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charima
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 Posté - 24 févr. 2016 : 16:33:51
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Bonjour
notre syndic a envoyé la convocation à l'AG avec un ordre du jour que le conseil syndical avait demandé d'établir ensemble ou de valider. Il n'en a rien été maintenant que les convocations sont envoyées on n'est pas d'accord sur des résolutions proposées. que peut on faire ?
merci
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Posté - 24 févr. 2016 : 18:23:43
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charima :" le conseil syndical avait demandé d'établir ensemble ou de valider. "
La loi est claire : l'OdJ est établit en concertation avec le CS, c'est donc une obligation !
Le CS n'avait pas à le demander, ni de simplement le valider, mais d'exiger un rendez vous pour le faire.
Le CS a t'il au moins vérifié les comptes.
C'est le syndic qui rédige l'OdJ, et envoie les convocations.
Le CS a t'il fait un rapport annuel que le syndic joint à la convocation. C'est aussi une obligation légale.
charima : "on n'est pas d'accord sur des résolutions proposées. que peut on faire ?"
Il est maintenant trop tard pour faire quelques chose; de plus le CS n'a pas à être d'accord sur les résolutions proposées par le syndic, et autres copropriétaires.
Le CS n'émet que des avis.
Le CS devra informer l'AG que le syndic a fait cet OdJ tout seul, sans aucun avis, ni concertation du CS, ce qui est une obligation. Le CS ne peut rien faire de plus.
Le CS a t'il proposé un autre contrat concurrent, loi Alur oblige, si le renouvellement du syndic est à l'OdJ ?
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charima
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 Posté - 24 févr. 2016 : 20:57:56
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bonsoir et merci de votre réponse. Alors voila la situation; . Le CS a vérifié les comptes et a demandé des explications au syndic, et par la meme demandé au syndic une réunion pour définir l'ordre du jour de l'AG; mais pas de réponse. Comme on arrivait en fin de mandat et que nous avions consulté d'autres syndics et qu'on savait qu'avec la loi alur on etait obligé de proposer des syndics concurrents , on avait tout préparé mais on etait assez serein, et on comptait sur cette réunion pour faire les resolutions en conséquence avec les propositions des autres syndics. mais erreur de notre part la présidente du CS a oublié d'envoyer les propositions en recommandé, et malgré nos nombreux mails pour demander une reunion, le syndic a envoyé un mail avec l'odj une résolution : mise en concurrence du syndic, dispense a donner au cs sans plus de précisions
quelques jours apres la convocation partait. Je leur ai adressé moi meme membre du cs un mail pour leur demander qui avait validé l'odj, sans réponse. donc au final la convocation ne prevoit pas la mise en concurrence mais DESIGNATION A NOUVEAU DE LA SOCIETE XX EN qualité de syndic et une autre résoltion : DISPENSE A DONNER au conseil syndical pour la mise en concurrence du syndic pour que la prochaine ag on se prononce sur la mise en concurrence du syndic au bout des 3 ans.
ça bien sur on ne l'a pas validé et cette disposition apparemment Loi Macron d'aout 2015 on n'en avait pas connaissance. donc on s'est fait avoir
on leur a adressé un recommandé pour leur signifier la situation et leur demander de préparer une proposition pour un contrat de un an. les copropriétaires nous avaient demandé de preparer une mise en concurrence avec des contrtas de un an.Notre syndic se propose pour 3 ans, mais comme ils sont fautifs, on essaye de negocier un proposition de un an,au cas ou on voterait non, qu'on ne se retrouve pas sans syndic
bon voila, merci de votre avis éclairé
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Franck1966
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Posté - 24 févr. 2016 : 21:23:44
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combien de copropriétaires êtes vous dans cette copro ? et combien de membres dans le CS ? |
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charima
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Posté - 24 févr. 2016 : 21:31:08
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Bonsoir, 127 copro et 6 membres CS |
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Franck1966
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5
Posté - 24 févr. 2016 : 21:44:52
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Il faut au moins un président d'AG membre du CS, qui explique dès le début d'AG les agissements du syndic, le fait qu'il n'ait pas inscrit les propositions de syndics concurrents ni la préparation de l'ODJ pour préparer les copropriétaires, voter oui pour les comptes s'ils sont ok, voter contre le quitus, puis appeler à voter contre le renouvellement du syndic et faire reconvoquer une nouvelle AG le plus vite possible |
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charima
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Posté - 24 févr. 2016 : 21:51:20
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ok oui on y avait penser, le contrat du syndic se termine le 31 mars et l'AG est le 21. il ont donc 10 jours pour reconvoquer une AG, mais ne vont ils pas y mettre de la mauvaise volonté ? |
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Franck1966
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Posté - 24 févr. 2016 : 22:18:34
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Même si vous le refaites voter pour une durée de 1 an, rien ne l'empêchera de vous refaire la même chose l'année prochaine.
