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GoVegan
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 Posté - 27 févr. 2016 : 10:50:54
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Bonjour Ă tous,
Je cherche a déterminer si mon "Nouveau" syndic a repris les activités de mon "Ancien" syndic avec une lourde dette.
"Ancien" a obtenu la gestion de ma copropriété suite à une AG le 31.03.2011, au début cela ne se passait pas trop mal.
Cependant, fin 2011 j’ai réalisé qu’il n’y avait ni vérification des comptes, ni AG de prévu, et malgré l’expiration de leur contrat au 31.03.2012 "Ancien" a continué à procéder à des appels de fonds dans l’opacité la plus total, sans faire face à leurs obligations, ceci jusqu’à la reprise de "Ancien" par "Nouveau" fin 2013.
"Ancien" a été repris par "Nouveau" qui a obtenu son mandat en AG en décembre 2013.
Ils nous ont encouragé à approuver les comptes 2010/11, 2011/12 & 2012/13 mais à désapprouver le quitus.
Il semble qu’aucun audit de l’activité de "Ancien" n’ai eu lieu durant la transition.
Voici ce qui figurait dans les résolutions d’AG concernant l’approbation des comptes :
"Préalablement à cette assemblée, le conseil syndical, en qualité de commissaire aux comptes, a consulté les comptes et pièces justificatives des charges figurant dans la réédition des comptes de gestion courantes pour la période..."
Or, vu la définition d’un Commissaire aux comptes et du cadre légal de sa mission, il ne me semble pas que le conseil syndical puisse s’y substituer.
De plus, "Nouveau" pratique le pointage de factures en guise de vérification des comptes.
Cet audit était il supposé être obligatoire SVP ?
De plus, je me demande si une dette a été absorbée, de nouveau il y a d’importantes régularisations et les charges ont considérablement augmentées (de 560 à 830 €/trimestre pour mon cas).
Les états financiers 2013, première annexe 1 fournis par "Nouveau" laissent apparaitre 174 000 € de créances (nomenclature 45, régularisations consécutive à la transition pour 52 lots) ainsi qu’une dette de 111 000 € en compte 47. Le budget de l'exercice 2012/13 s’élevait a environ 115000 euros.
Comment calcul t-on le taux d'endettement d'une copro SVP ?
Â
Les états financiers 2014 fournis par "Nouveau" laissent le compte 47 (dettes) vide alors que le grand livre en laisse encore apparaitre énormément.
Le compte 471 se retrouve dans le grand livre de l’exercice passé, 2014/2015, ou plusieurs pages cumulent les activités de "Ancien" en RAN remontant jusqu’en 2011, sans justification….Que cela signifie-il ?
On m'a dit qu'il ne s'agissait que de simples reprises d’écriture sans importance...est ce possible?
"Nouveau" a-t-il absorbé une dette importante de "Ancien" ??
Si avec votre aide et quelques calculs je détermine que non alors parfait :-)
Â
Si oui :
Il serait bon de pouvoir cerner pourquoi je devrais être chargée pour ce qui semble être une absence de gestion des fonds de "Ancien".
Â
? En considérant que les copropriétaires aient payés correctement leurs appels de fonds, comment est-il possible d’obtenir une telle dette remontant jusqu’en 2011 ?
Â
Même en supposant que le montant des appels de fonds se soit avéré être insuffisant durant un exercice, "Ancien" n’était-il pas tenu de procéder à un ajustement approprié l’année suivante afin d’éviter toute situation embarrassante?
Â
? Pourquoi est-ce que les documents laissent apparaitre ligne à ligne la dette reprise de "Ancien" (RAN grand livre) mais pas les versements adéquats sur la période concernée ?
?En ligne avec les règlements financiers standards actuels, il devrait exister un rapport d’audit externe des comptes de "Ancien" qui aurait dû être demandé par "Nouveau" avant la reprise de son activité. Par conséquent "Nouveau" était supposé être au courant des soucis d’ordre financiers de "Ancien"
? Si "Ancien" est responsable de la dette, ne peut-on pas supposer qu’elle devrait rester Ă la charge de "Ancien"  ? Qu'ont ils fait des appels de fonds perçus ?Â
Â
? Si "Nouveau" a eu l’obligation légale de reprendre les dettes de "Ancien", il devrait exister un document légal la mettant en évidence.
