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dan25
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161
 Posté - 05 mars 2016 : 14:59:29
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Merci pour vos réponses :)
Voila j'ai un peu modifié le courrier/mail.
Monsieur,
Je vous joins les questions de plusieurs copropriétaires, qui m'ont demandé des explications suite à la démission de 7 membres du cs.
Qui va préparer l'ordre du jour, qui va contrôler la comptabilité, qui va remettre le rapport d'activité du conseil syndical?
Un conseil syndical étant obligatoire, quel est le coût d'une AG pour remplacer les membres qui ont démissionné?
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 162
 Posté - 05 mars 2016 : 15:30:52
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dan25 : Le cot d'une AG est connu, et n'a rien à voir dans cette histoire de renouvellement des membres démissionnaires.
Quant c'est obligatoire, on sort son portefeuille et on paie.
Avez vous lu la réponse de gédehem : Recommandation n°13 CRC :
"En conséquence, la Commission recommande :
2°- Au syndic, pour les syndicats existants, et notamment en cas de silence ou d’insuffisance du règlement de copropriété :
(...)
si le conseil syndical n’est plus régulièrement constitué, de convoquer une assemblée générale en fonction de l’éloignement de l’assemblée générale annuelle afin d’éviter que le syndicat soit trop longtemps dépourvu de conseil valablement constitué ;
"Recommandation" qui est traduite par le juge en obligation. |
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dan25
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163
Posté - 05 mars 2016 : 15:55:59
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Philippe388 oui j'ai bien lu.
D'oĂą mon mail au syndic pour savoir si il reconnait ses torts et provoque de lui mĂŞme cette AG. |
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GĂ©dehem
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164
Posté - 05 mars 2016 : 17:35:24
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Qui va préparer l'ordre du jour, qui va contrôler la comptabilité, qui va remettre le rapport d'activité du conseil syndical?
Ce n'est pas l'affaire du syndic mais des copropriétaires collectivement.
Sur le fond, le syndic se moque de l'absence de vérification des comptes comme du rapport d'activité du CS.
Si le syndicat est dépourvu de CS c'est par la faute de conseillers irresponsables, des copropriétaires qui les ont désignés sans y regarder de près, comme toujours..
Le syndic n'y est pour rien.
Absence de CS qui n'empeche en rien l'Ă©tablissement de l'ODJ des AG, leur convocation par le syndic. |
Édité par - Gédehem le 05 mars 2016 17:37:53 |
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dan25
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165
Posté - 05 mars 2016 : 18:24:04
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Merci GĂ©dehem...
ça va être difficile de préparer un ordre du jour étant donné la situation...
Mais bon je vais attendre la réponse du syndic... |
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Franck1966
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166
Posté - 05 mars 2016 : 18:47:54
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Philippe, nous savons TOUS très bien que d'un point de vue légal, l'AG uniquement pour élire plusieurs membres du CS est obligatoire.
Mais s'il n'y a pas 33% des copro présents ou représentés, vous ferez quoi, vous en reconvoquez une autre ???
Dans vos copropriétés idéales, tout le monde viendrait à deux AG à un mois et demi d'intervalle; mais dans la réalité ... et si l'AG normale n'atteint pas le quorum, cela fera très plaisir d'avoir un CS reconstitué ! |
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GĂ©dehem
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167
Posté - 05 mars 2016 : 19:16:06
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si l'AG normale n'atteint pas le quorum
Attention au sens des mots.
Pour tenir une AG il n'y a pas de quorum.
Dans le cas exposé, c'est d'une règle de majorité dont il s'agit, d'un "quorum majoritaire".
Si l'AG annuelle doit se tenir dans 2 ou 3 mois, il n'y a aucune nécessité de convoquer une AG pour désigner le CS.
Dommage pour le syndicat, mais il devra se passer de CS d'ici lĂ . |
Édité par - Gédehem le 05 mars 2016 19:18:30 |
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Louis92
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168
Posté - 05 mars 2016 : 22:14:22
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Gédehem, sur un échantillon de cinq syndics que je fréquente, deux d'entre eux parlent de quorum ! Mon échantillon n'est pas représentatif mais de nombreux UInautes doivent entendre parler de quorum dans leurs AG.
Cette question du quorum revient souvent sur le forum. Permettez-moi de préciser :
- pour démarrer une AG, il n'y a pas de "quorum" à respecter,
- ensuite tout dépend de la résolution à voter :- une résolution à règle de majorité art 24 n'est soumise à aucun "quorum" (le nombre de présents et représentés est indifférent),
- pour qu'une résolution autre (art 25, 26, unanimité) puisse être soumise à un vote, la règle de majorité applicable dépend de sa nature.
