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zaroc
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Posté - 22 mars 2016 : 11:24:27
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Bonjour à tous Mon syndic n’a pas ouvert le compte bancaire séparé qu’il aurait dû ouvrir dans les 3 mois de sa désignation et donc, selon art 18 loi de 65, son mandat est nul de plein droit. Je crois savoir que le juge de référé doit être saisi pour le faire constater et de fond si on veut faire annuler des AG convoquées par ce syndic depuis qu’il n’a plus de mandat ( art 42 loi de 65 ) J’en viens à ma question : nous n’avons plus qu’un « pseudo-syndic » mais alors quoi faire maintenant ( administrateur provisoire obligatoirement ? ) et quelles conséquences pour le syndicat ( appel de charges? honoraires syndic depuis qu’il ne l’est plus? comment réélire un syndic, celui-là ou un autre? etc,etc? )Merci pour vos réponses!
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Posté - 22 mars 2016 : 11:45:28
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zaroc a quelle date ce syndic n'a t'il pas respecté la décision de l'AG de rejeter la dérogation ?
Depuis la loi ALUR la dérogation n'est plus possible sauf pour les petites copros de moins de 15 lots.
Le juge va constater cette non ouverture ET par conséquent la nullité de son mandat.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 22 mars 2016 : 11:56:53
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Dans l'un comme dans l'autre cas, le "couperet" vient des 3 mois. Qu'il n'ai pas ouvert ce compte il y a longtemps ou depuis cette AG et sa désignation, il faudra les 3 mois pour que ce soit plus simple.
Dans ces 2 cas, passé le délai des 3 mois, tout copropriétaire peut déposer requête auprès du pdt du TGI (avocat !!!) , afin de faire constater le défaut d'ouverture (il faut le démontrer) et faire désigner un administrateur provisoire pour un syndicat dépourvu de syndic (D.art.47).
Car c'est là qu'est la difficulté : syndicat sans syndic, d'où AP¨. Sauf que ce n'est pas l'idéal. Et où l'on voit que ces procédures, lourdes, sont inadaptées à nos groupements.
La moins mauvaise solution, est de rechercher un candidat syndic, qui, en négociant l'affaire avec lui, sera proposé pour être désigné AP, l'AG qu'il convoquera à très bref délai le désignant syndic. En fait, c'est lui qui se chargera de la procédure, avec "son" avocat, les frais étant lissés entre tous sans trop de douleur.
LA difficulté, et elle est de taille : la bêtise d'une majorité de copropriétaires-moutons, qui ne seront pas d'accord avec cette procédure, et qui reconduiront le syndic sortant pourtant fautif.... Autrement dit, pour avoir quelque chance de réussite, l'affaire doit être montée par un CS actif, qui communique.
S'il s'agit de la démarche d'un copropriétaire, ou même de quelques uns dans un coin, sans préparation ou information préalable auprès de tous, elle est vouée à l'échec.
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Édité par - Gédehem le 22 mars 2016 11:58:54 |
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zaroc
Contributeur senior
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Posté - 22 mars 2016 : 12:09:08
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Pour Philippe : il ne s'agit pas de dérogation mais de l'obligation d'ouverture du compte séparé depuis si je ne m'abuse mars 2015 ( ALUR 2014), ouverture ds las 3 mois suivant l'AG de désignation du syndic Pour Gédehem : merci de ces conseils pertinents mais donc aucune possibilité d'échapper à un AP, même s'il s'agit d'un syndic sollicité? et si l'on ne fait rien, que se passe t il? on continue avec un syndic qui ne l'est plus? et cela jusqu'à quand? ubuesque , tout ça! |
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nefer
Modérateur
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Posté - 22 mars 2016 : 14:31:25
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citation: Initialement posté par zaroc
Pour Philippe : il ne s'agit pas de dérogation mais de l'obligation d'ouverture du compte séparé depuis si je ne m'abuse mars 2015 ( ALUR 2014), ouverture ds las 3 mois suivant l'AG de désignation du syndic Pour Gédehem : merci de ces conseils pertinents mais donc aucune possibilité d'échapper à un AP, même s'il s'agit d'un syndic sollicité? et si l'on ne fait rien, que se passe t il? on continue avec un syndic qui ne l'est plus? et cela jusqu'à quand? ubuesque , tout ça!
