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Papy
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 Posté - 04 janv. 2016 : 15:29:06
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Bonjour,
Suite à un arrêté de péril qui dure depuis 2 ans 1/2, et un changement de syndic, notre nouveau syndic sur demande de l'architecte (contesté par un copropriétaire pour abus de majorité) a accepté de faire intervenir un BET Structures pour vérifier les structures dites défaillantes dans l'arrêté de péril.
Seulement, le copropriétaire en question ( qui s'oppose à la résolution de l'architecte) refuse d'ouvrir ses portes au BET Structures.
Le syndic sait qu'il aura l'approbation du syndicat sur la "dépense" liée BET Structure, même si le copropriétaire risque une nouvelle fois d'attaque la résolution pour je ne sais quoi cette fois ci.
Ma question est donc, sommes nous en droit d'assigner ce copropriétaire pour nous ouvrir ses portes?
(Ce copropriétaires est la Ville qui a pris l'arrêté de péril en question);
Merci de vos retours.
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nefer
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 Posté - 04 janv. 2016 : 15:37:00
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le syndicat ne peut assigner un copropriétaire ^pour se faire autorise à pénétrer dans les parties privatives d'un copropriétaire que si la résolution approuvant ces travaux ou cette expertise a été votée en AG
mais le syndicat peut aussi faire désigner un expert par le TGI par voie de référé |
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Papy
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Posté - 04 janv. 2016 : 15:54:13
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Même s'il est question de mesures conservatoires (problème de structures, grosses fissures apparentes dans les parties communes => autant tout vérifier). |
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nefer
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Posté - 04 janv. 2016 : 16:28:10
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personne n'est autorisé à pénétrer dans les parties privatives sans y être autorisé par l'occupant ou sur une décision de justice! |
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Posté - 04 janv. 2016 : 17:05:14
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papy :" Le syndic sait qu'il aura l'approbation du syndicat sur la "dépense""
Un arrêté de péril qui dure depuis 2 années et votre syndic qui ne fait pas voter une dépense d'expertise !!!
Le souci est du coté du syndic et non de ce copro. qui désire que la loi soit respectée.
Le syndic doit suivre les conseils d'un expert architecte, mais c'est la seule AG qui décide de lancer cette expertise, voire plutôt une contre expertise puisque l'arrêté de péril parle déjà des structures défaillantes.
2 syndics qui se suivent, mais pas très bons sur ce cet arrêté de péril qui demande une réaction rapide.
Il fallait que le syndicat demande un expert en référé au TGI il y a 2 ans. Ce copro. LaVille n'aurait rien pu contester.
papy : ce copro. n'est pas le fautif dans cette affaire. Il a aussi le droit de contester une décision ou un défaut de décision ! |
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Papy
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Posté - 04 janv. 2016 : 17:21:31
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D’où le changement de syndic.
En 4 mois de temps, avec ce nouveau syndic, nous avons fait un pas de géant.
La mission d'architecte a été missionné malgré la contestation, l'Expertise Structure commandé sans AG .
S'il y a des réticences à faire ouvrir les portes, (je pense que) nous ferons une AG pour être dans les clous avant tt procédure.
Pour rappel, le syndicat est représenté par son syndic.
Si ce syndic ne fait rien ou rien qui aille dans les intérêts du syndicat, mais plutôt dans l’intérêt de promoteur/ville ...
L'arrêté de péril prescrivait :
1- Remise en Ă©tat d'un muret
2- Réhabilitation de l'immeuble car dégradé et fissures structurelles
Dans un premier temps, la ville et l'ancien syndic disaient (de concert) faisons déjà le muret (car urgent).Et maintenant que le muret est fait, la ville refuse de lever le péril pour non réhabilitation de la copro.
Philippe388, pour moi, le fautif est l'ancien syndic et le syndicat qui n'a pas réagit en changeant de syndic plutôt.
Mais bon, le plus important est d'avancer. |
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Posté - 04 janv. 2016 : 17:33:52
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papy :" l'Expertise Structure commandé sans AG ."
mais c'est tout le problème ! le syndic avait obligation de recevoir l'accord de l'AG pour lancer une expertise, et adopter un budget pour ceal. C'est une faute de gestion de ce nouveau syndic.
