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sonia75
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 Posté - 20 janv. 2016 : 10:13:06
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Bonjour Ă tous,
Lors d'une discussion sur le forum, je me suis rendue compte que notre syndic ne ns faisait pas voter correctement l'enveloppe de petits travaux d'entretien qui pourraient s'avérer nécessaire en cours d'année, de sorte à ce que l'on puisse les faire réaliser sans vote d'AG, en particulier tout ce qui peut présenter des risques de fuite ou de sécurité.
J'aurais donc souhaité savoir comment il fallait le formuler pour que le CS soit autorisé à lancer ces petits travaux au besoin (aujourd'hui le syndic le fait voter comme "enveloppe d'autonomie de gestion du CS" si je ne me trompe pas, pour un montant de 2000€ annuel.
Je cite Philippe qui me disait:
citation: ET la c'est illégal !!AIE !!!! le CS n'a aucun pouvoir d'engager des fonds au nom du SDC sans un mandat sur un objet précis et dans une enveloppe fixée par l'AG, pour des travaux votés à l'article 24. la loi de la copropriété que syndic et CS semble semble ignorer. Ici pas d'objet précis, c'est illégal. Ce genre de résolution est à proscrire."
J'imagine donc qu'il faudrait ajouter un objet de type "petits travaux pour pallier à des risques de fuite ou de sécurité, etc."
Autre exemple: le sciage d'un arbre présentant des risques pour le mur mitoyen, etc.
Cela vise à couvrir les imprévus, ce qui peut surgir ds l'année.
En d'autres termes comment rédiger cette résolution pour qu'elle soit valide légalement et permette au CS de lancer des petits travaux nécessaires couverts par le budget courant ds l'année ?
Merci bp de votre aide !
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Édité par - sonia75 le 20 janv. 2016 10:14:07 |
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Louis92
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Posté - 20 janv. 2016 : 10:33:13
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sonia75, pas besoin de résolution particulière mais des lignes particulières à l'entretien, à l'imprévu dans le tableau présentant le budget, lequel budget fait l'objet d'une résolution globale pour 1 exercice.
Si pour un exercice, on sait que tel bâtiment devra remplacer des matériels électriques fatigués : tant d'€ pour la clé de ce bâtiment, rubrique Entretien = 1 ligne particulière. Montant € estimé à 20% près (en l'absence de devis).
Idem pour la clé jardins.
L'imprévu doit aussi être budgété, proportionnellement au budget global. C'est plus clair de gonfler une seule ligne "Charges communes générales" pour l'imprévu car on ne sait pas quelle clé sera concernée.
Quant au CS, il peut donner son avis au syndic sur le moment opportun d'effectuer chacun des travaux et sur les devis, mais c'est le syndic qui décide formellement et passe les OS.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 20 janv. 2016 10:34:56 |
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 Posté - 20 janv. 2016 : 11:03:26
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citation: J'aurais donc souhaité savoir comment il fallait le formuler pour que le CS soit autorisé à lancer ces petits travaux au besoin Il n'y pas de possibilité, le rôle du conseil n'EST PAS de décider de lui-même de menus travaux qui n'auraient pas été préalablement autorisés et budgétés par l'AG.
L'AG peut en revanche voter un budget affecté a des dépenses précises qui seront gérées par le syndic comme légalement toute dépense qu'une bonne entente entre les parties permet sans doute de déléguer non officilement au conseil.
Le conseil syndical n'ayant aucune personnalité juridique, s'il fait une bêtise, casse quelque chose, c'est le syndicat qui est responsable. |
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sonia75
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Posté - 20 janv. 2016 : 11:15:06
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OK, merci beaucoup !
Si je vous lis
citation: L'imprévu doit aussi être budgété, proportionnellement au budget global. C'est plus clair de gonfler une seule ligne "Charges communes générales" pour l'imprévu car on ne sait pas quelle clé sera concernée.
citation: L'AG peut en revanche voter un budget affecté a des dépenses précises
Ribouldingue vous semblez dire qu'on ne peut pas parer aux dépenses de petits travaux imprévus pendant l'année, si je comprends bien ?
tandis que Louis, vous me dites qu'il faut gonfler les charges communes, certes c'est déjà ce que l'on fait, mais sans autorisation de toucher à ce budget pr des petits travaux imprévus, on est coincé ??
merci encore ! |
Édité par - sonia75 le 20 janv. 2016 11:15:49 |
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Posté - 20 janv. 2016 : 11:42:37
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sonia75 : Lors d'une discussion sur le forum, je me suis rendue compte que notre syndic ne ns faisait pas voter correctement l'enveloppe de petits travaux d'entretien qui pourraient s'avérer nécessaire en cours d'année, de sorte à ce que l'on puisse les faire réaliser sans vote d'AG, en particulier tout ce qui peut présenter des risques de fuite ou de sécurité.
