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trendy31
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 Posté - 01 déc. 2015 : 16:04:45
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Posté - 01 déc. 2015 : 17:48:36
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citation: L'un des propositions reçues inclût la clause suivante sur la durée du contrat :
citation:
Le présent contrat entrera en vigueur le .../.../... suite à l'Assemblée Générale pour une durée de ... an(s) pour se terminer lors de l'Assemblée Générale ayant à approuver les comptes clos le .../.../...
Dans le cas où l'Assemblée Générale ne rassemblerait pas le quorum nécessaire à l'élection du syndic, la validité du mandat est prorogée jusqu'à la tenue de la deuxième Assemblée Générale.
Fuyez ce candidat il n'est pas à jour dans ses formations :
"Article 29 du décret
Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965. |
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trendy31
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Posté - 01 déc. 2015 : 18:11:06
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Merci Rambouillet, j'ai déjà pris pour ma part mes jambes à mon cou car le contrat proposé ne suit absolument pas le contrat type pourtant imposé par décret il y a plusieurs mois.
Il reste pour moi une véritable question : si, lors de la désignation d'un syndic (qu'il y ait 1 ou plusieurs candidats), on n'atteint pas la majorité de l'article 25 en premier vote, ni celle de l'article 24 après utilisation de la passerelle du 24-1, comment fait-on pour continuer à administrer la copropriété ? Le syndic sortant est... sorti, et aucun remplaçant n'est retenu.
Faut-il courir chez l'avocat pour faire désigner un administrateur ? Ou se trouve-t-on dans le cas d'un empêchement du syndic qui permet au président du CS de convoquer une nouvelle AG ?
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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Gédehem
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Posté - 01 déc. 2015 : 21:18:34
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Il ne faut pas faire les choses à l'envers pour s'en mordre ensuite les doigts.
Dans la mesure où la volonté majoritaire des copropriétaires, généralement portée par le CS, est de changer de syndic, c'est sur le candidat retenu que porte prioritairement le vote de l'assemblée. (*)
S'il n'obtient pas la majorité nécessaire (bourde du CS qui n'a pas fait 'campagne'), le vote suivant se portera majoritairement et obligatoirement sur le sortant, tout syndicat devant être doté d'un syndic.
Ici le sortant, faute d'avoir désigné le candidat prospecté.
Avec une constante : la tenue de l'AG, qu'il faut très bien préparer, le syndic sortant ne devant y avoir aucune fonction
(voir la "fiche" : http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=20214)
(*) lorsque l'on souhaite réellement changer de syndic, il faut "avoir un grain" pour statuer d'abord sur le sortant. 
On vote d'abord sur le "nouveau", qui doit être élu si tout est bien fait.
S'il n'est pas désigné, le sortant sera impérativement renouvelé "par défaut" .... |
Édité par - Gédehem le 01 déc. 2015 21:22:32 |
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trendy31
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Posté - 02 déc. 2015 : 00:28:22
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JPM
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Posté - 02 déc. 2015 : 20:58:06
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Primo : j'admets bien volontiers qu'une assemblée veuille, à tort ou à raison, changer de syndic.
Ceci étant le bon sens est de se prononcer en premier lieu sur le renouvellement ou non du syndic en place.
L'assemblée est assez grande pour répondre non majoritairement à la proposition de renouvellement.
La solution de voter d'abord sur la proposition d'un remplaçant est une muflerie qui tourne parfois à la confusion des copropriétaires.
Vu ainsi il y a quelques semaines un syndic en place qui a été confronté à cette décision prise par le président de l'assemblée de voter d'abord sur l'autre contrat.
Il a immédiatement indiqué qu'en toute hypothèse il ne demandait pas le renouvellement de son mandat et il a quitté l'assemblée en laissant toutefois sa secrétaire avec mission de tenir le clavier jusqu'à l'élection du successeur et de partir ensuite.
Flop  L'autre candidat n'a pas été élu.
Comme à l'ordinaire une délégation piteuse est venue voir le sortant qui a maintenu sa décision en acceptant toutefois de convoquer une nouvelle assemblée car son mandat de 16 mois était toujours en cours. Il assure les affaires courantes.
Un confrère au courant des évènements a déjà refusé de se porter candidat.
Bravo !
Motif de l'affaire : Le syndic avait inscrit à l'ordre du jour, contre l'avis du conseil syndical, l'étude du ravalement non exécuté depuis quinze ans alors que trois incidents de façade avaient eu lieu pendant l'exercice. Il s'agissait de désigner un architecte.
