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 Posté - 13 mars 2016 : 10:42:05
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En jurisprudence, la question ne sera tranchée que lorsque la Cour de cassation aura statué sur un tel cas. Combien de fois les cours d'appel, et notamment la cour d'appel de Paris ont été censurées pour avoir ajouté à la loi une condition qu'elle ne prévoyait pas ? Parce que les juges du fond sont comme tout le monde, ils statuent souvent en fonction du "bon sens", qui est souvent trompeur... D'où ces arrêts de la Cour de cass. qui ne sont que de simples rappels à la lecture de la loi... |
Édité par - rédaction Universimmo le 13 mars 2016 10:44:19 |
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Gédehem
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Posté - 13 mars 2016 : 12:26:38
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Nous sommes d'accord ... sous réserve que les arrêts d'appel soient contestés, soumis à la cassation.
Sauf que dans l'affaire dont nous parlons, les arrêts rendus en 2000 ne l'ont pas été, et forment "jurisprudence" sur ce point.
Jusqu'à un revirement futur, dont même la cour de cassation est habituée.
Par exemple par un virage à 180° sur l'impossibilité de contester comme moyen de défense une décision d'AG illicite, dans un premier temps reconnu dans les 10 ans qui suivaient.
Le droit évolue avec la société, la jurisprudence aussi ...
Sur le conjoint du copropriétaire, 2 arrêts bien connus de CA Paris, 23e ch. B, 26 oct. 2000.
Résumé de JM Gélinet ::
"Le conjoint d'un copropriétaire est en droit de prétendre aux fonctions de membre du conseil syndical. Toutefois, pour ce faire, il doit justifier d'un mandat exprès du copropriétaire lui-même, qui ne se présente pas. En outre, la candidature d'une des personnes habilitées à devenir membre du conseil syndical est le préalable obligé à sa désignation."
(...)
A la lecture de l'arrêt, pour la personne qui avait été choisie afin d'exercer la fonction de conseiller syndical, la qualité d'époux du titulaire du lot suffisait à lui permettre de briguer les fonctions auxquelles il avait accédé. Il lui aurait été donné, en quelque sorte, mandat tacite dans les termes, par exemple, de l'article 1432 du Code civil prévoyant que dans le cadre de la communauté légale, quand l'un des époux prend en main la gestion des biens propres de l'autre, au su de celui-ci et néanmoins sans opposition de sa part, il est censé avoir reçu un mandat tacite couvrant les actes d'administration et de jouissance.
La cour d'appel estime que la désignation en qualité de membre du conseil syndical ne constitue pas un acte d'administration ou de gestion et ne saurait être justifiée par l'existence d'un mandat général de gestion.
Il y a lieu, pour l'époux qui se présente au lieu et place de son conjoint, de prouver que celui-ci donne son plein accord sur cette candidature.
En pratique, il faut que l'époux non copropriétaire et candidat au conseil syndical soit titulaire d'un mandat exprès.
(....)
Soulignements de mon fait. Si c'est l'un ce n'est pas l'autre.
Sur le fond de la question, à ma connaissance il n'y a jamais eu recours au juge pour contester la désignation au CS d'un couple, en communauté ou non.
Pas de recours au juge sur ce point précis, obligation de s'en remettre à des positions similaires pour avoir une idée. |
Édité par - Gédehem le 13 mars 2016 12:34:36 |
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pataubagne
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Posté - 07 juin 2016 : 22:49:51
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Bonsoir
File très intéressante et je suis pile poil concerné. Dans ma résidence, sur la feuille de présence de la dernière AG, un des copropriétaires est déclaré détenteur de 2 lots, un T4 et un garage.
Cette personne a été élue au CS, mais son épouse aussi. Et elle élue présidente du CS. Un des gros soucis, c'est entre autres que ces 2 personnes étaient le gendre du gardien. Ce dernier étant fraîchement divorcé, étrangement le syndic a déclenché une procédure de licenciement.
Suite à vos échanges ici, j'ai adressé une question au syndic sur la légalité de cette double représentation. Pour lui RAS. Ils ont 2 lots donc rien à redire.
