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zaroc
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 Posté - 23 févr. 2016 : 12:02:27
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Je suis un peu outré par ce qui suit. Avant ALUR et le décret ci-après, les modalités de consultation des charges par les copros ( hors CS ) étaient fixés en AG. Or depuis Alur et le décret qui a suivi le 30/12/15, si ma lecture est bonne, c’est le syndic qui fixe les modalités de consultation des justif des charges. Et donc, ce peut être la veille de l’AG! Quel progrès ou alors, je me trompe!
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Franck1966
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France
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1
Posté - 23 févr. 2016 : 14:22:38
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Officiellement, il faudrait statuer en AG, par contre les deux syndics avec qui nous avons renouvelé "Alur" s'en moquent royalement, et n'importe qui peut venir dans leur cabinet voir les comptes toute l'année ... |
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Stéphane
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 2
 Posté - 23 févr. 2016 : 18:50:01
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Comment faisiez-vous ? Votre AG décidait-elle qqch du genre :
"(...) mis à disposition de tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires dans la limite de x personnes, la consultation pourra aura lieu en nos bureaux (lieu) sur rendez-vous pris une semaine à l'avance, étalée sur 1 à 4 jours, durant la période des dix jours ouvrés précédent la réunion (l'AG) " ?
... Il faudra aujourd'hui veiller à ce que la rédaction du contrat de mandat convienne à l'AG avant la mise au vote... |
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zaroc
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3
Posté - 23 févr. 2016 : 23:25:15
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Stephane:
"Comment faisiez-vous ? Votre AG décidait-elle qqch du genre :
"(...) mis à disposition de tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires dans la limite de x personnes, la consultation pourra aura lieu en nos bureaux (lieu) sur rendez-vous pris une semaine à l'avance, étalée sur 1 à 4 jours, durant la période des dix jours ouvrés précédent la réunion (l'AG) " ?
... Il faudra aujourd'hui veiller à ce que la rédaction du contrat de mandat convienne à l'AG avant la mise au vote… »
Si ceci s’adresse à moi, j’avoue ne pas comprendre :
-en quoi est il (était il ) choquant que les modalités de consultation des justificatifs des charges que les copros auront à payer doivent elles être fixées en AG par ces mêmes copros? (ex art 18-1 loi de 65 )
-bien évidemment, la rédaction ( la forme ) et le fond du contrat de mandat doivent convenir à l’AG qui doit approuver ce contrat et désigner ensuite le syndic (à l’art 25) |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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4
Posté - 24 févr. 2016 : 10:44:35
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Même s'il ne s'adressait à personne en particulier, c'est vrai qu'il était un peu tordu..
Ce fut peut-être une conséquence de la torture que je me suis appliqué à essayer de comprendre pourquoi, dans son objectif de (prenez votre respiration) "LUTTER CONTRE L'HABITAT INDIGNE ET LES COPROPRIÉTÉS DÉGRADÉES ; Chapitre Ier : Repérer et prévenir l'endettement et la dégradation des copropriétés ; Section 3 :Améliorer la gouvernance et la gestion de la copropriété pour prévenir son endettement " (ouf) , ALUR a fait passer ces modalité, de la loi, aux décrets..
J'imagine dans un premier temps qu'il s'agit de donner de la souplesse au législateur... pourquoi... mystère.
Du point de vue du syndicat : quoi de plus souple que de laisser le choix direct des dates (par résolution dédiée) à l'AG ?
Aujourd'hui*, ce choix de date doit passer par le contrat de mandat du syndic. Disons que c'est aussi choisi par l'AG, mais de manière un peu plus cachée... Où est " l'amélioration de la gouvernance" ?, je plussoie votre question !
Je vous posais, cher UInaute, cette question, par curiosité de savoir comment était formulée la résolution en question chez vous (en précisant la taille de la copro) (nous sommes 200 lots, pour presque autant de propriétaires), pour anticiper la rédaction de notre prochain contrat.
Je vous aurais bien posté ce qui était fait chez nous, mais je n'ai pas toujours le dossier de la copro sous la main.