Même dans ce cas, "Nouveau" n’est-il pas supposé annuler la dette, ou d’une autre manière ne pas la faire endosser aux propriétaires ce qui constitue un double paiement ?
Merci BEAUCOUP par avance Ă qui pourra m'aider a y voir plus clair :-)
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nefer
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 Posté - 27 févr. 2016 : 18:10:51
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le syndic n'est que le mandataire du syndicat: ce n'est pas lui qui cause ou aggrave la dette...ce sont les copropriétaires
sauf à pruver que le syndic a passé des ordres de service en dehors des votes d'AG ou de travaux d'entretien courant
l'appellation "commissaire aux comptes" est complètement erronée: c'est contrôleur des comptes
mais rien ne vous empechait en tant que copropriétaire d'effectuer le contrôle des comptes! |
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GoVegan
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 2
Posté - 27 févr. 2016 : 18:28:45
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Merci Nefer.
Est ce que je peux vous demander comment on calcul le taux d'endettement d'une copro Ă partir des annexes ?
Et aussi ce que signifie une présence massive de RAN dans le compte 47 du grand livre ?
Merci et Ă bientĂ´t ! |
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nefer
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3
Posté - 27 févr. 2016 : 19:13:26
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citation: Initialement posté par GoVegan
Merci Nefer.
Est ce que je peux vous demander comment on calcul le taux d'endettement d'une copro Ă partir des annexes ?
Pourquoi?
la copro veut souscrire un emprunt ?
je suppose que vous recherches les dettes fournisseurs... |
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andre78fr
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Posté - 27 févr. 2016 : 20:41:37
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Votre exposé est long et pas très clair... vous insistez en effet beaucoup sur "ancien" et "nouveau" mais comme signalé il s'agit bien des comptes du syndicat, peu importe qui de "ancien" ou "nouveau" les a tenu ou présenté...
Lorsque l'on récupère une comptabilité "pourrie", comme c'est malheureusement trop souvent le cas, il faut d'une manière ou d'une autre apurer en faisant un inventaire, c'est à dire en identifiant les vraies créances (copropriétaires en retard), les vraies dettes (fournisseurs ou autres à payer), les vrais soldes de trésorerie (comptes bancaires) et comparer avec les avances et provisions travaux théoriques (comptes 102/103)... J'utilise ici le mot "créance" et "dette" comme il apparait sur l'annexe 1 ; par rapport à la copropriété !
Le contrôle des comptes est la mission traditionnelle du conseil syndical, qui fait ça comme il peut, avec ses compétences, ses moyens, le plus souvent il vérifie quelques factures, les imputations (par compte, par clé...) et les relevés bancaires.
Un audit est souvent compliqué car la comptabilité des copropriétés est très spécifique et rares sont les cabinets et experts comptables qui maîtrisent ce sujet, c'est donc soit des syndics professionnels soit des associations de copropriétaires qui sont capables de fournir de telles analyses et prestations. Il n'y a pas d'audit obligatoire au moment du changement ; "ancien" a obligation de transmettre toutes les archives et les fonds à "nouveau" qui se débrouille.
Taux d'endettement ne veut pas dire grand chose, on parle plutôt du taux des impayés (copropriétaires débiteurs, en retard) qui peut entrainer certaines procédures et dispositifs selon la taille de la copropriété. Pour analyser réellement vos comptes il faut disposer des grands livres sur plusieurs années (voir des pièces justificatives, contrats, factures, les relevés de banque...) et c'est un gros travail.
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GoVegan
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5
Posté - 27 févr. 2016 : 21:01:59
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Nefer,
De nouveau merci pour votre temps, je suis désolée pour mon manque de clarté.
Non je ne crois pas que la copro envisage un emprunt.
Je cherche à comprendre ce que signifie 111000 euros en compte 47 en termes de dettes, 174 000 euros de créances regroupant le régularisation de 3 exercices gérés par un syndic fantôme opaque... la présence de tant de RAN en 471 du grand livre ...dans quel état financier notre copro était t-elle lorsqu'elle a mandaté le nouveau syndic, sommes nous en train de re-payer pour des impayés dus au syndic précédant ...il y avait 33 000 euros de dettes fournisseurs au dessus des 111000 du compte d'attente. Je voudrais savoir si ceci est alarmant ou pas....