NON !!! Correctement ou pas, invotable car illégale.
sonia75 :" En d'autres termes comment rédiger cette résolution pour qu'elle soit valide légalement et permette au CS de lancer des petits travaux nécessaires couverts par le budget courant ds l'année ?"
Ce genre de résolution est illégale !!
L' AG adopte un budget de fonctionnement courant, dans lequel DOIT figurer les charges que l'on connait et qu'il est facile d'estimer pour l'année - honos syndics, assurance, salaires, électricité, eau, les contrats ascenseurs et autres entretiens, ............. ET des charges que le syndic et le CS doivent estimer comme des frais d'avocatss, des changement d'ampoules, des fuites, un arbre qui bouge, ET aussi des travaux importants sur une vielle chaudière, ....
Le CS n'a AUCUN droit d'engager un euros au nom du SDC.
Le syndic n'a aucun droit d'appeler un Euro sans un vote de l'AG. C'est pourquoi il faut prévoir l'imprévisible dans un budget. Ce n'est pas gonfler les charges mais preuve d'une bonne gestion. Gérer c'est prévoir.
Etablir un budget ce n'est PAS augmenter de 5% le budget précédent. ! 
Le CS peut recevoir mandat sur UN OBJET PRECIS et une enveloppe fixée par l'AG. ET RIEN DE PLUS.
Il n'existe pas d'autonomie de gestion pour un CS !!! c'est une belle invention. le CS ne gère pas la copropriété.
Le syndic se débarrasse de ces petits travaux " imprévus"; le CS est super content de dépenser sans aucun vote de l'AG. ET les copros acceptent cela sans broncher.
sonia75 : expérience perso déjà racontée sur UI. Résolution proposée à notre AG il y a quelques années : Montant maximal de dépenses autorisées au CS pour ses petits travaux d'entretien 1000 €
Budget du SDC 10 000 €. Syndic L..Y. EN fin d'exercice le CS avait dépensé 9900 €, soit un budget annuel . 10 fois 990 €, 10 dépenses inférieures au montant maximal autorisé; résolution illégale et floue car ne fixant pas le nbre de dépenses autorisées. Argument défendu par la président du CS ( dictateur) ET le syndic.
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Édité par - philippe388 le 20 janv. 2016 11:44:08 |
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Louis92
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Posté - 20 janv. 2016 : 11:42:53
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citation: sans autorisation de toucher à ce budget pr des petits travaux imprévus, on est coincé ?? Les petits travaux d'entretien sont à réaliser sans besoin d'autorisation de l'AG : c'est l'obligation légale du syndic d'entretenir y compris quand une panne ou une casse survient de manière imprévue.
Des petits travaux sont prévisibles mais pas nécessairement dans l'exercice courant : appareils électriques fatigués (boutons) dont on prévoit de remplacer tout un palier (pour garder l'harmonie visuelle). Ces travaux peuvent être désignés dans la convocation, puis dans le PV s'ils sont adoptés. En effet, ceux-ci peuvent être réalisés sur l'exercice courant ou sur un suivant. Pour ces travaux qui ne sont pas à quelques mois près, l'AG peut les décider via la résolution budget.
Cdlt. Louis92. |
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sonia75
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Posté - 20 janv. 2016 : 12:13:22
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OK, oui en effet en cas de panne ou de casse, par contre pour tout ce qui concerne, installation fuyarde (avec risque de fuite) ou risque de sécurité, mon exemple d'abattre l'arbre ou de faire une modif sur un vigik suite à des cambriolages, tout ce qui ne relève pas de la casse ou de la fuite ou de la panne, mais constitue plus des mesures de prévention face à des risques...
L'AG peut elle décider d'investir le CS d'une autorisation pour ce type de petits travaux de prévention à prélever sur les charges communes ? |
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sonia75
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Posté - 20 janv. 2016 : 12:19:15
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citation: Initialement posté par philippe388
C'est pourquoi il faut prévoir l'imprévisible dans un budget. Ce n'est pas gonfler les charges mais preuve d'une bonne gestion. Gérer c'est prévoir.
