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zaroc
Contributeur senior
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 Posté - 24 mars 2016 : 22:42:44
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Ce n'est pas moi qui ai parlé d'arnaque et de vengeance mais c'est le prix à payer qd on travaille mal, quand on ne respecte pas la loi. Je peux vs dire en ce qui me concerne, que j'avais dressé, après notre dernière AG, toutes les irrégularités , les infractions à la loi commises par mon syndic à l'occasion de cette AG. Je pourrais en livrer la liste mais ce n'est pas l'objet de ma question initiale. |
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Sunbird
Pilier de forums
4950 message(s)
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Posté - 24 mars 2016 : 22:43:44
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citation: Initialement posté par Stéphane
Vous profitez de ses services pendant le temps qu'il faut à constituer votre dossier (soit quasi une année), et ensuite, une fois la nullité du mandat prononcée, vous lui réclamerez les honoraires versés : vous tentez de monter une arnaque ou une vengeance ?
Aucun remord, le syndic a 3 mois pour s'exécuter, c'est un professionnel il connait le risque qu'il prend.
Vous croyez que le syndic a des remords lorsqu'il produit des attestations de complaisance de gestionnaire de compte? |
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43
Posté - 25 mars 2016 : 08:36:11
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sunbird : "La nullité de plein droit est un moyen de sanctionner le syndic, et pour le syndic la véritable sanction est de percevoir aucun honoraire."
??? c'est absurde et sans aucun base juridique. La nullité du contrat c'est plus le droit de géer le SDFC, par conséquent plus d'honoraires.
stéphane : "Vous profitez de ses services pendant le temps qu'il faut à constituer votre dossier (soit quasi une année), et ensuite, une fois la nullité du mandat prononcée, vous lui réclamerez les honoraires versés : vous tentez de monter une arnaque ou une vengeance ?
"
Même chose, totalement absurde et juridiquement faux.
Si personne ne conteste et demande au juge de constater la nullité du mandat pour non ouverture du compte séparé, le syndic continue à gérer avec un mandant VALABLE. Il touche ses honos.
Si le mandat est déclaré nul par le juge, et sur le syndic a touche des honos après la date de nullité du mandat, il devra rembourser cette aprtie des honoraires. Et si il ne le fait pas, le syndicat devra voter une résolution pour autoriser le nouveau syndic à lancer une action en justice avec un budget voté par cet AG.
Mais c'est aussi que le juge nommera un AP - dans les 15 jours -pour convoquer une AG afin d'élir un nouveau syndic.
zaroc : Je peux vs dire en ce qui me concerne, que j'avais dressé, après notre dernière AG, toutes les irrégularités , les infractions à la loi commises par mon syndic à l'occasion de cette AG. Je pourrais en livrer la liste mais ce n'est pas l'objet de ma question initiale.
Seul le juge dira la loi, et condamnera ce syndic si il a commis des réelles infractions à la loi !! Sinon, il est toujours votre syndic. Dresser une liste, faire des réserves ne sert à rien sans poursuites au tribunal. Malheureusement, cela demande du temps et de l'argent 
Tout copro peut aussi mettre le syndic en concurrence.
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zaroc
Contributeur senior
610 message(s)
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44
Posté - 25 mars 2016 : 08:45:55
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OK Philippe mais quand vs dites : "Mais c'est aussi que le juge nommera un AP - dans les 15 jours -pour convoquer une AG afin d'élir un nouveau syndic."
est que cela veut dire que c'est lors de l'assignation en référé, preuve à l'appui pour constater que le compte n'a pas été ouvert dans les 3 mois que le juge annulera le mandat et désignera un AP dans les 15 jours ?
Pour annuler les AG pendant la période de mandat jugé nul, il faut cette fois un jugement de fond (art 42 > contestation 2 mois après les AG, etc )OK? |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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45
Posté - 25 mars 2016 : 11:04:14
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citation: Initialement posté par zaroc
est que cela veut dire que c'est lors de l'assignation en référé, preuve à l'appui pour constater que le compte n'a pas été ouvert dans les 3 mois que le juge annulera le mandat et désignera un AP dans les 15 jours ?