l'avez vous au moins contacté pour lui demander l'IBAN du nouveau compte séparé ? |
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zaroc
Contributeur senior
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Posté - 22 mars 2016 : 15:11:34
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Nefer : l'avez vous au moins contacté pour lui demander l'IBAN du nouveau compte séparé ? Bien sûr. Je l'ai contacté 5 mois après sa désignation et il m'a répondu que c'était en cours... Quant à un IBAN, il faudrait qu'il comporte une date...Je préfère une "convention d'ouverture" |
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Posté - 22 mars 2016 : 15:24:17
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zaroc : quel est l'intitulé du RIB de votre compte SDC :
Syndicat Machin 8 Rue des alouettes Marseille c/c syndic Dupont
C'est un compte séparé. |
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zaroc
Contributeur senior
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Posté - 22 mars 2016 : 16:37:01
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Pour Philippe: Je ne peux pas donner l'intitulé du RIB de mon SdC puisque le compte n'est pas ouvert et il faudrait encore que mon pseudo-syndic veuille bien me le donner car faut il le rappeler , je ne fais partie du CS de ce syndicat, CS qui, comme vs le constatez, travaille merveilleusement bien! J'ajoute que votre RIB ne comporte pas de date et qu'on ne sait donc pas quand il a été ouvert |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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Posté - 22 mars 2016 : 16:46:55
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..Pour obtenir un RIB (ou IBAN, qui comporte aussi une ligne désignant le Titulaire du compte) facilement, il suffit de dire au syndic qu'on désire régler ses charges par virement ;)
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 22 mars 2016 : 17:13:10
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Zaroc, si votre syndic ne l'est plus, votre syndicat est dépourvu de syndic. C'est donc le passage obligé par la case "AP". |
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Posté - 22 mars 2016 : 17:17:06
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zaroc :" Je ne peux pas donner l'intitulé du RIB de mon SdC puisque le compte n'est pas ouvert ."
Mais si ce compte séparé n'est pas ouvert vous ne pouvez rien prouvé , SAUF que le SDC a bien un compte bancaire qui fonctionne, avec un RIB, ET c'est ce RIB qu'il vous faudra joindre comme preuve, si ce compte est un compte individualisé.
Le syndic ne peut pas vous refuser de communiquer un RIB; le CS n'a rien à voir avec cela. Comment par virement sans un RIB ?
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Stéphane
Contributeur vétéran
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Posté - 22 mars 2016 : 17:45:37
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Peut-on dire que le syndic reste porteur du mandat tant que la justice ne le dise autrement ? |
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zaroc
Contributeur senior
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Posté - 22 mars 2016 : 17:50:55
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OK Stéphane OK Gedehem mais alors, je repose ma question : le mandat de mon syndic est nul puisque il n'a pas ouvert ds les 3 mois de sa désignation le compte du SDC> 2 solutions : 1) le TGI et l'AP 2)personne ne fait constater auprès du TGI la nullité du mandat et alors, on vit avec un syndic sans mandat? Pour Philippe, je répète : Je ne peux pas donner l'intitulé du RIB de mon SdC puisque le compte n'est pas ouvert |
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zaroc
Contributeur senior
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Posté - 22 mars 2016 : 17:52:32
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Stéphane : Peut-on dire que le syndic reste porteur du mandat tant que la justice ne le dise autrement ?
C'est ma question et ma seule question! |
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Posté - 22 mars 2016 : 17:57:44
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Seul le juge peut constater la nullité du mandat de fait si le compte séparé n'a pas été ouvert dans les délais.
Tant que le juge n'est pas saisi, le syndic est toujours syndic.
zaroc : le syndic a un compte bancaire qui fonctionne au 22 mars 2016, et dont vous pouvez avoir le RIB pour payer vos charges par virement.
Si ce RIB n'est pas celui d'un compte séparé, alors saisissez le juge.
Comment allez vous prouver que le compte séparé n'est pas ouvert ? d'ou tenez vous cette information que le syndic n'a pas ouvert ce compte ?
ET si ce RIB comporte les éléments d'un compte séparé, le syndic aura donc respecté la décision de l'AG.