Un référé au tribunal s'impose peut-être avant l'AG ! |
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charima
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Posté - 24 févr. 2016 : 22:35:24
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expliquez moi, Ã la prochaine ag il suffirait d'inscrire les 2 SYNDICS candidats
une référé pour quel motif
merci
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jmr91200
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Posté - 24 févr. 2016 : 23:54:29
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Cette loi ALUR, ça va produire de beaux dégâts et embrouiller encore plus les gens qui ne lisent que superficiellement la loi. La loi oblige mais techniquement il se passe rien si on ne le fait pas.
Je pense que le mieux à faire, c'est de négocier pendant l'AG un contrat de 12 à 15 mois avec le syndic actuel. Il faut motiver les copropriétaires présents à le vouloir (pas toujours simple). |
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Franck1966
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Posté - 25 févr. 2016 : 07:46:38
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Surtout avec Macron qui vient "d'alléger" le renouvellement ou pas de syndic !!!
Pour Charima, concernant le renouvellement de l'année prochaine, c'est dans le cas où vous ne faites rien avant l'AG, n'ayant pas de devis concurrent vous êtes obligés de renouveler le syndic MAIS POUR UN AN, refus direct s'il veut trois ans, dire non à la dispense de renouvellement de syndic (il serait trop content) et l'année prochaine vous préparez bien votre AG  .
Référé: non prise en compte des devis concurrents de syndic pour la mise à l'ordre du jour (si vous avez envoyé ces propo de syndic en lettre RAR ...) et non respect de loi Alur. |
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Posté - 25 févr. 2016 : 08:31:59
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charima : erreur du CS qui n'a pas notifier en RAR, et qui n'a pas lu la loi de la copropriété , version Alur.
Le syndic n'est pas fautif, le CS a commis une erreur sans notifier ces demandes en RAR.
La dispense de mise en concurrence est dans la loi ! pas d'erreur du syndic.
franck1966 :" puis appeler à voter contre le renouvellement du syndic et faire reconvoquer une nouvelle AG le plus vite possible
AIE : encore un conseil sans reflexion sur la suite de ne pas élire de syndic.
La loi dit : en cas de non renouvellement du syndic lors de l'AG convoquée pour cela, obligation de passer par le TGI pour nommer un AP ou un syndic judiciaire. Pas de reconvocation d'une autre AG par un syndic qui n'est plus syndic ! et pas plus par le CS ou un copro.
franck1966 :" non à la dispense de renouvellement de syndic (il serait trop content) "
franck1966, il faut lire la loi , encore un fois.
Cette dispense concerne le CS et non le syndic. La dispense votée en 2016, "disepensera" le CS de son obligation de mlise en concurrence du syndic.
PS : un syndic ne se met pas en concurrence !
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nefer
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Posté - 25 févr. 2016 : 09:36:08
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citation: Initialement posté par Franck1966
Un référé au tribunal s'impose peut-être avant l'AG !
Pourquoi ?
Merci de nous expliquer sur quel fondement juridique |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 25 févr. 2016 : 13:42:48
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Nefer, dans l'impasse avec le syndic, avec AG dans 3 semaines et son renouvellement presque inévitable, ou bien Charima laisse faire (!) et verra au prochaine renouvellement de ce syndic (1 an s'ils y arrivent ou bien 3 ans sinon) ou bien elle devance en passant par la case tribunal pour non respect de l'insertion de la propos de syndic (si Charima avait bien envoyé en lettre RAR).
