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9720fm
Contributeur actif
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 Posté - 19 mars 2016 : 08:51:14
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Bonjour,
L'article 11 du décret de 1967 stipule :3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat
Je comprends que c'est en vertu de cet article que le syndic ne peut pas changer les conditions essentielles d'un contrat existant (aussi bien dans le sens moins d'obligations que dans l'autre : plus d'obligations) : il doit passer par une résolution AG.
L'article 21 de la loi de 65 définit un seuil au-delà duquel les syndic doit consulter le CS à propos des marchés et contrats.
Ma question : quand ce seuil s'applique-t-il ?
Uniquement si les conditions essentielles sont inchangées et qu'un concurrent fait une offre moins chère que le contrat existant ?
Cet article 21 aurait peu de portée. Pouvez-vous m'éclairer SVP ?
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Posté - 19 mars 2016 : 09:10:00
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Tout d'abord ce que vous citez est l'obligation de joindre des documents à une convocation.
On doit consulter une AG si on change les conditions d'un contrat, peu importe le prix : exemple : l'AG a déjà voté pour un contrat qui prévoit un nettoyage des escaliers tous les jours, le syndic (et encore moins le CS) ne peut décider de passer à un contrat à "tous les 2 jours" même si c'est moins cher.
Cela n'empeche par le syndic de consulter le syndic pour avoir son avis sio c'est judicieux ou non de proposer ce projet en AG  |
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Franck1966
Contributeur vétéran
France
2096 message(s)
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 2
Posté - 19 mars 2016 : 09:52:29
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Le seuil à partir duquel le CS doit être consulté, le nombre de devis à partir d'une certaine somme se décident en AG.
Exemple : consultation du CS à partir d'une facture de 500€ ; 3 devis à partir de 1000€ |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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3
Posté - 19 mars 2016 : 09:55:59
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citation: Initialement posté par 9720fm
L'article 21 de la loi de 65 définit un seuil au-delà duquel les syndic doit consulter le CS à propos des marchés et contrats.
Ma question : quand ce seuil s'applique-t-il ?
C'est l'AG qui en détermine le seuil.
Exemple :
Résolution portant sur le montant des marchés de travaux et de contrats à partir duquel la consultation du CS est obligatoire (art.25, le cas échéant 25-1).
Projet de résolution : Conformément aux dispositions prévues par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale décide de fixer à ... euros TTC le montant des marchés de travaux et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical par le syndic est obligatoire. L’avis du conseil syndical, saisi par le syndic, sera valablement donné par lettre du président ou de tout membre du conseil syndical.
Il est existe aussi l'autre seuil portant cette fois sur la mise en concurrence obligatoire...
Exemple :
Résolution portant sur le montant des marchés de travaux et de contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire (article 25, le cas échéant 25-1)
Projet de résolution : Conformément aux dispositions prévues par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale décide de fixer à ... devis minimum et à .. euros TTC le montant des marchés de travaux et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire dans la limite des montants soumis à l’avis du conseil syndical. Cette remise en concurrence devra avoir lieu périodiquement tous les 3 ans.
citation: Initialement posté par 9720fm
Cet article 21 aurait peu de portée. Pouvez-vous m'éclairer SVP ?
Les articles 22 à 27 du Décret du 17 mars 1967 sont pris en application de l'article 21 de la Loi du 10 juillet 1965.
Dans L'un n'allant pas sans l'autre, il ne faut pas faire abstraction des règles d'application dudit décret d'ordre public et pris pour application de la Loi.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Édité par - Luc Standon le 19 mars 2016 09:58:53 |
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nefer
Modérateur
14626 message(s)
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Posté - 19 mars 2016 : 10:07:20
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citation: Initialement posté par Franck1966
Le seuil à partir duquel le CS doit être consulté, le nombre de devis à partir d'une certaine somme se décident en AG.
Exemple : consultation du CS à partir d'une facture de 500€ ; 3 devis à partir de 1000€
non
ce n'est pas une fois que la facture est arrivée qu'on consulte le CS! mais quand le devis est du montant décidé en AG pour cette consultation |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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5
Posté - 19 mars 2016 : 10:10:47
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citation: Initialement posté par Franck1966
Exemple : consultation du CS à partir d'une facture de 500€ ; 3 devis à partir de 1000€
Généralement, je trouve logique d'aligner les deux seuils sur le même prix.