Il ouvre la porte à des contestations de ce copro; mais aussi de tous les autres qui seront dans leur droit de refuser de payer cette facture d'expert car l'AG n'a rien voté. C''est le B.A.BA pour un syndic.
CE nouveau syndic n'a aucun moyen d'assigner les copros qui refusent de payer leur quote- part de l'expertise.
OU est la CS dans cette histoire de péril ? Il doit exiger du syndic qu'il convoque à ses frais cette AG qui adoptera ou non cette expertise.
Assigner ce copro contestataire c'est aussi engager tous les autres copors dans des frais, des DI? et la perte de ce procès.
papy :"Pour rappel, le syndicat est représenté par son syndic.Si ce syndic ne fait rien ou rien qui aille dans les intérêts du syndicat, mais plutôt dans l’intérêt de promoteur/ville ..."
Pour rappel du bon fonctionnement d'une copropriété : Le syndic gère la copro; mais c'est la seule AG qui décide, le syndic exécute et le CS controle. Il a commis une faute importante, à lui de convoquer sans frais pour le SDC, cette AG.
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Papy
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Posté - 04 janv. 2016 : 18:08:30
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il m'y a pas eu d'appel de fond pour l'instant.
il s'agit de 3000€.
Si l'expertise est ratifiée en AG, les sommes sont dues¿¿
lors de la derniere AG un architecte a ete nomme pour la rehabilitation de l'immeuble.
pour la presenter a la prochaine AG il faut un diagnostique structure.
Realiser une age intermediaire aurait ete mieux.
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Posté - 04 janv. 2016 : 18:41:19
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Papy : "Si l'expertise est ratifiée en AG, les sommes sont dues¿¿"
Un syndic qui lance une expertise de 3000 € sans accord OBLIGATOIRE préalable de l'AG est un mauvais syndic !
Un syndic ne peut pas appeler un seul euro sans une décision de l'AG.
L'AG doit adopter cette expertise, et décider de la date des appels de fonds. Le syndic ne pourra lancer cette expertise sans en avoir reçu les fonds. C'est la base d'un fonctionnement normal d'une copropriété.
Le syndic ne peut PAS appeler ses fonds sans un accord de l'AG. Les copros ne doivent pas payer cet appel de fonds avec raison.
Il est consternant que le syndic ET le CS ont proposé aux votes de l'AG la nomination d'un architecte pour réhabiliter cet immeuble, suite à un arrêté de péril, sans prévoir cette expertise et son budget. Dossier mal monté par un syndic et un CS totalement incompétents.
papy : il n'y a pas de circonstances atténuantes dans ce dossier, qui date de 2 an et demi.
papy : et votre CS ? toujours au bistrot ?  
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Papy
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Posté - 04 janv. 2016 : 20:08:52
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Je suis membre du CS.
Le précédent syndic refusait toute discutions et nous demandait sous couvert de la Ville aussi membre du CS de l'assigner pour obtenir quoique ce soit.
Perso, je n'ai pas les finance pour me payer un avocat assigner pour un oui ou un non ce p... De syndic.
Il a présenté un architect qui etait aussi BET structure et qui etait de mèche avec le promoteur voisin.
Cet architect préconisait la démolition du bâtiment mais n'a jamais été approuvé par l'AG.
J'ai du contacter de nombreux architect qui ont refuser de se battre face à la mairie, mais ils m'ont tous confirmé qu'il n'est pas necessaire de demolir l'immeuble et que les fissures ont été exagéré par la Ville et l'architecte du promoteur.
J'aimerais t'y voir face à une ville copropriétaire majoritaire sur la partie dégradé, un promoteur, un syndic corrompu et l'architecte du promoteur.
Il y avait aussi le refus catégorique du syndic de mettre en concurrence le cabinet d'architecte pendant 16 mois, puis un Maitre d'Oeuvre (que j'ai présenté est passé en AG) voté et attaqué par la ville pour abus de majorité, suivit d'un architecte voté et attaqué pour abus de majorité....