* Ajout : lire "Ã compter du 1er avril" Ã la place de "aujourd'hui" |
Édité par - Stéphane le 24 févr. 2016 11:14:52 |
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zaroc
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5
Posté - 24 févr. 2016 : 10:55:29
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Voila ce que dit la résolution votée en AG dans ma copro :" Les comptes de l'exercice peuvent être vérifiés par tous les copropriétaires entre l'envoi de la convocation et la tenue de l'AG, sur RV."
Quoi de plus libéral...sauf que, au vu de ce décret, les choses vont peut être changer...
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Stéphane
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6
Posté - 24 févr. 2016 : 11:26:51
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"au vu de ce décret, les choses vont peut être changer"
pourquoi donc ?
La rédaction est me semble-t-il limpide :
"Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l'accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s'effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l'article 9.
Lorsqu'il s'agit d'un syndic professionnel, ces jours et heures doivent être fixés pendant les jours et heures d'accueil physique déterminés dans le contrat de syndic."
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Édité par - Stéphane le 24 févr. 2016 11:27:21 |
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Stéphane
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7
Posté - 24 févr. 2016 : 11:34:58
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... à me relire, je m'aperçois que je n'avais pas bien compris cet article 9-1.. désolé...
J'avais en effet pensé que "la date" de consultation devait être inscrite au contrat de syndic. Mais non ! du coup, les choses s'expliqueraient un peu mieux :
"La date" ne se décidant plus que lors de la rédaction de la convocation, elle est plus facile à prévoir (et surtout à rédiger!), et du coup, quelque part, oui, "la gouvernance" en serait facilité.
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zaroc
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8
Posté - 24 févr. 2016 : 16:54:46
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Je crois que j’ai du mal à comprendre.Ci-dessous le texte du décret :
"Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l'accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s'effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l'article 9. «Â
Donc pour moi, dorénavant, le syndic fixe unilatéralement le jour ou les jours de consultation et ils sont indiqués dans la convocation de l’AG! Donc ce peut être par exemple la veille de l’AG et on est prévenu 3 semaines avant avec l’OdJ. |
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Stéphane
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9
Posté - 24 févr. 2016 : 23:15:11
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Là aussi j'ai mal compris, en confondant convocation et odj (ce dernier étant fait avec le CS).... on va y arriver..
Donc en effet, le syndic a encore plus de moyen pour s'imposer... à moins que le code de déontologie (annexe article 8?) puisse le lui interdire ?
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Édité par - Stéphane le 24 févr. 2016 23:21:56 |
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Posté - 25 févr. 2016 : 08:19:26
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Donc en effet, le syndic a encore plus de moyen pour s'imposer... à moins que le code de déontologie (annexe article 8?) puisse le lui interdire ?
La date était fixée par l'AG, et dans le cas contraire, la convocation devait déjà indiquer une date pour cette vérif !
Il n'y a rien de choquant que le syndic fixe une date de vérification des comptes par les copropriétaires.
Ils ont aussi la possibilité de se joindre au CS lors de leur vérif.
Ce qui est plus choquant, c'est que "0.00001%" seulement des copropriétaires se déplacent pour vérifier les comptes ! 
Sans parler des copropriétaires qui ne lient pas les docs comptables joints à la convocation.
La Loi ALUR ne change donc pas grand chose à la situation actuelle.
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zaroc
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Posté - 25 févr. 2016 : 10:06:22
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Philippe 388 :"La Loi ALUR ne change donc pas grand chose à la situation actuelle."
Si, la loi change qqchose comme par exemple fixer le jour de la verif des comptes la veille de l'AG!
Quant à cette vérif des comptes, je la fais chaque année en tant que simple copro mais je suis bien seul, c'est vrai, parmi les 30 copros d'appartements. Je lis aussi les annexes comptables et j'ai fait gagner 3000€ aux copros cette année mais je n'en tire aucune gloriole car je trouve cela normal et je vais plus loin, j'agace les copros qui de leur coté m'énervent pour avoir à peine décacheté l'enveloppe de la convoc et posent des questions idiotes et encore qd ils viennent à l'AG!