Et pour faciliter le travail avec le syndic, je fixe le montant à 2000 € TTC (mais c'est selon la confiance à accorder au syndic et la taille de la copropriété).
Les seuils de 2000 € cela me semble raisonnable pour inclure ensuite un budget annuel de 5000 € dans le BP pour le budget des divers réparations et petites dépenses courantes de la copropriété en cours d'année que le syndic peut effectuer. Lesquels petits travaux (en parties communes) sont bien souvent réclamés par les copropriétaires eux-mêmes. Au delà , c'est nécessairement une AGE.
Ainsi cela facilite le travail tant du syndic que du CS, et cela établi clairement, la limite financière donné par le syndicat à l'égard du syndic et du CS. Mais en tout état de cause, c'est l'AG qui décide du montant des seuils "de confiance".
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Édité par - Luc Standon le 19 mars 2016 10:12:01 |
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Posté - 19 mars 2016 : 11:55:00
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Luc Standon :"Au delà , c'est nécessairement une AGE."
!!!! 
Attention, vous mélangez un peu tout : budget 14.1 , travaux hors budget 14.2, consultation obligatoire du CS à partie de .. ,.. et devis concurrent à partir de ...... € . Ces 2 seuils ne sont pas liés.
C'est aussi oublier que c'est le syndic qui gère le SDC, pas le CS qui n'a qu'un role consultatif. Il n'émet des avis, que le syndic suit ou non.
En cas d'imprévus non prévu au budget, l'avance de trésorerie permettra de payer ces imprévus ( sans AG) et un acompte en cas de travaux d'urgence avec l'obligation de convoquer une AG.
Luc Standon :"Ainsi cela facilite le travail tant du syndic que du CS, et cela établi clairement, la limite financière donné par le syndicat à l'égard du syndic et du CS"
!!!
Le CS n'a aucune limite financière !!! il n'a aucun droit d'engager un seul Euros au nom du SDC. ( sauf pour son budget de fonctionnement annuel)
Pour les dépenses de fonctionnement courant, en cas de dépassement possible, l'AG rectifiera ce budget provisionnel 2016 adopté en 2015, à l'AG annuelle 2016. C'est le fonctionnement courant d'un SDC bien géré. Rien d'exceptionnel.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 19 mars 2016 : 13:25:55
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citation: Initialement posté par philippe388
Attention, vous mélangez un peu tout...
Je ne mélange pas tout, je simplifie l'explication pour la compréhension de 9720fm.
citation: Initialement posté par philippe388
Ces 2 seuils ne sont pas liés.
Certes, juridiquement, non, ils ne sont pas liés. D'ailleurs une résolution différente et distinste l'une de l'autre est nécessaire pour fixer ces seuils par l'AG. Je n'ai jamais prétendu le contraire, et j'ai même fourni 2 exemples de résolutions séparément l'une de l'autre dans mon message #3.
Mais techniquement lorsque ces 2 seuils sont égaux, alors la consultation du CS est au même niveau que celle de la mise en concurrence. Donc là aussi c'est une simplification, tant pour le syndic que le syndicat, que le CS.
Reste plus qu'à l'AG de fixer le montant de cette simplification pragmatique, en fonction de la confiance qu'il accorde tant au syndic qu'au CS. Ce qui varie dans chaque syndicat, et selon la taille de la copropriété.
citation: Initialement posté par philippe388
C'est aussi oublier que c'est le syndic qui gère le SDC, pas le CS qui n'a qu'un role consultatif. Il n'émet des avis, que le syndic suit ou non.
Ai-je dis le contraire ? Comme à votre habitude, vous débattez sur des problématiques qui n'ont rien à voir avec le sujet initiale juste pour créer des polémiques, et sans même répondre aux questions de 9720fm.
Encore un W-E pourri en perspective ?!... 
Désolé, j'ai mieux à faire....
citation: Initialement posté par philippe388
En cas d'imprévus non prévu au budget, l'avance de trésorerie permettra de payer ces imprévus ( sans AG) et un acompte en cas de travaux d'urgence avec l'obligation de convoquer une AG.
Vous vous étendez là encore pour entretenir la confusion avec l'avance de trésorerie....
citation: Initialement posté par philippe388
Le CS n'a aucune limite financière !!! il n'a aucun droit d'engager un seul Euros au nom du SDC. ( sauf pour son budget de fonctionnement annuel)
En fait la confiance du syndicat envers son syndic se mesure aussi financièrement par rapport au seuil qui est fixé par l'AG quand à la consultation de l'avis du CS. C'est ce que j'ai voulu exprimé. Je me suis possiblement mal expliqué.