Philippe, le renouvellement du syndic dans l'ODJ est de 3 ans, j'ai marqué pour Charima de faire le max pour "essayer" de passer à 1 an. Si vous votez pour la dispense de mise en concurrence, le syndic pourrait l'année prochaine ne pas inclure de proposition de syndic en parlant de ce vote de dispense ! vu qu'il n'a pas tenu compte cette année des propos de syndics concurrents ... |
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Stéphane
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Posté - 25 févr. 2016 : 15:46:04
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"Merci de nous expliquer sur quel fondement juridique"
En terme juridique, je dirais plus qqch de genre : "Le syndic a obligation de porter à l'odj toute question de copropriétaire, conformément à l'article D.10".
Si les dates ne vous permettent pas de faire faire un odj complémentaire...., alors, heu... case judiciaire en vue, sauf si l'AG décide de supporter le syndic à nouveau.... |
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Posté - 25 févr. 2016 : 15:57:17
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franck1966 : vous écrivez n'importe quoi !!
Si le CS ou plusieurs copros proposent un ou des contrats concurrents, le syndic a et aura toujours l'obligation de la faire !!!
Cette dispense est donnée au CS, pas au syndic.
et je n'avais pas vu le :"Un référé au tribunal s'impose peut-être avant l'AG !"
un référé sur QUOI ?
Si un CS qui n'a pas bien fait son boulot, car c'est le cas ici.
TOUT CS doit connaitre la loi, et la date de fin de mandat. Quand celle se rapproche et que le syndic fait le mort, on attends pas la réception de la convocation !
Le CS ne peut rien faire. Il va même devoir expliquer à l'AG. que si celle-ci n'élit pas le syndic sortant, il faudra demander au TGI la nomination d'un AP, avec une augmentation des charges en plus.
franck1966 : appuyez donc vos affirmations avec les textes de loi correspondants !! cela vous évitera de donner des conseils juridiquement faux.
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Franck1966
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Posté - 25 févr. 2016 : 18:26:40
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Désolé pour mes termes et ma mauvaise formulation.
Merci Stéphane pour ces précisions, et une meilleure formulation.
Philippe, si dans le cas où Charima (ou n'importe quel membre du CS) envoie par lettre RAR le devis de contrat d'un autre syndic pour l'inscrire à l'ODJ et que le syndic ne l'inscrit pas sur cet ODJ. Il envoie les convoc 4 semaines avant l'AG, parfait timing.
Comment réagiriez vous face à ce syndic? |
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Posté - 25 févr. 2016 : 18:51:44
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franck1966 : relisez donc le cas de charima !!!
Votre question n'est pas le sujet.
Le CS a laissé passer le temps sans réagir sachant que le mandat du CS se terminait, il devait réagir au moins 2 à 3 mois avant la date de fin de mandat, surtout avec le souhait de la mettre en concurrence?
Cela ne s'improvise pas, et demande une préparation très sérieuse de l'AG.
Oublier de notifier la proposition de nouveaux contrats est une erreur. Le syndic en a profité, tant pis pour le CS et le SDC.
ET pas besoin de référé ici, qui n'amènera rien, le syndic étant dans les clous, malgré son silence. Un CS n'attend pas le bon vouloir du syndic pour préparer une AG.
Franck1966 : TOUS les copros peuvent notifier de porter un nouveau contrat à l'OdJ, pas seulement le CS
Quel serait l'objet de votre référé dans le cas de charima, pas dans un autre cas.
Si le projet de nouveau contrat a bien été notifié en RAR, avec tous les docs fournis, et bien avant la date possible de l'AG, et que le syndic ne le porte pas à l'OdJ, c'est une cause d'annulation de l'AG.
Mais cela vaut il le coup, car cette AG aura lieu, puis une suivante avant que le juge annule, ou pas cette AG .
Pour charima, c'est une année de plus avec ce syndic, et tout le temps de bien préparer le changement de syndic.
