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 Posté - 18 mars 2016 : 14:13:38
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bonjour,
après avoir enquêté un bon bout de temps le cs a découvert à l'occasion de la mise en place de compteurs individuels d'eau qu'il restait un nombre important de m3.
Ils correspondent au fonctionnement d'un commerce alimentaire qui avait eu il y a 12 ans un conflit avec un autre commerçant car ils étaient sur le même branchement pour un même contrat ! à l'issue de ce différent il avait été décidé par l'expert que le commerce alimentaire se brancherait sur la colonne principale avec un compteur. Le syndic était au courant mais il n'a jamais relevé le compteur le commerce alimentaire a payé aux tantièmes et le compteur affiche une con sommation proche de 40 000 euros !
le cs n'a jamais été averti de la pose de ce compteur, le commerçant n'a rien dit évidemment.
Que faut il faire aujourd'hui sur le plan juridique :
- il ne s'agit pas de recouvrement de charges mais de nouvelle répartition de charges entre copropriétaires
- faut il que les copropriétaires aillent en justice individuellement et si oui quid de ceux qui ont vendu entre temps
- et si tous les copro ne sont pas d'accord que se passe t il ?
car l'eau a été payée au syndic, ceux qui il me semble sont en droit d'agir sont les personnes lésées et non pas le syndicat des copropriétaires
si certains ont des connaissances en la matière merci à eux car ce n'est pas simple et le syndic est en dessous de tout et n'a rien à gagner
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Gédehem
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1
Posté - 18 mars 2016 : 15:13:12
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Dans la mesure où l'individualisation a été décidée, ou existe d'origine, c'est cette répartition selon la grille prévue qui s'applique.
Sur le principe, il ne peut y avoir de répartition mixte entre les lots : les uns selon compteurs, les autres aux tantièmes.
" il avait été décidé par l'expert que le commerce alimentaire se brancherait sur la colonne principale avec un compteur."
Il s'agissait alors d'un litige entre 2 commerces, qui utilisaient un même compteur.
'Expert' désigné par un juge ?
Quelle a été la solution (le jugement) ?
Le syndic était au courant mais il n'a jamais relevé le compteur le commerce alimentaire
Ne cherchez plus : dans la mesure où le relevé des compteurs incombait au syndic, même si l'affaire est sous traitée à un prestataire, le syndic se devait de vérifier la chose ...
Accessoirement le CS aussi, CS qui ne pouvait ignorer le litige entre les commerces et la solution qui en a découlé : installation d'un compteur divisionnaire spécifique.
Si le CS est passé à coté c'est qu'il n'a pas fait son travail.
Il n'en reste pas moins que, sur votre exposé, le syndic est responsable de cette situation. Qu'il doit assumer.
Concernant les charges de copropriété, on peut remonter 5 ans en arrière. Si ce lot commercial n'est pas content de la démarche du syndic (c'est celle du syndicat), il devra solliciter le juge.
En pratique, il faut tout reprendre depuis l'installation de ce compteur, avec calcul de la charge que doit supporter ce commerce, en retirant la part déjà réglée aux tantièmes ....
Bon courage au syndic !!!!
Certes, cela va être la galère pour l'imputation du delta en "trop payé" pour chacun .....
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JB22
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 2
Posté - 18 mars 2016 : 16:57:32
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"Le syndic était au courant mais il n'a jamais relevé le compteur le commerce alimentaire a payé aux tantièmes et le compteur affiche une con sommation proche de 40 000 euros !"
Comment a été réparti le coût global de l' eau, entre la part répartie aux tantièmes et celle répartie à la consommation.