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Édité par - JPM le 02 déc. 2015 21:01:11 |
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Louis92
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Posté - 03 déc. 2015 : 09:22:09
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trendy31 citation: la volonté de changement n'est pas claire, ni sur l'ensemble du syndicat, ni au sein même du CS La décision du CS d'engager le changement de syndic ne peut qu'être claire dans les conditions suivantes :
- des copropriétaires demandeurs se sont exprimés ouvertement en AG,
- les membres CS demandeurs de changement sont capables de citer un nombre significatif de copropriétaires demandeurs (ce ne doit pas être leur seul avis),
- les membres CS demandeurs de changement doivent assumer le gros de travail pour mener à bien le projet (y compris la vérification des comptes qui doit être renforcée à l'issue du changement), s'ils ne veulent pas assumer, ils doivent le déclarer,
- le vote "lance-t-on le projet de changement ?", sauf égalité, est clair : 3 POUR, 2 CONTRE = on lance, les 3 POUR prennent l'essentiel de la charge associée, les 2 CONTRE jouent le jeu de la décision collective avec leur part de travail de préparation qui est moindre que celle des autres,
- les POUR et CONTRE au vote du CS sont connus des copropriétaires, les CONTRE exposent à l'AG pourquoi ils sont contre le changement pour que les copropriétaires aient toute l'info pour décider.
Pour moi, au niveau du CS, la situation ne peut qu'être claire avec un RFCS. Sans RFCS, je dirais que :
- la majorité simple s'applique car l'unanimité ne peut être requise ni une autre majorité (60%, 2/3 ou 4/5) que la simple,
- il peut y avoir un souci en cas d'égalité : celui-ci peut se résoudre si dans les POUR, il y en a un qui n'est pas assez disponible pour travailler au projet.
Alors, trendy31, pourquoi la situation ne serait pas claire au niveau du CS ?
Cdlt. Louis92.
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Gédehem
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Posté - 04 déc. 2015 : 21:50:03
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Le cas rapporté par JPM est l'exemple type de ce qu'il ne faut pas faire, caricature de fonctionnement de l'AG d'un syndicat appelée à désigner le syndic.
Sur le principe, le mandat du syndic est à échéance de l'AG appelée à le désigner.
Dans la mesure où la volonté du syndicat, portée majoritairement par le CS, est de changer le syndic, impose une très bonne préparation de l'AG. A commencer par la désignation d'un secrétaire, le syndic sortant ne devant avoir aucune fonction pour l'assemblée.
Proposition concurrente de syndic = le sortant ne doit JAMAIS être secrétaire.
L'autre point : la présence du sortant lors des votes.
Il est évident (le 'bon sens' de JPM) que le syndic sortant ne doit pas être présent lorsque les candidatures seront analysées et débattues.
Il concoure à égalité, sans prééminence aucune
C'est une constante dans bien des domaines : les candidats ne sont pas présents lors des délibérations de l'instance décisionnelle, d'un jury, ici lors des débats de l'AG et des votes.
Il est incompréhensible que des personnes censées n'aient pas ce minimum de préoccupation ! Qu'elles auraient dans leur vie professionnelles !
Il est vrai que la qualité de "copropriétaire" semble faire perdre tout "bon sens" à beaucoup de monde.
Je saute la mascarade de la "mise en concurrence", qui n'existe pas lorsque le sortant dispose de toutes les données 'concurrentes' avant d'établir sa proposition.
De quelle "concurrence" s'agirait-il ???
Une incongruité, une imbécilité, qui n'est pas la seule dans nos copropriétés ....
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andre78fr
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 Posté - 04 déc. 2015 : 23:05:06
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citation: Sur le principe, le mandat du syndic est à échéance de l'AG appelée à le désigner.
Non, toujours pas !!!
Vous pouvez le répéter autant de fois et aussi longtemps que vous voulez ça n'en deviendra pas pour autant une vérité ! |
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Gédehem
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Posté - 05 déc. 2015 : 21:36:28
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Il suffit d'avoir les bonnes lectures, en particulier celles qui ne sont pas de mon fait ...
Comme le décret de 67, décret qui précise comment appliquer la loi de 65. 
Ici, s'agissant du syndic, en son art.46 :
"A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical ou du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.
....."
AG dûment convoquée à effet de désigner le syndic .....
Cette AG, pas une autre, éventuelle, hypothétique ...
Si l'AG "dument convoquée à effet de désigner le syndic ne le désigne pas "... syndicat dépourvu de syndic.
Celui-ci ne peut être désigné que par le pdt du TGI selon la procédure indiquée...
Conclusion toute simple : la convocation d'une AG prévoyant la question "désignation du syndic" entraine échéance du mandat du syndic sortant à la date de cette AG.
