| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
gratiant1
Nouveau Membre
France
22 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 30 déc. 2015 : 19:21:43
|
bonjour, je souhaite avoir des conseils sur l'achat d'un bien immobilier: je l'ai visité avec un agent immobilier il y plus d'un an et fait une offre écrite via l'agence il y a un mois, acceptée par le propriétaire. Compromis non fait pour le moment.
Seulement le propriétaire m'informe qu'il met fin au mandat de l'agence et souhaite vendre en direct toujours avec moi (?):
Dois je payer les frais d'agence (cela me parait logique) mais l'agence n'a plus le mandat. Ou faire genre ni vu ni connu mais l'agence le verra et me demandera de régler avec des complications que je ne cherche pas.
Merci pour votre avis
|
|
|
|
amepi
Contributeur senior
635 message(s)
Statut:
|
|
1
 Posté - 01 janv. 2016 : 14:24:18
|
Bonjour,
Si l'offre a été rédigée avec honoraires charge acquéreur, vous devrez les honoraires. Si elle a été rédigée avec honoraires charge vendeur, c'est le vendeur qui les devra. Attention en ce qui vous concerne à ne pas vous rendre complice de "manoeuvres" visant à évincer l'agence, vous pourriez devoir des dommages-intérêts.
Et les effets d'un mandat se poursuivent après la dénonciation du mandat, voir : http://blog.cimm-immobilier.fr/juri...dat-157.html
Dans votre cas ça va plus loin puisqu'il y a eu une offre acceptée, le mandat a donc produit ses effets pendant sa période de validité. Il est donc complètement inutile de le dénoncer.
Le tout sous réserve de la légalité du dit mandat, et de la cohérence de la charge des honoraires entre le mandat et l'offre. |
|
|
|
|
|
gratiant1
Nouveau Membre
France
22 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 01 janv. 2016 : 15:28:38
|
|
bonjour Amepi, merci pour cette réponse parfaitement claire. |
|
|
|
Sunbird
Pilier de forums
4950 message(s)
Statut:
|
|
3
Posté - 05 janv. 2016 : 15:47:50
|
Une offre avec des honoraires charge acquéreur n'a aucun sens car pour pouvoir le faire il faut avoir un mandat entre l'agence et l'acquéreur et ceux avant de faire visiter le bien....
Comme vous n'avez pas le mandat agence/vendeur entre les mains, il faut vous protéger dans cette transaction afin de ne pas devoir des DI à l'agence.
Il suffit de demander au notaire de rédiger dans l'acte une clause dans ce sens. La clause serait du type (le promettant et le bénéficiaire déclarent avoir été mis en contact pas l'agence Z, mais sachant que l'agence Z n'a plus mandat depuis le X, le promettant déclare que rien est du à l'agence et qu'à défaut il en fera son affaire).
|
|
|
|
amepi
Contributeur senior
635 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 06 janv. 2016 : 16:18:09
|
|
@Sunbird si le mandat signé par le vendeur prévoit des honoraires charge acquéreur, pas besoin de mandat entre l'agence et l'acquéreur. |
|
|
|
|
|
Sunbird
Pilier de forums
4950 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 06 janv. 2016 : 20:53:57
|
@Amepi oui le mandat vendeur/agence peut prévoir que les honoraires sont à charge vendeur, et dans ce cas l'annonce le spécifie clairement en indiquant en % les honoraires et qu'ils sont charge acquéreur...
De plus même si les honoraires dans le mandat sont charge acquéreur la clause pénale elle est toujours à charge du contractant... |
|
|
|
nefer
Modérateur
14628 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 06 janv. 2016 : 23:18:25
|
|
citation: Initialement posté par Sunbird
@Amepi oui le mandat vendeur/agence peut prévoir que les honoraires sont à charge vendeur, et dans ce cas l'annonce le spécifie clairement en indiquant en % les honoraires et qu'ils sont charge acquéreur...
