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Luc Standon
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 Posté - 23 mars 2016 : 20:26:18
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@Zaroc : le temps que vous lanciez un référé ou tout autre procédure devant le TGI, le syndic aura le temps d'ouvrir un compte bancaire pour le syndicat.
Que ce soit un compte séparé ou pas : pour le moment, les juges du TGI de Paris ne sont pas enclin à annuler un mandat de syndic (élu par l'AG) au simple motif qu'il n'a pas été ouvert dans les temps fixé par la Loi de 1965 (modifiée par la loi ALUR).
Le syndic se pointera lors de l'audience avec une pseudo convention de compte, même anti-daté par la banque, et un RIB.
un RIB sera fourni lors de la procédure, et vous serrez débouté de votre demande car le juge des référé vous annoncera qu'il n'est pas en son pouvoir de faire annuler le contrat.
Au mieux, le juge des référé tentera de faire établir une procédure de conciliation à frais partagé entre vous et le syndic : cout de la conciliation 1500 €, alors que le référé ne vous aura coûté que les frais d'huissier (>100€).
Si la conciliation échoue, vous repasserez alors devant le juge des référés, lequel ne se prononcera pas sur la nullité du mandat de syndic.
Il vous appartiendra alors de démontrer que la convention a été anti-daté (ce qui vous sera impossible à prouver), et que même s'il y a une convention, le compte du syndicat n'est pas réellement un compte séparé, malgré les éléments fourni par le syndic qui a été majoritairement élu par l'AG.
Au final, vous risquerez de perdre les frais de l'art.700 réclamée par la partie adverse. En plus d'avoir perdu les frais pour payer le conciliateur à 50/50.
L'expérience ayant été tenté à plusieurs reprises devant les juges des référés de Paris, avec différents syndicat c/ différents syndic.
Après c'est à vous de voir.... Mais ce sera une procédure pour la cause, n'espérez rien de plus.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
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MIBA
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France
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Posté - 23 mars 2016 : 20:48:26
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Matare : vous ne dites rien par rapport à votre satisfaction concernant les prestations du syndic en dehors du fort doute sur la réalité d'un compte séparé.
Deux cas à mes yeux :
1) hors le problème de compte séparé, il n'y a pas d'autres sujets d'insatisfaction vis à vis du syndic et la copro ne prévoit pas d'en changer. A la prochaine AG qui ne doit pas être très lointaine ( fin du contrat en juin), proposez une résolution visant à changer de banque pour le compte séparé. Le syndic ne peut pas s'y opposer et vous pouvez choisir une banque de votre choix. Il y a fort à parier que si le syndic a des "accords particuliers" avec le Crédit Agricole permettant de proposer un simulacre de compte séparé, il n'a pas ce genre de pratique avec les autres banques qu'il ne pratique pas.
2)s'il y a d'autres motifs majeurs d'insatisfaction, orientez-vous pour changer de syndic. |
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zaroc
Contributeur senior
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Posté - 24 mars 2016 : 00:09:45
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Merci, Luc Standon pour ces conseils éclairés que je vais suivre... Ma question initiale était de savoir si on pouvait faire sanctionner un syndic qui ne respecte pas les lois. Je constate une fois encore que c'est pratiquement impossible! |
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Posté - 24 mars 2016 : 11:58:27
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Luc Standon : Que ce soit un compte séparé ou pas : pour le moment, les juges du TGI de Paris ne sont pas enclin à annuler un mandat de syndic (élu par l'AG) au simple motif qu'il n'a pas été ouvert dans les temps fixé par la Loi de 1965 (modifiée par la loi ALUR).
?????? de telles affirmations méritent que vous les justifiez avec des cass., des jurisprudences.
C'est aussi oubliez que le juge va constaté la non ouverture du compte séparé, le contrat est nul de fait.
Le juge enclin ou pas, il va dire la loi : nullité du mandat !!! Votre scénario est totalement improbable.
zaroc: si vous êtes sur que ce compte n'est pas ouvert, le juge constatera cela, et nommera un AP.
Un syndic ne respecte pas la loi, c'est à la justice de le dire. ET pour cela vous devez saisir le TGI.