La régularisation sur les cinq dernières années dépend de ce qui a été fait antérieurement, et
"..cela va être la galère pour l'imputation du delta en "trop payé" pour chacun ....." (Gédehem)
Si il y a un rappel à faire "au commerce alimentaire". |
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Posté - 18 mars 2016 : 18:05:24
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les commerces sauf un (alimentaire) avaient des contrats personnels, celui qui a été en litige avec l'un d'entre eux (1 compteur deux clients) suite à une décision d'un expert du tribunal (!) a demandé qu'il soit rattaché au compteur général moyennant un compteur, jamais relevé, inconnu des copro car pas de trace dans les AG, et le cs de l'époque n'était pas informé des suites du conflit entre les deux commerçants qui s'est soldé par un accord amiable
je sais que la situation est complexe, mais j'aimerai savoir qui peut faire une action en justice ou amiable (au nom de qui ?) et comment établir les montants revenants aux copro présents actuellement ou pendant la période de la dette
c'est comme vous le dites une faute de syndic mais dans ce cas ne vaut il mieux pas attaquer le syndic ou les syndics car il y en a eu deux pendant cette période
les fautes des soi disants PRO nous coûtent cher et nous mettent dans une situation difficile |
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JB22
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Posté - 18 mars 2016 : 20:05:48
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"les fautes des soi disants PRO nous coûtent cher et nous mettent dans une situation difficile "
Qu' en savez vous, puisque vous nous dites ; "le commerce alimentaire a payé aux tantièmes"
Vous n' avez pas répondu à ma question de mon post précédent ?
Une consommation de 40.000 € d' eau froide sur 12 ans, une moyenne de 3.333. € pour un commerce alimentaire me semble un élevé..
Pouvez vous justifier la consommation en ayant l' indice de départ du compteur lors de la pose ?
Pouvez vous, pour l' exercice 2004, nous fournir copies, des décomptes de charges de l' exercice pour le commerce et un autre copropriétaire.
Il est certain que les deux syndics on été négligeant, mais avant d 'engager toute action il faut vor quel est l' intérêt compte tenu des frais à engager.
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Franck1966
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5
Posté - 18 mars 2016 : 20:41:40
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"Une consommation de 40.000 € d' eau froide sur 12 ans, une moyenne de 3.333. €" à la lecture je me faisais la même réflexion !
A 3€ le m3 cela fait 1000m3 par an EN MOYENNE, il doit y avoir une autre consommation quelque part, nettoyage, autre copro, ou bien une fuite ...
Un hammam dans notre copropriété n'y arrivait même pas ! |
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Posté - 18 mars 2016 : 21:08:39
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bonsoir,
la consommation d'environ 1000 m3 par an est avérée, lors du litige entre les des 2 commerces c'était le chiffre qui était retenu, depuis nous avons la confirmation de la persistance de ce volume avec le compteur et le commerçant locataire est d'accord. Cela vous parait énorme mais cela résulte de l'utilisation de matériels anciens clim refroidissement... qu'il n'avait pas intérêt à changer puisqu'il ne payait pas la consommation, les copro s'en chargeaient à leur insu tout en disant au syndic que la consommation globale était trop importante mais comme il ne payait pas il s'en moquait. !!
Un sac de noeuds mais comment se faire indemniser sans se tromper dans la stratégie ? |
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| Signature de catherine2704 |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 18 mars 2016 : 21:25:28
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Vous précisiez : ".... le commerce alimentaire a payé aux tantièmes ...."
Il y a là une bourde des syndics, qui ne peuvent répartir une même dépense individualisée selon 2 modes de répartition.
Les uns selon les compteurs divisionnaires, un autre selon des tantièmes.
C'est la même histoire que pour le comptage de carottes et poireaux, de torchons et serviettes.
Il faut rapidement contacter le syndic et le gérant de ce commerce pour convenir d'une réunion de travail afin de mettre à plat la situation et les modalités de régularisation.
Notez que le syndic ne pouvait en aucun cas ignorer le litige entre ces 2 commerces, qu'il devait suivre, pas plus qu'il ne le pouvait pour les travaux réalisés lors de l'installation du sous compteur divisionnaire de ce commerce.
