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21
 Posté - 05 janv. 2016 : 15:51:33
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papy :"C'est bien un syndic pro qui a commencé a travailler à partir du délai d'expiration des deux mois après notification du PV donc depuis début décembre."
AIE !!! un syndic commence à travailler le seconde suivante de son élection !!! D'ou sort ce pro ?? Etes vous sur qu'il est syndic? c'est consternant comme attitude.
Le sortant n'est plus syndic le seconde ou il n'est pas élu. Il a un mois pour remettre les docs et les fonds au nouvel élu.
Les 2 mois après la réception du PV de l'article 42 ne concernent que les copropriétaires opposants ou défaillants. c'est le délai pour contester une décision d'AG.
Un syndic ne prend pas position, il gère le SDC. Il applique le RDC et la loi.
papy : quel est le budget de fonctionnement de votre SDC. 4 lots il ne doit pas être si important que cela : 15 000 € d'impayés, cela voudrait dire 60 000 € de budget pour ne pas avoir un AJ !!!!
Je demanderait rapidement la nomination d'un AP au TGI. Tous les frais engagés pour cela par un copro seront remboursés par le syndicat.
La Ville aura du mal à contester cette nomination, puisqu'elle ne paie pas ses charges.
La ville ne peut pas s'opposer à un audit sur la structure. Il y a une incohérence avec cet arrêté de péril. |
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Papy
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 22
 Posté - 05 janv. 2016 : 16:11:48
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D'ou sort ce pro ?
Sans fond le syndic peut pas faire grand chose.
L'ancien syndic a gardé les archives et fond jusqu'à mi-novembre (date de passage au tribunal de "son avocat" pour la première assignation).
Budget de la copro de 6 500€ par an.
Dans les 15 000€ d'impayé, il y a une résolution que le nouveau syndic a refusé d'appliquer : Restitution des 15 000€ de l'avance de fond solidaire non utiliser dont 7 000€ "venant" des copropriétaires déjà défaillant Ville et décédé.
Si le nouveau syndic appliquait cette résolution, il n'y aurait que 9 000€ d'impayés (2 000 non recouvrable (à dispatché si le contrôle des archives le justifie) + 6 000 € la succession + 1 000 € de la Ville .
"La ville ne peut pas s'opposer à un audit sur la structure. Il y a une incohérence avec cet arrêté de péril." => C'est ce que je pense, mais 3 ans pour pouvoir la lancer....
Aujourd'hui, un AP au TGI nous fera perdre du temps.
Il faut que l'audit se fasse, que la réha soit proposé en AG. |
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23
Posté - 05 janv. 2016 : 17:13:07
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papy :" Sans fond le syndic peut pas faire grand chose."
ET SI !!!! il pourrait convoquer une AG pour qu'elle adopte une résolution d'un appel de fonds pour gérer le SDC en attente des fonds détenus par l'ancien !!!
Ce nouveau syndic pouvait des le 1er mois assigner en référé avec astreintes journalières et DI le syndic sortant pour récupérer les docs et les fonds.
L'avocat du syndic n'a rien à voir avec la remise des docs du SDC. Votre copro est devenu folle et ingérable avec de tels syndics incapables.
Budget de 6500 €, la loi oblige à la nomination d'un AJ à plus de 25% d'impayés, vous parliez de 15000, maintenant de 9000 €, cela ne change rien, votre SDC est en faillite. 25% de 6500 € c'est seulement 1625 €; vous avez dépassé 5 fois ce montant.
Votre nouveau syndic a OBLIGATION de demander cet AJ; sa responsabilité est grandement engagée ! Il me parait totalement dépassé, ignorant de sa mission, et de ses obligations.
Votre CS doit réagir et demander immédiatement cet AJ. Avec de tels incapbles et la Ville, ce sont les copros qui vont payer lourdement la note.
L'histoire de cet audit n'est pas votre problème principal. D'ailleurs ce nouveau syndic est à coté de la plaque à ce sujet. IL devait convoquer immédiatement une AG; il a attendu plusieurs mois le bon vouloir du sortant.
papy : Aujourd'hui, un AP au TGI nous fera perdre du temps.