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Jean13
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Posté - 25 févr. 2016 : 11:28:41
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citation: Initialement posté par zaroc
Philippe 388 :"La Loi ALUR ne change donc pas grand chose à la situation actuelle."
Si, la loi change qqchose comme par exemple fixer le jour de la verif des comptes la veille de l'AG!
Quant à cette vérif des comptes, je la fais chaque année en tant que simple copro mais je suis bien seul, c'est vrai, parmi les 30 copros d'appartements. Je lis aussi les annexes comptables et j'ai fait gagner 3000€ aux copros cette année mais je n'en tire aucune gloriole car je trouve cela normal et je vais plus loin, j'agace les copros qui de leur coté m'énervent pour avoir à peine décacheté l'enveloppe de la convoc et posent des questions idiotes et encore qd ils viennent à l'AG!
C'est malheureusement comme çà dans 99% des copropriétés.
On parle de la couleur du paillasson , on hurle, on rouspète, et le syndic joui car les véritables sujets ne sont pas traités.....
Les AG c'est leur défouloir.
Heureusement chez nous une AG est préparée les mois à l'avance et tous les copros sont informés bien avant des véritables actions et problèmes....et depuis 3 ans tout se passe très calmement et bien.
Courage ZAROC tenez bon.
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Stéphane
Contributeur vétéran
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Posté - 25 févr. 2016 : 15:06:23
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Philippe388 : Jusqu'au 1er avril, "la date" peut être fixée par l'AG, mais cela change avec le D.9-1 : Il n'y a légalement plus que le syndic pour décider de cette "date" ("modalités" dans le texte).
Le problème qui pourrait en découler serait un abus du syndic, n'autorisant le contrôle que trop restrictivement (trop près de l'AG pour éventuellement avoir le temps de se "retourner"), contre quoi les copros ne pourront rien faire (alors "qu'avant", l'AG pouvait avoir son mot à dire, ce qui semble plus normal).
Dans les traces des discussions parlementaires, on peut trouver :
La proposition était de modifier l’article 18-1 "pour offrir plus de temps aux copropriétaires pour consulter les pièces justificatives (en supprimant les mots « au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par l’assemblée générale ») . Désormais, tout copropriétaire pourra avoir accès aux pièces entre le jour de la convocation à l’assemblée générale et le jour de la tenue de celle-ci."
La proposition sans modalités pouvant paraître trop légère ou carrément nulle en rapport à la motivation, le flop de l'épisode de consultation (cf Etude d'impact de la loi : "La proposition d’améliorer les modalités de mise à disposition des justificatifs de charges a recueilli un avis plutôt défavorable , les participants (qui étaient-ce ???) n’étant pas convaincus de sa nécessité.") a conduit à inscrire au chapitre suivant le fameux "Décret en Conseil d’Etat".
Bottage en touche confirmé par l'assemblée (amendement 884), puis "transformé" en décret par Mr le premier ministre, la ministre du logement.
... Peu de copros pour faire le travail + risque d'abus accru : La nouvelle réglementation va-t-elle dans le bon sens ?
... ben je dirais que NON , même en n'ayant pas compris la motivation du changement de texte ...
Qu'auriez-vous proposé comme rédaction "pour offrir plus de temps aux copropriétaires pour consulter les pièces justificatives" ? :)
Philippe388 : l'alinéa disant qu'un copro peut se joindre au CS pour la vérification est supprimé (au 1er avril 2016)
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Édité par - Stéphane le 25 févr. 2016 15:10:31 |
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Posté - 25 févr. 2016 : 15:41:29
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stéphane : Le problème qui pourrait en découler serait un abus du syndic, n'autorisant le contrôle que trop restrictivement (trop près de l'AG pour éventuellement avoir le temps de se "retourner"), contre quoi les copros ne pourront rien faire (alors "qu'avant", l'AG pouvait avoir son mot à dire, ce qui semble plus normal).
??? Aucun abus si la loi le permet.