Pour ma part cela me paraissait aussi une évidence. Mais un juge des référés m'a fait bien comprendre que cela n'était pas de ses compétences, d'annuler le mandat et de son pouvoir désigner un AJ pour gérer le syndicat, pour cela il fallait de toute manière saisir un juge de fonds.
J'en conclu que devant le juge des référés, vous ne pouvez obliger le syndic qu'à la seule délivrance des pièces sensé établir l'existence du compte bancaire du syndicat, et que le syndic refuse de vous fournir malgré des demandes expresses en LRAR.
Le jugement fera acte devant le juge de fonds.
Une fois les éléments connues, à vous d'établir ensuite devant un juge de fonds, que la convention est tronquée, biaisée, et qu'elle n'établis aucunement l'existence d'un compte bancaire du syndicat réellement séparé; et que l'acronyme SDC sur le RIB peut aussi bien désigner le Syndicat Des Copropriétaires, tout comme il peut s'interpréter Syndic De Copropriété.
Mais ces arguments là seront argumentés pendant la procédure de la mise à l'évidence lors d'une assignation devant un juge de fonds du TGI pour faire annuler le mandat en vertu de l'art.18 de la L.65.
Autre solution, si vous ne souhaitez pas attendre le contrôle des comptes, telle que suggéré par sunbird : Au lieu de saisir le juge des référés qui ne statuera sur rien d'attendu, vous faite une demande le la convention de compte bancaire du syndicat et du RIB, par le biais d'une simple procédure : une injonction de faire. C'est plus rapide que le référé.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Posté - 25 mars 2016 : 11:29:18
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zraoc : Pour annuler les AG pendant la période de mandat jugé nul, il faut cette fois un jugement de fond (art 42 > contestation 2 mois après les AG, etc )OK?
On ne parle pas d'annuler les AG, ni de l'article 42 , ce n'est pas l'objet de ce dossier. C'est un autre assignation sans aucun lien avec la nullité du mandat, qui n'entraine pas l'annulation des autres décisions de l'AG.
Il ne faut pas tout mélanger. !!! La nullité de fait du mandat de syndic, est une autre chose. Elle entraine que le SDC est dépourvu de syndic, et la nomination d'un AP, le seul autorisé à convoquer une AG dans ce cas.
Pas de jugement sur le fond ! le juge constatera que le compte n'est pas ouvert sur votre dossier. Pas de jugement, le juge ne fait que constater la non ouverture, qui a pour conséquence immédiate la nullité du mandat.
Le controle des comptes n'a rien à faire dans l'ouverture ou non du compte séparé !! Un beau mélange.
zaroc : votre seul soucis c'est de constiture voptre dossier : courrier en RAR au syndic resté sans réponse, et un RIB au nom du syndic et non du syndicat. Le RIB de la banque à ce jour qui gère les comptes du syndicat.
SI vous avez un extranet, ce RIB y figure; sinon le syndic doit vous le communiquer rapidement, car vous désirez payer par virement bancaire !
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zaroc
Contributeur senior
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47
 Posté - 25 mars 2016 : 11:43:57
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standon : Mais un juge des référés m'a fait bien comprendre que cela n'était pas de ses compétences, d'annuler le mandat et de son pouvoir désigner un AJ pour gérer le syndicat, pour cela il fallait de toute manière saisir un juge de fonds.
philippe : Pas de jugement sur le fond ! le juge constatera que le compte n'est pas ouvert sur votre dossier. Pas de jugement, le juge ne fait que constater la non ouverture, qui a pour conséquence immédiate la nullité du mandat.