? |
|
|
|
gratiant1
Nouveau Membre
France
22 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 07 janv. 2016 : 10:07:02
|
"le promettant et le bénéficiaire déclarent avoir été mis en contact pas l'agence Z, mais sachant que l'agence Z n'a plus mandat depuis le X, le promettant déclare que rien est du à l'agence et qu'à défaut il en fera son affaire)."
les honoraires dans mon cas sont bien à charge de l'acquereur, donc à moi-même.Selon sunbird ci dessus, n'est ce pas aller devant des problemes juridiques avec l'agence?Ne faut il pas anticiper et proposer un dedomagement à l'agence?
|
|
|
|
Sunbird
Pilier de forums
4950 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 07 janv. 2016 : 13:27:48
|
|
citation: Initialement posté par gratiant1
"le promettant et le bénéficiaire déclarent avoir été mis en contact pas l'agence Z, mais sachant que l'agence Z n'a plus mandat depuis le X, le promettant déclare que rien est du à l'agence et qu'à défaut il en fera son affaire)."
les honoraires dans mon cas sont bien à charge de l'acquereur, donc à moi-même.Selon sunbird ci dessus, n'est ce pas aller devant des problemes juridiques avec l'agence?Ne faut il pas anticiper et proposer un dedomagement à l'agence?
Avez vous signé un mandat avec l'agence ????
|
|
|
|
gratiant1
Nouveau Membre
France
22 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 07 janv. 2016 : 18:59:28
|
|
non je n'ai pas signer de contrat avec l'agence, j'ai juste fait une offre d'achat indiquant que je prenais en charge les frais d'agence jusqu'Ã la fin du mandat. |
|
|
|
Sunbird
Pilier de forums
4950 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 07 janv. 2016 : 20:52:34
|
|
citation: Initialement posté par gratiant1
non je n'ai pas signer de contrat avec l'agence, j'ai juste fait une offre d'achat indiquant que je prenais en charge les frais d'agence jusqu'Ã la fin du mandat.
Ce document n'a aucune valeur.
Seul un mandat de recherche qui serait signé avant la présentation du bien pourrait engager votre responsabilité.
Il n'est pas impossible que lorsque vous avez visité le bien que l'agence n'avait plus de mandat.
Le plus simple est de voir avec le vendeur, et surtout de faire inscrire une clause vous protégeant. |
|
|
|
amepi
Contributeur senior
635 message(s)
Statut:
|
|
11
Posté - 07 janv. 2016 : 21:05:13
|
|
Pourquoi une offre d'achat acceptée n'aurait-elle pas de valeur ? Par ailleurs l'acquéreur peut être redevable des honoraires d'agence même s'il n'a pas signé de mandat. |
|
|
|
|
|
Sunbird
Pilier de forums
4950 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 07 janv. 2016 : 22:07:03
|
|
citation: Initialement posté par amepi
Pourquoi une offre d'achat acceptée n'aurait-elle pas de valeur ?
Cf loi Hoguet.
citation:
Par ailleurs l'acquéreur peut être redevable des honoraires d'agence même s'il n'a pas signé de mandat.
Oui et Non.
Lorsqu'on signe un mandat avec un vendeur (le "on" = agence) on peut indiquer si les honoraires sont charges vendeur ou acquéreur.
Si ils sont charge acquéreur dans ce cas ALUR nous impose à l'indiquer dans l'annonce et l'annonce indique en % le montant de ces honoraires.
Maintenant la clause pénale du mandat concerne celui qui a signé le mandat donc le vendeur.
En général on passe les honoraires charge acquéreur, en faisant un nouveau mandat avec le vendeur pour diminuer les frais de mutation payés par l'acquéreur, et l'acquéreur ne va donc pas s'opposer.
Si tel était le cas on les laisse à la charge vendeur, la conséquence sera que l'acquéreur aura simplement un peu plus de frais sur son achat.
Dans ce dossier, c'est assez simple si l'annonce n'indiquait pas le % des honoraires nous étions sur un mandat charge vendeur, il fallait donc refaire un mandat pour passer en charge acquéreur.
Pour moi dans ce dossier le seul qui prend un risque est le vendeur si il court-circuite l'agence.
Si il y avait un mandat de recherche avec l'acquéreur dans ce cas k'acquéreur ferait une faute, sauf si il pouvait démontrer que la date du mandat est postérieur à la première visite....
|
|
|
|
amepi
Contributeur senior
635 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 07 janv. 2016 : 22:16:30
|
La loi Hoguet ne dit aucunement qu'une offre d'achat acceptée n'a pas de valeur.
Et personne sauf erreur n'a parlé d'annonce dans cette affaire.