Travaux qu'il devait non seulement suivre, mais sans doute commander s'ils affectaient la canalisation commune.
Sautons le suivi des consommations .... sur lesquelles un CS se doit de jeter les 2 yeux ...
Responsabilité professionnelle engagée, de l'ancien syndic (10 ans) comme du nouveau. |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 18 mars 2016 : 21:46:03
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Déjà je ne comprends pas comment la pose d'un compteur supplémentaire n'est pas passé par la case AG ! Ensuite que le syndic ne relève pas le compteur, faute flagrante !
Dans la mesure où vous n'aviez pas de compteurs individuels, vous ne pouviez pas trouver cette erreur. Personnellement l'ancien syndic doit payer, le nouveau ne connaissant pas l'histoire du compteur, est pour moi hors de cause |
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Posté - 19 mars 2016 : 11:42:43
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merci de vos éclairages avisés,
je pense aussi que l'erreur initiale est totalement imputable au syndic de l'époque qui s'est borné à faire figurer sur un PV le conflit entre les 2 commerçants dans lequel la copropriété était représentée par le syndic qui ensuite n'a avisé personne des suites de ce litige qui s'est terminé par u protocole transactionnel entre les 2 commerçants locataires.
Les frais d'installation du compteur suite à la décision de l'expert devant les tribunaux ont été à notre charge, l'année d'après nous avons changé de syndic et JAMAIS il n'a mis en oeuvre (AG, facturation des tantièmes abandonnée...) le nouveau dispositif resté inconnu jusqu'à maintenant par les copropriétaires qui ont payé pour le commerçant 1000 m3 par an !
dur à avaler d'avoir affaire à des soit disant pro de la copro, car notre syndic actuel estime qu'il s'agit d'un simple recouvrement de charges à réclamer en justice par le propriétaire du commerce alors que les dites charges ont été réglées, il s'agit de mauvaise répartition pour moi dues à son prédécesseur.
Attaque l'ancien syndic est il envisageable selon vous ? j'ai bien peur que nous devions nous asseoir sur nos 30 000 euros snif
merci en tous à vous tous et bon week end |
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nefer
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 Posté - 19 mars 2016 : 12:10:29
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si le commerçant locataire est d'accord sur cette consommation de 1000 m3 par an, il doit concrétiser son accord au propriétaire des murs
et dans ce cas , la copropriété pourra revenir sur les 5 dernieres années et imputer au lot propriétaire 5000 m3.
c'est une proposition de transaction amiable qui n'occasionnera aucun frais pour le syndicat! |
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Sunbird
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Posté - 19 mars 2016 : 12:17:43
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Gedehem vous a répondu.
Pour les charges d'eau on est aux tantièmes OU (exclusif) avec des compteurs divisionnaires.
Il y a une faute évidente du syndic, mais également du CS qui n'a pas contrôlé le syndic concernant ce dossier.
Même si la faute a pour origine l'ancien syndic, le nouveau n'est pas mieux. Mais la véritable question est que fait le CS!!!
Vu le dossier que vous nous expliquez, l'ancienneté du dossier, il est préférable de trouver une entente avec les copropriétaires des ces lots et le syndic. |
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 19 mars 2016 : 13:45:47
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Toujours pas de réponse aux questions posées.
"Le commerce a payé aux tantièmes" cela ne veut absolument rien dire, quand il s' agit d' une répartition sur un seul copropriétaire.
Comment a été déterminé le montant à imputer à ce copropriétaire.
"le nouveau dispositif resté inconnu jusqu'à maintenant par les copropriétaires qui ont payé pour le commerçant 1000 m3 par an !"
Ce n' est pas exact, les copropriétaires ont payés la différence entre ce que le copropriétaire du commerce aurait dû payé, suivant consommation, et ce qu' il a payé effectivement "sur les tantièmes".
Ancien et nouveau syndic sont aussi coupables l' un que l' autre, à partir du moment où il ne peut y avoir deux modes de répartition.