Je comprends de moins en moins : juge de fond ou référé pour annuler le mandat? |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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48
Posté - 25 mars 2016 : 11:51:50
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citation: Initialement posté par philippe388
Pas de jugement sur le fond ! le juge constatera que le compte n'est pas ouvert sur votre dossier. Pas de jugement, le juge ne fait que constater la non ouverture, qui a pour conséquence immédiate la nullité du mandat.
Et dans la foulée, puisque vous savez tout.... Pouvez-vous aussi préciser le juge de quelle juridiction ? juge des référés ? du tribunal d'instance ? le TGI ? Quel juge ???? Faute de quoi vous ne faite qu'entretenir la confusion pour faire croire de quoi vous parler à qui veut vous écouter.
A contrario de vous, j'ai le mérite d'avoir essayer (à prix fort) devant le juge des référés, mais comme souligné par sunbird, j'ai été trop vite et les syndics se sont finalement pointés avec des RIB et des convention le jour J de l'audience. Résultat rien d'annulable devant le juge des référés.
Même si les conventions de compte bancaires présentées sont foireuses, elles ont le mérite d'exister pour le juge des référés, donc pour lui ce débat doit avoir lieu devant le juge de fond (cf. X-Files : la vérité est ailleurs).
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49
Posté - 25 mars 2016 : 12:10:53
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Luc Standon : un dossier mal préparé, vous futes débouté ! normal.
Pour aider zaroc et contredire les "scénarios" de Luc Standon, une cassation :
Un compte bancaire séparé doit être un compte ouvert au nom du syndicat.
Cass. civ. 3e du 17.10.12, n° 11-22130
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires, sur lequel sont déposés tous les fonds de la copropriété.
Si le syndic omet de procéder à cette ouverture dans les trois mois de sa désignation, son mandat est nul.
La Cour de cassation ne badine pas avec cette obligation, comme l’illustre cette affaire.
En l’espèce, des copropriétaires demandaient la nullité du mandat du syndic et la désignation d’un administrateur provisoire, faute de compte bancaire séparé ouvert au nom de la copropriété.
Demande refusée par la cour d’appel (CA de Basse Terre du 30.5.11)?
: le syndic ne produisait pas de convention de compte qui, seule, « aurait permis de justifier de façon incontestable du respect par le syndic de son obligation », mais une attestation d’un directeur de banque certifiant qu’un compte courant avait été ouvert pour la copropriété.
La cour en conclut bizarrement qu’ « en l’absence d’autre élément, le juge des référés (saisi en première instance, ndlr) ne dispose pas d’élément permettant de conclure à l’absence d’ouverture d’un compte séparé et de prononcer la nullité du mandat ».
Sans surprise, la Cour de cassation censure l’arrêt. La cour d’appel aurait dû se contenter de « constater (ou pas) que le syndic avait ouvert un compte bancaire séparé au nom du syndicat ». En s’en abstenant, elle a violé l’article 18 de la loi de 1965. On regrettera que la motivation de la cour d’appel ne permette pas de conclure sur la valeur probante des pièces communiquées par le syndic, en l’absence de convention en bonne et due forme.
Une précision toutefois?: les copropriétaires avaient mis en demeure le syndic de leur communiquer les pièces justificatives de l’ouverture du compte et avaient essuyé un refus, car « seul le conseil syndical avait le droit de lui demander communication de pareils documents ».
Refus légitimé par la cour d’appel, au motif que « la mise en demeure de communiquer des pièces à des copropriétaires inaptes à les contrôler était inopérante et ne permettait pas de considérer que cette mise en demeure était de nature à révéler un état de carence du syndic »?! Censure, là encore, par la Cour de cassation « qui a ajouté à la loi une condition qu’elle ne comporte pas ».
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zaroc
Contributeur senior
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50
Posté - 25 mars 2016 : 12:25:47
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Philippe :La cour en conclut bizarrement qu’ « en l’absence d’autre élément, le juge des référés (saisi en première instance, ndlr) ne dispose pas d’élément permettant de conclure à l’absence d’ouverture d’un compte séparé et de prononcer la nullité du mandat ».
