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gleneroo
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 Posté - 05 janv. 2016 : 14:29:30
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Bonjour
Voici la situation:
- travaux de ravalement votés en AG, fonds appelés (et en grande partie reçus coté syndic)
- noté au devis: durée prévisionnelle des travaux = 12 semaines ; acompte 30% solde à la réception des travaux.
- démarrage chantier octobre 2014
- démontage échafaudage janvier 2015
- le syndicat des copropriétaires joue le rôle de maître d'oeuvre.
- pas de réception de chantier faite
Il reste Ă ce jour:
- un poste non réalisé (coût de ce poste chiffré individuellement dans le devis)
- des malfaçons (apparitions fissures)
Financièrement:
- nous avons payé l’acompte de 30%
- nous avons reçu une facture du solde (70%) en décembre 14 ou janvier 15, nous avons réglé seulement 30% (voir la suite). Il reste donc 40% non payé.
Administrativement:
- premier RAR vers mi 2015 avec 1/ règlement partiel en signe de bonne volonté (reste 40% non payé) 2/ liste des observations (poste non réalisé + malfaçons) et demande de reprise du chantier.
- second RAR en décembre 2015 : mise en demeure de reprise de chantier sous délai de 15 jours.
- pas de retour de l'entreprise par écrit (ni oral). Rendez vous pris sur place avec le secrétariat plusieurs fois mais ils ne sont pas venus.
Remarques:
- Le montant non payé (40% du montant des travaux) est assurément très supérieur au coût de reprise des malfaçons et du poste non réalisé.
- nous n'avons évidemment rien touché au chantier (sinon rupture de contrat + abandon des garanties)
- y a t'il un syndic professionnel: oui. Pas de recommandation particulière (action menée: envoi des RAR mentionnés plus haut suite demande président SDC).
Mes questions:
- Quelles peuvent ĂŞtre les Ă©tapes suivantes ?
Bien sûr on peut faire un recours en référé pour demander la fin des travaux ou le droit de pouvoir les faire réaliser par un tiers au frais de l'entreprise défaillante, mais la démarche nous semble compliquée et potentiellement coûteuse. Y a t'il d'autres solutions ?
Abandon de chantier: http://www.economie.gouv.fr/dgccrf/...don-chantier
- nous avons une facture datant de près d'un an. Si on attend une année supplémentaire et que rien ne se passe cette dette sera t'elle prescrite (2 ans) ? Je pose la question car on a mis en cause la réalité de cette dette, le contrat n'étant pas terminé selon nous.
- n'ayant pas fait de recette, qui n'est pas possible aujourd'hui puisque l'on n'a plus de signe de vie de l'entreprise, nous ne pouvons pas faire valoir la garantie de parfait achèvement, n'est ce pas ?
Merci d'avance
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Édité par - gleneroo le 06 janv. 2016 11:00:28 |
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nefer
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 Posté - 05 janv. 2016 : 15:27:29
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avez vous au moins les attestations d'assurance de cette entreprise en cours de validité à la date de démarrage du chantier ?
que vous dit le syndic ? |
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gleneroo
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Posté - 05 janv. 2016 : 15:55:28
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citation: Initialement posté par nefer
avez vous au moins les attestations d'assurance de cette entreprise en cours de validité à la date de démarrage du chantier ?
Oui bien sûr, attestation d'assurance "réalisateur d'ouvrages de construction". Parmi les activités assurées: 0720 ravalement extérieur en peinture décorative.
citation: Initialement posté par nefer
que vous dit le syndic ?
C'est moi qui suis Ă la manoeuvre. |
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nefer
Modérateur
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3
Posté - 05 janv. 2016 : 17:33:27
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citation:
C'est moi qui suis Ă la manoeuvre.
ce n'est pas la réponse
ĂŞtes vous le syndic ? |
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gleneroo
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Posté - 06 janv. 2016 : 10:57:17
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citation: Initialement posté par nefercitation:
C'est moi qui suis Ă la manoeuvre.
ce n'est pas la réponse êtes vous le syndic ?