Il faut que l'audit se fasse, que la réha soit proposé en AG.
Mais vous avez perdu 2 ans et demi sans rien faire !!
Vous n'avez pas saisi que cet AJ est OBLIGATOIRE ! c'est la loi qui l'exige.
Le syndic a obligation de saisir le TGI un mois après la cloture des comptes. l'ancien devait le faire, le nouveau aussi avec toutes ces dettes.
Cet AJ sera nommé dans les 15 jours.Tous les frais seront remboursés par le SDC.
papy : vous êtes très mal barrés !   |
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Papy
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24
Posté - 05 janv. 2016 : 18:35:14
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Nous pouvons donc engager la responsabilité de l'ancien syndic?
L.arrete de peril à "fait perdre" 90 000€ de loyers.
L'ancien syndic doit les rembourser? (Son assurance, je veux dire).
A 4 co proprietaire, si un ne paie pas, on arrive vite à un AJ. |
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Papy
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25
Posté - 05 janv. 2016 : 18:36:16
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Aujourd'hui, les dettes sont entre les copropriétaires. |
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Posté - 05 janv. 2016 : 20:17:51
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papy : Mais une copropriété ne marche pas comme vous le pensez.
C'est le SDC qui est responsable de ne pas avoir fait les travaux dans les délais de l'arrêté.
C'est le SDC qui sera condamné si des loyers ont été perdus !!!
SI le syndic a commis des fautes, le syndic devra se retourner contre le syndic. le syndioc n'est que le mandataire élu par l'AG des copropriétaires.
les dettes ne sont pas entre les copros !! cela ne veut rien dire.
Les dettes sont dues au syndicat qui gère les parties communes. les mauvais payeurs mettent en péril le SDC c'est votre cas ici.
Vous êtes perdu dans ce dossier, et vous ne vous rendez pas compte des dégats. Cela ne se règle pas entre voisins mais au tribunal.
La première des choses à faire c'est de prendre avocat pour qu'il vous explique la situation; et son premier conseil sera de vous rappeler la loi de la copro, et de l'obligation de demander un mandataire Had Hoc, qui va faire un audit de votre syndicat de copropriétaire qui est en faillite totale.
Personne n'est capable de gérer votre SDC. Ne cherchez pas les fautifs, ce sont les 4 copropriétaires !!!
La Mairie ne désire que la faillite de votre SDC, et c'est bien partie pour elle. Elle a mis votre syndiucat dans le rouge, les copors ont bouchés les trous. Elle rejette toute initiative du syndic. Elle a réglé le problème du CS qui n'a pas réagi, ..... l'arrêt de péril est toujours d'actualité, la prochaine marche c'est la démolition de l'immeuble, et pas de réhabilitation
Vous vous faites rouler par la Mairie. Malheureusement.
Prenez vite un avocat perso pour vous défendre sérieusement.
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Papy
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27
Posté - 05 janv. 2016 : 21:06:45
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Je suis déjà passé par un avocat et ca m'a déjà couté 1200€ pour rien.
Avez vous un conseil? |
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Papy
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28
Posté - 05 janv. 2016 : 21:10:29
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Les deux avocats que j'ai pue contacté m'ont dit qu'avec la ville en face, elle prétendra qu'elle dit vrai et que je suis un bailleur sans scrupule et qu'il me sera difficile de prouver le contraire face à une personne publique.
Leur conseil est de démontrer le contraire i.e que la réhabilitation est possible sans démolition.
Si c'est démontrable alors oui tout ce que tu dis pourra être évoqué en justice. |
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Posté - 06 janv. 2016 : 08:48:09
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papy: mais vous mélangez 2 choses : l'arrêté de péril ET la situation de faillite de votre SDC.
Vous devez vous battre sur les 2 choses :
1. demander la nomination d'un administrateur ad hoc au TGI; vous pouvez le faire, le syndic a obligation de le faire, et cela aurait du être fait depuis plusieurs années.
