|
|
Tous les utilisateurs peuvent poster de NOUVEAUX sujets dans ce forum
Tous les utilisateurs peuvent répondre aux sujets dans ce forum |
Page précédente | Page suivante |
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
GoVegan
Nouveau Membre
32 message(s)
Statut:
|
|
21
 Posté - 28 févr. 2016 : 12:54:37
|
J'en ai marre, mon appart est en vente au rabais, je l'ai passé de 122 000 à 107 000. Malgré 25 000 euros d'investissement pour rénovations (cuisine équipée, système électrique refait a neuf, murs sols plafond bref entièrement rénové) il est invendable à cause de ces 3200 de charges qui étonnent et font fuir tout le monde.
Et avec cela on me réclame 2000 euros de dommages et intérêts car "mon attitude est agaçante".
Si au moins ils justifiaient la somme qu'ils me réclame....RIEN.
Les comptes ont été approuvés, payez, point final. |
|
|
|
 22
Posté - 28 févr. 2016 : 16:10:29
|
Cogavan : Durant la période ou le syndic de fait était sans mandat, passif et opaque, j'ai cessé d'honorer mes appels de fonds. Oui je sais c'est pas bien du tout...
Rien d'anormal, un syndic sans mandat n'est plus syndic, et ne peut appeler un seul centime. ET surtout faire des relances, celle-ci seront rejeter par tout tribunal.
ET Ă qui allez vous envoyer vos appels trimestriels ? Ă un syndic qui n'est plus syndic ?
Un syndic sans mandat !! personne n'a demandé la nomination d'un administrateur provisoire au TGI ?
ET votre CS ? super nul. 
En ce qui concerne l'approbation ds comptes du SDC, elle ne vaut pas approbation des comptes persos.
"Ma seule chance d'obtenir un audit serait que le tribunal le demande, mais si je perds l'affaire, cela sera Ă mes frais personnels."
Pas si sur que cela ! 
C'est simple, le syndic DOIT justifier les sommes qu'il vous réclame.
Un RAR en demandant la justification des sommes supposées dues, avant de payer quoique ce soit.
PS : Un CS ne peut agir en justice, ce n'est pas une personne morale.
PS2 : si les comptes du SDC prouvent que,le montant des impayés représentent p^lus de 15% du budget total, alors le syndic a obligation de demander la nomination d'un AP.
Tout copro ou fournisseur peut Ă©galement le faire. C'est la voie Ă suivre.
Tous vos frais seront remboursés par le SDC.
|
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
23
Posté - 28 févr. 2016 : 16:30:44
|
De philippe388
"Rien d'anormal, un syndic sans mandat n'est plus syndic, et ne peut appeler un seul centime. ET surtout faire des relances, celle-ci seront rejeter par tout tribunal."
De plus si la convocation d 'A.G. pour la désignation du "nouveau syndic" a été faite par l' ancien syndic sans mandat elle n' est pas valable, c' est un argument à faire valoir auprès du tribunal.
"votre CS ? super nul."
NUL et incompétent à virer au plus vite.
|
|
|
|
GoVegan
Nouveau Membre
32 message(s)
Statut:
|
|
24
 Posté - 28 févr. 2016 : 18:32:14
|
Merci Ă vous deux pour vos conseils.
Philippe :
Pour les justificatifs, j'ai reçu des extraits de comptes récapitulatifs. Mes appels de fonds ne sont même pas détaillés. Bref j'ai des papiers qui sont des outils comptables mais rien de tangibles. Ceci est largement développé dans les conclusions de mon avocat.
"En ce qui concerne l'approbation ds comptes du SDC, elle ne vaut pas approbation des comptes persos."
Et bien j'avais voté contre, mais apparemment sans contestation par AR dans les 2 mois suivant l'AG c'est foutu... RIEN ne peut plus s'y opposer.
Éventuellement ce serait ma part perso au sein des comptes approuvés qui pourrait être modifiée mais ce n'est pas utile dans mon cas.