Bonjour
Ce qu'il fallait comprendre, c'est "rien". Que dit le syndic, réponse: rien, c'est moi qui suis à la manoeuvre.
Deuxième question: êtes vous le syndic ? Réponse: non.
J'Ă©dite le sujet pour votre confort.
Cordialement |
Édité par - gleneroo le 06 janv. 2016 10:57:53 |
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Posté - 06 janv. 2016 : 11:44:16
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gleneroo : avez vous vérifié si cette entreprise du batiment est toujours en vie, et pas en liquidation judiciaire ?
Une visite sur infogreffe par exemple. |
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gleneroo
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Posté - 06 janv. 2016 : 12:03:18
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Bonjour Philippe et merci pour votre réponse.
Oui, c'est le premier réflexe que nous avons eu. Elle n'est pas en liquidation et de surcroit semble se porter très bien.
Nous avions aussi vérifié sa santé financière avant de nous engager avec eux.
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Posté - 06 janv. 2016 : 12:20:04
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gleneroo : lancer référé en injonction de faire, c'est à dire terminer les travaux prévus à la commande, réglées les malfaçons constatées par un huissier, ... avec astreinte journalière importante et demande de DI. pour la suite.
Les RAR et les mise en demeure ne feront plus bouger cette entreprise.
Le syndic ne doit plus attendre; il a d'ailleurs trop attendu, 1 an depuis le démontage de l'échafaudage !! ce n'est pas très sérieux. ET le CS , aux abonnés absents ? 
Le syndic maitre d'oeuvre, est une erreur pour des chantiers de ravalement. Pourquoi n'avoir pas pris un architecte ?
Avez vous eu copie de l'assurance cette entreprise ? le syndicat a t'il souscris une assurance DO ?
RDV rapide avec l'avocat su SDC, syndic et CS présent, et lancer ce référé. D'ailleurs le syndic et le CS ont ils contacté un avocat depuis début 2015 ?
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gleneroo
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Posté - 06 janv. 2016 : 14:28:06
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Re bonjour Philippe
Oui, des RAR ou mise en demeure ne feront plus bouger, mais pour un abandon de chantier par exemple, une mise en demeure est une Ă©tape obligatoire.
L'injonction de faire semble être une solution adaptée.
Oui, j'ai copie de l'assurance de cette entreprise et on a une DO.
Nous avons une facture datant de près d'un an. Si jamais rien ne se passe pendant encore un an, cette dette sera t'elle prescrite (2 ans) ?
Cordialement
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Posté - 06 janv. 2016 : 15:00:36
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gleneroo : le souci le plus important n'est pas le délai de prescription pour le paiement de cette facture mais le fait qu'aucune réception travaux n'a été faite.
Cela empêche toute prise en charge par les assureurs : garantie décennale de l'entreprise, la DO, ....... les vices de construction ne seront pas pris en compte avant la réception des travaux par exemple.
Pour la prescription du paiement c'est je pense 2 ans ( à vérifier) MAIS
ces travaux ne sont pas terminés, et la réception des travaux n'est pas faite.
Vous deviez payé le solde à la réception des travaux, c'est ce que vous indiquez.
La réception a pour effet de permettre la réalisation des comptes entre les parties et de régler les sommes restant dues
pas de réception des travaux, pas de solde à payer, pas de prescription pour l'instant.
Ce qui compte c'est de finir ces travaux, et de régler tous les vices apparents. Si cet entrepreneur ne bouge pas, et que vous attendez une hypothétique prescription, ...... l'immeuble va s'abimer, surtout si il y des fissures.
La meilleure des défenses c'est l'attaque : référé en injonction de faire, c'est à dire finir les travaux commandés et régler les vices apparents, et avec une belle astreinte journalière. Le syndic, qui est LE maitre d'oeuvre devait le faire il y a plusieurs mois.
Qui a pensez Ă cette prescription de paiement, sans penser Ă la fin des travaux, des vices apparents, Ă la sauvegarde de l'immeuble, aux infiltrations, ...... ?