2. le syndic doit convoquer une AG pour adopter cet audit de structure et appeler le budget de 3000 €. Mais la Mairie va voter contre !
Le syndic doit prendre également les mesures de sauvegarde et faire poser ces étais. C'est le syndicat qui est responsable si ces mesures de sauvegarde et de protection des résidents et des passants ne sont pas prises. le SDC ce sont les copropriétaires, dont la Mairie.
Le syndic doit assigner la Mairie pour le non paiement des charges de copropriété. pas besoin d'un accord de l'AG. Quelles actions a t'il déjà mené contre les débiteurs ?
La Ville a lancé un arrêté de péril et ne paie pas ses charges, mettant le SDC en "faillite". L'administrateur ad hoc fera figurer cela dans son audit.
La Mairie va se trouver confronté à un mandataire nommé par le tribunal, et plus devant un syndic sans réaction, et des copros en plein désarroi. |
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Posté - 06 janv. 2016 : 09:52:02
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papy ; voilà qui devrait vous rassurer sur la mission et le role du mandataire adhoc, et en particulier sur l'état et la conservation de l'immeuble :
COPROPRIETE CONCERNEES
Une copropriété est considérée comme étant en difficulté dès lors que, à la clôture des comptes, le taux d'impayés atteint :
25 % pour les copropriétés comprenant jusqu'à 200 lots,
15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots.
Ce pourcentage est calculé sur la base des sommes exigibles au titre du budget prévisionnel et des dépenses liées aux :
travaux de conservation et d'entretien de l'immeuble (hors maintenance),
travaux portant sur les éléments d'équipement communs (hors maintenance),
travaux d'amélioration,
études techniques (diagnostics et consultations).
À savoir :
les sommes devenues exigibles dans le mois précédant la date de clôture de l'exercice ne sont pas considérées comme des impayées.
Si le niveau des impayés atteint 25% des charges exigibles, le syndic de copropriété doit en informer le conseil syndical.
Cette information doit :
être adressée sans délai à chaque membre du conseil syndical,
présenter l'état des impayés avant répartition à la date de la clôture de l'exercice comptable.
SAISINE DU JUGE
Le syndic dispose d' 1 mois à compter de la clôture des comptes pour engager un recours auprès du tribunal de grande instance (TGI) du lieu de situation de l'immeuble afin de lui demander de désigner un mandataire ad hoc.
S'il n'agit pas dans ce délai, le TGI peut être saisi directement par :
les copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix de la copropriété,
un créancier dont les factures de travaux, d'eau ou d'énergie, restent impayées depuis au moins 6 mois et après un commandement de payer resté infructueux,
le préfet ou le procureur de la République,
ou le maire de la commune où est situé l'immeuble.
Dans tous les cas, la saisine est accompagnée des pièces susceptibles de justifier la demande (factures impayées, lettres de rappel, mises en demeure, échanges de courriers divers...).
Attention :
les copropriétaires ou les créanciers qui ont saisi le tribunal doivent en informer le maire de la commune de l'immeuble et le préfet.
DESIGNATION DU MANDATAIRE AD HOC
Le président du TGI statue par ordonnance sur requête ou comme en matière de référé et peut désigner un mandataire ad hoc dont il détermine les missions et la rémunération.
Le mandataire peut être :
un administrateur judiciaire,
une personne physique ou morale dotée d'une expérience de 3 ans en gestion de copropriété ou dans le conseil des syndicats de copropriétaires et d'un diplôme juridique de niveau master 2 (droit civil, comptabilité et construction ou gestion immobilière).
Le juge peut entendre toute personne de son choix (membre du conseil syndical ou non) avant de statuer.
OBLIGATION DU SYNDIC
Le syndic est tenu de fournir au mandataire désigné l'ensemble des documents nécessaires à la réalisation de sa mission.
La transmission de ces pièces doit être faite dans les 15 jours suivant la notification de l'ordonnance du juge au syndic.