Si je vous comprends bien, il ne m'est pas possible d'obtenir des réponses à mes questions sans passer 2 jours à tout éplucher avec des pros.
Soit...je vais me faire à l'idée ;-) |
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andre78fr
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6
Posté - 27 févr. 2016 : 21:31:21
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Pour info : nous ne connaissons RIEN de votre copropriété, le nombre de lots et de copropriétaires, le budget, les travaux des dernières années, les différentes syndics, si les comptes ont été correctement approuvés, en quelle année et pour quel résultat, etc... etc... etc... alors si vous qui êtes supposé avoir les convocations avec toutes les annexes, relevés de dépense, etc. ne savez pas d'où ça vient comment voulez-vous qu'on réponde à partir de quelques montants partiels ???
33 k€ ça peut être tout à fait normal dans une grosse copropriété et totalement alarmant dans une petite, ce montant en soi ne veut rien dire :-(
PS : 33 k€ pour un budget de 115 k€ ça fait pas mal et ça demande des explications mais il faut également considérer d'éventuels travaux ou opérations exceptionnelles... |
Édité par - andre78fr le 27 févr. 2016 21:34:21 |
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JB22
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Posté - 27 févr. 2016 : 21:42:49
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Comme le dit André:
"Votre exposé est long et pas très clair... "
Il faut en premier connaitre ce qu' est un compte 47 "Compte d' attente"
Il sert en premier lieu à reporter des charges comptabilisées sur un exercice sur l' exercice suivant. C'est un comportement normal.
Il peut Ă©galement servir dans le sens inverse, reporter un produit d' un exercice sur un autre. C'est Ă©galement un comportement normal.
Il arrive souvent que les copropriétaires refuse, en A.G., certaines charges. Le syndic retire ses charges des charges de l' exercice est les mets en compte d' attente. Cela ne solutionne pas le problème, il n' y a pas de "débiteur". personne ne paye, et " l'attente" dure indéfiniment, c' est ce qui c' est passé dans votre syndicat...pour des montants non négligeables. (111000 du compte d'attente.)
Il n'est pas possible d' en dire plus sans avoir les annexes et Grand-Livre des exercices Ă partir de 2010.
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GoVegan
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8
Posté - 27 févr. 2016 : 23:05:06
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Merci également à André et à JB22
Pour André, par rapport à ceci :
"Pour info : nous ne connaissons RIEN de votre copropriété, le nombre de lots et de copropriétaires, le budget, les travaux des dernières années, les différentes syndics, si les comptes ont été correctement approuvés, en quelle année et pour quel résultat, etc... etc... etc... alors si vous qui êtes supposé avoir les convocations avec toutes les annexes, relevés de dépense, etc. ne savez pas d'où ça vient comment voulez-vous qu'on réponde à partir de quelques montants partiels ???"
Il y a 52 lots, 33 propriétaires, environ 115000 de budget. Je ne vous demande pas d'ou ça vient, mais si cela révèle la récupération de comptes en fortes difficultés. Merci pour votre élément de réponse.
Aucun travaux durant les exercices 2010, 2011 et 2012 puisque le syndic de fait ne faisait rien d'autre que d'encaisser les appels de fonds...ni AG no contrĂ´les des comptes.
Les comptes n'ont été approuvés pour ces 3 exercices qu'en 2013 à la 1ere AG du nouveau syndic, j'imagine que le conseil syndicale a fait du pointage de factures. Il me semblait aussi qu'a un certain seuil d'endettement le recours a un commissaire au compte était obligatoire d'ou ma quette de la méthode de calcul.
De nouveau, le nouveau syndic pratique le pointage de factures, c'est pour cela que je fais appel à vous car j’espérais que l'annexe 1 et les RAN étaient facilement interprétables pour évaluer la santé financière de la copro, car il est possible que si on paie pour le manque de gestion du syndic de fait il est possible qu'on nous l'ai caché. On nous a justifié les régularisations importantes et l'augmentation des charges par le manque de gestion du syndic de fait qui ne s’était pas aperçu que les chqrges avaient augmentés...
Pour JB22, d’après mes recherches l'utilisation du compte 47 doit être exceptionnelle, et ce compte devrait être soldé en fin d'exercice sauf s'il est justifié ligne à ligne, alors j'ai pensé que la situation était anormale.
