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GoVegan
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 Posté - 29 févr. 2016 : 15:09:38
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Merci JB...
Oui bien sur j'accepte l'offre .-)
Quel compte Ă©tabli par le syndic ?
Cette année, comme la précédente, lorsque j'ai demandé mon décompte individuel annuel de charges en fin d'exercice j'ai reçu le projet de répartition d'exercice de l'année précédente.
Je l'ai de nouveau reclamé en AG, non pas en fin d'année mais en mars comme cette année, et ils m'ont dit que les décomptes seraient expedites après l'approbation des comptes. deja cela rend difficile les contestations et faux...ils rajoutent une ligne aux AF rien de plus.
Je en reçois pas de décompte individuel détaillé, affichant la réalité de mes consos.
Juste un nouvelle AF avec une nouvelle ligne : regularisation exercice XX, dans l'AF qui suit l'AG.
Las AF ne sont pas détaillés, juste ancient solde, nouveau solde.
Je reste sure qu'il y a une faille, qu'il y a un interet Ă rester opaque, mais bon...quoi et pourquoi...
Au moins avec ce qui nous pend au nez avec de la chance j'en saurai plus, pour l'appart par contre il est invendable.
Comment les charges ont pu augmenter Ă ce point....
Ils s'agissait de HLM a la base, personne ne roule sur l'or ici. Meme au Lux (je suis Ă la frontiere) on ne paie pas tellement.
On a ni ascenceur ni gardien...Il y a un truc qui cloche.
Bref, merci pour le réconfort mais là j'ai juste envie d'aller sous la couette et oublier que le monde existe tout autour.
Cela Ă©chappe Ă mon contrĂ´le. ..
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GoVegan
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Posté - 29 févr. 2016 : 18:27:57
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JB22,
Votre post de 14h10 a échappé à mon attention car je répondais à Philippe.
Un grand merci pour votre suggestion, ainsi que pour les réponses apportées à mes interrogations.
J'y vois de plus en plus claire.
Oui, le nouveau syndic a été voté en AG par l'ancien en juillet 2013.
Ce jour là les comptes et le quitus furent refusés.
A noter que eux, ils proposaient un budget de 109000 et non pas 130000...
Le nouveau à enchaîné avec une AG en décembre, avec mandat et approbation des comptes, refus du quitus.
Je deviens curieuse. |
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GoVegan
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 Posté - 01 mars 2016 : 21:39:04
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Aujourd'hui a eu lieu la réunion de préparation de l'AG.
Le représentant du syndic est venu avec une liste de propositions de résolutions, "Voici ce que je vous suggère".
Pour faire le point sur la situation financière, il y a 130000 de budget et 39000 de dettes, soit un endettement de 30%.
Il y a 2 résolutions qui sont inscrites comme suit :
"Autorisation à donner au syndic pour la réalisation d'un appel de fonds spécial d'un montant de 10 000 euros compte tenu de la créance de XXX dans l'attente d'un recouvrement par voie judiciaire" (il s'agit d'une allusion à 2 procédures en cours dont les issues ne sont encore pas connues)
La seconde résolution concerne une somme de 20 000 euros (personne endettée de 15 000 euros ayant de réelles difficultés financières)
Il a avancé que ceci était fait dans le but de nous éviter l'administrateur judiciaire pour les raisons suivantes :
- Il coute très cher (plus cher que le syndic), il s'agit de 3000 euros rien que pour ouvrir le dossier
- Il fera exactement la même chose que lui, il réclamera la somme a l'ensemble des propriétaires avant de remettre la copro entre les mains d'un autre syndic.
J'ai remis en cause le principe de solidarité entres propriétaires.
En réponse il a cité un extrait d'un article de l'ADIL que j'ai retrouvé (http://www.adil34.org/fileadmin/Sit...FAILLANT.pdf).
Voici la partie qu'il a lu, sortie de son contexte :
"Afin d'éviter que la situation financière de la copropriété ne soit obérée, il a été admis que le syndicat puisse demander des avances aux copropriétaires pour faire face à un manque justifié de trésorerie temporaire dû à l’absence de paiement des charges par certains d’entre eux. Ces avances sont décidées préalablement par l’assemblée générale à la majorité simple de l’article 243. Ainsi, l'assemblée générale est fondée, en vue d'obtenir la trésorerie nécessaire, à voter un appel de fonds auprès des copropriétaires, sans que l'avance ainsi décidée puisse être considérée comme une modification de la répartition des charges résultant du règlement de copropriété4.
La décision de l'assemblée de régler les charges impayées d'un copropriétaire insolvable a un caractère obligatoire. Ainsi les membres du syndicat sont tenus de participer au règlement de la dette.
Les versements effectués viendront en déduction des charges dues ultérieurement par les intéressés si, finalement, la créance du syndicat sur le copropriétaire défaillant a pu être récupérée."
Ceci a été très mal interprété "La décision de l'assemblée de régler les charges impayées d'un copropriétaire insolvable à un caractère obligatoire."
Je découvre qu'il n'a lu qu'une seule partie du document, voici ce qui précédait son extrait, remis dans l'ordre cela prend un tout autre sens :
"LE PRINCIPE DE L’ABSENCE DE SOLIDARITE ENTRE LES COPROPRIETAIRES
La Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 n’autorisent pas le syndic à demander aux copropriétaires d’acquitter les charges du défaillant. Chaque copropriétaire est tenu au seul paiement de la quote-part incombant à son lot. Il ne peut être contraint d'acquitter les dettes d'un autre copropriétaire. Il n'existe en effet aucune solidarité de droit entre les membres du syndicat en la matière.