MISSION DU MANDATAIRE AD HOC
Le mandataire ad hoc a pour mission générale :
d'analyser la situation financière de la copropriété,
de vérifier l'état de l'immeuble afin d'assurer la sécurité des copropriétaires et des locataires,
de mener toute action de médiation et de négociation entre les parties,
d'élaborer des préconisations pour rétablir l'équilibre financier.
Le mandataire peut se faire assister à ses frais, sur autorisation du juge, de tout tiers de son choix pour mener à bien sa mission.
RAPPORT DU MANDATAIRE AD HOC
Contenu du rapport
Le rapport du mandataire présente l'état des lieux :
de l'organisation juridique et foncière de la copropriété,
et de la situation technique de l'immeuble (analyse des charges courantes, des travaux et opérations exceptionnels et des diagnostics notamment).
Le rapport fait également l'analyse :
du fonctionnement des instances de la copropriété,
de l'ensemble des comptes (impayés, dettes et créances non recouvrées...)
et des contentieux en cours et des contrats souscrits.
Enfin, le rapport contient des préconisations et un calendrier des actions à mettre en œuvre par ordre de priorité.
Un estimation sommaire des dépenses et recettes envisagées dans le cadre de ces actions est jointe au rapport.
Consultation du rapport
Ces observations et recommandations doivent être présentées dans un rapport remis au tribunal dans un délai de 3 mois renouvelables une fois par décision du président du TGI.
Ce rapport doit ensuite être transmis par le greffe du TGI :
au syndic de copropriété,
au conseil syndical,
et au maire de la commune de l'immeuble concerné ou au préfet.
Les copropriétaires doivent pouvoir consulter le rapport.
Le syndic doit les en informer individuellement :
par lettre recommandée avec avis de réception,
par remise contre émargement,
ou par voie électronique après accord du copropriétaire préalablement informé de cette possibilité.
Une copie du rapport peut être remise à tout copropriétaire qui en fait la demande, et à ses frais.
ASSEMBLEE GENERALE
Les projets de résolutions nécessaires à la mise en œuvre du rapport doivent être débattus en assemblée générale qui doit se tenir :
dans les 6 mois suivant la remise du rapport si aucune mesure d'urgence n'est préconisée,
dans les 3 mois suivant la remise du rapport si des mesures d'urgence sont prévues.
Le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale spéciale si aucune assemblée n'est déjà prévue dans le délai imparti.
Si une assemblée générale est déjà prévue, le syndic y inscrit obligatoirement à l'ordre du jour les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre du rapport.
Le procès verbal de l'assemblée générale qui s'est tenue doit ensuite être notifié par le syndic dans les 6 mois suivants la remise du rapport :
aux auteurs de la saisine,
au juge,
et au mandataire ad hoc.
FRAIS DE PROCEDURE
Les frais de procédure liés à la désignation du mandataire ad hoc et à ses interventions sur la copropriété sont répartis par le juge entre le syndic et le syndicat des copropriétaires.
Lorsque la saisine est à l'initiative d'un créancier, les frais sont mis à sa chargE.
SERVICE.PUBLIC.FR
papy : le juge va donc étudier la situation financière, mettre en cause les débiteurs dont la Mairie, lancer un audit sur la structure de l'immeuble, faire voter l'AG sur les mesures à prendre, ...... comment la mairie va contester les mesures d'urgence à prendre dans un rapport judiciaire ?
Ce mandataire ad hoc va bloquer la stratégie de casse de cette copropriété lancée par la Mairie. Le préfet peut aussi être informé.
bonne lecture
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Papy
Contributeur actif
France
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Posté - 04 févr. 2016 : 11:07:28
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J'ai lu sur le lien ci-dessous (p9) qu'en cas de necessité, pour la conservation de l'immeuble, le syndic peut effectivement exiger l'accés aux parties privatives sans AG :
http://www.ancc.fr/documents/Revue%20101.pdf
Un péril reconnu par un expert judiciaire et validé par un arrete de péril peut donc à mon sens justifier cet acces. |
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nefer
Modérateur
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Posté - 04 févr. 2016 : 11:13:58
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le syndic doit s'y faire autoriser par le juge
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