Mais vous en avez ainsi profité pour faire une interprétation erronée de mes propos et semer encore une confusion et créer une polémique inutile.
Indéniablement, vous êtes Maître dans l'art de déformer les propos, de détourner les sujets, d'entretenir des confusions, de tirer des conclusions caducs...
Bref, comme vous le dites si bien vous même....
citation: Initialement posté par philippe388Rien d'exceptionnel.
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Édité par - Luc Standon le 19 mars 2016 13:27:37 |
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Posté - 19 mars 2016 : 14:17:36
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Luc Standon :" En fait la confiance du syndicat envers son syndic se mesure aussi financièrement par rapport au seuil qui est fixé par l'AG quand à la consultation de l'avis du CS. C'est ce que j'ai voulu exprimé. Je me suis possiblement mal expliqué. "
Le quitus n'existe pas en copropriété. Vous parlez de confiance envers le syndic avec ces 2 résolutions qui n'ont rien avoir avec cela. L'une concerne le CS? et l'autre une obligation pour le syndic de mettre en concurrence des entreprises à partie d'un certain montant. Ou est le problème de confiance envers le syndic.
La mise en concurrence va aider les copros, pas le syndic, à choisir l'entreprise et un montant. Que du bon sens; cela n'existe pas que dans la copropriété.
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 19 mars 2016 : 14:48:19
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Il semble y avoir une petite confusion antre le dispositif prévoyant l'avis du CS et celui sur la mise en concurrence.
Sur l'avis du CS, un seuil en est fixé pour les dépenses courantes entrant dans le cadre du budget prévisionnel.
Sur la mise en concurrence, il s'agit d'une pluralité de propositions pour un contrat ou marché devant être soumises à une AG dans le cadre de D.art.11.
Il n'y a pas de lien entre l'un ou l'autre dispositif.
Sur la question initiale, le syndic peut valablement résilier un contrat et en passer un autre s'il s'agit de ses prérogatives prévues L.art.18 (entretien de l'immeuble), dans les mesure où les conditions essentielles du contrat n'en sont pas affectées. Tant pour le prix que pour les prestations.
A défaut, passage par l'AG.
Si cette modification de prestataire dépasse le seuil fixé pour l'avis du CS, le syndic doit le demander. |
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Franck1966
Contributeur vétéran
France
2096 message(s)
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10
Posté - 19 mars 2016 : 15:19:19
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Nefer, je me suis peut être mal exprimé,
à l'ODJ d'une AG on met la question de ces montants, et du nombre de devis.
L'AG fixe un montant, puis vote.
Ensuite quand le cas se présente, le syndic sait ce qu'il doit faire.
Luc: 2000€ me parait excessif pour des copro de moins de 100 lots.
Pour ma part, avec 500€, cela permet d'être au courant de pratiquement tout ce qui se passe dans la copro |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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11
Posté - 19 mars 2016 : 15:37:20
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citation: Initialement posté par philippe388
Le quitus n'existe pas en copropriété.
Il n'y a aucun rapport avec les quitus ! De quoi parlez-vous ?
De plus, si le syndic les demande, les quitus concerne la gestion passé, celle de l'exercice N-1.
citation: Initialement posté par philippe388
Vous parlez de confiance envers le syndic avec ces 2 résolutions qui n'ont rien avoir avec cela.
Où ai-je dit que cela avait un rapport avec les quitus ????
Je ne m'étendrais pas ici, car cela relève d'un autre débat...
citation: Initialement posté par philippe388
L'une concerne le CS? et l'autre une obligation pour le syndic de mettre en concurrence des entreprises à partie d'un certain montant. Ou est le problème de confiance envers le syndic.
Voyons les choses sous un autre angle.... Et abordons le sujet différemment : Si l'AG n'a pas confiance en son syndic pour gérer le syndicat, alors les seuils seront extrêmement bas :
1) Seuil à partir duquel la consultation du CS est obligatoire par le syndic : 1 euros.
2) Seuil de mise en concurrence obligatoire : tous les devis supérieur à 1 euros.
Autant dire que là c'est plutôt serrez pour le syndic d'engager des fonds du syndicat, même si le BP prévoit 5000 € pour les petites réparations en cours d'année.
