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Gédehem
Pilier de forums
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21
 Posté - 07 déc. 2015 : 17:02:10
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L'interet d'un forum est non seulement d'échanger des expériences mais aussi d'en tirer des leçons pour demain.
En particulier pour les lecteurs néophytes, qu'il ne faut pas induire en erreur.
Le "tir au pigeon", facile ici, n'a aucun intérêt.
"Il a cherché à nous coincer ..... , il a envoyer la convocation sans même l'avoir travaillée avec le CS.
Bref en 21 jours ou en un mois nous n'avons pas eu le temps de traiter les devis demandés, rencontrer les postulants etc etc....."
CQFD : c'est exactement ce qui est rappelé plus haut lorsque l'on souhaite réellement changer de syndic, d'où recherche de candidats qui débute au moins 3 ou 4 mois avant la date habituelle de l'AG. 6 mois c'est mieux.
Un mois au moins (1,5) avant l'AG les propositions sont notifiées au syndic
Rappel sans fusil ni trompette ! 
"Dès lors qu'aucun texte ou loi n'interdit de nommer un membre du CS syndic provisoire cela est donc parfaitement légal."
Pas du tout !
Les textes interdisent à l'AG de débattre sur des questions non inscrites, sur une candidature de syndic indissociable de son contrat, sans ce dernier joint à la convocation.
Une telle décision est "entachée de nullité".
Pourquoi "entachée" : parce que dans nos Etats de droit, dans lesquels on n'est pas au far west, il appartient au juge de sanctionner une illégalité, un vice.
Autrement dit, ce n'est pas au motif que l'AG d'un syndicat aurait décidé contre les textes, ici pour désigner un copropriétaire sans que son 'contrat' soit joint à la convocation, que cette décision serait "légale".
Elle est illégale, le contester n'a aucun sens.
Faut pas inverser les choses :
" Ce n'est pas au motif que je n'ai pas pris de PV pour mon stationnement en double file que le stationnement en double file serait légal" ! 
NB : un CS n'attend pas d'être à 1 mois de l'AG pour s'inquiéter de la réunion commune avec le syndic.
Elle s'envisage au moins 2 mois avant, permettant à chacun de préparer l'affaire, en particulier pour en informer les copropriétaires par une note du CS.
Autrement dit, devant le silence du syndic c'est au CS de se bouger et de prendre l'initiative de la réunion. Son absence peut être un cas de nullité de l'AG, les 2 étant liées.
1 mois avant l'AG c'est trop tard.
D'autant que cette réunion commune est proche du "contrôle des comptes" annuel, en général dans le mois qui suit la fin de l'exercice.
A compter de la date de fin d'exercice il faut :
- 1 mois pour arrêter les comptes.
- 1 mois pour les contrôler et préparer l'ODJ de l'AG.
- 1 mois pour convoquer l'AG.
Avec ce calendrier en tête tout CS sait ce qu'il lui faut faire, en particulier s'il veut préparer la réunion commune, faire inscrire une question, proposer un autre syndic.
Certainement pas au dernier moment, la convocation notifiée.
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Édité par - Gédehem le 07 déc. 2015 17:20:56 |
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trendy31
Contributeur actif
454 message(s)
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 22
Posté - 08 déc. 2015 : 16:40:12
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Je ne pensais pas que ma question initiale allait déclencher une telle vague de réponses. Merci en tout cas aux contributeurs !
Pour revenir sur 2 réponses en particulier :
@Louis92 : vous avez énoncé une liste de conditions préalables à remplir pour engager un changement de syndic
citation:
- des copropriétaires demandeurs se sont exprimés ouvertement en AG,
- les membres CS demandeurs de changement sont capables de citer un nombre significatif de copropriétaires demandeurs (ce ne doit pas être leur seul avis),
- les membres CS demandeurs de changement doivent assumer le gros de travail pour mener à bien le projet (y compris la vérification des comptes qui doit être renforcée à l'issue du changement), s'ils ne veulent pas assumer, ils doivent le déclarer,
- le vote "lance-t-on le projet de changement ?", sauf égalité, est clair : 3 POUR, 2 CONTRE = on lance, les 3 POUR prennent l'essentiel de la charge associée, les 2 CONTRE jouent le jeu de la décision collective avec leur part de travail de préparation qui est moindre que celle des autres,
- les POUR et CONTRE au vote du CS sont connus des copropriétaires, les CONTRE exposent à l'AG pourquoi ils sont contre le changement pour que les copropriétaires aient toute l'info pour décider.