Je lui ait envoyé un lien vers la réponse ministériel et m'a répondu: Je vous précise que les réponses gouvernementales n’ont pas de portée juridique en droit positif français.
En réponse je lui ai adressé CA Rouen, 1re ch., 30 mars 2005, n° 03/01083, SA Cabinet Letondeur J.F. Avenel et a. c/ Lefebvre. et le contenu des 2 arrêts de CA Paris, 23e ch. B, 26 oct. 2000.
Il m'a répondu: Sur le fond, je ne vois pas de rapport avec notre première affaire. En effet, les époux Aune étaient bien présents tous les deux a cette assemblée générale et n'avaient donc pas besoin de se donner pouvoir pour être représentés notamment pour être candidats à la désignation en qualité de membre du CS.
Sur la forme, les cours d'appels jugent sur le fond (vous avez raison de le rappeler) c'est à dire sur les faits contrairement à la cour de cassation qui elle juge sur la forme c'est à dire sur le droit.
Sur la feuille de présence il n'y a qu'une signature, et que monsieur indiqué comme propriétaire des 2 lots.
Et maintenant je ne sais plus trop quoi lui répondre. J'ai le sentiment qu'il agit comme l'avocat du couple en question. Et je ne sais pas trop quoi faire pour le faire changer de discours et d'attitude....
Des idées? Merci à vous tous.
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Édité par - Gédehem le 08 juin 2016 00:00:49 |
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Stéphane
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 Posté - 07 juin 2016 : 23:24:58
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Si vous réussissez à convaincre le syndicat que la situation n'est pas souhaitable (voir message 17), l'AG la changera alors peut-être. |
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Gédehem
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25
Posté - 07 juin 2016 : 23:58:59
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S'il y a un intérêt pour le syndic, difficile de lui faire changer d'avis.
Comme disait un vieil ami corse "Les ânes, y'a que le bâton qu'ils comprennent ..."
Sur ce qu'il présente : "les époux X étaient bien présents tous les deux a cette assemblée générale et n'avaient donc pas besoin de se donner pouvoir pour être représentés notamment pour être candidats à la désignation en qualité de membre du CS. "
.. il se prend les pieds dans le tapis : il n'y a pas de lien entre le nombre de lot dont on a la propriété commune, la présence de copropriétaires à l'AG et les conditions d'éligibilité au CS.
Le fait d'être ensemble, en communauté, propriétaire d'un ou plusieurs lot ne change rien. Les lots ne sont pas divisibles, le cumul des voix non plus. Propriétaires ensemble de 2 ou X lots, le tout compte pour 'un'...
Il en serait autrement si l'un des lots était en communauté, l'autre propriété de l'un ou l'autre. Dans ce cas il n'y a pas confusion.
Pour l'AG, c'est l'un ou l'autre des époux qui peut seul émarger la feuille de présence, et à ce titre être seul à participer au débat avec droit de vote. L'autre reste dans son coin en silence (même si parfois dans la pratique il met son grain de sel ....).
S'agissant de l'éligibilité au CS, qui est autre chose, seul l'un ou l'autre peut présenter sa candidature. Ici celui ayant émargé la feuille de présence ou l'autre, selon ce qu'ils conviendront.
Mais pas les 2 ensemble. Si l'un se présente, l'autre doit renoncer.
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Posté - 08 juin 2016 : 06:47:48
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citation: Mais pas les 2 ensemble. Si l'un se présente, l'autre doit renoncer.
Perso, je ne suis pas d'accord, l'un ET l'autre (sous réserve de candidatures express) peuvent être présents. Il n'existe pas de texte qui limite cela à 1 par lot....
"article 21 :
...
Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. "
(même si je ne suis pas favorable à titre perso que les 2 époux soient présents...  ) |
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pataubagne
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Posté - 08 juin 2016 : 09:22:57
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Merci pour vos réactions.
Effectivement je n'ai rien trouvé au niveau de la loi 1965 qui dit qu'un propriétaire ne peut être représenté qu'une fois.
Mais peut-être qu'aun niveau code civil il peut y avoir une réponse, non?