Si la confiance s’accroît, alors ces seuils seront adéquatement augmentés, et il y aura aussi plus de flexibilité dans la gestion du syndicat par le syndic, puisqu'il y a une plus grande souplesse dans les seuils de mise en concurrence et dans celui oblige la consultation du CS.
Comme vous le dites fort bien : "Que du bon sens."
Et aussi un peu de logique...
Proverbe Chinois : "Si tu tapes ta tête contre une cruche et que ça sonne creux, n'en déduit pas que c'est la cruche qui est vide."
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Édité par - Luc Standon le 19 mars 2016 15:39:13 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 19 mars 2016 : 15:48:41
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citation: Initialement posté par Franck1966
Luc: 2000€ me parait excessif pour des copro de moins de 100 lots.
Je pense que c'est relatif. Le CS n'a peu être pas envie d'être dérangé pour des montants de moins de 2K€ selon ce que cela représente en CG par lot au final.
citation: Initialement posté par Franck1966
Pour ma part, avec 500€, cela permet d'être au courant de pratiquement tout ce qui se passe dans la copro
Même en dessous du seuil fixé de consultation fixé par l'AG, le syndic peut informer le CS (dans le cadre de bonne relation et d'un travail conjoint). C'est simplement qu'en dessous du seuil fixé par l'AG, le syndic n'est pas dans l'obligation de demander un avis (écrit) au CS.
Lequel avis du CS n'est pas décisionnaire, mais simplement consultatif, nous sommes d'accord.
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Posté - 19 mars 2016 : 17:02:13
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Luc Standon : Voyons les choses sous un autre angle.... Et abordons le sujet différemment : Si l'AG n'a pas confiance en son syndic pour gérer le syndicat, alors les seuils seront extrêmement bas :
1) Seuil à partir duquel la consultation du CS est obligatoire par le syndic : 1 euros.
2) Seuil de mise en concurrence obligatoire : tous les devis supérieur à 1 euros
Autant dire que là c'est plutôt serrez pour le syndic d'engager des fonds du syndicat, même si le BP prévoit 5000 € pour les petites réparations en cours d'année.
Si la confiance s’accroît, alors ces seuils seront adéquatement augmentés, et il y aura aussi plus de flexibilité dans la gestion du syndicat par le syndic, puisqu'il y a une plus grande souplesse dans les seuils de mise en concurrence et dans celui oblige la consultation du CS
Mais encore une fois la confiance n'a rien à voir avec ces résolutions. Il se fout généralement de ce montant qui ne change rien à son job.
Et que vient faire le budget de fonctionnement la dedans !!! SI celui prévoit 5000 € de travaux d'entretien, peu importe que la consultation du CS soit de 1 ou de 500 €. idem pour la mise en concurrence .
la confiance envers le syndic, mandataire du syndic, a géométrie variable ! drole de vision de la copro. mais c'est habituel chez vous.
Si l'on prend votre angle, vous êtes si satisfait et amoureux de votre syndic que portez cette limite de mise en concurrence obligatoire à 20 000 €; et la consultation du CS au même niveau.
Quelle incohérence !!
La souplesse et la fléxibilité de gestion quand il n'y a qu'un devis, et aucune consultation du CS avec ses seuils hauts !! 
Dans ce ces le CS n'a plus rien à faire dans ce SDC, puisque le syndic a tout pouvoir, et les copros ne peuvent plus choisir entre plusieurs devis, ce qui est assez aberrant. Le syndic proposant que des devis maximum, honoraires en hausse.
Le rapport avec le quitus ce sont des copropriétaires comme vous qui parlent de confiance envers le syndic pour le quitus, alors que le quitus est un acte juridique important si il est donné. Une assurance sur la vie supplémentaire sous la pression de ses assureurs; sans rapport avec la confiance et l'amour envers son syndic.
La confiance envers le syndic serait qu'il soit totalement transparent, avec des seuils à 0 € !!!
Les syndics jouent avec cela, un comble quand les copros et les CS suivent ce chemin. Un bon syndic a une mission de conseil, vous l'avez rappelé dans un autre fil.
La confiance n'empêche pas le controle.
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9720fm
Contributeur actif
271 message(s)
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Posté - 19 mars 2016 : 17:28:17
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Pardon pour mon absence. Merci pour les réponses. Je retiens qu'effectivement l'article 21 a peu de portée.