Une régularisation amiable est possible, les parties étant d' accord sur le montant des M3 consommés. |
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Posté - 19 mars 2016 : 14:54:38
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JB22, le propriétaire du commerce a payé aux tantièmes comme prévu dans le réglement de copro car le commerçant n'avait pas de contrat avec le distributeur d'eau alors que les autres commerces, si, de ce fait il lui était facturé comme à nous aux tantièmes. Effectivement deux systèmes de facturation ne peuvent cohabiter encore aurait il fallu que le syndic mette en oeuvre la facturation sur la base du compteur installé à nos frais. De ce fait il a payé une partie de sa consommation réelle mais restent 1000 m 3 par qu'il ne payait pas et dont il connaissait l'existence, pas vu pas pris !
Lors du litige avec l'autre commerçant il avait accepté de payer sa part entière sur la base de la consommation réelle vérifiée et acceptée par lui qui est restée la même.
Quelle stratégie adopter en dehors d'une action en justice que recommande le syndic actuel mais qui n'est pas bonne puisqu'il veut assigner le propriétaire pour recouvrement de charges (déjà payées!)
- demander au commerçant de payer une partie comme dans le litige précédent, à qui on verse la somme, et comment on répartit et qui fait le travail car pas question d'inclure le syndic qui ne fait que nous induire en erreur, après tout me trompe je quand je pense que ce sont des personnes individuelle qui sont lésées et non le syndicat des copropriétaires ?
- demander au propriétaire de nous indemniser via un protocole transactionnel à lui ensuite de se retourner contre son locataire ?
Il faut savoir que l'on peut revenir en arrière je crois de 10 ans pour un recouvrement de charges de copro et de 5 ans envers un locataire
merci encore de votre aide |
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Sunbird
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Posté - 19 mars 2016 : 17:22:37
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Le problème que vous allez avoir devant un juge est qu'il va considérer que le syndicat de copropriétaire a été laxiste et que pour laisser perdurer un problème que vous connaissiez depuis 12 ans, c'est que le SDC était d'accord.
De plus vous allez demander la répartition de charges non conforme au RDC, le juge ne pourra pas faire grand chose.
Bref c'est loin d'être gagné pour le SDC. Mieux vaut un bon accord qu'un mauvais procès.
De plus si vous voulez avoir un peu de chance de récupérer des billes, il faudrait également assigner le syndic.
Concernant le protocole transactionnel, le copropriétaire concerné n'a aucun intérêt de l'accepter, car les seules charges d'eau que vous pouvez lui demander correspondent aux tantièmes comme certains vous l'ont déjà indiqué.
Il faut refaire les choses dans l'ordre, et régulariser la situation en passant par une AG, en respectant le RDC, voir en le faisant modifier.
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 19 mars 2016 : 18:07:28
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Catherine, quand êtes vous passés aux compteurs ? |
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Posté - 19 mars 2016 : 18:49:56
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bonsoir, sunbird, le cs ne connait le probleme de compteur "fantôme" que depuis quelques mois, et ce n'est pas grâce au syndic qui n'a jamais voulu trouver l'origine de la consommation globale d'eau excessive, c'est uniquement grâce à l'acharnement d'un membre de cs qui a fait venir , un plombier puis un huissier pour faire constater l'existence de ce compteur et son chiffrage, le cs d'il y a 12 ans ne s'est jamais posé de questions
je suis les intervenants de ce forum sur le fait qu'un procès ne nous donnera pas satisfaction, surtout que le syndic actuel pense qu'il faut attaque le propriétaire du magasin c'est de mon point de vue une erreur il a simplement profité de la situation car il avait connaissance de ce compteur
mais c'est dur de renoncer à tout, le commerçant a payé son dû lors du conflit avec l'autre commerçant mais un référé avait eu lieu et ils ont fini à l'amiable. Dans notre cas nous ne pouvons engager une action contre lui, uniquement à l'encontre de son propriétaire mais les circonstances font que ce n'est pas possible
de mon point de vue, il ne nous reste que demander au commerçant qui sait que nous avons payé pour lui pendant 12 ans lui permettant de ne pas changer ses installations pour de plus économes, de faire un geste
j'en suis là ce soir |
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Gédehem
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Posté - 19 mars 2016 : 22:22:50
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le propriétaire du commerce a payé aux tantièmes comme prévu dans le réglement de copro
Les compteurs répartiteurs ont donc été installés après la construction.