"L'approbation des comptes emporte ratification de la gestion financière du syndic de copropriété et interdit toute révision ultérieure des dépenses de copropriété dont l'assemblée générale a eu connaissance à partir du moment où la décision d'approbation n'a donné lieu à aucun recours en annulation dans les formes et délais prévus par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et même si les dépenses n'avaient pas été régulièrement engagées. Dès lors que la ratification porte sur des sommes expressément portées à la connaissance des copropriétaires qui les ont acceptées, il importe peu qu'ils aient par la suite estimé les sommes excessives et supérieures à celles qui auraient pu être proposées par un autre syndic (CA Chambéry, 26 sept. 2006 : JurisData n° 2006-311833)."
"Du fait que l'approbation des comptes s'oppose à leur remise en cause ultérieure, une demande d'expertise pour leur vérification est irrecevable ; seule une éventuelle annulation de la décision de l'assemblée générale à la requête d'un copropriétaire opposant ou défaillant en application de l'article 42, alinéa 2, de la loi entraînerait leur examen par une nouvelle assemblée consécutive à la décision judiciaire (Cass. 3e civ., 3 oct. 1969 : JCP G 1970, II, 16201. ?? CA Versailles, 25 janv. 1988 : D. 1988, inf. rap. p. 68)."
Pour la nomination de l'AP, est le mandataire ad hoc dont parlait André hier ? Il effectuerait un audit sur les dernières années ?
Concernant les comptes mon destin est désormais entre les mains de JB ;-), je suppose qu'il saura me dire pour les 15%, ou du moins s'il a constaté quelque chose d'alarmant.
JB22, oui c'est vrai pour la convocation, mais depuis, ce syndic a été réélu et les comptes ré-approuvés dans leur continuité. Cela a til tout de même une incidence ?
C'est pour cela qu'ils se contentent de jouer la carte de l'approbation sans plus, c'est une carte Jocker qu'ils ont dans leur jeu.
L'absence de mandat et de justificatifs jouent en ma faveur, si je peux déterminer avec votre aide que l'ancien syndic nous a remis des comptes catastrophiques c'est mieux (pour mon affaire uniquement bien sûr, car tout le monde souffre des appels de fonds tout de même).
Si vous déterminez qu'il y a eu reprise avec une dette injectée dans les nouveaux appels de fonds, est ce que cette réaction serait normale ou est ce que c'est le précédant syndic qui est supposé rectifier le tir ?
De même, comment un nouveau syndic est il supposé reprendre les comptes d'un syndic de fait dès lors qu'il n’était pas en droit de procéder à des appels de fonds SVP ? |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
25
Posté - 28 févr. 2016 : 18:57:43
|
Votre premier message:
"Cependant, fin 2011 j’ai réalisé qu’il n’y avait ni vérification des comptes, ni AG de prévu, et malgré l’expiration de leur contrat au 31.03.2012 "Ancien" a continué à procéder à des appels de fonds dans l’opacité la plus total, sans faire face à leurs obligations, ceci jusqu’à la reprise de "Ancien" par "Nouveau" fin 2013."
Ce n' est pas sur les comptes que vous deviez engager une action , mais sur le fait que le nouveau syndic a été élu irrégulièrement lors d' une A.G. convoquée par un syndic dépourvu de mandat. |
|
|
|
26
Posté - 28 févr. 2016 : 19:20:55
|
GoVegan ; "En ce qui concerne l'approbation ds comptes du SDC, elle ne vaut pas approbation des comptes persos."
Et bien j'avais voté contre, mais apparemment sans contestation par AR dans les 2 mois suivant l'AG c'est foutu... RIEN ne peut plus s'y opposer.
Éventuellement ce serait ma part perso au sein des comptes approuvés qui pourrait être modifiée mais ce n'est pas utile dans mon cas.
GoVegan : c'est faux !
Vos exemples de cass ne concernent que les comptes du SDC.
Mais comme précisé auparavant ,cela ne vaut pas approbation de vos comptes personnels. Vous pouvez contester les 10 années précédentes.
L'ancien syndic a remis au nouveau des comptes catastrophiques que l'AG avait donc approuvé. TOUT le monde est donc au courant de la situation financière de votre SDC.
GoVega :" Si vous déterminez qu'il y a eu reprise avec une dette injectée dans les nouveaux appels de fonds, est ce que cette réaction serait normale ou est ce que c'est le précédant syndic qui est supposé rectifier le tir ?"
OuH la !!! expliquez nous cela.
Les dettes sont des impayés de charges, ce sont les copros qui sont débiteurs. Un SDC ne peut pas être débiteur. 