S'il est reconduit, il repart pour un nouveau mandat.
Si personne n'est désigné, il n'y a plus de syndic, obligation de solliciter le pdt du TGI pour le désigner.
Maintenant, on fait comme d'habitude, à sa sauce : on se moque des textes ici, on en fait référence là ! |
Édité par - Gédehem le 05 déc. 2015 21:44:52 |
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Jean13
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Posté - 06 déc. 2015 : 11:05:50
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Il y à 2 ans nous nous sommes retrouvés sans syndic,
Je résume, le syndic en charge ADB-CONSULTING, sachant et se doutant qu'il allait peut être être viré et le terme est faible, a devancé l'action du SDC et nous a remis sa décision juste un mois avant l'AG.
Nous n'avions pas eu le temps de recevoir 3 devis......
Le jour de l'AG nous l'avons viré et nous avons voté à l'unanimité des présents et représentés 9500/10000 ,et nommé comme nous y autorise la loi le président du CS. en qualité de syndic bénévole ayant pour mission de convoquer une nouvelle AG dans le délais d'un mois pour nommer un nouveau syndic.
Tout s'est très bien passé...... |
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Posté - 06 déc. 2015 : 12:34:12
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jean13 : Le jour de l'AG nous l'avons viré et nommé comme nous y autorise la loi le président du CS. en qualité de syndic bénévole ayant pour mission de convoquer une nouvelle AG dans le délais d'un mois pour nommer un nouveau syndic.
Quel est donc ce texte qui autorise l'AG a nommé le président du CS comme syndic bénévole pour convoquer une AG afin de nommer un syndic ?
Cela va être dur dur !!
jean13 Nous n'avions pas eu le temps de recevoir 3 devis.....
Pourquoi 3 devis, un seul contrat proposé à l'OdJ suffit.
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Édité par - philippe388 le 06 déc. 2015 12:35:42 |
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Franck1966
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Posté - 06 déc. 2015 : 14:10:33
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Trendy, loin de moi l'idée de défendre votre syndic, mais vous n'êtes pas sûr vous même de vouloir changer de syndic !
On ne change pas un syndic sur un dossier (surtout s'il a été déjà transmis par un autre), mais pour un ensemble (mauvaise gestion des comptes, injoignable, ne trouve pas de devis, mauvais suivi des dossiers ...).
Faites bien le point avec le CS, et peut-être attendre l'année prochaine pour faire murir votre projet (ou pas).
Quant à la durée d'un syndic, elle n'est plus de 12 mois, mais plutôt 14 pour avoir le temps de reconvoquer une deuxième AG. |
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Jean13
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13
Posté - 07 déc. 2015 : 10:44:30
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citation: [
Quel est donc ce texte qui autorise l'AG a nommé le président du CS comme syndic bénévole pour convoquer une AG afin de nommer un syndic ?
Permettez que je vous retourne la question:
Quel serait-ce le texte qui l'interdit ?
citation: Pourquoi 3 devis, un seul contrat proposé à l'OdJ suffit.
Mais pourquoi dur dur ? Vous vous affolez pour pas grand chose.
Tout c'est très bien passé chez nous, dans le mois qui a suivi une autre AG a été convoqué par le Président syndic bénévole et dans le calme nous avons choisi un autre syndic sur 3 devis.
citation: [blue]Pourquoi 3 devis, un seul contrat proposé à l'OdJ suffit.
Nous n'allez quand même pas nous interdire du choix de comparer 3 devis. Vous êtes libre vous de n'en demander qu'un en quoi 3 devis vous gêne ?
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Édité par - Jean13 le 07 déc. 2015 10:50:32 |
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Gédehem
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Posté - 07 déc. 2015 : 11:52:12
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L'exemple rapporté par Jean est ici encore ' ce qu'il ne faut pas faire' ....
"sachant et se doutant qu'il allait peut être être viré a devancé l'action du SDC et nous a remis sa décision juste un mois avant l'AG.
Nous n'avions pas eu le temps de recevoir 3 devis......
Un (réel) changement de syndic ne s'improvise pas au dernier moment. Ce qui exclu la mascarade de la "mise en concurrence", idiotie prévue maintenant.
On n'attend pas le dernier moment : 3 Ã 4 mois avant l'AG (sa convocation) est un minimum, 6 mois serait parfait.
Compte tenue de la date prévisible de l'AG, préparée conjointement CS-Syndic, on sait que la convocation sera établie au moins un mois avant la tenue de l'AG (respect des 21 jours).
D'une façon générale, tenant compte de ce délai de convocation, on n'attend pas le dernier moment pour demander l'inscription d'une question, pour joindre un devis (syndic, travaux).