Des AG convoqué au dernier jour du mandat (fin juin) pour debut Septembre.
La ville qui vous demande de nommer un administrateur judiciaire afin de declarer la copro. DĂ©faillante.... |
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Posté - 05 janv. 2016 : 08:54:43
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papy :" La ville qui vous demande de nommer un administrateur judiciaire afin de declarer la copro. DĂ©faillante...."
C'est un autre problème. Quelle est la situation financière de votre SDC ? combien d'impayés ? quel pourcentage du budget ?
Si votre SDC est dans une situation ou la nomination d'un AP est obligatoire, le syndic DOIT demander cet AP. Tout copropriétaire peut le faire.
Pour sortir de cette situation, n'est-ce pas la bonne solution. Ce syndic ne gérera plus, la ville aura du mal à s'opposer à cet administrateur.
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Papy
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Posté - 05 janv. 2016 : 10:00:12
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Les comptes sont dans le vert maintenant, la ville a demandé d'inscrire une résolution de budget de 30000€ pour subvenir aupb de trésorerie lié au problème des copropriétaires défaillant (dont elle même).
L'administrateur Judiciaire, c'était pour les AG réalisés le 10 Septembre pour une clôture des comptes le 31/12 de l'année précédente, ou pour le refus du syndic de fournir les documents au CS, le refus de mettre en concurrence l'architecte, le refus de donner acces aux entreprises aux étages condamnés pour établir des devis....
A titre d'exemple, un LRAR de demandes de documents établit par un membre du CS (moi) en Octobre 2014, a reçu une demi-réponse en mai 2015... |
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Posté - 05 janv. 2016 : 11:26:31
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papy : le refus de donner des docs au CS, le refus de mettre en concurrence, le refus d'accès au locaux n'ont rien à voir avec un administrateur judiciaire !
Un AP est nommé pour convoquer une AG afin d'élire un syndic, un AJ HadHoc est nommé pour gérer et faire le point de la situation financière difficile de votre SDC.
Votre CS doit demander conseil auprès de spécialiste ou d'une assoc comme l'ARC. Ce sont des frais de fonctionnement du CS, charges de copropriété. Pourquoi ne pas l'avoir fait ?
Votre syndic refuse de communiquer des docs, alors le président du CS lance un référé en injonction de faire et astreinte journalière.
papy :" Les comptes sont dans le vert maintenant, la ville a demandé d'inscrire une résolution de budget de 30000€ pour subvenir aupb de trésorerie lié au problème des copropriétaires défaillant (dont elle même)."
Attention; les comptes ne seront dans le vert que lorsque tous les débiteurs auront payé leurs charges, et que TOUS les copros auront été remboursé de leur avance de solidarité. Les dettes sont toujours là et doivent grossir !
Et pour cela, il faut que le syndic prenne toutes les mesures nécessaires à ces recouvrements. Il n'a pas beoin d'accord de l'AG pour cela : mise en demeure, assignation, saisie des loyers ( Mairie ??) prise d'hypothèque légale,...
Le CS suit il tous ces dossiers ? ou en est le syndic et ses actions en recouvrements ?
Vu le niveau des syndics et du CS, une question importante se pose : quelle est le texte exact de la résolution qui demandait aux copros de boucher les trous de trésorerie.
Il ne s'agit pas du tout de budget ici mais d'impayés de charges et de paiement des factures, ET d'un appel de fonds de solidarité de 30 000 €, qui est un emprunt auprès des copros, REMBOURSABLE quand les dettes sont récupérées.
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Papy
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Posté - 05 janv. 2016 : 11:59:05
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Entrave à l’exécution de la mission du CS => mandat du syndic qui saute => Administrateur judiciaire.
AG réalisé hors délai => attaquable => Administrateur judiciaire.
...
30 000€ = Appel de fonds de solidarité en vu de réaliser des travaux de sécurisation (voté et budgété, mais dont les fond sont disparu dans dettes) du muret duquel chutent des morceaux d'enduit.
Sinon, le CS n'avait pas de président car la Ville ne voulait pas.
il reste 15 000€ de dettes dont 2 000€ non recouvrables (succession de plus de 30 ans annexé par la Ville sans apurer la dette).