Il y a donc des trous de trésorerie, des factures impayées, .....
La seule façon de " régler" ce problème pour un syndic, SI et seulement SI les dettes ne sont pas supérieures à 15% du budget car dans ce cas le syndic a OBLIGATION de faire nomme un mandataire judiciaire, c'est de proposer à l'AG de voter un fond de solidarité.
Les copropriétaires ne sont PAS solidaires entre eux. Cette avance de solidarité est un prêt remboursable en cas de vente du lot, et lorsque les dettes ont été payées.
Sans un accord de l'AG, le syndic ne peut pas appeler cette avance, ce qui semble ĂŞtre le cas chez vous.
GoVeagn : il y a eu reprise avec une dette injectée dans les nouveaux appels de fonds
Cela ne veut rien dire en copropriété.
SI c'est votre cas, cela signifierai que le syndic comble les trous de trésorerie et paie les factures en appelant des fonds SANS accord de l'AG.
Vous devez cesser de payer ces appels supplémentaires si aucun fonds de solidarité n'a été adopté par l'AG.
ET dans votre malheur, si ce fonds de solidarité fut voté et appeler, il vous sera remboursé en cas de vente de votre lot !
|
|
|
|
GoVegan
Nouveau Membre
32 message(s)
Statut:
|
|
27
Posté - 28 févr. 2016 : 20:00:19
|
De nouveau merci.
Lorsque je perle de dettes voici ce que je conçois.
A l’époque un voisin et moi étions seuls à avoir cessé de payer les appels de fonds.
Donc on peut considérer que nous ne sommes pas à nous deux responsables de la dette avec les montants décrits précédemment.
Donc, si il y a une grosse dette, c'est que l'ancien syndic a utilisé l'argent perçu pour partir en vacances, ou pour une autre copro etc....c'est uniquement en ce sens que je pense que c'est a l'ancien syndic de gérer cette dette (rendez nous notre argent !!), et qu'il est injuste de la réinjecter dans les AF actuels.
Ceci dit, même en terme de grosse dette, comme vous l'avez certainement compris je compte sur vous pour me le confirmer avec les documents comptables que vous avez généreusement accepter de regarder pour moi pour me confirmer qu'il y a effectivement eu cette dette, les 174000 de 45, les 111000 de 47, les RAN du grand livre actuel de 2015 etc....
Le nouveau syndic quant à lui nous a dit que les charges avaient augmenté au cours des 3 exercices et que l'ancien syndic ne s'en été pas rendu compte par manque de gestion. D’où les grosses régularisations et l'augmentation importante des AF.
J'ignore si ces documents vous Ă©voque un bof ou un ouahou.
Donc en gros, mes voisins ne vous parleraient peut être pas dans les même termes que moi, pour eux la seule la source de leur problèmes c'est moi, le voisin qui a réagi comme moi, et ceux qui rament à l'heure actuelle pour joindre les 2 bouts.
Si ça se trouve il s'agit d'une erreur d’interprétation des documents de ma part et je me fourvoie complètement... et je rembourserai mes dettes en brave fifille, à condition d’être sûre que l'ancien syndic ai payer les factures lui même (sinon, rendez nous notre argent ou alors je les paie déjà rien qu'en honorant les AF actuels)
D’après vous il m'est encore possible de demander le retrait des frais de relance et d'huissier de l'ancien syndic ? leur frais de gestion ?
Si on pouvait me calculer uniquement mes consommations et les prestataires, ce serait top. |
|
|
|
28
Posté - 28 févr. 2016 : 20:16:58
|
GoVegan :"Donc, si il y a une grosse dette, c'est que l'ancien syndic a utilisé l'argent perçu pour partir en vacances, ou pour une autre copro etc....c'est uniquement en ce sens que je pense que c'est a l'ancien syndic de gérer cette dette (rendez nous notre argent !!), et qu'il est injuste de la réinjecter dans les AF actuels."
OUH la !!! Ce ci sont des accusations de détournements de fonds, sans aucune preuve.
Le nouveau syndic a donc repris ce cabinet, c'est lui le seul RESPONSABLE de la gestion de votre SDC.
SI il avait trouvé des " anomalies" comptables, alors il devait demander à l'AG d'assigner l'ancien syndic?