Encore merci
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nefer
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Posté - 27 févr. 2016 : 23:11:25
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citation: Initialement posté par GoVegan
Il me semblait aussi qu'a un certain seuil d'endettement le recours a un commissaire au compte Ă©tait obligatoire
Ou avez vous lu cela ?
vous confondez le décret comptable applicable aux copropriétés avec la fonctionnement des sociétés ou des associations! |
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andre78fr
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Posté - 27 févr. 2016 : 23:19:16
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En copropriété on regarde et on juge la situation financière par rapport au taux d'impayés, c'est le pourcentage des appels de fonds que les copropriétaires n'ont pas réglé)
"Une copropriété est considérée comme étant en difficulté dès lors que, à la clôture des comptes, le taux d'impayés atteint :
25 % pour les copropriétés comprenant jusqu'à 200 lots,
15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots."
Ces seuils sont susceptibles d'entrainer la nomination d'un mandataire ad hoc, une sorte de syndic bis chargé d'épauler le syndic qui n'arrive pas à faire entre les fonds... La question de l'endettement (solde créditeur des comptes 4*) est donc secondaire par rapport à ce solde (en bas à gauche de l'annexe 1).
Normalement les comptes d'attentes 47x sont exceptionnels oui, d'autres comptes sont prévus pour les régularisations, charges payés d'avances, débiteurs ou créditeurs divers mais il y a comme souvent la théorie et la pratique et il n'est pas rare d'y trouver des résultats (excédents ou insuffisances) des exercices antérieurs qui n'ont pas été répartis. On peut avoir une approbation des comptes par l'AG mais si le syndic ne passe pas ensuite les écritures ça va quand même rester et trainer...
C'est pas évident de dire si la situation est normale ou pas, même avec les comptes ! Parfois ça a l'air normal mais en creusant on découvre des tas d'anomalies et parfois des choses qui semblent totalement anormales peuvent être expliquées et justifiées... donc... c'est pas simple !!!
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GoVegan
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Posté - 27 févr. 2016 : 23:51:55
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De nouveau merci, merci merci.
J'y vois plus clair, surtout je comprends qu'il va me falloir encore beaucoup de courage pour trouver qui acceptera de m'accompagner vérifier 6 ans de compta pour mes beaux yeux...
Les impayés des comptes 4 s’élevant à 174000 et des dettes à 145000 (111000 de compte d'attente + 33000 de compte fournisseurs) pour 115000 de budget donc cela fait quand même peur.
Concernant les RAN du grand livre, ils reprennent toute l'activité de l'ancien syndic, 3 années de mouvements pour chaque prestataires mois par mois, et aussi des appels de fonds, rien d'autre . Cela signifie que tout reste à payer et tout reste a être encaisser durant cette période. Je reste encore perplexe.
Plus jamais de copros je veux une maison individuelle ;-)
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GoVegan
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Posté - 28 févr. 2016 : 00:00:10
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Concernant les RAN aussi je dois répéter ceci : 111 000 dans l'annexe 1 de 2013....puis 173 petits euros en 2014...donc normalement affaire réglée (?)
Sauf qu'il y a dans le grand livre 2015 les 3 années de l'ancien syndic. bref...je reste perplexe...
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andre78fr
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Posté - 28 févr. 2016 : 01:19:19
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Entre le grand livre avec le détail et les annexes, documents de synthèse, il y a les balances ; est-ce que vous avez ces documents ???
C'est en général le bon niveau pour analyser les comptes et leur évolution d'une année à l'autre...
Je vous confirme que les montants que vous citez font peur !
Certains logiciels présentent des "reports à nouveau" cumulés sur plusieurs années, notamment dans les cumuls débiteurs et créditeurs... c'est pas très orthodoxe et ça peut égalemement troubler et compliquer la lecture... un grand livre "propre" ne devrait présenter qu'une seule année, un seul exercice et être cohérent donc avec la balance qui ne présente que les totaux et soldes (débiteur ou créditeur).
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JB22
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Posté - 28 févr. 2016 : 01:29:53
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GoVegan
Votre dernier post est incompréhensible.