Ainsi, pour une année où il n'y a ni syndic, ni CS à élire, une AG peut approuver les comptes et se tenir valablement entre quelques personnes malgré un ordre du jour avec des résolutions travaux autres que des réparations. L'AG se termine sans soumettre au vote ces résolutions travaux autres que des réparations.
Cdlt. Louis92.
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GĂ©dehem
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169
Posté - 05 mars 2016 : 23:06:10
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Quorum, en droit civil comme en droit commercial : nombre de personnes, de participants nécessaires pour qu'une assemblée (association, société, etc ..) puisse valablement délibérer.
Dans nos groupements "syndicat" il n'existe pas de quorum pour tenir valablement une assemblée et décider.
Il a toutefois été considéré que qui dit "assemblée" dit pluralité de participants, pluralité nécessaire, s'agissant de confronter des opinions, pluralité qui commence à 2.
Autrement dit, une AG d'un syndicat de 250 membres qui se tiendrait avec 2 personnes présentes ou représentées est valide : elle peut désigner son pdt, son secrétaire, et décider de tout ce qui relève de la majorité art.24.
Comme approuver les coptes, le budget prévisionnel, et tous les travaux d'entretien, auraient-ils 5 ou 6 zéros...
Il n'y a ici aucun quorum.
Parler de "quorum" pour nos assemblées en copropriété n'a donc aucun sens, une idiotie si cela vient de soi disant professionnels.
Autre chose est le 'quorum majoritaire', ici pour des questions relevant des majorités spéciales, art.25 et 26, questions nécessitant un seuil minimum pour leur adoption. On parle ici de règles de majorités, pas de quorum, terme à exclure dans nos syndicats. |
Édité par - Gédehem le 05 mars 2016 23:08:29 |
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dan25
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170
Posté - 06 mars 2016 : 03:44:53
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Bonsoir.
GĂ©dehem:
Si l'AG annuelle doit se tenir dans 2 ou 3 mois, il n'y a aucune nécessité de convoquer une AG pour désigner le CS.
Dommage pour le syndicat, mais il devra se passer de CS d'ici lĂ .
Obligatoire ou non car je commence Ă y perdre mon latin ... ;) |
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171
Posté - 06 mars 2016 : 07:02:07
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citation: Obligatoire ou non car je commence Ă y perdre mon latin ...
obligatoire avec pragmatisme..... Il n'est pas nécessaire de convoquer 2 AGs de suite à 2 ou 3 mois d'intervalle, surtout pour un manque de conseiller.
Pour ma part, je m'interrogerai sur la confiance à accorder à un syndic qui NE VOUDRAIT PAS travailler avec le reste du CS, même s'il n'est plus légalement constitué. |
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Louis92
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172
Posté - 06 mars 2016 : 09:35:38
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dan25, le législateur a eu raison de se limiter à une règle simple (que n'entend-on les critiques sur la complexité de nos lois !) : plus de CS = susciter une AG ad hoc.
Des membres CS peuvent démissionner, décéder ou décider de vendre 1 ou 2 semaines avant l'envoi de la convocation de l'AG d'approbation des comptes : il est bien clair que la loi n'est pas applicable dans sa rigueur pour 1 à 2 semaines.
Alors, où mettre le seuil que le législateur n'a pas voulu écrire dans la loi ?
En fonction des risques à ne pas avoir de CS pendant cette petite période et du risque d'incompréhension dommageable des copropriétaires pour chaque copropriété.
Cdlt. Louis92. |
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Louis92
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173
Posté - 06 mars 2016 : 11:06:21
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rambouillet citation: Pour ma part, je m'interrogerai sur la confiance à accorder à un syndic qui NE VOUDRAIT PAS travailler avec le reste du CS, même s'il n'est plus légalement constitué. Pour ma part aussi : les copropriétaires ont fait confiance à ces membres CS qu'ils ont élu, le syndic prend tout de même des risques à ignorer ce qui reste du vote des copropriétaires. S'il prend ces risques, ce n'est pas bon signe.
Cdlt. Louis92. |
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Franck1966
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174
Posté - 06 mars 2016 : 12:39:08
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Merci pour cette précision Gedehem, mais "Pour tenir une AG il n'y a pas de quorum", depuis 20 ans j'entends toujours le quorum est atteint, ou le quorum n'est pas atteint par les syndics !!!!! il va maintenant falloir que je les reprennent en AG ...
Pour le cas qui nous intéresse, élection des membres de CS, il faut au moins 33% des copropriétaires présents ou représentés, non ???
Pour Dan25: comme vous le voyez les avis divergent un peu. Si vous voulez respecter la loi à la lettre, il faudrait convoquer une AG extraordinaire pour élire des membres de CS, puis refaire une AG un mois après !