Le syndic n'est pas autorisé à lancer de sa propre initiative, sans accord de l'assemblée générale, un appel de fonds en raison de la défaillance d'un copropriétaire.
UNE ASSEMBLEE GENERALE PEUT SEULE DECIDER D'UNE AVANCE DE TRESORERIE
EXCEPTIONNELLE DESTINEE A PALLIER LA DEFAILLANCE D'UN COPROPRIETAIRE"
Il m'a tout simplement impossible de faire entendre alors que je me faisais littéralement lyncher. J'ai répété que ma dette serait honorée dès lors que le tribunal l'aurais décidé, s'il le décide.
Merci pour vos conseils précédant mais concernant l'AJ, c'est mal barré...lorsque je les ai invité à se renseigner par eux même on m'a lancé "Puisqu'il le dit!" et compte tenu du joli tour de passe passe qui a précédé bien sûr j’étais décrédibilisée.
Tout d'abord il n'est pas certain qu'il y est un recouvrement des dettes par voie judiciaire car l'affaire reste complexe.
Questions:
- L'AG aurait lieu fin avril, que puis-je faire pour éviter que mes voisins se fassent avoir et acceptent les résolutions en croyant que l'AJ est une solution encore pire ?
En sachant bien sûr que la communication est devenue impossible, il me faudrait agir directement sur l'AG.
-Est ce vrai que l'AJ réclamera la somme à l'ensemble des propriétaires avant de remettre la copro à un autre syndic ?
-L'AJ est il réellement si cher au point que la résolution proposée par le syndic soit préférable ?
Merci pour votre intérêt ... |
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Posté - 02 mars 2016 : 07:18:17
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Où est le problème : le syndic semble faire sérieusement son travail.
Tout ce qu'il cite est exact :
* il a le devoir d'essayer de trouver un moyen d'attente d'où l'idée de cette avance
* c'est à l'AG de décider cette avance dite de "solidarité
* si l'AG le décide, cette disposition s'impose à tous sauf aux débiteurs
Si l'AG ne décide rien, il FAUDRA faire appel à l'AJ qui lui réclamera l'argent à TOUS ! |
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JB22
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Posté - 02 mars 2016 : 08:00:47
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De Rambouillet
"Tout ce qu'il cite est exact "
Oui, mais cela ne le dispense pas d 'appliquer les dispositions de l' article 29-1 A de la loi. |
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Posté - 02 mars 2016 : 09:13:19
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Les comptes seront officiellement clos à l'AG, et si l'AG a voté dans cette même AG la résolution de l'avance dite de "solidarité", les sommes étant exigibles à la date de l'AG alors le syndic n'a pas à saisir le juge.
Article 29-1
Lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc. Pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le pourcentage des impayés déclenchant la saisine est fixé à 15 %.
En l'absence d'action du syndic dans un délai d'un mois à compter de la clôture des comptes, le juge peut être saisi d'une même demande par :
1° Des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat ;
2° Un créancier lorsque les factures d'abonnement et de fourniture d'eau ou d'énergie ou les factures de travaux, votés par l'assemblée générale et exécutés, restent impayées depuis six mois et si le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux ;
3° Le représentant de l'Etat dans le département ou le procureur de la République près le tribunal de grande instance ;
4° Le maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble ;
5° Le président de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.
...
On peut penser qu'effectivement dans les 30 jours, les fonds seront rentrés.... |
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GoVegan
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Posté - 02 mars 2016 : 17:15:43
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Merci pour vos contributions. ..si la solidarité est une issue inévitable, alors je baisse les armes, c'est à l'ancien syndic que j'en veux, pas à eux..c'est bien sûr inacceptable.
Merci pour votre temps.
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nefer
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Posté - 02 mars 2016 : 18:08:18
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concernant la résolution "La seconde résolution concerne une somme de 20 000 euros (personne endettée de 15 000 euros ayant de réelles difficultés financières)"
il faut demander au syndic s'il a pris une hypothèque sur les lots et s'il ne l'a pas fait , il faut exiger qu'il le fasse de suite |
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GoVegan
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Posté - 02 mars 2016 : 19:07:56
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Merci Nefer.
C'est déjà fait depuis l'année dernière.
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JB22
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Posté - 13 mars 2016 : 10:15:27
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Votre "nouveau" syndic a été élu en décembre 2013, pour quelle durée ?
Il vous a fait approuver les comptes des exercices 2010/20/11, 2011/2012, 2012/2013.
A-t-il convoqué une A.G. fin 2014 pour l' approbation des comptes du 1/10/13 au 30/09/14 ?,
Si son élection était d' une durée de un an, son mandat a-t-il été renouvelé au cours de cette A.G.?
"En l'absence d'action du syndic dans un délai d'un mois à compter de la clôture des comptes, le juge peut être saisi d'une même demande par :
1° Des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat ; "
Je ne crois pas que les copropriétaires aient intérêt à demander un A.J., le syndic actuel ayant fait le nécessaire en matière de recouvrement des impayés, actions en justice et prises d' hypothèques.
Par contre il est normal de demander à l' A.G. une autorisation de contracter un emprunt, auprès des copropriétaires solvables.
GoVogan faisant actuellement partie des débiteurs, n' aura pas à participer à cet emprunt, il ne' devra pas voter (Abstention).
J' attends toujours copies de vos appels de fonds.
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Édité par - JB22 le 13 mars 2016 10:17:04 |
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Reprise comptable d'un syndic de fait 