Combien touche le syndic pour être maitre d'oeuvre ? honos à rejeter car il a vraiment mal géré ce dossier.
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Édité par - philippe388 le 06 janv. 2016 15:08:00 |
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gleneroo
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Posté - 06 janv. 2016 : 15:12:17
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Merci Philippe, c'est très clair.
Je regarde dés cette semaine ou la suivante pour l'injonction de faire.
Cordialement
PS: ce n'est pas le syndic le maître d'oeuvre :-) |
Édité par - gleneroo le 06 janv. 2016 15:24:30 |
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Posté - 06 janv. 2016 : 16:32:40
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gleneroo : qui est ce maitre d'oeuvre ? un architecte ? |
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gleneroo
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Posté - 06 janv. 2016 : 16:38:13
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C'est le syndicat des copropriétaires. |
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Posté - 06 janv. 2016 : 17:11:20
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gleneroo :" C'est le syndicat des copropriétaires."
AIE !!!! il a ici une très grosse confusion entre maitre d'oeuvre, ET maitre d'ouvrage.
Le maitre d'ouvrage : Le maître d'ouvrage est l'entité ou la personne qui porte le besoin et finance le projet : c'est le syndicat des copropriétaires.
Le maitre d'oeuvre : Le maître d'œuvre conçoit et assure la bonne mise en œuvre d'un ouvrage pour le compte du maître d'ouvrage. Il coordonne la bonne réalisation de sa conception jusqu'à la réception des travaux.
Ce maitre d'oeuvre n'est dons pas le Syndicat !!!!
Ce maitre d'oeuvre est le syndic pour des petits travaux, et un professionnel architecte ou bureau d'études désigné par l'AG, avec un budget adopté par l'AG qui a établit un cahier des charges et contacter des entreprises. Pour vous, un cahier des charges pour votre ravalement.
Un syndic n'aura pas la compétence d'un pro du batiment pour gérer un ravalement.
Un ravalement c'est aussi plusieurs Ă©tapes :
1. Une AG qui décide de faire un ravalement, qui vote pour une étude afin d'établir un cahier des charges, avec un architecte ou un bureau d'étude. Et elle adoptera un budget pour cette étude.
2. une autre AG qui va prendre connaissance de ce cahier des charges, des devis et des entreprises proposées.
Elle va adopter ce ravalement, un devis et une entreprise ET également voter une autre résolution sur le choix du maitre d'oeuvre. Celui qui a réalisé cette étude et ce cahier des charges ou un autre. Elle adoptera aussi ses honoraires.
Si vous n'avez pas suivi ce schéma classique, c'est à dire ne pas voter et payer une étude sur ce ravalement, et ensuite ne pas voter pour un maitre d'oeuvre, on comprend mieux qu'avec un dossier ravalement si mal préparé, vous soyez maintenant dans les problèmes avec une entreprise qui n'a pas fini les travaux, qui a mal fait ses travaux, et qui ne répond plus au syndic.
Si c'est le syndic et le CS qui sont les "maitres d'oeuvre" et qui s'occupent de ses travaux, ce n'est pas très sérieux, et cela peut avoir de graves conséquences financières.
Il faut faire très attention à ce que ni le SDC,ni le syndic,ni même le CS fasse de l’immixtion active lors de l’exécution de
travaux importants et Ă cet effet :
- N’imposent pas des choix techniques aux entreprises ou aux maîtres d’œuvres.
- Ne dirigent pas les travaux
- Ne donnent pas des indications qui peuvent induire des erreurs de calculs
La responsabilité du syndicat peut donc être engagée s'il a émis des prescriptions techniques.
La première conséquence en cas d’immixtion du maître d’ouvrage ou de son
représentant sera un refus de prise en charge d’un sinistre par l’assurance garantie décennale souscrite.
Les conséquences d’une malfaçon seraient donc à la charge exclusive des copropriétaires.
Lorsque les travaux deviennent importants,le choix d’un maître d’œuvre PRO s’impose.