D'où l'incompréhensible "Sa démission juste un mois avant l'AG" : un mois avant la date de l'AG, à la date de sa convocation, le syndic sortant n'avait en main aucune proposition à inscrire ?
Grave lacune !
Sur le "aucun texte ne l'interdit", voir D.art.11 pour la validité de la décision : "4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ; "
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Édité par - Gédehem le 07 déc. 2015 11:54:51 |
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Jean13
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Posté - 07 déc. 2015 : 12:49:42
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Gedéhem
au lieu de déblatérer inutilement, répondez à la question qui est:
"quelle article ou quelle Loi nous interdit de nommer un membre du CS syndic bénévole au fins de convoquer une autre AG pour nommer un nouveau syndic."
C'est pourtant clair non ?
Vous n'avez pas tous les tenants et aboutissants de la situation dans laquelle nous nous étions trouvés par un Syndic qui a convoqué une AG et qui a informé la copro qu'il démissionnait de suite après. |
Édité par - Jean13 le 07 déc. 2015 12:51:47 |
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Jean13
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Posté - 07 déc. 2015 : 12:56:35
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Gedehem,
Oui votre D. ART.11 4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat.
Vous faites quoi vous quand un syndic convoque une AG et annonce sa démission dans la foulée ? Ne vous permettant pas d'avoir des devis en temps et en heure et avec les préavis et les inclurent dans la convocations ?
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JPM
Modérateur
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Posté - 07 déc. 2015 : 14:28:53
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Il y a toujours controverse sur ce point.
Dans la pratique tout dépend de l'importance de la copropriété et de l'ambiance qui y règne.
Si l'immeuble est important et s'il y a des tensions, la désignation d'un copropriétaire comme syndic pour une durée de n mois avec mission de convoquer une nouvelle assemblée aux fins de désigner un nouveau syndic fait peser sur sa tête et ses épaules une lourde responsabilité des risques de responsabilité financière pas négligeables. Il est tout à fait possible que les conditions de sa désignation rebutent tout assureur de responsabilité consulté.
Il peut se trouver confronté aux contestataires habituels mais aussi à des bailleurs qui sont souvent hostiles à la présence d'un syndic bénévole, serait-il provisoire. Il lui faudra assurer la reprise des pièces, comptes, comptes bancaires auprès du syndic sortant surement pas aimable.
citation: "quelle article ou quelle Loi nous interdit de nommer un membre du CS syndic bénévole au fins de convoquer une autre AG pour nommer un nouveau syndic."
La loi interdit de prendre une décision sur un point ne figurant pas à l'ordre du jour.
citation: Vous faites quoi vous quand un syndic convoque une AG et annonce sa démission dans la foulée ? Ne vous permettant pas d'avoir des devis en temps et en heure et avec les préavis et les inclurent dans la convocations ?
Dans un cas délicat, le président de l'assemblée doit faire donner délégation au conseil syndical pour rechercher des candidatures et présenter un rapport proposant de retenir l'un des candidats.
Puis il fait désigner un copropriétaire (membre ou non du CS, de préférence ayant la pratique des démarches ) pour faire présenter par un avocat requête afin de désignation d'un administrateur provisoire. La décision doit mentionner que les frais exposés par ce copropriétaire seront intégralement remboursés par le syndicat.
Pour un petit immeuble et une bonne ambiance, on peut désigner Dupont comme syndic et prévoir une prochaine assemblée. Mais il ne faut pas laisser la vacance s'éterniser.
Il faut aussi se débrouiller pour la désignation du futur syndic soit faite à l'unanimité pour écarter tout risque de contestation. Un bon syndic professionnel n'aime pas être désigné dans des conditions boiteuses.
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Gédehem
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Posté - 07 déc. 2015 : 14:53:59
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Cher jean .....
Il ne s'agit pas de "déblatérer", mais de rappeler certains points qui semblent vous échapper ....
Sur votre question : ""quelle article ou quelle Loi nous interdit de ...", il a été répondu. Réponse contestée lorsqu'elle ne convient pas, c'est une constante ...
Dans la mesure où une proposition "de contrat" n'est pas jointe à la convocation, l'AG ne peut valablement rien décider. Ce qui veut dire : "sauf à engager sa responsabilité, il est interdit au syndicat de statuer ainsi".
Sautons la responsabilité du syndic provisoire, que pointe du doigt JPM
Mais chacun fait à sa sauce, c'est bien connu ....
Ceci étant, cela peut être retenu dans de petits syndicats, dans ceux "sans problème" où toute contestation est exclue.
"Vous faites quoi vous quand un syndic convoque une AG et annonce sa démission dans la foulée ?"