Merci Philippe, mais l'imprévisible ne peut par définition être prévu donc on est coincés...
Serait il illégal à votre avis d'autoriser une enveloppe pr des travaux de prévention pour des installations présentant des risques de fuite, de casse ou de sécurité par ex ?
citation:
Il n'existe pas d'autonomie de gestion pour un CS !!! c'est une belle invention. le CS ne gère pas la copropriété.
Oui c'est bien ce que je réalise, mais quelle est la responsabilité du syndic en ayant intégré cette résolution à notre OJ. Peut-on engager sa responsabilité pour ajout de résolution illégale et défaut dans son obligation de conseil professionnel ?
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Édité par - sonia75 le 20 janv. 2016 12:21:59 |
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Posté - 20 janv. 2016 : 13:17:28
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citation: L'AG peut elle décider d'investir le CS d'une autorisation pour ce type de petits travaux de prévention à prélever sur les charges communes ? Non.
Le gérant du syndicat, c'est le syndic, vous le payez pour cela et en plus il est assuré.
Vous pouvez voter en AG un mandat pour une affaire particulière a condition qu'elle soit durement définie. Gérer tous les travaux dont le CS veut bien se saisi jusqu’à 500 euros ou 1000 euros ou 10 000 euros n'est pas un cas prévu. |
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Posté - 20 janv. 2016 : 13:23:18
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citation: Les petits travaux d'entretien sont à réaliser sans besoin d'autorisation de l'AG : c'est l'obligation légale du syndic d'entretenir y compris quand une panne ou une casse survient de manière imprévue. En effet, et il est tres DANGEREUX de faire prendre la décision par le conseil sydical pour 4 raisons
1/ Il n'est pas pro
2/ Il n'est pas assuré pour cela et ne s'engage donc pas
3/ Du coup il engage le syndicat sans contrĂ´le
4/ Vous court-circuitez le pro que vous payez pour cela
Il est prévu que le syndic requiert l'avis du conseil syndical.
Si la loi a prévu que le syndic n'est pas obligé de suivre cet avis, c'est bien que législateur a décidé que c'était le SYNDIC qui faisait et s'engageait et non pas le Conseil. |
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Louis92
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Posté - 20 janv. 2016 : 13:29:01
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citation: mon exemple d'abattre l'arbre ou de faire une modif sur un vigik suite à des cambriolages, tout ce qui ne relève pas de la casse ou de la fuite ou de la panne, mais constitue plus des mesures de prévention face à des risques... Aïe ! délicat ! Tout dépend de l'évaluation des risques faite par le syndic, un expert, le CS et tout un chacun. Abattre un arbre est très chaud ou sensible en copropriété : pour abattre sans attendre l'AG annuelle, le risque doit être flagrant et il est bon, tout de même, de démontrer le bien fondé pour éviter les vagues. Faire une modif sur un Vigik ? tout dépend de la modif. Pour décider de redistribuer de nouveaux badges sans passer une AG, il faudrait de sacrés arguments
!
Cdlt. Louis92. |
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Posté - 20 janv. 2016 : 13:41:49
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sonia75 : OK, oui en effet en cas de panne ou de casse, par contre pour tout ce qui concerne, installation fuyarde (avec risque de fuite) ou risque de sécurité, mon exemple d'abattre l'arbre ou de faire une modif sur un vigik suite à des cambriolages, tout ce qui ne relève pas de la casse ou de la fuite ou de la panne, mais constitue plus des mesures de prévention face à des risques...
L'AG peut elle décider d'investir le CS d'une autorisation pour ce type de petits travaux de prévention à prélever sur les charges communes ?
OUH la ....
Vous parlez de prévention des risques!!! alors l'AG doit VOTER des travaux HORS budget article 14.2 pour ces travaux préventifs, qui n'ont plus de rapport avec des petits travaux d'entretien non prévus.
Evaluer des risques de fuite ?? et un arbre mort tient débout pendant des années sans risques.
Quelque soit vos arguments sur la prévention, une telle résolution RESTE ILLEGALE.
sonia75 : vous vous trompez sur le role du CS. Il ne gère pas le syndicat des copropriétaires; Il n'émet que des avis que le syndic suivra ou non. Son role est de controle ET d'assistance. C'est un role consultatif, pas d'engagement de dépenses.