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Papy
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Posté - 05 janv. 2016 : 12:09:53
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Mais bon, on s'Ă©loigne du sujet.
Pour vous, un syndic n'a pas le droit de commander un diagnostique des structures comme mesure AD Hoc en vue de vérifier les structures de la copropriété suite à un arrêté de péril signalant un problème de structure.
Il doit passer par une AGE, mĂŞme si le CS valide cette Ă©tude et sait que la ratification passera en AG. |
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Posté - 05 janv. 2016 : 12:41:38
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papy :" Entrave à l’exécution de la mission du CS => mandat du syndic qui saute => Administrateur judiciaire.
AG réalisé hors délai => attaquable => Administrateur judiciaire."
NON ! tout cela est totalement faux. Le mandat du syndic n'est pas nul si iol;ne donne pas les docs, il sera condamné à fournir ses docs et c'est tout. pas D'AJ dans ce genre de conflit.
AG hors délai, le juge l'annulera en cas de contestation, et c'est tout. pas d'AJ non plus.
papy : Sinon, le CS n'avait pas de président car la Ville ne voulait pas.
AIE !! que vient faire la ville dans les affaires du CS. Le CS a OBLIGATION d'élire son président, c'est la loi de la copro. pas de président = pas de CS fonctionnel. Votre CS nert à rien vous vous faites avoir par la ville et votre syndic.
Des demain il faut élire votre président.
papy :" Pour vous, un syndic n'a pas le droit de commander un diagnostique des structures comme mesure AD Hoc en vue de vérifier les structures de la copropriété suite à un arrêté de péril signalant un problème de structure.
Il doit passer par une AGE, mĂŞme si le CS valide cette Ă©tude et sait que la ratification passera en AG.
Il faut lire la loi de la copropriété.
1. le CS n'emet que des avis; son role est consultatif. Il est OK pour poposer une étude, mais celle ci ne peut être lancé que par une décision d'AG. le syndic ne peut pas se passer de cette décision. Sans accord de l'AG il n'a aucun droit d'appele les 3000 €. C'est le B.A.BA de son boulot. Le CS DOIT connaitre aussi cela.
2.Le CS ne sait rien sur le vote de l'AG. Si la ville est majoritaire ce sera non !
3. le syndic suit ou non les avis du CS. De plus votre CS n'a pas de président il n'a même pas à demander son avis ! |
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Papy
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Posté - 05 janv. 2016 : 13:42:56
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Philippe, je parle de mesures conservatoires.
Il y a un plafond de toilette palier qui tombe (plâtre + solive) , des fissures sur des murs.
Que doit faire le syndic ?
Faire intervenir un prestataire pour réparer, mais quoi ?
Sans expertise, diagnostique comment assurer la sécurité des habitants et passants?
Mettre des Ă©tais et laisser le revĂŞtement tomber sur qui passera par la? |
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Posté - 05 janv. 2016 : 14:43:33
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papy : Sans expertise, diagnostique comment assurer la sécurité des habitants et passants?
Mettre des Ă©tais et laisser le revĂŞtement tomber sur qui passera par la?
Vous mélangez un peu tout.
1. cet arrêté de péril dure depuis 2 ans et demi, syndic et CS ne font pas grand chose.
2. ce diagnostique aurait du être fait dès la connaissance de cet arrêté. Le syndic n'a pas à écouter la Ville, il a engagé sa responsabilité dans ce dossier. Le second syndoc réagit aussi mal.
3. vous parlez maintenant de danger important pour les résidents. Il y a donc urgence à intervenir.
Le syndic peut immédiatement commander la pose des étais sans un accord préalable de l'AG. MAIS il devra convoquer sous 8 jours une AG pour qu'elle adopte les devis de ces travaux de sauvegarde, et que le syndic puisse appeler les fonds pour payer ses travaux.
Tout syndic sérieux réagirait comme cela.
4. vous parlez de danger pour les habitants. mais ce n'est plus le syndic qui est le seul responsable mais le syndicat. SI il faut reloger tous les locataires, TOUS les frais seront Ă la charge du syndicat responsable de l'entretien de l'immeuble.