Si les conditions essentielles sont inchangées et qu'un concurrent fait une offre moins chère que le contrat existant : article 21 sinon l'AG décide.
Si le syndic veut savoir s'il est suivi par le CS pour proposer cette offre à l'AG mais cela n'engage pas immédiatement la copropriété puisque c'est l'AG qui décidera..
Cet article 21 a tout de même peu d'intérêt pratique.
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Édité par - 9720fm le 19 mars 2016 17:29:51 |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 19 mars 2016 : 18:22:26
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Peu en pratique ??
Pardon, mais vous n'avez pas bien suivi .....
l'AG vote un budget de 5000 € dans le cadre du budget prévisionnel pour les travaux d'entretien courant. (c'est un exemple).
Il y a de la casse quelque part, le syndic demande au plombier habituel, il y en a pour 800 ou 1200 € ...
Le syndic pourrait contracter tout seul, puisqu'on est bien dans le volume des 5000 € du budget décidé par l'AG.
Sauf que l'AG avait décidé que tout marché ou contrat passé par le syndic dépassant 500 € (par exemple) devait recevoir l'avis écrit du CS.
Contrat multigaranties de l'immeuble, 1300 € (toujours pour exemple).
Le syndic veut en changer, et trouve une offre similaire mettons ici à 1150 €, ou encore dans une autre agence pour 1350 €.
Il pourrait contracter tout seul.
Sauf que notre AG avait décidé que les contrats et marchés etc .. avis du CS pour 500 € et plus ..
Où l'on voir bien que l'affaire n'est pas du tout anodine, de peu d'intérêt.
Ou alors c'est n'avoir pas bien compris la mission du CS et/ou la portée de cette question.
Il ne faut pas confondre la possibilité donnée au syndic de changer de contrat sans l'aval de l'AG si les conditions essentielles sont inchangées avec l'obligation d'obtenir l'avis préalable du CS pour les contrats dépassant un seuil fixé par l'AG.
Seuil qu'il est ridicule de fixer à 1 €, paralysant de fait l'action du syndic.
La "mise en concurrence" est un autre aspect, qui nécessite d'obtenir au moins 2 propositions comparables ("comparables" : qui peuvent être comparées point par point).
Là aussi il faut être cohérent : pour reprendre nos exemple ci dessus, faut-il demander 2 devis pour repeindre la porte du garage à vélos proposée à 300 € ?
Autre chose serait par exemple des travaux d'entretien pour 3000 €, toujours dans le cadre du budget des 5000. Sans doute que dans ce cas, 2 propositions concurrentes seraient pertinentes.
D'où, toujours par exemple, l'AG fixant le seuil de cette mise en concurrence obligatoire à 2000 €.
C'est au CS de faire ces propositions à l'AG, après avoir analysé sur plusieurs années les dépenses du syndicat, en particulier toutes celles pour entretien courant.
C'est là un très bon moyen pour maitriser les dépenses, pour maitriser les charges.
Moyen qu'il faut donc utiliser avec " intelligence" pour la fixation des seuils ....... |
Édité par - Gédehem le 19 mars 2016 18:44:34 |
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Posté - 19 mars 2016 : 18:55:59
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gedehem : Moyen qu'il faut donc utiliser avec " intelligence" pour la fixation des seuils .......
Ne pas bloquer l'action du syndic, et ne pas empêcher le CS d'effecteur sa mission de controle et d'assistance, et retirer à l'AG le choix des entreprises.
Chez nous : avis du CS 500 €, et concurrence à partir de 1 500 €. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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17
Posté - 19 mars 2016 : 20:04:05
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citation: Initialement posté par philippe388
Mais encore une fois la confiance n'a rien à voir avec ces résolutions. Il se fout généralement de ce montant qui ne change rien à son job.
Bien au contraire, le syndic ne se moque nullement des dispositions de l'AG surtout lorsqu'elles sont d'ordre financières.
Comme le souligne justement Gédehem si les seuils sont trop bas, alors l'action du syndic est paralysé. Inversement, si les seuils sont trop élevés, alors le syndic risquerait d'abuser de la situation.
citation: Initialement posté par philippe388
la confiance envers le syndic, mandataire du syndic, a géométrie variable ! drole de vision de la copro. mais c'est habituel chez vous.
Tel un cyclope, vous seul avez la juste vision du bon fonctionnement des syndicats.