Vous oubliez aussi l'avance de trésorerie/fond de roulement qui est prévu pour les imprévus !
Elle se reconstitue automatiquement après l'approbation des comptes.
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Jean13
Contributeur senior
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Posté - 20 janv. 2016 : 15:15:54
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Sonia75,
C'est ci , c'est là , c'est illégal, c'est interdit et patin couffin.......
Oui je sais Phill388Magnum va encore me voler dans les plumes......mais j'y suis habitué.
Depuis 2012 date où j'ai pris mes fonctions au CS nous mettons chaque année à l' ODJ une résolution en ce sens comme suit:
Fixation du montant maximum des dépenses que le Conseil syndical peut engager en dehors de l'assemblée générale
(Majorité Art.25 de la loi du 10.07.65)
Conformément à la Loi SRU du 13.12.2000 et du décret d'application du 27.05.2004, l' Assemblée générale autorise le Conseil Syndical à engager de syndicat à hauteur de 3.000,== € hors assemblée.
Et çà marche très bien car nous avons pu faire deux menues réparations de fuite d'eau , changement de vitres,
Tout le monde est content car çà ne traine pas et pas besoin d'emmerd** le syndic pour des broutilles.
VoilĂ ma version |
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Posté - 20 janv. 2016 : 15:33:11
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jean13 : votre syndicat ne respecte pas les lois, et tout va bien !!! les lecteurs de ce site viennent pour chercher des réponses juridiques à leur problème, pas des conseils comme les votres, hors des lois et du fonctionnement normal d'une copropriété.
jean 13 : "Conformément à la Loi SRU du 13.12.2000 et du décret d'application du 27.05.2004, l' Assemblée générale autorise le Conseil Syndical à engager de syndicat à hauteur de 3.000,== € hors assemblée. "
Comme vous donnez en plus un argument juridique incomplet, la loi SRU et son décret d'application, il faut allez plus loin ET nous donner le texte qui autoriserait l'AG a autoriser le CS a engager des dépenses au nom du syndicat.
Ce que tout CS sérieux doit savoir, c'est que le CS n'a aucun pouvoir d'engager une seul euro au nom du SDC.
Le syndic qui propose cela vous roule dans la farine, votre CS et les copros sont tous contents.
jena13 : "Et çà marche très bien car nous avons pu faire deux menues réparations de fuite d'eau , changement de vitres,
Tout le monde est content car çà ne traine pas et pas besoin d'emmerd** le syndic pour des broutilles."
Irresponsables mais pas coupables !!!! Le syndic gère le syndicat, et le CS ne gère pas le syndicat, la loi de la copropriété.
Vous n'engagez pas que des fonds mais aussi la responsabilité du syndicat en cas de problèmes suite à des travaux engagés par votre CS en toute illégalité.
IL faut arrétier d'affirmer des conte-vérités juridiques sur le simple principe que vos voisins laissent faire un syndic et un CS qui ne connaissent pas la loi de la copropriété pour votre CS, et un syndic laxiste.
Vous roulez aussi à 200 km/h sur l'autoroute parce que vous avez une grosse voiture qui roule vite et qui freine bien, et que rien ne ous ai arrivé depuis 20 ans !! ............jusqu'au jour ou une femme avec une poussette traversera devant vous  
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Édité par - philippe388 le 20 janv. 2016 15:37:10 |
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Posté - 20 janv. 2016 : 16:11:19
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sonia pour pallier à de petits travaux imprévus, il suffit de préparer un budget avec une certaine somme (à déterminer) au compte "615 : entretien et petites réparations". Rien de plus simple.
Quant au montant c'est l'expérience de votre syndicat qui importe. Mais on peut prendre un chiffre moyen des dépenses imprévues sur les 5 dernières années par exemple.
Ceci permettra au syndic de pallier Ă ces fameuses pannes, casses, etc... |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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Posté - 20 janv. 2016 : 16:19:16
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sans oublier de voter le montant Ă partir duquel le syndic devra consulter le CS avant de contracter |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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Posté - 20 janv. 2016 : 17:08:24
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car nous avons pu faire deux menues réparations de fuite d'eau , changement de vitres,
Sans tomber dans l'extrémisme de notre ami Philippe, quels sont les éléments qui rendraient impossible par le syndic la réalisation de menues réparations de fuite d'eau , changement de vitres," ???