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charima
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Posté - 25 févr. 2016 : 21:08:40
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Bonsoir tous qui avaient eu la gentillesse de me répondre. Mais j'avoue que je suis un peu perdue
Voila ce qu'on a fait : on a envoyé un courrier recommandé au syndic dans lequel on reconnait notre tord mais dans lequel aussi on leur dit qu'on avait demandé une réunion pour établir l'ordre du jour, sans réponse. Comme ils proposent une désignation du syndic pour 3 ans on leur a demandé de préparer une proposition pour une durée de 1 an. Mais vont ils accepter ? nous n’appellerons pas à voter pour 3 ans, il y a pas beaucoup de risques que ça passe les coprop voulaient 1 an. Si le syndic refuse, on n'a plus de syndic et le syndic lui n'a plus que 10 jours (fin du contrat) pour reconvoquer une AG dans laquelle on ne les présentera pas. c'est donc risqué pour eux alors qu'ils ont la possibilité de gagner un an !!
Pour la dispense c'est bien une dispense qu'on donne au CS, donc il faut voter NON, ce qui obligera le CS à présenter l'année prochaine de nouveaux candidats (c'est bien ça ?)
je ne pense pas faire de référé parce que le CS est qu'en même en tort ! on compte sur une solution à l'amiable
je vais reboucler demain avec les syndics candidats pour leur présenter la situation, je pense qu'ils seront de bon conseil
merci de votre aide
cordialement charima |
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Stéphane
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Posté - 26 févr. 2016 : 07:24:43
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Bonjour,
Le RAR n'était pas nécessaire. Mais c'est une bonne chose de communiquer et prévenir le syndic que l'AG va négocier pour ramener le mandat à 1 an, il n'aura pas le couteau sous la gorge, je pense cela plus sain.
"Si le syndic refuse, on n'a plus de syndic et le syndic lui n'a plus que 10 jours (fin du contrat) pour reconvoquer une AG dans laquelle on ne les présentera pas. c'est donc risqué pour eux alors qu'ils ont la possibilité de gagner un an !!"
En effet, si la négociation n'abouti pas, vous vous retrouverez sans syndic. Celui-ci pourra quitter la réunion sur le champ ! Et non, il n'est pas question de 10 jours restant pour convoquer une nouvelle réunion : vous serez sans syndic immédiatement, et ce sera la case judiciaire obligatoire, voyez l'article L.17 et D.46 . Il faut vous préparer pour savoir comment terminer cette AG si ce sera le cas...
Comme vous dite, le syndic aura tout de même intérêt à trouver un compromis, mais le risque existe.... l'AG accepterait-elle une proposition "très chère" parcequ'au pied du mur ?
Je ne pense pas que cette case judiciaire soit insurmontable, mais ce n'est pas gratuit, en temps et argent.. |
Édité par - Stéphane le 26 févr. 2016 07:25:45 |
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Posté - 26 févr. 2016 : 08:14:16
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charima :"Si le syndic refuse, on n'a plus de syndic et le syndic lui n'a plus que 10 jours (fin du contrat) pour reconvoquer une AG dans laquelle on ne les présentera pas. c'est donc risqué pour eux alors qu'ils ont la possibilité de gagner un an !!"
NON; syndicat dépourvu de syndic car l'AG n'a pas élu de syndic dans une AG convoquée pour cel;, c'est obligatoirement la case TGI et la nomination d'un AP ou d'un syndic judiciaire. Personne ne peut convoquer d'AG dans ce cas de figure.
De plus le CS peut et doit donner un avis. Cet avis doit être d'élire le syndic pour une année. Vous n'avez pas d'autres contrats prévus à l'OdJ, et pas de possibilité de convoquer une AG.
Ce RAR ne sert pas à grand chose, c'est la seule AG qui a pouvoir de décision.
Le syndic ne va pas refuser ce contrat d'une année demandé par l'AG. Sinon le SDC le poursuivre et il sera condamner à payer tous les frais de l'AP, et des DI pour avoir mis le SDC dans cette situation.
Pour la dispense c'est bien une dispense qu'on donne au CS, donc il faut voter NON, ce qui obligera le CS à présenter l'année prochaine de nouveaux candidats (c'est bien ça ?)
Cette dispense concerne l'obligation au CS de mettre en concurrence le syndic. Même si vous votez cette dispense, le CS et tout copro. pourra proposer de porter à l'OdJ un autre contrat concurrent.
Quand au référé, cela n'a rien à faire dans votre cas.
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