Luc Standon : quant à la procédure de conciliation !!!! entre un syndic et un copro qui dépose plainte pour non ouverture de compte séparé ! Ou avez vous pêchez cela.
Un copro ne peut pas négocier pour le compte du SDC !
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Sunbird
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 Posté - 24 mars 2016 : 12:45:27
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A mon avis il faut être un peu plus malin, et aller faire un référé dans les 3 mois qui suivent l'AG pour que le juge constate que le mandant (contrat) est nul, car la loi n'a pas été respectée va être improductif et demandera d'engager des frais (ADJ).
Ce que je ferais dans cette situation, je constaterai lors du contrôle des comptes de 2015, que le syndic n'a pas ouvert dans les délais ce compte, la nullité est donc acquise du fait de sa faute. Ensuite je lui indiquerai du fait de la nullité de plein droit il ne peut pas nous facturer ces honoraires, et donc nous les refuserons lors de l'AG de 2016 validant les comptes. Bien entendu une résolution spécifique sera faite pour aborder ce point en AG, et il y aura un autre syndic de présenté.
Si le syndic prélevait ses frais (ce qui est probable), il suffira d'assigner au TGI, et le juge constatera la nullité du mandat de 2015, le syndic ne pourra donc pas demander d'honoraires, et vous serez géré par un nouveau syndic.
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zaroc
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Posté - 24 mars 2016 : 13:00:18
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Sunbird :"Ce que je ferais dans cette situation, je constaterai lors du contrôle des comptes de 2015, que le syndic n'a pas ouvert dans les délais ce compte, la nullité est donc acquise du fait de sa faute".
Ce que vs dites Sunbird, mérite des explications :
1)Pourquoi et comment , lors du contrôle des comptes, je vais savoir que le compte n'a pas été ouvert dans les délais?
2)pourquoi la nullité ( du mandat) est elle acquise sans passage au TGI?
Sunbird :"Ensuite je lui indiquerai du fait de la nullité de plein droit il ne peut pas nous facturer ces honoraires"
même question : pourquoi la nullité de plein droit est elle acquise sans TGI? |
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Posté - 24 mars 2016 : 13:18:27
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sunbird :
1. le syndic a obligation d'ouvrir ce compte séparé dans les 3 mois. L'assigner avent la fin de ce délai est absurde.
2. rejeter les comptes du SDC n'a rien à voir avec le compte séparé. Les rejeter est aussi absurde.
3. Ensuite je lui indiquerai du fait de la nullité de plein droit il ne peut pas nous facturer ces honoraires, et donc nous les refuserons lors de l'AG de 2016 validant les comptes
NON ! Seul le juge dira la loi, et constatera la nullité du mandat. pas le CS, pas les copros, et pas l'AG !
Tant que personne ne conteste, le syndic reste syndic et le SDC doit payer ses honoraires.
Cette histoire d'honoraires ne tient pas la route, ce n'est pas le sujet.
Pas de compte séparé ouvert dans les délai = constatation du juge de la nullité du mandat = le syndicat est dépourvu de syndic = nomination d'un AP.
Sans contestation devant le TGI, le syndic qui n'a pas ouvert ce compte gère normalement le SDC, touche des honoraires, et l'AG a la possibilité à l'année suivant de changer de syndic et pour cela il faut une mise en concurrence et un vote de l'AG ( pas toujours certain).
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Sunbird
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Posté - 24 mars 2016 : 13:21:22
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@Philippe388
Je n'ai jamais dit d'assigner avant le délai des 3 mois, mais de dénoncer son mandat lorsqu'on contrôle les comptes. A ce moment vous avez tous les éléments pour monter votre dossier.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 24 mars 2016 : 13:23:53
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citation: Initialement posté par philippe388
Luc Standon : Que ce soit un compte séparé ou pas : pour le moment, les juges du TGI de Paris ne sont pas enclin à annuler un mandat de syndic (élu par l'AG) au simple motif qu'il n'a pas été ouvert dans les temps fixé par la Loi de 1965 (modifiée par la loi ALUR).
?????? de telles affirmations méritent que vous les justifiez avec des cass., des jurisprudences.
Plusieurs procédures en référé à mon actif devant le TGI de Paris.