Ce que vous écrivez n'a pas de sens. C'est au juge de dire la loi et de condamner l'ancien syndic si il est parti en vacances avec l'argent de votre SDC. Sans plainte, sans procès, tout ce que vous dites ne sert à rien.
GoVegan : Le nouveau syndic quant à lui nous a dit que les charges avaient augmenté au cours des 3 exercices et que l'ancien syndic ne s'en été pas rendu compte par manque de gestion. D’où les grosses régularisations et l'augmentation importante des AF.
Que du baratin !!!! ce sont les copros qui vote le budget, vous devez donc savoir si les charges augmentent ou pas, ce sont tous les copros qui décident, pas le syndic qui ne fait qu'exécuter les décisions de l'AG.
Le syndic ne régularise RIEN sans un accord de l'AG, c'est à dire des copros.
GoVegan : un RAR au syndic, au nouveau, l'ancien n'a plus rien à voir dans votre SDC, pour lui demander des explications PLUS précises sur ces charges en augmentation - c'est à dire copie des décisions de l'AG - , sur ces chiffres que vous indiquez, ces 174 000 €, ces 111 €, .....
Quel est le budget de fonctionnement courant de votre SDC ? combien de lots principaux ? |
|
|
|
GoVegan
Nouveau Membre
32 message(s)
Statut:
|
|
29
Posté - 28 févr. 2016 : 20:54:57
|
Philippe,
Non je n'accuse pas, je doute, je cherche Ă comprendre, je cherche de l'aide.
Si vous voulez bien voir les documents comptables je veux bien vous les transmettre aussi, toute opinion est bonne Ă prendre.
Oui il a été question d'assigner l'ancien syndic mais pour une autre raison, une histoire de subvention de chaudière perdue car non réclamée, presque 20 000 euros, une histoire de rabais sur honoraires (pour l'absence de gestion) non respectée, mais pas pour les appels de fonds ou factures non payées, il y a eu des rumeurs, mais rien d'officiel.
Le CS n'est pas vraiment capable de trouver des anomalies comptables, surtout avec du pointage de factures. C'est pour cela que je crains un accord entre syndics lors de la reprise. Facile, peut être tentant...mais j'ai besoin de comprendre les données comptables.
Lors d'une AG j'ai demandé au représentant du SDC pourquoi mes charges avaient tant augmentées, réponse : Vous n'avez qu'à passer à l'agence, mais vu mes capacités comptables ils vont vite m'embobiner j'ai déjà besoin de vous pour interpréter l'annexe 1 ;-)
Lors de la vérification des comptes ont m'a remis le grand livre en fin de réunion, j'ai vite demandé ce que signifiait tout ces RAN, réponse : arf ce n'est rien ça, juste des reprises d’écritures.... j'ai voulu qu'ils apportent les extraits de compte bancaire, réponse : vous n'y comprendrez rien, il y a d'autres copros dessus et en plus les autres données ne vous regardent pas.
Pour le RAR oui je vais l'envisager, merci, j'ai peu d'espoir car ils ne réagissent pas au fait que mon avocat se servent de l'absence de justificatifs pour défendre mes intérêts ...en plus ils disent toujours que tous les documents sont à l'agence et qu'il faut se déplacer. Mais oui je vais l'envisager merci.
Budget actuel 130 000 et 52 lots :-) |
|
|
|
andre78fr
Pilier de forums
France
3183 message(s)
Statut:
|
|
30
Posté - 28 févr. 2016 : 22:48:24
|
Et ça ne vous dérange pas de laisser vos voisins payer les charges depuis toutes ces années ?
On apprend quand même qu'il y a un contentieux de 9 500 €, une procédure en cours et que votre vraie motivation à comprendre les comptes c'est de vous soustraire à vos obligations alors franchement, moi ça me laisse un peu pantois.
|
|
|
|
GoVegan
Nouveau Membre
32 message(s)
Statut:
|
|
31
Posté - 28 févr. 2016 : 23:17:01
|
Mais comment est-ce possible que j'ai tant de mal Ă me faire comprendre ??
J'ai expliqué pour quelles raisons j'ai agit ainsi...mes voisins ne paient pas ma dette il me semble, hooooooooooooo que si cela m'ennuie que l'on paie tous si chers !! Je cherche à comprendre pourquoi d'ailleurs ...
