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 Posté - 20 mars 2016 : 13:13:32
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A tous,
Ai je raison si je pense que l'on peut mettre à la prochaine AG une résolution demandant au syndic de rectifier la répartition des charges d'eau froide à compter de la mise en place des compteurs individuels comte tenu qu'il a fait cohabiter deux systèmes : aux tantièmes pour le commerce et sur relevé pour les autres copro ?
Bien sur il s'agirait de deux années de consommation donc environ 6000 euros , par rapport aux 40 000 euros 15 % mais ce serait déjà ça en attendant de voir ce que l'on peut faire pour la période antérieure.
Merci de vos avis éclairés. |
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| Signature de catherine2704 |
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Franck1966
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 Posté - 20 mars 2016 : 15:09:09
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Quand vous êtes aux tantièmes, sauf si la facture d'eau passe en un an de 20000€ à 35000 !
Par contre, comme il n'y a qu'un relevé général, il est impossible de savoir qui consomme quoi, d'où l'intérêt des compteurs.
Dans une copropriété où j'ai un 3 pièces, je paye (ma locataire paye) pour 100m3 d'eau pour une personne seule, alors d'un petit deux pièces en dessous abrite une tribu de 12 personnes, et qui prend dans douches tout le temps !!!!!!!!
Si le nouveau syndic est arrivé il y a deux ou trois ans, il peut difficilement être responsable de la situation.
Par contre si vous avez modifié le règlement de copropriété pour passer aux compteurs, comment le commerce (dépendant de votre copropriété) a t'il pu rester aux tantièmes ??? question à poser à votre nouveau syndic ! |
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Posté - 20 mars 2016 : 15:42:43
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Frank
nous sommes passés aux compteurs individuels il y a 2 ans environ, pour autant le syndic a laissé perdurer la facturation aux tantième pour 1 commerce, erreur deux formules ne peuvent cohabiter, tous les autres copro paient sur la base des relevés de compteurs
c'est surprenant mais c'est la vérité, erreur professionnel du syndic qui est arrivé il y a 9 ans
ce qui m'apparait plus clair maintenant c'est que dans toute cette affaire les erreurs sont dues aux syndics qui se font payer pour faire des erreur qui nous coûtent cher, il ne faut pas se tromper de cible et savoir bien qualifier les faits, et je remercie les intervenant de ce forum pour avoir m'aidé à y voir plus clair
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| Signature de catherine2704 |
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JB22
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Posté - 20 mars 2016 : 17:37:19
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"ce qui m'apparait plus clair maintenant c'est que dans toute cette affaire les erreurs sont dues aux syndics "
Et au C.S. chargé de contrôler la gestion du syndic.
Le Conseil syndical doit informer le syndic que faute d' appliquer la répartition suivant les compteurs divisionnaires il demandera à l 'A.G. de refuser les comptes lors de la prochaine A.G.
Le conseil syndical doit également informer le syndic que faute par lui d' obtenir un accord du copropriétaire commerçant pour régulariser les comptes antérieurs, sur l'' exercice en cours, il demandera à l' A.G. d' engager des poursuites à son égard.
Ce devrait être possible puisqu' il a déjà reconnu les consommations.
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 20 mars 2016 : 21:25:03
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NON Catherine, cela ne fait que 2 ans qu'il y a une erreur du nouveau syndic. Avant tout le monde était aux tantièmes. Avant, la grosse erreur est venue de l'ancien syndic qui n'a pas tenu compte du compteur du magasin.
Autant on peut avoir les commerces avec des compteurs et tantièmes pour les habitations, dès que l'on passe aux compteurs, c'est tout le monde pareil.
Donc en résumé: grosse faute du premier syndic (et du CS qui n'a pas suivi aussi), et faute du nouveau syndic qui n'a pas suivi la pose des compteurs, dont celui du commerce (qui était déjà en place) !
Par contre on peut avoir un compteur mais qui ne sert pas :
Lorsque mon épouse a fait refaire son cabinet dentaire, nous avons fait poser un compteur d'eau. L'appartement étant aux tantièmes, les commerces de l'immeuble étant aux compteurs et changeant la destination du bien, nous pensions passer à la consommation réelle. Le syndic a refusé en disant qu'un cabinet dentaire n'est pas un magasin (comme stipulé dans le RDC) ... |
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Sunbird
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Posté - 21 mars 2016 : 09:50:06
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La situation est simple.