Il y a la théorie et la pratique.
citation: Initialement posté par philippe388
Le juge enclin ou pas, il va dire la loi : nullité du mandat !!! Votre scénario est totalement improbable.
Puis après la pratique, il y a aussi la réalité.
J'ai initiée plusieurs procédure devant le TGI de Paris, je sais comment cela se termine.
L'ARC aussi est au courant.
citation: Initialement posté par philippe388
zaroc: si vous êtes sur que ce compte n'est pas ouvert, le juge constatera cela, et nommera un AP.
Le juge des référé ne désignera certainement pas un AP, cela relèvera du juge de fonds, éventuellement.
citation: Initialement posté par philippe388
Un syndic ne respecte pas la loi, c'est à la justice de le dire. ET pour cela vous devez saisir le TGI.
Si cela va dans l'intérêt du copropriétaire, faute de quoi, c'est beaucoup d'argent pour un maigre résultat.
citation: Initialement posté par philippe388
Luc Standon : quant à la procédure de conciliation !!!! entre un syndic et un copro qui dépose plainte pour non ouverture de compte séparé ! Ou avez vous pêchez cela.
Un juge des référés, mais je me suis désisté de la procédure, car le coût de la conciliation était trop lourd.
citation: Initialement posté par philippe388
Un copro ne peut pas négocier pour le compte du SDC !
Non c'est le syndic, le copo demande l'annulation du mandat, faute de compte séparé, mais comme le syndic apporte toujours une convention (même bidon) et un RIB lors de l'audience.... La procédure en référé s'écroule.
A la limite la procédure en référé est utile pour obtenir la fameuse convention de compte.
Reste plus qu'en renvoyer cette convention à l'ARC qui se chargera ensuite de vérifier son authenticité et la réalité en interpellant à la fois le CFONB (Comité Français d'Organisation et de Normalisation Bancaire) mais aussi l’Autorité prudentielle afin de vérifier si les conventions proposées banque/syndicat sont conformes aux usages bancaires, mais aussi, et surtout, aux dispositions légales, notamment celles de la loi ALUR.
Pour le moment, il n'y a aucune réponse en retour, malgré l'étude de plusieurs conventions, lesquelles comportent des étrangetés bien singulières... Cela aussi est une réalité.
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Sunbird
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Posté - 24 mars 2016 : 13:55:05
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@zaroc il faut être plus malin.
On va faire simple.
- Vous aviez l'AG le 1er mars 2015
- Le compte devait être ouvert au plus tard le 1er mai 2015.
- Lors du contrôle des comptes en février 2016, vous demandez les factures, le grand livre et tous les relevés de compte. Pour les relevés de compte bancaire vous verrez bien si il y a eu du changement. Vous pouvez également demander une attestation du conseiller bancaire qui gère le compte, vous l'aurez sur le relevé de compte.
- On suppose que vous constatez que le compte séparé a été ouvert le 15 mai 2015 (vous le verrez dans les relevés et les mouvements dans le GL)
- Dans ce cas la nullité du mandat est acquise.
- Soit le syndic l'accepte et ne vous facture pas d'honoraire, et cela indépendamment du fait que vous passer avec un autre syndic lors de l'AG de 2016.
- Soit le syndic refuse la nullité de son contrat, et dans ce cas vous passerez par le TGI qui constatera que le mandat est nul et que par conséquent le syndic ne pouvait pas facturer 1 centime.
Si vous courrez faire un référé au TGI comme certains vous le conseillent, vous allez vous prendre une grosse claque. Sivous faites une requête pour constater la nullité du mandat et nommer un ADJ. Pour avoir l'ordonnance il va falloir apporter la preuve qu'il n'y a pas de compte séparé ouvert, et comment vous apportez la preuve qu'il n'y a pas de compte séparé???. Vous allez donc devoir passer en référé (contradictoire), et là le syndic apportera une attestation de complaisance de la banque et vous aurez perdu du temps et de l'argent.
Pour résumer dans les 2 cas la nullité est acquise, sauf que la méthode que je vous donne vous permettra d'apporter la preuve et d'avoir fait travailler gratos le syndic pendant 2015.