Ma dette fait l'objet d'une affaire judiciaire, Je me soumettrai à la décision du tribunal.
J'assume mes actes et leurs conséquences mais il ne peut pas y avoir de libre arbitre sans prise de conscience de la réalité.
JE CHERCHE A COMPRENDRE JUSQU'OU EST ALLE L'ANCIEN SYNDIC EN TERME DE MEPRIS
HELP
HELP
QUI PEUT ME TRADUIRE CE QUE JE VOIS DANS LES DOCUMENTS SVP
JB22 les a, on verra bien ce qu'il en pense si il les regarde.
André, vous raisonnez comme certains de mes voisins...je peux le comprendre mais quand votre syndic de fait fait le mort si longtemps...vous êtes en colère.
Les 9500 euros j'aimerais Ă©galement savoir de quoi il s'agit exactement.
Je ne suis pas méchante, je voulais me défendre, mais nous avons tous un paradigme différent. Libre à vous de raisonner ainsi, moi je me considérais comme une victime...c'est dire le gouffre entre nos deux points de vue. |
|
|
|
GoVegan
Nouveau Membre
32 message(s)
Statut:
|
|
32
Posté - 29 févr. 2016 : 00:50:28
|
André,
Vous dites " depuis toutes ces années"
Pour la clarté des débats je tiens tout de même à rappeler je j'honore les AF du nouveau syndic et que mon litige porte sur les exercices du syndic de fait seulement.
De même, en termes de non respect des obligations l'ancien syndic a lui aussi offert une belle démonstration, vous même pensez que les chiffres font peur.
Pour le reste, votre seule activité sur ce forum ainsi que le nombre de messages envoyés témoigne de votre altruisme et votre sens du service, je vous admire et vous respecte pour cela, cela me désole qu'on ne puisse pas s'entendre.
De nouveau merci pour votre aide hier.
|
|
|
|
andre78fr
Pilier de forums
France
3183 message(s)
Statut:
|
|
33
Posté - 29 févr. 2016 : 01:01:18
|
Je n'ai rien de personnel contre vous, vos questions sur les comptes sont tout à fait légitimes et vous avez le droit de savoir pourquoi vous payez mais je pense que vous avez fait une confusion entre les fonds que vous versez pour la copropriété, pour l'assurance, pour l'entretien, etc. et ce qui revient au syndic (ses honoraires).
Même si on peut contester sa gestion ou sa légitimité, il faut bien que les factures soient payées et si vous avez toujours de l'eau et de l'éclairage ou du ménage c'est bien que d'autres ont payé à cette époque, avec les mêmes annexes et comptes présentés...
|
|
|
|
GoVegan
Nouveau Membre
32 message(s)
Statut:
|
|
34
Posté - 29 févr. 2016 : 01:31:35
|
Merci pour votre réponse.
A l’époque personne n'avait d'annexes, puisque qu'aucune convocations aux AG ni vérifications de comptes.
Vous avez raison, j'avais du chauffage et le reste, mais si ça se trouve mes voisins ont eu tort de payés eux même puisqu'il reste a déterminer d'ou sortent les RAN du grand livre 2015, les régularisations et tout et tout, l'ancien syndic est il clair dans ses paiements lui même ?
L'Ă©tat des finances 2012, dernier exercice de l'ancien syndic est juste vide de sens. Pourquoi ? Voulez vous vous rendre compte par vous mĂŞme j'ai les docs en pdf cela peut ĂŞtre rapide.
Si personne n'avait payé les AF, le syndic de fait nous aurait peut être fuit et la situation serait peut être rentrée dans l'ordre beaucoup plus vite.
Ceci dit oui oui oui, s'ils ont été correctes au moins sur la compta, ce que j'aimerais savoir, alors il me faut payer cette dette j'en ai conscience :-) |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
35
Posté - 29 févr. 2016 : 10:03:34
|
J' ai examiné les Annexes 1 :
Exercice au 30/09/10,
Rien à signaler les totaux débits et crédits sont de 13554.98
Exercice au 30/09/11:
Vous m' avez fourni deux état différents, l' un équilibré l' autre non.
Cette exercice montre une forte augmentation des débits (Impayés) copropriétaires qui passent de 4.370.32 à 34.783.92
Et les crédits de 2045.68 à 7198.45
En l' absence des annexes 2 et 3 impossible de dire si cela vient de l' insuffisance de l' exercice.