Le syndic corrige l'erreur concernant un des commerces depuis 2 ans, sachant que depuis 2 ans tout le monde à un compteur divisionnaire.
Pour les autres années (3 ans et plus), vous essayez de négocier avec le propriétaire du lot concerné, sachant que comme il récupèrera sur son locataire les consommations cela sera plus simple pour lui d'accepter.
Proposez lui un échéancier pour régulariser la situation, car si il doit avancer plusieurs milliers d'euros, et que si son locataire ne veut pas rembourser il refusera. |
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Posté - 21 mars 2016 : 11:31:38
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Franck1966, j'ai dû mal m'exprimer car je rejoins votre position. Il y a deux erreurs de deux syndics différents (il y a 12 ans et un peu plus de 2 ans,) pour erreur de répartition de charges d'eau pour la période post compteurs individuels et une autre erreur du premier syndic pour également mauvaise répartition des charges d'eau mais dans ce cas pour non relevé du compteur suite à une décision de l'expert
Sunbird je suis aussi d'accord avec votre point de vue, il me semble que si on peut récupérer 2 ans (6000 euros) et d'ailleurs faut il passer ou non par une AG ? sur la forme amiable pour la période antérieure c'est plus compliqué avec un syndic en qui nous n'avons plus confiance, qui doit négocier avec LE commerçant et LE propriétaire (protocole transactionnel art 2044 du code civil ? ) le syndic ne défendra pas nos intérêt le CS peut il faire le job ? |
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nefer
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Posté - 21 mars 2016 : 11:32:52
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catherine: quelle est votre position sur mon message 10 (proposition d'accord amiable) ? |
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Posté - 21 mars 2016 : 13:06:31
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Nefer j'ai relu votre message
Nous avons des relations correctes avec le commerçant, dans le cadre du premier litige il avait transigé très correctement avec l'autre commerçant, il sait combien il consomme.Je pense qu'il n'est pas opposé à régler une partie de la consommation mais rien ne l'y oblige.
Cependant, dans cette affaire il n'est pas un interlocuteur légitime de la copropriété, c'est son propriétaire qui est membre du syndicat des copropriétaires.
Je vous remercie de me préciser sous quelle forme il peut reconnaitre envers son propriétaire si j'ai bien compris votre message, sa consommation, qui pourrait nous amenez à récupérer une partie de la facture d'eau.
Contrairement à ce que dit le syndic je suis persuadée que la voie amiable est la meilleure. |
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JB22
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Posté - 21 mars 2016 : 14:15:13
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"Contrairement à ce que dit le syndic je suis persuadée que la voie amiable est la meilleure."
C' est certain, il est donc préférable d' avoir l ' accord du locataire pour payer la régularisation de l' eau, suivant décompte établi, pour obtenir l' accord du propriétaire pour la régularisation et son accord sur l' application des répartitions sur les consommations suivant compteurs. Cela mettra fin au contentieux.
A défaut d' accord amiable vous n' obtiendrez rien sans mettre en cause les syndics. Procédures longues et coûteuses que vous avez intérêt à éviter.
Vous devez éviter le piège tendu par le syndic actuel qui voudrait vous voir engager une procédure contre le copropriétaire bailleur.
D' autre part je pense que vous devez envisager sérieusement de changer de syndic, dans lequel vous n' avez et ne pouvez plus avoir confiance..
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vazy
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Posté - 21 mars 2016 : 18:07:36
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L'erreur fatale dans ce dossier c'est de ne pas avoir imposé, à l'époque de la résolution du litige, un abonnement individuel (et non simplement un compteur) comme pour les autres commerces, lesquels, si j'ai bien compris, ont leur propres abonnements (parfois on croit bien faire en faisant simple et rapide  )
Il faudrait relire le rapport de l'expert qui en préconisant un compteur devait sous-entendre "abonnement" |
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JB22
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Posté - 21 mars 2016 : 19:03:03
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Nous sommes tous d'accord sur le fait qu' il y a eu des erreurs, maintenant il faut enfin s' en sortir, à l' amiable de préférence.