Qui est donc ce Maitre d'oeuvre, car ce n'est en aucun cas le SDC qui est Maitre d'ouvrage ?
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gleneroo
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Posté - 06 janv. 2016 : 17:23:04
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Le maître d'oeuvre est bien le syndicat des copropriétaires.
Pour la phase de conception, nous avions pris un architecte qui a réalisé le CdC (vote AG).
Pour la phase de réalisation, le SDC est le maître d'oeuvre (réunions de suivi de chantier hebdo, etc); vote AG à nouveau.
Quand vous dites "avec un dossier ravalement si mal préparé" vous exagérez car je ne vous ai pas donné les ordres de grandeur. A titre d'information le poste non réalisé est chiffré à moins de 1% du total, le poste qui serait à reprendre représente 5,5%.
Il n'empêche qu'évidemment je souhaite que cela soit réglé.
Cordialement |
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Posté - 06 janv. 2016 : 17:32:09
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gleneroo :" Le maître d'oeuvre est bien le syndicat des copropriétaires."
NON ! vous n'avez pas bien lu mon dernier post.
Le SDC est le Maitre d'Ouvrage, et pas le Maitre d'oeuvre qui gère les travaux !!! les termes ont leur importance ( juridique)
Ceux qui gèrent les travaux ce sont bien le syndic et le CS. ce qui est une grave erreur. VOus en voyez les conséquences !!
J'ai aussi un doute sue le terme " syndicat que vous employez !!!
Parlez vous du syndic, qui pourrait être le maitre d'oeuvre adopté par l'AG, ou le Conseil syndical ?
Expliquez nous comment le SDC, personne morale se rend aux réunions de chantier 
Les copropriétaires sont les membres du syndicat des copropriétaires, SDC.
Dossier mal géré !!! pas de maitre d'oeuvre architecte pour un ravalement est assez irresponsable ! |
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gleneroo
Nouveau Membre
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Posté - 06 janv. 2016 : 17:55:37
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J'emploie le terme dans sa définition ici:
https://www.service-public.fr/parti...droits/F2606
Il s'agit de l'ensemble des copropriétaires.
Sauf erreur de ma part "syndicat des copropriétaires" et "syndicat de copropriété" s'emploient pour le même usage.
C'est le syndicat des copropriétaires qui est maître d'oeuvre de la phase réalisation (c'est la quatrième fois que je l'écris ;-) )
C'est marqué ainsi en toutes lettres en PV d'AG.
Je constate que cela vous trouble, mais je n'y peux rien, je dis ce qui est marqué.
Vous avez raison, c'est sont les copropriétaires qui allaient aux réunions de chantier, c'est un abus de langage de dire SDC qui est une personne morale.
Je ne partage pas vos exclamations 'dossier mal géré' ou 'irresponsable' pour lesquelles je pense que vous vous exprimez sans savoir.
En ce qui me concerne vous avez répondu à la question posée en suggérant une injonction de faire, et en expliquant fort justement que la prescription de dette n'était pas applicable (et au demeurant, pas une bonne idée). Je vous en remercie (et je ne m'interdis pas de revenir vous importuner en cas de questions lors de la mise en oeuvre).
Cordialement |
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Posté - 06 janv. 2016 : 17:59:20
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gleneroo : les Maitres d'oeuvre souscrivent une assurance Responsabilité Civile Décennale.
Votre syndic est dons le Maitre d'Ouvrage car mandataire du SDC et Ă©galement le maitre d'oeuvre. A t'il souscris une assurance RCD ???
C'est une protection nécessaire, le syndic peut être requalifié ou être assimilé à un véritable maître d'oeuvre lorsqu'il réalise, volontairement ou involontairement ces missions. Il engage donc sa propre responsabilité. Sans assurance RCD il est aussi très mal parti dans ce dossier.