Pour d'autres, "en prenant une toute petite largesse avec la loi" (mais en faisant bouillir Philippe), vous ne faites qu'une seule AG ordinaire, en mettant à l'ODJ l'élection des membres du CS, ce qui vous laisse un peu plus de temps pour trouver des futurs membres (n'attendez pas qu'on demande en AG si quelqu'un veuille bien se présenter à la demande du pdt de séance)
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GĂ©dehem
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175
Posté - 06 mars 2016 : 12:51:19
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depuis 20 ans j'entends toujours le quorum est atteint, ou le quorum n'est pas atteint par les syndics
Parce que cela fait sérieux, professionnel auprès de la masse des copropriétaires ignorants, alors que c'est une idiotie dans nos copropriétés.
(accessoirement, montre le bas niveau de formation des gestionnaires ...)
Pour le cas qui nous intéresse, élection des membres de CS, il faut au moins 33% des copropriétaires présents ou représentés, non ???
Il ne faut pas confondre une règle de majorité (24, 25 ... etc ), ces majorités étant variables dans nos copropriétés, avec le quorum nécessaire à la tenue, à la validité de l'AG.
Pour tenir une AG, désigner son pdt, son secrétaire, prendre les principales décisions 'courantes' il n'y a pas de quorum requis, il suffit d'être 2 pour respecter la pluralité (*). Mais pour décider sur certains points particuliers il y a des seuils de majorités, qui plus est variables.
Pour revenir au sujet, l'AG annuelle étant dans 1 ou 2 mois, le syndic peut associer les 2 membres restant. Il faudrait qu'ils le sollicitent en particulier pour le contrôle des comptes. Même si ce n'est pas "contrôle du CS", puisque plus constitué.
S'il ne le fait pas, ce n'est pas un bon point, en particulier si par ailleurs il n'est pas "légaliste", qu'il s'accommode des règles..
Sur le fond, il ne faut pas se tromper sur l'importance du CS, sur la qualité de "l'engagement" des conseillers. Ce n'est pas une instance où l'on va se faire "mousser", destinée à être salué 'chapeau bas".
Dans le cas exposé, il faut demander des comptes à ces démissionnaires, et surtout ne pas les désigner à nouveau si l'un ou l'autre se représente. Cela arrive.
(*) difficile d'être "une bande" ou "une réunion" tout seul ....
Quoi que ....  |
Édité par - Gédehem le 06 mars 2016 13:08:15 |
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dan25
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Posté - 06 mars 2016 : 13:51:12
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Merci à vous pour les réponses...
Donc obligation mais avec un peu souplesse on peu faire sans...
Syndic en vacance pour 15 jours ... quelle galère !!! |
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GĂ©dehem
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177
Posté - 06 mars 2016 : 15:18:08
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Il n'y a pas d'interruption dans la fonction de syndic, il n'est jamais en vacances : on est syndic mandataire 24/24, 365 jours par an.
Si votre gestionnaire est en congés, un autre préposé doit être désigné, joignable, et répondre aux demandes du syndicat et de ses membres. |
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dan25
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178
Posté - 06 mars 2016 : 15:53:17
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Merci GĂ©dehem.
Si vous saviez quelle galère c'est pour joindre le syndic même quand notre re^présentant n'est pas en vacances ...! |
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Posté - 06 mars 2016 : 16:05:56
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franck1966 : "et si l'AG normale n'atteint pas le quorum, cela fera très plaisir d'avoir un CS reconstitué !"
Ou avez vous lu ce mot de quorum dans la mloi de la copropriété ? D'ou 'importance de bien connaitre les textes pour ne pas écrire de telles affirmations, et surtout pour contrer un syndic qui vous balance ce mot de quorum; qui n'existe pas en copropriété.
Un quorum c'est un nbre de membres présents ou représentés pour la tenue d'un AG.
la copropriété commence à 2 copros !!! 2 copros c'est le minimum pour que l'AG se tienne, que le nbre de copros soit de 2 ou 1000 !!
En copro on parle de majorité de vote, et la majorité 24 c'est la majorité des présent ou des représentés. On vote un ravalement à l'article 24; on ne peut pas élire un syndic ou un membre du CS si un tiers de voix ne c'est pas porté sur un postulant.
franck1966 : Il n'existe pas d'AG extraordinaire en copropriété !! L'AG convoquer pour élire un CS est une AG " normale", commetoutes les autres AG convoquées par un syndic de copropriété.
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dan25
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Posté - 06 mars 2016 : 17:02:17
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Si je vous comprends bien philippe388 si nous sommes deux copropriétaires lors d'une AG nous pouvons à nous seuls décider de l'avenir de la copro ..? Bon ok la je délire un peu... |
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Dissoudre un conseil syndical par qui et commment? 