Il serait bon que vous nous donniez copies des Annexes 1 des années 2010; 2011, 2012, 2013; 2014 et 2015.
Cela nous permettra, en autres, de voir l' évolution de la trésorerie.
Si le solde débiteur de 111.000 du 471 subsiste, sous une forme ou une autre, la situation est effectivement préoccupante. |
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GoVegan
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15
Posté - 28 févr. 2016 : 08:33:38
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Ouaouh...effectivement si vous acceptez de regarder ces documents pour moi avec votre yeux de pros je serais ravie et soulagée de pouvoir comprendre enfin ce qui s'est passé lors de la reprise du nouveau syndic.
Ce serait un geste très généreux de votre part, je suis touchée par cette attention merci beaucoup.
Je n'ai que la balance, le journal et le grand livre de l'exercice 2014/15, je les réclamé car le pointage de factures me semblait insuffisant pour la vérification des comptes mais malheureusement ils m'ont été remis en fin de réunion et il est difficile de les analyser seule.
Concernant les annexes 1 je peux vous les transmettre, sauf celui de l'année 2015 car je suis dans l'attente de l'AG, et il sera transmis avec la convocation.
Comment est ce que je peux vous transmettre les documents SVP ? |
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JB22
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Posté - 28 févr. 2016 : 10:14:51
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Dans un premier temps vous pouvez nous transmettre les Annexes 1 sous la forme du tableau ci-dessous:
DEBITS (Partie gauche) 2010..2011..2012...1013...2014...2015
Fonds places...................r........s.......t.........v.........w........x
Banque................
Copropriétaires débiteurs...
Autres créances...
DĂ©biteurs divers...
47 Compte d' attente...
48 Comptes de régularisation
TOTAUX....................
CREDITS (partie droite).......
102 Provisions p/travaux...
1031 Avances trésorerie....
1032 Avances travaux...
1033 Autres avances.....
12 Solde en attente
.....sur travaux.....
Copropriétaires créditeurs....
Fournisseurs....
Autres dettes...
48 créditeurs divers....
47 Compte d' attente...
48 Compte de régularisation....
TOTAUX............
Les renseignements suivants de la dernière Annexe 2 en votre possession:
Montant des charges
Montant des produits (Provisions)
Résultat de l' exercice: Excédent ou Insuffisance
Je serai absent du 2 au 10 mars....
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GoVegan
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Posté - 28 févr. 2016 : 11:29:48
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De nouveau merci pour votre intérêt.
Est ce qu'il me serait possible de vous envoyer les documents par email ?
Cela me permettrait de me faire mieux comprendre concernant le grand livre en vous le joignant Ă©galement.
Je veux bien faire le tableau mais l’état des finances 2012 fait 3 pages par exemples, je crains que le résultat soit indigeste...
De même l’état des finances de 2012 est supposé reprendre les donnés de l'exercice 2011, mais en fait cela ne correspond pas du tout je vous assure c'est très bizarre les 2 exercices sont représentés à l'identique, toutes nomenclatures sont représentées sur 3 pages à gauche comme à droite.
Pour regrouper les infos dans un tableau il me faudrait beaucoup de place j'ignore même si le format d’écriture du forum respecterai la disposition nécessaire...
Autre exemple, en 2013 j'ai reçu 2 états financiers légèrement différents pour l'exercice 2011.
Le 1er lors de la convocation de la 1ere AG qui a été reportée car personne ne s'y est présentée (le syndic n'avait pas inséré la nomination d'un nouveau syndic comme demandée par le conseil syndical), dans ces documents l'annexe 1 de 2012 n’était pas fourni.
Le second a une autre AG 3 mois plus tard, donc légèrement différent du 1er mais cette fois ci j'ai eu l’état financier de 2012 qui est juste à mon avis du grand n'importe quoi vide de sens sur 3 pages sans lien avec le précédent. ...
C'est déjà difficile d'exposer ceci par écrit alors dans un tableau :-(
Je me suis demandé si les derniers renseignements fourni par le syndic de fait n'avaient pas pour but l'opacité totale, de nouveau, grand point d'interrogation au sujet d'une dette lié a un manque de gestion.
Le nouveau syndic a repris le compta comme suit dans nos appels de fonds :
Reprise Ă©criture de Ancien exercice XX
Annulation appels de fonds Ancien exercice XX
Régularisation exercices XX (montant bien supérieurs à ceux annulés)
Ceci pour 2010, 11 & 12.