Exercice au 30/09/12
Cette annexe n' est pas présentée correctement, elle reprend les comptes de charges et produits, et n' est pas équilibrée au niveau des comptes de bilan, léger écart qui ne remet pas en cause les comptes.
Les débits copropriétaires passent de 34783.92 à 41365.32
et les crédits de 7198.45 à 4557.26
Donc une légère augmentation par rapport à l' exercice précédent.
Exercice au 30/09/2013;
Cet état semble être présenté avant répartition,
En effet les charges semble avoir été ajoutés aux débits des copropriétaires, qui passent ainsi à 174490 et les produits au crédit du compte "Régularisation" pour 111708.33.
Il faudrait disposer du Grand Livre;
Exercice au 30/09/2014 :
La situation revient plus normale, les copropriétaires sont débiteurs de 50183.13, Il faudrait avoir les annexes 2 et 3 pour connaitre le résultat de l' exercice.
Balance au 30/09/2015 :
Il faudrait savoir si cette balance est établie avant ou après répartition, le résultat de l' exercice n' étant exigible qu' après approbation des comptes par l' A.G.
Détail des comptes Copropriétaires débiteurs:
GIL.......................14.915.45
LOG......................15.066.15
MEI.......................10.260.52
SCR........................3.522.18
Total......................43.764.30
Autres débiteurs......18.004.22
Total DĂ©biteurs........61.768.52
Créditeurs.................4.48014
A comparer avec un budget de 130.000 €
Le syndicat est nettement au dessus des 15 ou 25 % d' impayés, donc le syndic doit saisir le Tribunal de grande instance , à défaut les copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat peuvent saisir en référé le T.G.I.
Les "A.N." à nouveaux représentent la reprise en début d' exercice des soldes à la clôture de l' exercice précédent.
|
Édité par - JB22 le 29 févr. 2016 10:05:07 |
|
|
|
GoVegan
Nouveau Membre
32 message(s)
Statut:
|
|
36
Posté - 29 févr. 2016 : 11:25:43
|
JB,
Vraiment...un Ă©norme MERCI, laissez-moi votre adresse pour que je vous fasse parvenir une grosse boite de chocolats de toutes les couleurs !
Au regard de ce que vous me dites, peut-on d'ors et déjà déterminer que l'ancien syndic a eu une attitude correcte au niveau des comptes ou cela mérite il d'être approfondie avec d'autres annexes ?
Pour 2013 je suis rassurée si une explication rend les chiffres acceptables.
Visiblement, pas de grosse dette douteuse donc ?
Concernant tous les vieux RAN du grand livre au fait, qu'en pensez vous SVP...ce matin j'ai fait une petit calcul il y en a environ 480 ?
Dans tous les cas j'ai bien compris que c'est la situation actuelle qui est alarmante.
Que va til se passer après la saisie du TGI SVP ?
Il y aura un audit de prévue ? Justement la réunion de préparation l'AG se tiendra demain soir. Je saurais s'il est question de cette procédure par le CS ou pas. Si ils se montrent réticent dois-je insister fortement dans ce sens ? Quelles sont les interêts majeurs de la procedure ?
Enfin ça je peux encore regarder sur le net afin de ne pas abuser de votre temps non plus...j'espère que nous n'avez le sentiment que je vous en demande trop, j'ai deja appris beaucoup via vos commentaires, recherches et conseils
Concernant ce que vous m'aviez indiqué pour le délai de contestation des comptes personnels, voici ce que j'ai trouvé :
"Dans le cadre de cette procédure, le syndicat se prévaut souvent du fait que les comptes ont été approuvés par l’assemblée
générale des copropriétaires.
En effet, en principe, le seul fait pour l'assemblée générale d'approuver les comptes présentés par le syndic rend exigibles les
quotes-parts de charges. Il appartient toutefois au syndicat demandeur en paiement des charges de rapporter la preuve que le
copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées conformément à l’article 1315 du Code civil.
Toutefois, comme le rappelle la Cour d’Appel de Paris dans un arrêt du 12 octobre 2011 le fait que les comptes ont été
approuvés par l’assemblée ne s’oppose pas à ce qu’un copropriétaire oppose au syndicat d’éventuelles erreurs dans la tenue
de son compte individuel (CA Paris, pôle 4, 2e ch., 12 oct. 2011, Varin c/ Synd. représ. par Cabinet Varenne Champagne :
JurisData n° 2011-02202).