C'est incompréhensible.
Ou alors la preuve d'un grave dysfonctionnement du syndicat par carence du syndic, das l'incapacité d'entreprendre ces travaux et changement de vitres.
Un CS ne dispose pas d'un carnet de chèques ou carte bleue lui permettant de commander une vitre ou d'entreprendre de menues réparations.
Il est exclu que l'un des copropriétaires, serait-il membre du CS, avance quelque € pour la collectivité.
Il y a là confusion entre les actions que pourraient mener un CS dans le cadre "assistance du syndic" pour faire changer la vitre ou réparer la poignee cassée dans les 24h, avec une prétendue délégation générale, illicite.
Comme l'indique Rambouillet, un BP "normalement constitué" prévoit tout, y compris l'imprévisible, ici le carreau cassé, la poignée qui tombe, la porte qui ne s'ouvre plus.
Pas besoin d'une délégation au CS pour réparer rapidement.
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Édité par - Gédehem le 20 janv. 2016 17:12:30 |
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Franck1966
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Posté - 20 janv. 2016 : 17:23:06
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Sonia, il ne faut pas se substituer au syndic (eh oui Philippe, ça m'arrive ), vous l'aidez, mais en cas de porte abîmée, de contener cassé, c'est le syndic qui mandate les intervenants, pas le CS.
DĂ©jĂ que les syndics payent les prestataires presque quand ils veulent (!!!), si en plus il n'y a pas un ordre de mission du syndic, ils auront du mal Ă se faire payer.
Quelque soit l'intervention, c'est le syndic qui mandate. Vous pouvez trouver le prestataire pour un problème particulier, ou bien pour faire un devis, c'est tout.
Ne faites pas comme Jean13 et moi qui achetons du matériel directement pour la copro (aïe, aïe, aïe) |
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Jean13
Contributeur senior
France
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Posté - 20 janv. 2016 : 17:33:09
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citation: Initialement posté par Franck1966Sonia, il ne faut pas se substituer au syndic (eh oui Philippe, ça m'arrive ), vous l'aidez, mais en cas de porte abîmée, de contener cassé, c'est le syndic qui mandate les intervenants, pas le CS. Déjà que les syndics payent les prestataires presque quand ils veulent (!!!), si en plus il n'y a pas un ordre de mission du syndic, ils auront du mal à se faire payer. Quelque soit l'intervention, c'est le syndic qui mandate. Vous pouvez trouver le prestataire pour un problème particulier, ou bien pour faire un devis, c'est tout. Ne faites pas comme Jean13 et moi qui achetons du matériel directement pour la copro (aïe, aïe, aïe)
Je précise :
Non Jean13 n'avance pas un centime.... Nous demandons deux devis, nous choisissons le prestataire et nous instruisons le syndic de lui envoyer un ordre de service chiffré et quand le travail est terminé, nous demandons au Syndic de payer.......
Vous êtes tous d'éminents spécialistes surtout notre "extrémiste" et vous n'êtes pas naïfs au point de savoir qu'un prestataire mandaté par un Syndic est à 99% obligé de cracher au bassinet.
En agissant ainsi pas de rétro-commission et pas d'honoraire ......
Et croyez-moi çà marche à merveille , les lois sont aussi faites pour être contournées sans abus...prenez exemple sur nos politiques de tous bords. |
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Jean13
Contributeur senior
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Posté - 20 janv. 2016 : 17:35:52
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citation: Initialement posté par Stéphane
sans oublier de voter le montant Ă partir duquel le syndic devra consulter le CS avant de contracter
EXACT, cette résolution est également systématiquement mise à ODJ |
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Posté - 20 janv. 2016 : 17:37:19
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citation: Conformément à la Loi SRU du 13.12.2000 et du décret d'application du 27.05.2004, l' Assemblée générale autorise le Conseil Syndical à engager de syndicat à hauteur de 3.000, jean13,
mais en écrivant cela, y compris dans le PV d'AG cous écrivez un mensonge qui a pour effet de tromper vos copropriétaires.
Vous utilisez prétendument la loi pour justifier une action illégale.
Pas de prison, pour cette fois -ci, je ne suis pas philippe388, mais le bagne à perpète.... |
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Enveloppe travaux CS ? 
