver les devis (même si c'est son travail), seul un vieux copropriétaire de 85 ans essaye de faire bouger un peu les choses, refait un peu de béton par ci par là , remet un peu de joint où il faut !!! c'est navrant qu'il le fasse seul (alors qu'il y a 6 autres messieurs au conseil !)
Bonjour Franck,
Oh !! et que dois-je dire moi qui suis à 750km de la copropriété et qui suis "responsable" (bonjour Phill388magnum) .Et bientôt "président du CS car tout le monde me le réclame.
Je n'ai rien à cirer d'un titre honorifique....ce que je veux c'est l'efficacité dans l’intérêt de tous.
Aujourd'hui avec les moyens d'internet la distance n'est pas un problème et croyez-moi je suis presque plus présent dans la copro que s'y j'étais sur place.
Devant un CS fort et efficace même F==cia à la triste notoriété s'exécutera.
Bonne chance
Jouez la transparence, l'information avec tous les copropriétaires et vous verrez qu'ils sauront apprécier.
Pour ce qui nous concerne |
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