Bref...voudriez-vous que je vous envoie ces 6 documents par email svp ??
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JB22
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18
Posté - 28 févr. 2016 : 11:39:44
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GoVegan
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Posté - 28 févr. 2016 : 11:51:00
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GoVegan : vu les montants énormes que vous citez, je vous conseillerai de demander conseil à un expert comptable; SI vous êtes au CS, ces frais seront payés par le SDC; le CS peut demander conseil à des experts et ce sont des charges de fonctionnement du SDC.
Je me rapprocherais rapidement également d'une association comme l'ARC qui pourrait faire également une tel audit compliqué.
Mais il vous faut avoir tous les docs comptables sur les 6 dernières années( 201 à 2015) pour ne pas perdre de temps.
1. les GL
2. les relevés du compte bancaire
3. les comptes de dépenses présentés aux AG
4. les annexes présentées aux AG
5. les balances comptables
6. la liste à jour des copros débiteurs
7. copies de tous les contrats : syndic,assurance, entretien,....
8. les PV des AG
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GoVegan
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Posté - 28 févr. 2016 : 12:40:00
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Merci Philippe,
J'ai bien conscience de ceci, j'ai déjà soumis l'idée mais contre toute attente on ne me prend pas au sérieux.
Il est possible que cela ne les arrange pas...
Je vais vous en dire plus.
Durant la période ou le syndic de fait était sans mandat, passif et opaque, j'ai cessé d'honorer mes appels de fonds. Oui je sais c'est pas bien du tout...
En fait une association de défense des consommateurs célèbre (j'ignore si je peux citer) avait dit que la situation était il possible, que les syndics étaient trop surveillés, probablement que je me trompais mais que d'une façon ou d'une autre il devait y avoir un mandat valide.
J'ai insisté pour me faire comprendre et ils ont affirmé que si je disais vrai, ils n'avaient aucun droit de procéder à des appels de fonds et qu'ils devaient même rembourser les sommes déjà perçus.
J'en ai parlé au CS qui a refusé de se présenter au tribunal car "nous étions tout de même liés par l'argent", qu'il faut communiquer plutôt que d'entrer en conflit etc...
Je suis resté sur mes positions et j'ai cumulé 6000 euros de retard (560 euros/ trimestres en 2 ans + frais de relance et d'huissiers) dans l'attente d'AG et surtout de justificatifs comptables.
A la venu du nouveau syndic, les 3 exercices ont été approuvés en AG avec forte régularisation.
On me réclame donc désormais 9500 euros de façon légale de sommes appelées illégalement.
Je suis donc au TGI, la ligne de défense de mon avocat reposant sur l'absence de mandat pour les exercices concernés et l'absence de justificatifs du montant qd même exorbitant pour 2 ans. Il suggère que le nouveau syndic s'en réfère au précédent.
Alors si en plus l'ancien syndic de fait n'a rien géré et a utilisé les appels de fonds a autre choses qu'a honorer les factures, et que le nouveau nous fait payer pour cela...
je n'aurais jamais ni justificatifs ni audit puisque mes voisins et le conseil syndicale persistent à penser que j'ai agit contre leurs intérêts, ils s'en remettent aux bonnes paroles du syndic. Il a notamment dit en AG que si les mauvais payeurs (moi entre autres) n'honorent pas leurs dettes, il lui faudrait procéder à des appels de fonds exceptionnels pour payer les prestataires et fournisseurs (alors qu'il n'y a aucun principe de solidarité entre copropriétaires dans ce cas de figure).
Bref...je suis leur ennemi, ils paient la régularisation des 3 exercices problématiques sur base échéancier en plus des charges qui ont augmenté (pour ceux qui le peuvent, d'autres rencontrent de sérieuses difficultés à suivre) alors ils pensent que je suis de mauvaise foi. Il n'y a rien que je puisse suggérer contre lequel ils ne se braqueront pas. Surtout si cela peut m'arranger dans le cadre de mon procès.
Ma seule chance d'obtenir un audit serait que le tribunal le demande, mais si je perds l'affaire, cela sera Ă mes frais personnels.
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Sujet |
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Reprise comptable d'un syndic de fait 