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Sunbird
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Posté - 24 mars 2016 : 14:00:56
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@Luc Standon
d'où la méthode que je propose, on le fait lorsqu'on a contrôlé les comptes. Aucune banque ne fera une attestation de complaisance, en février 2016, lorsque le compte aurait du être ouvert en mai 2015, car il n'y aura aucun relevé de compte en mai 2015 du fait que le compte n'existait pas.
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Posté - 24 mars 2016 : 14:15:34
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sunbird :" Pour résumer dans les 2 cas la nullité est acquise"
NON, pas du tout !!!!! SEUL le juge constatera la non ouverture du compte ET la nullité du mandat. PERSONNE d'autre.
sunbird : "Soit le syndic refuse la nullité de son contrat,"
???? ce n'est pas comme cela que fonctionne un SDC et la jusitice !!! Attention à de tels conseils qui ne tiennent sur rien de juridiquement recevable.
Luc Standon : Il y a la théorie et la pratique.
NON il y a les textes de loi et la vision farfelue de Luc Standon sur la justice et la copropriété.
Le juge des référé ne désignera certainement pas un AP, cela relèvera du juge de fonds, éventuellement.
Faux !!
L'ARC aussi est au courant.
 Volià un argument juridique imparable !!! Cela fait peur.  
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Sunbird
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Posté - 24 mars 2016 : 14:48:03
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@Philippe388
Si a chaque fois on saisissait un juge, on ne s'en sortirait pas. Lors d'un contrat, on va saisir le juge si et seulement si un des signataires refusent d'appliquer la clause, où qu'il y a une ambiguïté sur sur l'application de cette clause. |
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zaroc
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Posté - 24 mars 2016 : 18:37:32
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je reviens à que disait Standon, contesté par d’autres : "pour le moment, les juges du TGI de Paris ne sont pas enclin à annuler un mandat de syndic (élu par l'AG) au simple motif qu'il n'a pas été ouvert dans les temps fixé par la Loi de 1965 "
Pour moi, ignare en droit mais qui se renseigne pour comprendre, « nullité de plein droit » signifie que le juge quand il constate que telle condition n’est pas tenue ( compté séparé dans les 3 mois ) est tenu de prononcer la nullité et qu’il n’a aucun pouvoir d’appréciation. encore faut il lui apporter la preuve que la dite condition n’est pas tenue, j’en conviens. |
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Sunbird
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Posté - 24 mars 2016 : 19:27:15
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citation: Initialement posté par zaroc
je reviens à que disait Standon, contesté par d’autres : "pour le moment, les juges du TGI de Paris ne sont pas enclin à annuler un mandat de syndic (élu par l'AG) au simple motif qu'il n'a pas été ouvert dans les temps fixé par la Loi de 1965 "
Pour moi, ignare en droit mais qui se renseigne pour comprendre, « nullité de plein droit » signifie que le juge quand il constate que telle condition n’est pas tenue ( compté séparé dans les 3 mois ) est tenu de prononcer la nullité et qu’il n’a aucun pouvoir d’appréciation. encore faut il lui apporter la preuve que la dite condition n’est pas tenue, j’en conviens.
Tout le problème est de lui apporter la preuve que quelque chose n'existe pas. Le syndic produira une attestation de complaisance, et vous serez débouté.
Le juge ne va pas prendre le risque de mettre sous ADJ la copropriété, ce qui sera contesté par le syndic.
Par contre rien ne vous empêche d'assigner le syndic pour nullité de son mandat lorsque vous aurez nommé un autre syndic en 2016, et demander à l'ancien syndic le remboursement des honoraires de 2015. Croyez moi, le syndic ne recommencera pas 2 fois de suite. |
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Luc Standon
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Posté - 24 mars 2016 : 20:17:50
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citation: Initialement posté par Sunbird
@Luc Standon
d'où la méthode que je propose, on le fait lorsqu'on a contrôlé les comptes. Aucune banque ne fera une attestation de complaisance, en février 2016, lorsque le compte aurait du être ouvert en mai 2015, car il n'y aura aucun relevé de compte en mai 2015 du fait que le compte n'existait pas.
Je suis entièrement OK avec votre position.