Je ne suis pas juriste mais dans l'affaire citée, la CC casse l'arrêt de la Cour d'appel pour le motif ci-dessus , arrêt qui déboute les copros mais de là à dire que le mandat est nul, ça ne me parait pas évident à moi, ignare...car il me semble que ce n'est pas à la CC de le dire mais à ??? |
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Posté - 25 mars 2016 : 14:26:56
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zaroc : la cour de cassation a cassé le jugement de la cour d'appel, qui n'a pas débouté les copros, elle s'est abstenue. Aucune remarque sur les docs proposés par le syndic.
Zaroc : avez vous demander en RAR la copie de la convention, et le RIB de la banque actuelle. ? Avez mis en demeure le syndic.
Sans ce RIB, c''est 5 secondes pour vous l'envoyer, vous n'avez rien dans votre dossier qui prouve que ce compte n'a jamais été ouvert.
..............S’était greffée la question des annulations en cascade : jusqu’en 2005, les juridictions considéraient qu’à partir du moment où une assemblée, comportant élection du syndic, était annulée, toutes les assemblées successives devaient être annulées du fait que le syndic n’avait pas qualité pour convoquer. Cette jurispru¬dence a été abandonnée, et l’on considère désormais que les assemblées suivantes n’encourent l’annulation qu’à la condition de faire l’objet d’une contestation dans le délai de deux mois prévu par l’article 42, alinéa 2 (Cass. civ. 3, 12 octobre 2005, n° 04-14.602, FS-P+B+I+R N° Lexbase : A8395DK7).
Il peut également s’agir du cas où le syndic n’a pas rempli son obligation d’ouverture d’un compte distinct ou séparé (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Pour rappel, alors qu’il était prévu initialement que la question de l’ouverture d’un compte séparé soit soumise à l’assemblée générale, la loi «SRU» a inversé le principe en posant l’obligation d’ouverture, sans délai, d’un compte séparé au nom du syndicat, l’assemblée pouvant, toutefois, décider de dispenser le syndic de cette obligation, et ce pour une durée déterminée (décret du 27 mars 1967, art. 29-1 N° Lexbase : L5519IGI). La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat.
Plusieurs précisions jurisprudentielles méritent d’être rappelées à cet égard.
Tout d’abord, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt rendu le 9 avril 2008, a précisé que le syndicat des copropriétaires doit être titulaire d’un compte bancaire séparé ouvert à son nom, et nom à celui du syndic (Cass. civ. 3, 9 avril 2008, n° 07-12.268, FS-P+B+I N° Lexbase : A8857D78).
Par ailleurs, dans un arrêt rendu le 1er décembre 2009, la Cour de cassation a considéré que le compte dont l’intitulé était composé du nom du syndic, suivi du nom de la copropriété, ne pouvait être considéré comme ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, du fait de l’ambiguïté de l’intitulé (Cass. civ. 3, 1er décembre 2009, n° 08-21.227, F-D N° Lex¬base : A3462EPW).
Il faut également souligner que la dispense obtenue par un syndic, ne vaut pas pour le syndic suivant, alors même que la désignation de ce nouveau syndic interviendrait dans le cadre du délai fixé pour la dispense d’ouverture de compte séparé.
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 16 février 2011, a également précisé qu’il doit s’agir d’un compte principal ouvert au nom du syndicat (CA Paris, Pôle 4, 2ème ch., 16 février 2011, n° 09/09933 N° Lexbase : A1929GXQ ; aussi, l’existence d’un compte ouvert au nom du syndic, avec un sous-compte au nom du syndicat ne peut satisfaire à l’obligation d’ouverture d’un compte séparé).