Pour le moment, la première et la seconde ne sont pas remplies. Quant à la 3e, les personnes en question ne se sentent pas vraiment concernées par l'aspect comptable de la chose...
@Franck1966 : je suis d'accord avec vous quand vous dites :
citation: On ne change pas un syndic sur un dossier (surtout s'il a été déjà transmis par un autre), mais pour un ensemble (mauvaise gestion des comptes, injoignable, ne trouve pas de devis, mauvais suivi des dossiers ...).
Le syndic actuel gère les comptes tout à fait correctement, c'est sur la préparation et le suivi technique de certains dossiers qu'il pêche.
Plutôt que d'encadrer sérieusement le syndic et de travailler sur ces dossiers, les partisans du changement au sein du CS se sont jetés bille en tête dans la bataille sans se soucier du travail que représente une telle opération après le changement (c'est-à -dire suivi de la transmission, vérification de la prise en compte correcte de la comptabilité...), ni du coût de l'opération (il faut bien comparer le montant des propositions mises en concurrence) ou du respect de la règlementation (on voit encore passer des propositions non conformes au contrat type de syndic plusieurs mois après sa mise en place).
Dans ces conditions, que voulez-vous faire ?
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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23
Posté - 08 déc. 2015 : 18:31:51
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Le syndic actuel gère les comptes tout à fait correctement, c'est sur la préparation et le suivi technique de certains dossiers qu'il pêche.
Lacune bien connue chez de nombreux syndics s'agissant en général de travaux, leur méconnaissance, voire leur incompétence, étant notoire.
Raison pour laquelle pour certains (gros) travaux il fait faire appel à un MO, ou un technicien du bâtiment, bureau d'étude, architecte, etc ...
C'est là le travail d'un CS "qui peut prendre avis ou conseil ... etc"
S'en remettre les yeux fermés aux syndic au motif "on le paye (cher) pour ..." ne tient pas la route un instant.
Vouloir changer de syndic pour ces raisons ne tient pas la route. Qui est en mesure d'avoir des certitudes sur les compétences techniques, en matière d'ouvrages, des candidats ?
Déjà qu'il est difficile d'analyser ses compétences en matières comptable, administrative, juridique ......
Vous (votre syndicat) sait ce que vous avez actuellement, syndic qui donne en gros satisfaction. Il a des lacunes, qui nécessitent de recourir parfois à des spécialistes.
Que le CS se mobilise dans ce sens, au besoin en faisant appel à des compétences parmi les copropriétaires ou les locataires (*). Le syndic sera très heureux de pouvoir se "reposer" sur une équipe qui s'engage en partenariat dans la gestion de la copropriété.
Un CS n'est pas là que pour faire du contrôle de comptes. Quant il le fait !!
(*) pas besoin d'être au CS pour donner un avis technique : au CS de consulter tel copropriétaire travaillant dans le bâtiment, ou tel autre dans une Ste de chauffage, etc .... : création d'une commission technique comprenant des personnes qui ne sont pas membres du CS. |
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trendy31
Contributeur actif
454 message(s)
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24
Posté - 09 déc. 2015 : 16:10:36
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Merci Gedehem pour cette réponse pleine de bon sens.
Malheureusement, une partie du CS n'a pas envie de se "mobiliser" intelligemment comme vous le suggérez et souhaite au contraire que le syndic lui serve la soupe toute cuite, se retirant par là -même la possibilité d'améliorer les mises en concurrence faites ou les solutions techniques envisagées, et se souciant au final assez peu de préserver les droits et les intérêts du syndicat. Mais bon...
Une question beaucoup plus concrète : parmi les propositions de contrats de syndic étudiés, toutes ne suivent pas le contrat type rendu obligatoire au printemps dernier. Que se passera-t-il si un contrat non conforme est proposé en AG à la demande des pros-changement et surtout s'il est voté ? Un syndic peut-il exercer sa mission avec un contrat contraire à la règlementation et une telle décision pourrait-elle être contestée par un copropriétaire opposant ou absent ?
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 09 déc. 2015 : 21:38:52
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Malheureusement, une partie du CS n'a pas envie de se "mobiliser" intelligemment ....
Positionnement qu'on ne peut reprocher au syndic, qui ne fait que "boucher les trous"
Il est illusoire de trouver une solution dans un changement de syndic, le nouveau éventuel ayant vite fait de prendre le sens du vent et d'en faire peut être encore moins que le sortant, tenant compte de la passivité du CS.
Il ne faut pas rêver ! !  |
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