5. votre SDC marche à l'envers : réparer un muret, demande une expertise sans vote d'AG, et laisse s'écrouler les plafonds sans réagir.
6. Un arrêté de péril fixe un délai pour que le propriétaire de l'immeuble, ici le syndicat fasse ses travaux. La Mairie, la Préfecture pourrait se substituer aux Syndicat pour cela si les travaux n'ont pas été effectuées dans les délais. 2 ans 1/2 est assez incompréhensible.
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Papy
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Posté - 05 janv. 2016 : 14:57:35
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L'arrêté fixe le délai a 1 an pour la réalisation des travaux, on va arriver à 3 ans.
La première résolution nommant un premier maître d'oeuvre voté et adopté a été attaqué par la Ville pour abus de majorité et incompétence du maître d'oeuvre (sans preuve); et le syndic (représentant du syndicat) a approuvé (lors de la demande de suspension de l'application de la résolution en justice) la suspension de la résolution => La justice a suspendu l'appel au maître d'oeuvre car les deux parties était d'accord. Le jugement final sur le fond est toujours en cours !!
Le syndicat a donc voté une nouvelle résolution nommant un nouvel architecte et le changement de syndic.
Cette résolution est de nouveau attaqué par la ville qui veut absolument faire passer son architecte et déclarer l'immeuble à démolir pour mettre fin aux baux commerciaux du rdc (texte de loi fournit au bailleur par la ville).
Le nouveau syndic a tout de même commandé la mission de l'architecte qui lui a demandé un audit des structures pour établir un projet ASAP de ce qu'il faut faire.
Projet qui sera soumis si l'audit est réalisé d'ici la, au vote en AG.
Si la mairie se substitue au syndicat dont elle est membre alors qu'elle demande à la justice (et obtient un premier gain de cause) de ne pas réaliser les travaux... ou va t on?
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Posté - 05 janv. 2016 : 15:09:35
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papy : le syndicat est il bien défendu ? quel est l'avocat qui défend votre SDC ?
Qu'attend ce nouveau syndic pour convoquer une AG afin de voter cet audit de structure ?
Pourquoi le syndic n'a t'il pas demandé un expert judiciaire ? la Ville ne peut pas s'y opposer.
La Ville désire raser cet immeuble, on comprend mieux le temps qui passe.
Le syndic a t'il assigné La Ville pour le non paiement des charges ?
Le nouveau syndic s'y prend très très mal. Devant l'attitude de la Ville il doit respecter les textes de loi à 100 % pour ne pas être contesté. Est-ce un syndic pro ?
Quel est votre budget ? combien de lots ? les 15000 € de dettes représentent ils plus de 15 ou 25 %( moins de 200 lots) ? |
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Papy
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Posté - 05 janv. 2016 : 15:30:45
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4 copropriétaires dont la ville et un décédé dont l'un des fils du frère vient d'accepter l’héritage (au bout de 3 ans de procédure).
Le Syndicat avait été défendu par l'avocat de l'ancien syndic.
La nouvelle assignation sera défendu par un nouvel avocat qui n'a aucun lien avec le syndic.
Le nouveau syndic n'est la que depuis mi septembre et ne souhaitais pas prendre position pour l'un ou l'autre des "clans".
15 000€ = 2100 irrécupérable?? + 6700 de la ville (me méfie des raisons du non paiement) + 6200 la succession qui vient de se faire (Juin) et dont le notaire n'a pas notifier le syndic (mais quel syndic, vu que l'ancien syndic était sans mandat cet été).
C'est bien un syndic pro qui a commencé a travailler à partir du délai d'expiration des deux mois après notification du PV donc depuis début décembre.
Le maire vient de nous répondre de son refus de lever le péril.
Si la Ville refuse de laisser accéder à ces lots au bet structure avant la fin des deux mois après la réponse du maire, nous devrons surement comme tu le dis attaquer la ville pour abus de pouvoir et demander l'expertise judiciaire, mais a voir avec le nouvel avocat qui a été contacté que le 27/12 suit a assignation du 22/12.
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Refuser Visite Expert Structure car pas d'AG 