Par ailleurs depuis ALUR on ne peut plus faire ce que vous dites, voir http://blog.cimm-immobilier.fr/prof...ur-6821.html |
|
|
|
|
|
amepi
Contributeur senior
635 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 08 janv. 2016 : 11:42:01
|
Quant aux clauses pénales qui ne s'appliqueraient pas à l'acquéreur, elles seraient superflues, il peut être condamné sans de telles clauses :
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du jeudi 18 décembre 2014
N° de pourvoi: 13-23178
http://legifrance.gouv.fr/affichJur...rechJuriJudi
Qu'en statuant ainsi, alors que, même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
|
|
|
Édité par - amepi le 08 janv. 2016 11:43:49 |
|
|
|
Sunbird
Pilier de forums
4950 message(s)
Statut:
|
|
15
Posté - 09 janv. 2016 : 11:51:43
|
Votre cassation démontre ce que je dis.
On peut se retourner contre l'acquéreur en faisant jouer la clause pénale du mandat entre l'agence/vendeur dans le cas d'un délit, ce que je dis depuis le début à l’acquéreur, et que pour éviter son effet il est nécessaire de mettre une clause dans la promesse. Dans la question qui nous est posé c'est le vendeur qui veut signer en direct avec l'acquéreur, il n'y a plus mandat, et il n'y a pas de mandat agence/acquéreur, seulement une offre. L'acquéreur pose une question sur le risque qu'il prend et sur l'engagement de l'offre et de la commission indiqué dedans charge acquéreur.
Si il y a délit, cela vient du vendeur, d'où la clause dans la promesse qui permet à l'acquéreur de laisser la charge l'éventuel délit au vendeur. Concernant le fait que l'acquéreur a signé une offre, il ne risque rien sur ce point. Le seul risque est l'agence qui se retourne contre le vendeur et demande par l'intermédiaire du vendeur une condamnation de l'acquéreur, d'où la clause à mettre dans la promesse.
Concernant l'article de CIMM (que par ailleurs vous citez toujours dans vos exemples) un article bien argumenté juridiquement (contrairement à la soupe que nous sert CIMM), http://www.journaldelagence.com/112...e-commission
|
|
|
|
gratiant1
Nouveau Membre
France
22 message(s)
Statut:
|
|
16
Posté - 09 janv. 2016 : 12:30:48
|
"seul risque est l'agence qui se retourne contre le vendeur et demande par l'intermédiaire du vendeur une condamnation de l'acquéreur, d'où la clause à mettre dans la promesse"
En effet le résumé de Sunbird est exact, mais l'offre ne mentionne pas de ce type de clause.
Donc ,toujours dans la même idée, je risque quelques "tracasseries" si une demande de l'agence ,via le vendeur, vise à condamner l'acquéreur?? (si j'ai bien compris) |
|
|
|
amepi
Contributeur senior
635 message(s)
Statut:
|
|
17
Posté - 09 janv. 2016 : 13:59:08
|
|
J'ai eu l'occasion d'assister à deux contrôles DDPP depuis la loi Alur. L'avis des contrôleurs est qu'il s'agit d'une pratique trompeuse dès lors qu'elle est habituelle. |
|
|
|
|
|
Sunbird
Pilier de forums
4950 message(s)
Statut:
|
|
18
Posté - 13 janv. 2016 : 14:50:17
|
Je ne doute pas de vos informations, sauf que la DDPP n'est pas un juge.
Si nous suivions la logique de la DDPP nous n'aurions même pas le droit de faire un avenant modificatif du prix....
|
|
|
|
amepi
Contributeur senior
635 message(s)
Statut:
|
|
19
Posté - 13 janv. 2016 : 15:09:38
|
Qu'on puisse faire un avenant pour mettre les honos charge acquéreur n'est pas remis en cause par la DDPP. Qu'on le fasse pratiquement à chaque fois est considéré comme une pratique habituelle dans le but de détourner la législation sur l'affichage des honoraires.
Attendons la jurisprudence. |
|
|
|
|
|
amepi
Contributeur senior
635 message(s)
Statut:
|
|
20
Posté - 25 juil. 2016 : 07:44:27
|
|
J'ai eu l'occasion de voir récemment un rapport de contrôle DDPP. Il y est précisé que si l'on peut changer le débiteur des honoraires c'est avant l'entremise ou après l'acte authentique. Ils citent cet arrêt https://www.legifrance.gouv.fr/affi...rechJuriJudi |
|
|
|
|
|
|
Sujet |
|
|
mandat d'agence resilié 