Si personne ne saisit le juge, le mandat du syndic est toujours valable. Seul le juge constatera sa nullité, et nommera un AP
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Posté - 23 mars 2016 : 08:51:55
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"...Peut-on dire que le syndic reste porteur du mandat tant que la justice ne le dise autrement ?"
Oui Zaroc, c'est ainsi. Il faut attendre que cette Grande Dame se soit prononcée. mais encore faut il que quelqu'un ait provoqué sa mise en branle. Le désarroi que vous ressentez vient confirmer la parole de Gedehem: Le temps de la justice n'est pas le même que celui de la copropriété. Le mot temps pris au sens de rythme, tempo bien entendu. |
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Signature de kikiladoucette |
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zaroc
Contributeur senior
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Posté - 23 mars 2016 : 09:36:22
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kikiladoucette : "Oui Zaroc, c'est ainsi. Il faut attendre que cette Grande Dame se soit prononcée. mais encore faut il que quelqu'un ait provoqué sa mise en branle. " Finalement, a moins que je me trompe, le syndic, dont le mandat devient nul de plein droit faute d'avoir respecté l'obligation d'ouvrir un compte séparé dans les 3 mois reste "syndic de fait"tant que la justice n'est pas saisie.Je croyais que la Cour de Cassation avait condamné le recours à cette notion de syndic de fait dans un arrêt du 14/10/87? |
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Posté - 23 mars 2016 : 10:16:28
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zaroc : "La nullité de plein droit du mandat du syndic relevant d’un ordre public de protection des seuls copropriétaires, elle ne peut, en cas de contestation, être constatée par le juge qu’à la demande de ces derniers
Le mandat est nul de plein droit, le juge saisi par des copros ne fera que constater que le compte du SDC n'est pas un compte séparé, et que le syndic n'a pas respecté la décision de l'AG dans les 3 mois.
Malgré cette nullité de plein droit, les actes que le syndic aurait passés avec les tiers de bonne foi demeureront valables.
Deux arrêts du 23 juin 1999 (Bull. n° 148 et n° 149, p. 102 et 104) n’ont ouvert cette action en nullité qu’aux seuls copropriétaires et l’ont refusée à un ancien syndic, à des entrepreneurs redevables de garantie ainsi qu’à leurs assureurs et donc, a fortiori, à tous les tiers.
La troisième Chambre tirant toutes les conséquences de la nullité de plein droit du mandat du syndic édictée par l’article 18 (sous l’empire de l’ancienne rédaction), avait cassé un arrêt de cour d’appel qui, ayant constaté que le mandat du syndic était frappé de nullité faute d’avoir soumis à l’assemblée générale dans les trois ans la question de l’ouverture d’un compte séparé, avait retenu que dans la mesure où une assemblée ultérieure avait décidé l’ouverture d’un compte séparé et que cette décision n’avait pas été attaquée, la cause de nullité avait cessé et le syndicat se trouvait pourvu d’un syndic titulaire d’un mandat valable (14 juin 2000, arrêt n° 992 inédit).
De la même façon, un arrêt du 21 mars 2000 (arrêt n° 411 inédit) avait refusé d’admettre que la cause de nullité du mandat du syndic consécutive à l’absence de délibération sur l’ouverture d’un compte séparé lors de son élection ayant disparu à la suite d’une délibération ultérieure de l’assemblée générale, le mandat était valable. Cour de Cassation
Il ne s'agit pas de syndic de fait , mais d'une nullité de plein droit de ce mandat dans ce cas de non ouverture du compte séparé. le syndic a bien été élu par l'AG !
Un syndic de "fait" est un syndic qui gère sans être élu, par exemple après la date de fin de son mandat. |
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MATARE
Nouveau Membre
France
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Posté - 23 mars 2016 : 16:17:44
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Bonjour, Je fais suite à ce sujet, pour vous signaler un cas de rétention du syndic:
Ceci concerne une nouvelle copropriété. Bâtiment construit par promoteur, fini au printemps 2015, comportant 26 lots.
Livraison en Mars 2015. Première Assemblée Générale prévue en Septembre. Une seule candidature, le promoteur devient syndic. Exercice Juillet à Juin 2016.
Election d'un Conseil syndical de 5 membres. Le CS se réuni , élit un Président, et le notifie au syndic.Normal.