Les copros ont les docs comptables joints à l'OdJ, et ils ont élus un CS pour vérifier la totalité des comptes et de la gestion, ce qu'un copro lambda ne pourra pas faire, car il n'aura pas tous les docs du SDC.
Le CS joint à cet OdJ son rapport d'activité, moral et financier.
L'AG est le lieu des débats, les copros DOIVENT s'exprimer? SI vous avez un mot à dire, vous avez une année pour vous préparer. 
ET c'est un faux problème, car aucun copro ne va vérifier les comptes, même 3 semaines avant l'AG, et aucun ne demande de se joindre au CS.
"risque d'abus accru" : NON.
Que du vent rien de plus dans ce texte.
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Stéphane
Contributeur vétéran
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Posté - 25 févr. 2016 : 16:02:07
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"Aucun abus si la loi le permet" : article 1-A de la déclaration des droits de l'homme de Philippe388 !!
On comprend bien quel est votre avis sur ce changement de loi..... pourquoi faites-vous toujours autant de vent, et ici pour ne finalement dire que vous êtes d'accord ?? |
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Jean13
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Posté - 25 févr. 2016 : 18:58:52
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Bonsoir,
C'est pas normal, je partage les dires de Phill388.
Il y a un CS qui s'il fait correctement son travail contrôle, pointe et vérifie les comptes tout au long de l'année et fait un état des 6 ou 7 premiers mois en Septembre. (Ex. janvier/décembre)
On n'attend pas la convocation pour se réveiller...une vérif ne se fait pas en 2 jours ni même en une semaine.
Chez nous tout se traite avant pas mail et on a même plus besoin d'aller chez le syndic dès lors que nous disposons de toutes les pièces comptables consultables tous les jours par internet.
Régulièrement les copropriétaires sont informés et sont à 99,99% derière le CS et lui font confiance.
Oui notre copro c'est une véritable sinécure.   |
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zaroc
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Posté - 25 févr. 2016 : 19:55:00
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Félicitations Jean 13. Vous décrivez une situation idyllique, une copropriété de rêve où le Cs est compétent dans tous les domaines, notamment financier, les copros ont une confiance illimitée dans ce CS, le syndic à la botte du CS, etc et bien ce n'est pas partout ainsi! |
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Posté - 25 févr. 2016 : 19:55:07
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franck1966 ; comprenez vous quelques chose aux autres posts ?
Je vous explique ; la loi permettra au syndic de choisir la date de vérif des comptes par les copropriétaires avant l'AG, entre la réception de la convocation et la date de l'AG. La veille de l'AG est donc un jour que pourrai choisir le syndic, dauf si c'est un samedi ou un dimanche
Alors pas d'abus car la loi permettra au syndic de choisir le dernier jour.
PS : un texte qui ne sert à rien et discusson stérile, car 99,999999 % des copros ne vont jamais vérifié les comptes. |
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Franck1966
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Posté - 25 févr. 2016 : 21:06:14
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Philippe: "franck1966 ; comprenez vous quelques chose aux autres posts ?
Je vous explique ; la loi permettra au syndic de choisir la date de vérif des comptes par les copropriétaires avant l'AG, entre la réception de la convocation et la date de l'AG. La veille de l'AG est donc un jour que pourrai choisir le syndic, dauf si c'est un samedi ou un dimanche
Alors pas d'abus car la loi permettra au syndic de choisir le dernier jour.
PS : un texte qui ne sert à rien et discusson stérile, car 99,999999 % des copros ne vont jamais vérifié les comptes. "
ne confondez-vous pas avec quelqu'un d'autre ??? |
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Jean13
Contributeur senior
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Posté - 26 févr. 2016 : 08:52:30
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citation: Initialement posté par Franck1966
Philippe: "franck1966 ; comprenez vous quelques chose aux autres posts ?
J ne confondez-vous pas avec quelqu'un d'autre ???
Vous Franck et moi sommes ses meilleurs amis et Phill388 ne voit que par nous  |
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consultation des pièces justificatives des charges 