A cet égard, l’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 précise que « l'approbation des comptes du syndicat par
l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires ».
Il convient de préciser que le copropriétaire peut contester ses charges tant leur montant que leur répartition.
Sur la contestation du montant des charges :
En principe, les charges communes sont payées suivant le système des charges provisionnelles et régularisées en fin d’année
selon les dépenses réelles. Leur montant est alors approuvé par l’assemblée générale.
Les appels de fonds pour travaux ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. C’est l’assemblée générale qui détermine
les modalités de ces appels de fonds.
Un copropriétaire peut cependant juger excessif un appel de charges, un appel de fonds pour travaux ou une régularisation de
charges découlant d’une mauvaise réparation des charges ou d’une erreur dans le mode de facturation de la prestation
envisagée ou réalisée.
Dans ce cas, le copropriétaire est en droit de contester les sommes qui lui sont réclamées sans que le fait que les comptes
aient fait l’objet d’une approbation par l’assemblée générale ne puisse lui être opposé.
Pour cela, le copropriétaire devra, en application de l’article 1 315 du Code civil, prouver que les sommes réclamées sont
entachées d'erreurs dans la répartition des charges, dans le calcul des quotes-parts ou dans une mauvaise prise en compte de
certaines dépenses (Cass 3ème civ 1er décembre 2010 : Administrer mars 2011 p 41- CA Rouen 2 décembre 2009 : Loyers et
copr 2010 comm 275)."
Donc avec ceci ."prouver que les sommes réclamées sont
entachées d'erreurs dans la répartition des charges, dans le calcul des quotes-parts ou dans une mauvaise prise en compte de
certaines dépenses" Croyez vous que les frais de relances et huissier du syndic de fait puissant etre concernés par ce descriptif ?
Ce que je voudrais, c'est ne recouvrir que les montants liés aux frais de la copro et mes consos personnelles. sans les frais de gestion du syndic et sans leurs procédures.
Connaissez vous des antécédants qui est connu une telle issue, croyez vous que le TGI accepterait ?
D'autre part, si je gagne l'affaire pour l'absence de mandat et justificatifs...est ce que la dette sera annulée, retournée contre le syndic de fait ou est ce que mes voisins devront la payer SVP?
Mille merci ...je suis impressionnée par le réseau d'entraide que je découvre ici, belle mission et belle équipe qui ne fait pas semblant...
|
|
|
|
37
Posté - 29 févr. 2016 : 13:37:19
|
GoVegan : l'examen de comptes montrent que de nombreux copros ne paient pas leurs charges; ils ont mis votre SDC dans des difficultés financières lourdes, et la loi est claire, c'est la case TGI et la nomination d'un AJ.
Le syndic a obligation de le faire, et si il ne le fait pas, tout copro. avec les docs que vous avez fourni Ă JB22 peut demandert cet AJ.
Ce syndic est addez mauvais ! a t'il pris toutes les dispositions pour récupérer les impayés ? : mise en demeure,assignation, prise d'hypothèque légale, ...
GoVeagn : certaines dépenses" Croyez vous que les frais de relances et huissier du syndic de fait puissant etre concernés par ce descriptif ?
NON. Mais vous nous dites qu'aucune AG ne fut convoquée, et par conséquent les comptes des années 2010,2011, 2012 ont ils été approuvés ?
Sans approbation des comptes par l'AG, le syndic ne peut pas poursuivre les mauvais payeurs. ET si de plus l'ancien n'avait plus de mandat il ne pouvait plus gérer votre copropriété. C'est ce que vous pouvez expliquer au juge. Pas de syndic, pas de poursuites possibles.
Le nouveau syndic a t'il fait approuver les comptes de ces années ? |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
38
Posté - 29 févr. 2016 : 14:10:55
|
En copropriété il n' y a pas de "syndic de fait".
Votre ancien syndic a été nommée le 31/03/15 pour un an.
L' A.G. ayant élu ce syndic avait-elle convoquée par un syndic ayant un mandat valable.