On va voir du coté du TGI, sans oublier d'engager la responsabilité du syndic pour le préjudice subit en raison d'une démission sans délai de prévenance, intempestive !
Sauf que le cas exposé est tout autre :
"le syndic, sachant et se doutant qu'il allait peut être être viré ...."
Il y avait donc volonté de changer de syndic !
Pour autant, lors de la notification de la convocation un mois avant l'AG il n'avait aucune proposition.
Lorsqu'on souhaite réellement changer de syndic, on (le CS principalement) s'y prend à l'avance, les propositions devant être entre les mains de celui qui convoque, le syndic sortant, avant la rédaction de la convocation, soit bien plus d'un mois avant la date prévue de l'AG.
Rien à voir avec la démission intempestive du syndic sortant, en particulier en séance, dont la réponse, certes irrégulière, peut être dans certains syndicats la désignation d'un des copropriétaires.
Démission sans préavis qui engage la responsabilité du syndic sortant.
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Édité par - Gédehem le 07 déc. 2015 14:57:19 |
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Jean13
Contributeur senior
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Posté - 07 déc. 2015 : 16:24:03
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citation:
La loi interdit de prendre une décision sur un point ne figurant pas à l'ordre du jour.
Oui c'est clair....mais le syndic démissionnaire outre sa démission avait inclus une autre résolution " nomination d'un syndic "
Mais comme je vous l'ai dit:
Il a cherché à nous coincer pour ne pas dire nous bai**** , il a envoyer la convocation sans même l'avoir travaillée avec le CS.
Bref en 21 jours ou en un mois nous n'avons pas eu le temps de traiter les devis demandés, rencontré les postulants etc etc.....
Donc ma question portait sur quelle loi ou quel texte interdisait de nommer un membre du CS.....etc etc.... et non pas si l'on pouvait voter une résolution non portée à l'ODJ.
Dès lors qu'aucun texte ou loi n'interdit de nommer un membre du CS syndic provisoire cela est don parfaitement légal.
A situation exceptionnelle réactivité exceptionnelle et tout c'est très très très bien passé , nous avons la grande chance d'avoir une copro unie, solidaire qui fait confiance au CS.
citation:
Dans un cas délicat, le président de l'assemblée doit faire donner délégation au conseil syndical pour rechercher des candidatures et présenter un rapport proposant de retenir l'un des candidats.
Puis il fait désigner un copropriétaire (membre ou non du CS, de préférence ayant la pratique des démarches ) pour faire présenter par un avocat requête afin de désignation d'un administrateur provisoire. La décision doit mentionner que les frais exposés par ce copropriétaire seront intégralement remboursés par le syndicat.
Pour un petit immeuble et une bonne ambiance, on peut désigner Dupont comme syndic et prévoir une prochaine assemblée. Mais il ne faut pas laisser la vacance s'éterniser.
Il faut aussi se débrouiller pour la désignation du futur syndic soit faite à l'unanimité pour écarter tout risque de contestation. Un bon syndic professionnel n'aime pas être désigné dans des conditions boiteuses.
C'est exactement ce que nous avons fait et le nouveau syndic a été nommé à plus de 9000 millièmes sur 10000 dans le mois qui à suivi.
Pardon Gédehem d'avoir utilisé le terme de " déblatérer " mais comme le message ne répondait pas précisément à ma question ma TA est montée d'un coup.
Bonne soirée et vous aurez dès demain 8 jours de vacances , je serai absent de France.
Phill388 en profitera pour nettoyer et lustrer son magnum 388
@+
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Posté - 07 déc. 2015 : 16:39:35
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jena13 : vous n'avez pas compris que vous deviez demander la nomination d'un administrateur provisoire ! c'est la loi de la copropriété.
Elire un copro. syndic bénévole sans proposition ET contrat de ce syndic non-pro joint à l'OdJ est illégal. Vous n'avez même pas pensé à joindre ce contrat de syndic non-pro.
Le " c'est pas interdit par la loi donc je le fais " n'a rien de juridique. Quand on écrit la loi le permet, on donne le texte de loi pour confirmer une telle affirmation.
JPM et gedehem sont des vrais connaisseurs en copropriété, et ils ne vous ont pas donné leur quitus pour cette gestion illégale, bien au contraire.
JPM parle d'UNANIMITE pour élire un syndic non pro pour éviter toute contestation de l'AG. 9000/10000 èmes n'est pas une Unanimité.
PS : vous avez aussi écrit, la loi permet au président du CS d'être élu syndic bénévole ! cette loi n'existe pas.
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Sujet |
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Clause durée contrat de syndic 