Sur le PV de l'AG, il est noté "le syndic ouvrira 1 compte séparé dans sa banque ( Crédit Agricole) Mars 2016, la Présidente demande des documents comptables, justifiants l'ouverture du compte séparé. Le CS reçoit 1 RIB IBAN du Crédit Agricole datant de Juin 2015 ( donc avant l'AG ) sur lequel il est mentionné
" Nom du titulaire: le nom du syndic et son adresse" La Présidente intervient de suite , demandant ,formule de chèque,livre de banque et convention d'ouverture. Réponse de la gestionnaire "En pièce jointe la convention CRCA que ma comptable vous a déjà envoyé le 19/10 Elle concerne l'ensemble des comptes de copropriété que nous gérons. Je vous confirme que pour les copropriétés en compte séparé:nous n'avons de chéquier. Nous réglons tous nos fournisseurs par virement ( beaucoup plus simple) Fin 18/3 13h38 la Présidente intervient " ce qu'on vous dememande , c'est de nous fournir la convention d'ouverture du compte séparé, signée, ouvert dans les 3 mois après votre nomination, et ouvert au nom exclusif du syndicat des copropriétaires de ........xxxx 18/3 16h47 réponse du syndic " Je vous scanne aussitôt un RIB de votre compte séparé, pas d'inquiétude,il est bien ouvert au nom de votre copropriété et sert uniquement à votre copropriété, mais je vous confirmequ'il n'y a pas de convention par compte, la convention sert à tous nos comptes) Fin
Après contact avec le syndic, celui-ci refuse de fournir toutes pièces ou autres permettant de contrôler quelque chose. Aucuns documents nous prouvant que le compte séparé est ouvert dans le délai des 3 mois.
Appel à tous pour nous donner les moyens d'intervenir et comment s'y prendre pour obtenir gain de cause. Suivant notre réaction actuelle, le syndic a pris contact avec la banque. Il y a de l'affolement dans l'air.
J'ai bien lu vos post du 22/3 sur ce sujet Pouvons-nous attendre ll'AG et nommer un autre syndic sans aller dans des procédures ci-dessus mentionnées
Merci de vos conseils.
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zaroc
Contributeur senior
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Posté - 23 mars 2016 : 17:12:44
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Matare, Votre problème ressemble pour partie au mien : pas de compte ouvert au nom du syndicat dans les 3 mois de la désignation. Si j'ai bien compris ( car relativement novice es copropriété) il faut faire constater par le TGI en référé l'absence du compte> le mandat du syndic est nul et il faut faire désigner un administrateur judiciaire ( qui peut être un syndic proposé par vous ) et qui fera une AG pour désigner un syndic, lui ou un autre...Si vs n'intervenez pas auprès du TGI, il ne se passe rien : votre "pseudo-syndic" continue tranquillement jusqu'à sa désignation ou celle d'un autre lors de votre prochaine AG. Ou alors, le révoquer mais est ce possible pour ce motif? je n'en sais fichtre rien! |
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Posté - 23 mars 2016 : 17:40:46
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Zaroc : ce n'est pas un pseudo syndic ! il a été élu par une AG et cette résolution n'a pas été contesté.
Sans la preuve de la non ouverture de ce compte séparé, le juge ne constatera pas la nullité du mandat.
Dans le cas de Matare, le syndic ne répond pas aux demandes et a en main un RIB d'un compte individualis" : Sur le PV de l'AG, il est noté "le syndic ouvrira 1 compte séparé dans sa banque ( Crédit Agricole) Mars 2016, la Présidente demande des documents comptables, justifiants l'ouverture du compte séparé. Le CS reçoit 1 RIB IBAN du Crédit Agricole datant de Juin 2015 ( donc avant l'AG ) sur lequel il est mentionné
" Nom du titulaire: le nom du syndic et son adresse"
Matare peut donc demander au TGI de constaté que ce compte n'est pas séparé, en conséquence le mandat du syndic et nul, et le juge nommera un AP.
zaroc : faites la même chose : demande de la convention d'ouverture, et copie du RIB du compte en fonctionnement de votre SDC.
SI le RIB ne mentionne que le non du syndic comme Matare, alors qu'il dévrait être au nom du SDC, chez le syndic machin. Foncez au TGI. |
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