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Jean13
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Posté - 07 janv. 2016 : 16:28:07
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citation: Initialement posté par philippe388gleneroo :" C'est le syndicat des copropriétaires." AIE !!!! il a ici une très grosse confusion entre maitre d'oeuvre, ET maitre d'ouvrage. Le maitre d'ouvrage : Le maître d'ouvrage est l'entité ou la personne qui porte le besoin et finance le projet : c'est le syndicat des copropriétaires. Le maitre d'oeuvre : Le maître d'œuvre conçoit et assure la bonne mise en œuvre d'un ouvrage pour le compte du maître d'ouvrage. Il coordonne la bonne réalisation de sa conception jusqu'à la réception des travaux. Ce maitre d'oeuvre n'est dons pas le Syndicat !!!! Ce maitre d'oeuvre est le syndic pour des petits travaux, et un professionnel architecte ou bureau d'études désigné par l'AG, avec un budget adopté par l'AG qui a établit un cahier des charges et contacter des entreprises. Pour vous, un cahier des charges pour votre ravalement. Un syndic n'aura pas la compétence d'un pro du batiment pour gérer un ravalement. Un ravalement c'est aussi plusieurs étapes : 1. Une AG qui décide de faire un ravalement, qui vote pour une étude afin d'établir un cahier des charges, avec un architecte ou un bureau d'étude. Et elle adoptera un budget pour cette étude. 2. une autre AG qui va prendre connaissance de ce cahier des charges, des devis et des entreprises proposées. Elle va adopter ce ravalement, un devis et une entreprise ET également voter une autre résolution sur le choix du maitre d'oeuvre. Celui qui a réalisé cette étude et ce cahier des charges ou un autre. Elle adoptera aussi ses honoraires. Si vous n'avez pas suivi ce schéma classique, c'est à dire ne pas voter et payer une étude sur ce ravalement, et ensuite ne pas voter pour un maitre d'oeuvre, on comprend mieux qu'avec un dossier ravalement si mal préparé, vous soyez maintenant dans les problèmes avec une entreprise qui n'a pas fini les travaux, qui a mal fait ses travaux, et qui ne répond plus au syndic. Si c'est le syndic et le CS qui sont les "maitres d'oeuvre" et qui s'occupent de ses travaux, ce n'est pas très sérieux, et cela peut avoir de graves conséquences financières. Il faut faire très attention à ce que ni le SDC,ni le syndic,ni même le CS fasse de l’immixtion active lors de l’exécution de travaux importants et à cet effet : - N’imposent pas des choix techniques aux entreprises ou aux maîtres d’œuvres. - Ne dirigent pas les travaux - Ne donnent pas des indications qui peuvent induire des erreurs de calculs La responsabilité du syndicat peut donc être engagée s'il a émis des prescriptions techniques. La première conséquence en cas d’immixtion du maître d’ouvrage ou de son représentant sera un refus de prise en charge d’un sinistre par l’assurance garantie décennale souscrite. Les conséquences d’une malfaçon seraient donc à la charge exclusive des copropriétaires. Lorsque les travaux deviennent importants,le choix d’un maître d’œuvre PRO s’impose.
Qui est donc ce Maitre d'oeuvre, car ce n'est en aucun cas le SDC qui est Maitre d'ouvrage ?
 Un véritable PRO Phill388 , juste une petite erreur : on parle toujours d'immixtion fautive et non pas active.  sinon c'est parfait. |
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Posté - 07 janv. 2016 : 16:53:32
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jean13 : "Un véritable PRO Phill388 , juste une petite erreur : on parle toujours d'immixtion fautive et non pas active. sinon c'est parfait."
?????
expliquez nous |
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Jean13
Contributeur senior
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Posté - 07 janv. 2016 : 17:39:35
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citation: Initialement posté par philippe388jean13 : " Un véritable PRO Phill388 , juste une petite erreur : on parle toujours d'immixtion fautive et non pas active. sinon c'est parfait." ????? expliquez nous
C'est pourtant clair M. le Proc. on ne dit pas active mais fautive il n'y a rien Ă expliquer c'Ă©tait votre terme qui Ă©tait inexact.
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Ravalement: abandon de chantier 