Pourquoi autant de syndics, alors que vous devriez être à vous seul le meilleur de tous syndic et le plus performance de chacun d'entre eux.
Indéniablement, vous devriez gérer l'ensemble des syndicats de France à vous seul.... Une industrie où vous seul auriez le monopole indiscutable, puisque vous seul êtes le plus parfait de tous....
citation: Initialement posté par philippe388
Si l'on prend votre angle, vous êtes si satisfait et amoureux de votre syndic que portez cette limite de mise en concurrence obligatoire à 20 000 €; et la consultation du CS au même niveau.
Quelle incohérence !!
Oui effectivement, vos propos sont totalement incohérents.
Comme je l'ai précisé il faut évidement adapter ces seuils à la taille de la copropriété, et aussi à son budget. Inutile de surjouer pour savoir qui à le portefeuille le mieux ouvert ou le plus garnis.
Toutes les copropriétés ne sont pas comparables les unes aux autres. Ainsi vous ne comparez pas les coûts de fonctionnement d'une Bugatti Veyron avec une voiture grand publique.
citation: Initialement posté par philippe388
Dans ce ces le CS n'a plus rien à faire dans ce SDC, puisque le syndic a tout pouvoir, et les copros ne peuvent plus choisir entre plusieurs devis, ce qui est assez aberrant. Le syndic proposant que des devis maximum, honoraires en hausse.
Il faut évidement rester cohérent et raisonnable, et apparemment vous n'avez pas encore assimiler ces deux notions dans le cadre de la gestion du syndicat.
citation: Initialement posté par philippe388
Le rapport avec le quitus ce sont des copropriétaires comme vous qui parlent de confiance envers le syndic pour le quitus, alors que le quitus est un acte juridique important si il est donné. Une assurance sur la vie supplémentaire sous la pression de ses assureurs; sans rapport avec la confiance et l'amour envers son syndic.
Comme je lai déjà dit, les seuils fixés par l'AG n'ont rien à voir avec les quitus.
Sujet déjà maintes fois abordés :
- http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=12335
citation: Initialement posté par philippe388
La confiance envers le syndic serait qu'il soit totalement transparent, avec des seuils à 0 € !!!
Donc en fait, vous comprenez tout, mais à l'envers ?
citation: Initialement posté par philippe388
La confiance n'empêche pas le contrôle.
C'est une évidence à compléter : La confiance du syndicat n'empêche pas le contrôle du syndic...
citation: Initialement posté par 9720fm
Cet article 21 a tout de même peu d'intérêt pratique.
Tout dépends de ce que vous considérez comme d'intérêt pratique. Pratique pour qui ?
En attendant, il y aura un montant fixé pour chaque seuil, et l'AG se prononcera par un vote des copropriétaires.
Vous pourrez alors faire valoir votre avis en votant : c'est la pratique habituelle et généralement admise.
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Édité par - Luc Standon le 19 mars 2016 20:06:52 |
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9720fm
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Posté - 19 mars 2016 : 23:10:25
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Gédehem citation: Il y a de la casse quelque part, le syndic demande au plombier habituel, il y en a pour 800 ou 1200 € ...
Sauf que l'AG avait décidé que tout marché ou contrat passé par le syndic dépassant 500 € (par exemple) devait recevoir l'avis écrit du CS. Désolé, exemple non pertinent : une commande de réparation financée par le budget n'est jamais un marché ou un contrat (l'objet de l'article 21), c'est une simple commande ou ordre de service. Si les commandes et ordres de service étaient visés par l'article 21, je n'aurais pas posé ouvert ce sujet.
citation: Contrat multigaranties de l'immeuble, 1300 € (toujours pour exemple).
Le syndic veut en changer, et trouve une offre similaire mettons ici à 1150 €, ou encore dans une autre agence pour 1350 €.
Il pourrait contracter tout seul. Non, désolé, le contrat d'assurance n'est pas un exemple pertinent. En pratique, les conditions essentielles ne peuvent pas être les mêmes d'un assureur à un autre : les risques garantis ne sont pas exactement les mêmes, les franchises ne sont pas du même montant pour chacun des différents risques garantis.
Les contrats dont les conditions essentielles sont comparables sont de petits montants souvent en-deçà du seuil voté à l'article 21 comme le contrôle des BAES/BAEH, des extincteurs, de la VMC ou du désenfumage.