Pour ma part, j'ai agit de bon droit, mais trop vite.
Le syndic XX a été élu à la majorité en avril 2015.
Le compte bancaire séparé du syndicat devait donc être la règle au plus tard en juillet 2015.
En fait, j'ai attendu l'expiration du délai de 3 mois conformément à la L.1965.
1er LRAR de mise en demeure en août 2015, évidement pas de réponse du syndic.
2° MeD en septembre 2015, (j'ai considéré la période des vacances), pas plus de réponse du syndic. 3° MeD en LRAR en octobre 2015, puis saisie du juge des référés, dans la foulée en novembre 2015....
1er audience en janvier 2016... Et là le syndic se pointe avec une pseudo convention de compte et un RIB.
Le juge des référés constate qu'il y a une possibilité de contestation de la part du syndic, et me déboute de mes demandes, en me condamnant à verser au syndic 1000 € au titre de l'art.700
Évidement le juge ne s'attarde pas de savoir si la convention de compte est OK ou si le compte est réellement séparé... Pas le temps.... affaire suivante.... La salle des référés étant surchargé à Paris.
Autre affaire, même problématique sur le compte séparé avec un syndic différent, et un autre juge des référée. Sauf que là il m'envoie en conciliation, laquelle conciliation à un coût de 1500 € pour chacune des parties.
Et en cas de non conciliation retour devant le juge des référés qui constatera que le syndic a fourni une convention de compte et un RIB...
Je saisi ma chance, et me désiste de l'affaire avant que cela me coûte un autre art.700 + frais de conciliation en sus.
Reste plus qu'à attendre le contrôle des comptes de l'ARC pour étoffer le dossier.
Entre temps, les conventions de compte ainsi obtenues (par voie de référés) ont ensuite été adressés à l'ARC qui en fait son affaire.
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Édité par - Luc Standon le 24 mars 2016 20:19:57 |
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 24 mars 2016 : 20:38:18
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@Luc Standon
Vous avez fait exactement l'erreur qu'il ne fallait pas faire.
Vous auriez attendu lors du contrôle des comptes, vous auriez vu avec les relevés de compte que le compte a été ouvert après les 3 mois... Après concernant si c'est un compte séparé ou pas, je suis de plus en plus persuadé que si on laisse le syndic choisir la banque il y a de forte chance qu'on soit en compte individualisé, et que la banque dira qu'il s'agit d'un compte séparé.
Il n'y a jamais urgence dans ce type d'affaire, à partir du moment qu'il avait attendu plus de 3 mois pour ouvrir le compte, la faute était faite, et il fallait vous servir de sa faute pour d"noncer le mandat en 2016, pour que le SDC ne paie rien au syndic.
Avez vous récupéré les relevés du compte soi-disant ouvert dans les 3 mois? |
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Stéphane
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Posté - 24 mars 2016 : 21:25:04
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Au fond, l'obligation du compte séparé (et la nullité "de plein droit" du mandat ne pouvant n'être constatée au plus tôt que 6 mois, après son début) ne serait utile qu'en défense du syndicat contre un syndic qui aurait fait banqueroute ou que sais-je avec la caisse..., et non pour des copros de chasser un "mauvais" syndic (dont ils auraient de toute façon subi la gestion pendant ces mois-ci).
Je suis d'accord avec ce principe : autant attendre la prochaine AG annuelle !!
, avant laquelle on aura demandé la constatation de nullité (TGI),
ainsi que préparé un ODJ avec mise en concurrence, voire révocation si mandat de plus d'un an. |
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 24 mars 2016 : 21:58:44
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La nullité de plein droit est un moyen de sanctionner le syndic, et pour le syndic la véritable sanction est de percevoir aucun honoraire.
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Stéphane
Contributeur vétéran
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Posté - 24 mars 2016 : 22:23:58
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Vous profitez de ses services pendant le temps qu'il faut à constituer votre dossier (soit quasi une année), et ensuite, une fois la nullité du mandat prononcée, vous lui réclamerez les honoraires versés : vous tentez de monter une arnaque ou une vengeance ? |
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Sujet |
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compte séparé non ouvert dans les 3 mois 