Cette pose a fait l'objet d'une décision de l'AG qui modifiait par là même les modalités de répartition de l'eau.
Modif RDC qui doit être enregistrée au fichier immo.
Mais modif RDC qui s'impose aux propriétaires des lots à la date de l'AG ayant décidé la pose des compteurs.
Questions :
- cette modif RDC a t-elle été publiée aussitôt ?
- le propriétaire de ce commerce était-il déjà membre du syndicat (copropriétaire) à la date de cette AG ?
Vous voyez où on veut en venir .....  |
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Posté - 20 mars 2016 : 10:27:13
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bonjour gedehem
oui le propriétaire du commerce est membre du syndicat depuis longtemps donc avant même le conflit entre commerçants d'il y a 12 ans
"cette modif RDC a t elle été publiée aussitôt" excusez moi je ne comprends pas bien, la résolution des compteurs individuels a été votée, je ne sais pas en quoi consiste la "publication" si ce n'est un compte rendu d'AG
là où il y a faute du syndic actuel, c'est qu'il a fait payer à tous les copros leur consommation réelle quand on a posé les compteurs SAUF pour ce commerce qu'il a continué à payer aux tantièmes !!!!!!!!!!!!!!!!
"vous voyez..." je ne vois pas , merci de m'éclairer j'avoue être énervée et ne pas avoirles idées aussi claires que vous
merci de votre aide gedehem
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 20 mars 2016 : 11:46:03
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"surtout que le syndic actuel pense qu'il faut attaque le propriétaire du magasin c'est de mon point de vue une erreur il a simplement profité de la situation car il avait connaissance de ce compteur"
L'ancien syndic ainsi que le syndic actuel sont les seuls responsables de la situation.
A moins de prouver une "entente" entre le propriétaire du commerce, ou son locataire, et le syndic, vous ne pouvez rien reprocher au propriétaire du commerce, il a payé tous les appels.
A partir du moment ou l' individualisation des consommations d' eau et la pose des compteurs sont votés , le syndic devait répartir la consommation de TOUS les copropriétaires sur les consommations réelles.
Depuis douze ans personne n' a posé la question de l' écart entre la consommation globale au compteur général et le total des consommations suivant les relevés des compteurs individuels ?
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Posté - 20 mars 2016 : 12:27:10
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jb22
le cs a mis au vote les compteurs d'eau individuels car le president voyait qu'il y avait un probleme de surconsommation dont il n'imaginait pas l'origine, mais il se doutait que les commerces avaient une responsabilité mais le syndic qui était averti de cette anomalie depuis plus de 5 ans n'a jamais cherché à creuser l'affaire, il se contentait de payer les factures !
c'est à partir de la pose des compteurs individuels qui a mis plus d'un an (syndic veloce !) que l'anomalie a été quantifiée mais grâce à la tenacité du président on a découvert le pot au roses avec la collaboration d'un plombier en 10 mn ; maintenant on peut dire pourquoi on n'a pas vu avant, mais sans la collaboration du syndic c'était dur à trouver seul, vraiment, mais si le cs d'il y a 12 ans avait demandé les suites du litige entre les commerces on aurait su, oui mais ils n'ont rien demandé et on a payé .
Je suis d'accord avec vous les syndics sont fautifs, et se contentent de payer des factures, c'est cela leur mode de gestion à la petite semaine. |
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mauvaise répartition charges eau quoi faire 