J'attends donc d'autres exemples montrant un intérêt pratique (= autre que théorique = assez fréquent) de cette article 21 donc des exemples de marché ou contrat. |
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Gédehem
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19
Posté - 19 mars 2016 : 23:49:42
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Heuu ..; avant de parler de cet art.21, il faudrait que vous vous renseigniez sur la nature d'une commande, d'un ordre de service ....
Si vous êtes au CS votre méconnaissance pose question.
Le fait de passer une commende pour une prestation avec une contre partie correspondante équivalente ici en € forme le "contrat".
Contrat qui créait une obligation des uns et des autres parties. Dans notre cas, accord de volonté de l'un à fournir quelque chose (un service, une prestation) accord de volonté de l'autre à le payer (contre partie en €.)
La rencontre de ces volonté forme le 'contrat'.
Un coup d'Å“il sur l'art.1101 et suivants du Code civil vous ouvrira les yeux.
Notez au passage que lorsque vous donnez un coup de main au voisin pour passer la tondeuse à gazon ou réparer le pneu du vélo de son fiston, il y a "contrat gratuit" entre vous deux, de votre part pour fournir la prestation et le voisin bénéficiaire de la prestation.
Bénéficiaire de la prestation responsable si vous prenez le démonte pneu dans l'œil à l'occasion de votre prestation, serait-elle gratuite !
Alors la demande ou l'OS pour faire réaliser des travaux par un artisan ou une entreprise au profit d'un syndicat en contre partie du paiement d'une somme de 150 ou 3000 €, soyez certain que nous sommes là dans un très classique contrat, entre l'artisan prestataire d'une part et le syndicat bénéficiaire d'autre part, par accord de leur volonté. ...
Il faudrait qu'on introduise des cours de droit dès l'école primaire.
Et que les membres de CS se renseignent avant de dire des bêtises.
Ajout pour répondre à votre méconnaissance sur la question du budget prévisionnel. Il a pour objet d'assurer le financement des dépenses courantes pour l'exercice à venir (dont exigibilité des provisions), d'une par, et d'autre part pour permettre au syndic d'engager les fonds nécessaires dans la limite de ce qui a été fixé.
Engagement de fonds encadré par ces 2 dispositions complémentaires, cumulatives :
- d'une part l'avis préalable du CS pour les contrats/marchés dépassant un seuil.
- d'autre part d'un autre seuil (plus élevé) obligeant la mise en concurrence.
Cumulatives car passé le second seuil, le syndic doit demander l'avis du CS sur les (2 au moins) propositions concurrentes qui lui sont présentées.
Même si l'avis du CS n'est pas requis, le coup de fil du syndic à un artisan pour changer la vitre du garage à vélo pour un montant de 35,28 TTC forme 'contrat', contrat de prestation entre cet artisan prestataire et le syndicat bénéficiaire, le syndic n'ayant pas besoin du CS pour passer ce contrat, et bien d'autres de ce type, en dessous du seuil de 500 € fixé par l'AG. |
Édité par - Gédehem le 20 mars 2016 00:25:38 |
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9720fm
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Posté - 20 mars 2016 : 10:37:39
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citation: Si vous êtes au CS votre méconnaissance pose question. Pas de malentendu avec le syndic sur la portée du seuil de consultation du CS. Pas de risque à ce niveau.
citation: Le fait de passer une commende pour une prestation avec une contre partie correspondante équivalente ici en € forme le "contrat".
Contrat qui créait une obligation des uns et des autres parties. Dans notre cas, accord de volonté de l'un à fournir quelque chose (un service, une prestation) accord de volonté de l'autre à le payer (contre partie en €.)
La rencontre de ces volonté forme le 'contrat'. Je sais tout cela et que, en exemple-type, un ticket de bus est un contrat.
Je ne suis pas convaincu et j'aimerais que d'autres contributeurs se manifestent car il me semble que si les OS et commandes sans cahier des charges étaient couverts par l'article 21 :
- cette article aurait dit tout simplement "le montant des dépenses à partir duquel la consultation du CS ..." au lieu de "... des marchés et des contrats ...".,
- les syndics se seraient opposés à cette clause : un syndicat votant un seuil à 150 € oblige son syndic à consulter le CS pour quasi-100% des petits bobos de la copropriété.
La mise en concurrence suppose un cahier des charges et donc l'expression "des marchés et des contrats" est adaptée pour le seuil de mise en concurrence. |
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Contrats : qui décide AG ou syndic ? 