Sinon sur le fait de justifier par le manque de candidature express, encore faudrait-il qu'au préalable à l'AG, donc sur l'ordre du jour, il soit fait mention que des places au CS seront à pourvoir. Hors là, rien. Et malgré ça il y a des nouveaux. A croire que ça se fait par cooptation ou copinage.
A ce sujet, dans le PV de l'AG, concernant le resultat du vote pour les nouveaux membres, le résultats est global, comme s'il y avait eu un seul vote. Est-ce normal? |
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Gédehem
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28
Posté - 08 juin 2016 : 22:56:23
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La question propre à la "communauté" a été tranchée à propose de la convocation à l'AG.
Faut-il convoquer chacun des 2 (chacun étant considéré comme "copropriétaire"), ou les 2 indistinctement (MouMme) ?.
Solution : les 2 indistinctement (ils ne formeront qu'un) ...
Pour l'AG, seul l'un des 2 peut émarger la feuille de présence et exprimer les voix du ou des lots "en communauté". L'autre reste silencieux dans son coin s'il assiste à la réunion.
Pour le CS l'affaire a été tranchée s'agissant du conjoint du copropriétaire : Si l'un est candidat l'autre ne peut l'être ...
Pas l'ombre d'un doute sur la solution adoptée si un litige sur un couple marié sous le régime de la communauté, les 2 candidats au CS et élus, était soumis au juge.
"le résultats est global, comme s'il y avait eu un seul vote. Est-ce normal?"
Oui : chacun est réputé avoir obtenu le même nombre de voix, le même résultat.
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Édité par - Gédehem le 08 juin 2016 22:59:35 |
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pataubagne
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Posté - 08 juin 2016 : 23:30:31
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Gédehem
Qui peut porter la question devant le juge? moi par exemple, petit copropriétaire? quel juge ou quelle démarche? TGI?
Pour le vote des nouveaux membres au CS, ça ne semble pas très démocratique tout ça. Déjà aucune info sur la convocation, donc si ce n'est sur place, on ne peut pas s'interroger pour entrer au CS avant l'AG. Puis manifestement la décsion est collective.... |
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jprp33
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Posté - 09 juin 2016 : 09:00:58
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Il semblerait qu’il y ait contradiction !
Article 21 : « … Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. »
Article 17-2 : « Tout syndic non professionnel, bénévole ou coopératif, doit être copropriétaire d'un ou plusieurs lots ou fractions de lots dans la copropriété qu'il est amené à gérer. »
Article 17-1 : « Dans le cas où l'administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d'un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci. Il exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical. En outre, le conseil syndical peut élire, dans les mêmes conditions, un vice-président qui supplée le syndic en cas d'empêchement de celui-ci. » |
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Posté - 09 juin 2016 : 09:08:00
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citation: Pour le CS l'affaire a été tranchée s'agissant du conjoint du copropriétaire : Si l'un est candidat l'autre ne peut l'être ...
trancher par qui ?......
citation: A ce sujet, dans le PV de l'AG, concernant le resultat du vote pour les nouveaux membres, le résultats est global, comme s'il y avait eu un seul vote. Est-ce normal?
NON? sur le PV chaque vote doit être individualisé. En effet, il y a désignation individuelle de chaque candidat donc un vote spécifique, donc une résolution pour chaque avec le nom des opposants et abstentionnistes pour chacun.... Même si dans la grande majorité des cas, les membres sont désignés dun seul coup par les mêmes votants POUR  Il vaut mieux que le PV reflète chaque vote (un simple copier -coller dans la grande majorité des cas), cela ne mange pas de pain.... |
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pataubagne
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Posté - 09 juin 2016 : 09:13:05
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jprp33
citation:
Il semblerait qu’il y ait contradiction !
A quel niveau? je précise que mon syndic est un syndic professionnel. |
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jprp33
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33
Posté - 09 juin 2016 : 10:23:30
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Dans le cas d'un syndicat de forme coopérative si tous les membres désignés du conseil syndical sont des « conjoints » il ne peuvent pas élire un syndic coopératif !