Ayant été élu pour un an son mandat expirait le 31/03/2012, à partir de cette date il ne pouvait plus convoquer valablement une A.G. ni recouvrir judiciairement les charges
C' est sur cette absence de mandat que vous auriez pu engager une action.
Par qui et à quelle date; a été convoquée l' A.G. ayant désigné le nouveau syndic.
Lors de la reprise des comptes par un nouveau syndic, celui-ci reprends les comptes de l' ancien, sans qu' il y ait obligation d' un audit.
En ce qui concerne les impayés le syndic n' est responsable que d' engager les actions et poursuites nécessaires au recouvrement des créances.
Il doit y avoir concordance entres les soldes des comptes à la clôture de l' exercice et ceux repris en "RAN" -à nouveaux). Cela est garant de la continuité de la comptabilité.
"Il y aura un audit de prévue ? Justement la réunion de préparation l'AG se tiendra demain soir. Je saurais s'il est question de cette procédure par le CS ou pas. Si ils se montrent réticent dois-je insister fortement dans ce sens ? Quelles sont les interêts majeurs de la procedure ?"
Ne vous faite aucune illusion, un administrateur judiciaire ne résoudra aucun de vos problèmes d' impayés, il permettra seulement de remettre juridiquement le syndicat dans la légalité, il repassera tous les problèmes au syndic qui sera élu ultérieurement...vous aurez payé des honoraires pratiquement pour rien.
"Nouveau" a-t-il absorbé une dette importante de "Ancien" ??"
le terme "absorbé " est impropre, il a repris comme dit précédemment les comptes du syndicat, en reports à nouveau.
" Si "Ancien" est responsable de la dette, ne peut-on pas supposer qu’elle devrait rester à la charge de "Ancien" ? Qu'ont ils fait des appels de fonds perçus ? "
Un syndic n' est pas "responsable" de la dette, mais de son recouvrement.
Les fonds reçus ont été versés en banque et ont servis à payer les fournisseurs y compris les honoraires du syndic.
|
Édité par - JB22 le 29 févr. 2016 14:16:26 |
|
|
|
GoVegan
Nouveau Membre
32 message(s)
Statut:
|
|
39
Posté - 29 févr. 2016 : 14:11:27
|
Merci Philippe,
Vous savez je découvre que je me suis braquée à tort et que non...les comptes n'étaient pas si mal tenus.
Je suis honteuse tout de meme, je fais parti des mauvais payeurs en question.
Oui le syndic m'a poursuivi, mon voisin qui a réagi comme moi durant la periode sans mandat également.
Il est prévu de mettre l'appart en vente si je perd le process mais en ce qui me concerne cela n'arrivera pas, je paierai.
Oui, les 3 exercices ont été approuvés via le nouveau syndic dans la même AG fin 2013....Syndic mandaté, comptes approuvés, parait que ma situation est mal engagée. Mais si les comptes sont OK alors il est normal que je paie, cependant le montant me semble anormal & reste injustifié.
Beaucoup de mes voisins ont du mal a suivre...plus les litiges du genre radiateurs restés sur le balcon tout l'été au soleil pendant les travaux alors que les répartiteurs fixes dessus tournaient a bloc...il y a des anecdotes !
Il y a une AG dans les semaines Ă venir.
La balance date d'il y a 4/5 mois, je suis sure que la situation a bougé depuis, notament "Log" paie toujours, moi j'ai viré 1000 la semaine dernière...on verra bien demain pour la prépa de l'AG ce qu'il se dit.
Pffffffffffffffffffffffffffffff....je suis confuse. |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
40
Posté - 29 févr. 2016 : 14:34:12
|
" Mais si les comptes sont OK alors il est normal que je paie, cependant le montant me semble anormal & reste injustifié."
Vous pouvez vérifier vos appels de charges connaissant vos tantièmes dans les diverses catégories de charges et les budgets des différents exercices et des frais qui vous ont été imputés.
Vous pouvez me faire parvenir copie de votre compte Ă©tabli par le syndic.
"Vous savez je découvre que je me suis braquée à tort et que non...les comptes n'étaient pas si mal tenus."
Nous sommes sur le forum pour apporter de l' aide, pas pour juger de possibles erreurs. "Que celui qui n' a jamais commis de faute jette la première pierre"
|
|
|
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
Reprise comptable d'un syndic de fait 