En revanche, la Cour de cassation, dans un arrêt du 10 février 2010, a considéré que le compte intitulé «Co¬propriété X» (et non «syndicat des copropriétaires X»), était valablement ouvert au nom du syndicat des copropriétaires (Cass. civ. 3, 10 février 2010, n° 09-66.139, FS-D N° Lexbase : A7887ERK).
Il convient, enfin, de relever que la sanction de la nullité du mandat du syndic n’est encadrée dans aucun délai. S’agissant des conséquences de la nullité, si cela remet tout en cause au sein de la copropriété, l’article 18 prend le soin de préciser que les actes passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.
La grande bibliothèque du droit |
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zaroc
Contributeur senior
610 message(s)
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Posté - 25 mars 2016 : 15:14:20
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Merci Philippe tout ceci est très intéressant mais ne répond pas à ma question : référé ou fond pour annuler le mandat ( et par voie de conséquence un AP )
Non, je n'i ni RIB ( pas forcément daté) ni convention au jour d'aujourd'hui. Délai de 3 mois passé de 15 jours seulement et syndic qui me dit par mail : "compte en cours d'ouverture" et donc, j'attends un peu... |
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Posté - 25 mars 2016 : 15:18:34
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zaroc : un RIB n'est pas daté mais il doit indiqué pour un compte séparé comme le précise la cass. et déjà expliqué en début de ce fil :
Syndicat de copropriétaire Machin Truc
Marseille
Chez le syndic zaroc.
Si ce RIB propose:
Syndic Zaroc,
Marseille
ALors votre compte n'est pas séparé.
Demandez ce RIB et demain vous serez fixé. RIB que votre syndic DOIT vous communiqué. |
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mn.sereno
Nouveau Membre
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Posté - 26 mars 2016 : 10:52:51
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Bonjour,
Je souhaiterais savoir si, même sans être membre du conseil syndical de ma copropriété (Nom : LE HERON), je peux exiger de mon syndic (FONCIA SOGIM) d'avoir une copie de la convention signée pour le compte bancaire séparé, le RIB et le carnet de chèque ?
L'appel de fonds du 1er avril 2016 donne un nouveau nom pour l'ordre auquel je dois verser le chéque : SDC LE HERON F
FONCIA SOGIM
560 Av. Maréchal Foch
83000 TOULON.
Est-ce que ce nom : SDC LE HERON F vous semble être le nom d'un compte bancaire séparé ? pourquoi le F ?
Cette question du compte bancaire séparé m'inquiète car je ne comprends pas bien comment le simple copropriétaire peut vérifier si, par exemple, le syndic refuse de donner les copies des documents probants;
Merci |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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Posté - 26 mars 2016 : 11:29:56
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Il me semble que vous êtes en droit d'exiger une copie du RIB , selon moi sous prétexte que vous ne désirez ne payer que par virement.
..la convention de compte ne vous regarde pas , une copie du carnet de chèque, ça n'existe pas, et ne vous regarde pas non plus.
Le nom de votre syndicat étant "Le Héron" , un chèque à l'ordre "Le Héron F" ne correspondrait pas... à moins qu'il s'agisse d'un héron Fendré..
Sur le RIB, il y a une ligne destinée à la "désignation du titulaire". ..sans savoir ce que peut-être une "désignation" (nom et prénom et date et lieu de naissance , ou seulement un nom d'usage suffirait-il) , je dirais que si vous n'êtes pas Fendré, le problème est comparable à celui de l'ordre du chèque.
... Pour être moins flou (...) , il faudrait mentionner faire mentionner au moins une formule telle que "SDC Le Héron, c/o Foncia Sogim" |
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Sunbird
Pilier de forums
4950 message(s)
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Posté - 26 mars 2016 : 11:40:43
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Tout copropriétaire peut se déplacer et demander tous les documents qu'ils souhaitent sur la copropriété et contrôler les comptes. Généralement cela se fait entre la convocation de l'AG et l'AG.
Toutefois, vous pouvez demander l'ensemble des documents au CS, qui les demandera au syndic. |
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