La loi n'est pas restrictive pour ce cas de figure ! |
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Gédehem
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Posté - 10 juin 2016 : 00:02:48
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Ah, si tous les membres du Cs sont des "conjoints", où va t-on ......
Rambouillet : "Tranché par qui ?" : par la CA de Paris, dans 2 arrêts bien connus du 26 octobre 2000.
Résumé : Le conjoint d'un copropriétaire est en droit de prétendre aux fonctions de membre du conseil syndical. Toutefois, pour ce faire, il doit justifier d'un mandat exprès du copropriétaire lui-même, lequel doit renoncer à se porter candidat. (arrêt 1) En outre, la candidature d'une des personnes habilitées à devenir membre du conseil syndical est le préalable obligé à sa désignation. On ne peut être élu en l'absence d'un acte de candidature (lorsqu'on est défaillant ou absent représenté, acte qui doit être distinct du mandat de représentation) (arrêt 2)
NB : arrêts déjà cités plus haut, post n°22 .....
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Édité par - Gédehem le 10 juin 2016 00:04:42 |
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pataubagne
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Posté - 10 juin 2016 : 00:57:00
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Où peut-on trouver ces 2 arrêts? sur le net? C'est bien Paris, 23e Ch. B, 26 octobre 2000? j'ai cherché sur google mais pas trouvé... |
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Posté - 10 juin 2016 : 06:03:52
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la cour d'appel a jugé sur le fond un autre cas, il ne s'agit pas de rajouter sa propre interprétation sur un autre cas : 2 époux copropriétaires ne peuvent-ils ou non être ensemble membres du CS, or cette CA de Paris n'a pas répondu car la question n'a pas été posée.
Il faut aussi rappeler que dans l'affaire jugée, seule l'épouse était copropriétaire, son conjoint ne l'était pas. |
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Gédehem
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Posté - 10 juin 2016 : 19:06:18
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Oui, et alors ???
La question se pose selon les personnes éligibles au CS.
Les copropriétaires ..., leurs conjoints .... , une indivision.
Dans tous ces cas, un seul est éligible au CS.
Traité pour l'indivision "l'un quelconque des indivisaires" (CA Paris 24.06.98 in Loy et Copro 99 n°20)
Pour le conjoint, "ce qui implique que le copropriétaire lui même ne se porte pas candidat" (CA Rouen 30.03.2005 in Loy et Copro 2005 N°208.
Pour le couple marié sous le régime de la 'communauté', pas de litige connu, mais une réponse ministérielle dans le même sens que ce qui précède (comment pourrait-il en être autrement ?) : "un seul d'entre eux peut alors se porter candidat" (est éligible) JOAN Q 9.11.2004 p.8881 n° 34796)
On trouve ces documents dans toutes les bonnes BU des facs (rayon "droit immobilier").
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pataubagne
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Posté - 10 juin 2016 : 19:43:44
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citation: Initialement posté par Gédehem
Pour le couple marié sous le régime de la 'communauté', pas de litige connu, mais une réponse ministérielle dans le même sens que ce qui précède (comment pourrait-il en être autrement ?) : "un seul d'entre eux peut alors se porter candidat" (est éligible) JOAN Q 9.11.2004 p.8881 n° 34796)
On trouve ces documents dans toutes les bonnes BU des facs (rayon "droit immobilier").
Pour les ignorants, BU??
Concernant la JOAN Q 9.11.2004 p.8881 n° 34796, je l'ai mentionné à mon syndic. Il a botté en touche, disant que les réponses ministérielles n'ont aucune valeur en droit français...
Que faire?? il me semble qu'un copropriétaire peut saisir la justice individuellement? je me trompe? Est ce que ce point peut-il être reçu?
Merci pour votre réponse.
Patrick |
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Posté - 10 juin 2016 : 20:15:52
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gedehem : NB : arrêts déjà cités plus haut, post n°22 .....
Il me semble que je fus le premier à l'écrire au post 16 de ce fil !! Il faut rendre à César.......
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vazy
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Posté - 10 juin 2016 : 21:54:54
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BU: bibliothèque universitaire |
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Couple au conseil syndical 