", si j'ai bien compris, ont leur propres abonnements"
Dans ce' cas il n' y aurait pas eu de litige. |
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Franck1966
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Posté - 21 mars 2016 : 20:26:27
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Sunbird "sachant que comme il récupèrera sur son locataire les consommations cela sera plus simple pour lui d'accepter." : plus facile à dire qu'à faire !
Pour les deux dernières années, par différence avec les autres compteurs, il sera facile de déterminer la consommation réelle du magasin et donc de facturer le propriétaire.
Ensuite officiellement on peut revenir sur les 3 années précédentes, mais ce n'est pas assez ...
Le mieux serait de connaître l'index actuel(ou au dernier relevé) du magasin.
En enlevant les deux années calculées par différence au chiffre actuel vous aurez la consommation REELLE depuis l'installation du compteur.
En enlevant la partie payée aux tantièmes, vous connaîtrez la somme exacte due par le magasin (surtout par son propriétaire !)
une fois que vous connaissez la somme exacte due, il faut voir directement avec le magasin.
Faire une tractation avec le propriétaire n'a d'intérêt que si le locataire est d'accord avant.
Ce sera mieux qu'un mauvais procès coûteux !
Même si cette somme est due aux copropriétaires, il n'y pas de dettes. Proposez au magasin un paiement échelonné |
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vazy
Contributeur vétéran
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Posté - 21 mars 2016 : 22:01:21
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JB22, relisez:
citation: les commerces sauf un (alimentaire) avaient des contrats personnels,
C'est cette solution qu'il fallait privilégier pour le dernier commerce , ainsi le syndicat aurait pût économiser la pose de compteurs individuels pour les logements et en rester à la bonne vieille répartition aux tantièmes.
Et c'est sûrement ce qu'avait suggéré le rapport d'expertise, mal compris ou sciemment mal appliqué (?)
Il est certes bien tard pour s'en rendre compte mais remonter à la genèse du problème peut apporter des arguments pour la négociation à venir. |
Édité par - vazy le 21 mars 2016 22:02:34 |
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JB22
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Posté - 21 mars 2016 : 22:34:32
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"les commerces sauf un (alimentaire) avaient des contrats personnels,"
Oui, et c' est ce "un" qui pose problème.
Ce n' est pas non plus ce qui aurait pu être qui résoudra le problème même si "ainsi le syndicat aurait pût économiser la pose de compteurs individuels pour les logements et en rester à la bonne vieille répartition aux tantièmes."
L' article 25-m) de la loi prévoit :"L' installation de compteurs d' eau froide divisionnaires." pour responsabiliser les utilisateurs et faire des économies. |
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Posté - 22 mars 2016 : 13:13:48
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bonjour à tous,
le syndic est d'accord pour modifier la répartition des charges d'eau entre les copropriétaires à compter de la mise en place des compteurs individuels suite à son erreur de faire coexister tantièmes et relevés individuels. C'est déjà un début.
Pour la période antérieure le cs va se concerter pour définir la stratégie à adopter étant donné que contrairement à ce que dit le syndic ce n'est pas le propriétaire du commerce qui doit être attaqué même si il connaissait la situation. J'ai aussi appris par le commerçant qu'à un moment il était question d'un abonnement privé pour lui avec le distributeur d'eau, mais le propriétaire ne voulait pas payer les frais d'installation préalables. Quand à attaquer l'ancien syndic cela va nous entrainer dans un procès coûteux et à la l'issue hasardeuse avec à la clef des frais d'avocat, d'expert, de justice importants.
Dons la négociation amiable est privilégiée, et rencontrer en premier le consommateur de l'eau, le commerçant va sans doute être retenue. Il sait que la copro à payer pour lui pendant 12 ans, il est en droit de ne rien vouloir payer mais à une époque où on avait échangé il n'était pas opposé à nous indemniser partiellement.
Je vous informerai de la suite des évènements, en tous cas je remercie les divers intervenants du forum qui m'ont permis d'y voir plus clair ; le syndic, en principe en charge de la défense de nos intérêts nous dirigeaient dans une impasse.
merci à vous sincèrement. |
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| Signature de catherine2704 |
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mauvaise répartition charges eau quoi faire 
