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JPM
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 Posté - 18 févr. 2017 : 07:32:32
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Il faut lutter contre ce que certains appellent le scandale des pettes copropriétés.
Le premier aspect est la division de maisons avec seulement l'établissement d'un état descriptif de division mais pas même de règlement de copropriété. Bien entendu pas de syndic.
Un autre aspect est le lancement de ces copropriétés sans organisation et sans syndic. Sans non plus d'assurance collective : des courtiers affirment que les polices individuelles suffisent pour l'assurance des parties communes (chacun pour sa quote-part)
Des notaires vendent des lots en mentionnant dans l'acte que la copropriété est dépourvue de syndic.
Faut-il faire remarquer que les zizanies apparaissent vite dans ces copropriétés qui exigent au contraire la sérénité des rapports sociaux.
Grave responsabilité de certains notaires dans tout cela.
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bouzigues
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Posté - 18 févr. 2017 : 09:36:45
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Bonjour JPM,
A la sortie du notaire en avril 2012, j'étais le syndic bénévole de fait.
J'ai donc assuré instamment la copropriété.
Par la suite je me suis mis à la recherche d'un syndic professionnel pour mille euro par an, soit cinq lots principaux et un garage et cinq places de parkings extérieurs.
L'autre deuxième copropriétaire a fait capoter la transaction.
Mes tantièmes égalaient selon la loi les siens, d'où l'impasse.
Maintenant depuis avril 2016 et la vente d'un de ses lots nous sommes trois et ce n'est pas mieux c'est le statut quo.
Pourtant la nouvelle copropriétaire a réalisé une mezzanine en dur donc il faudrait refondre à ses frais le règlement de copropriété.
Je vais prendre dans un premier temps l'attache de notre protection juridique.
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Posté - 18 févr. 2017 : 10:59:02
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citation: j'étais le syndic bénévole de fait Il vous faut décidemment vous mettre dans la tête qu'il n'y a pas plus de syndic de fait que de président de la république de fait ou de médecin de fait.
Vous avez 'cru bon' de payer tout comme si, mais cela ne fait en rien de vous un syndic, juste un bénévole.
citation: L'autre deuxième copropriétaire a fait capoter la transaction. Il n'y a pas de 'transaction'. Il y a deux copropriétaires qui se trouvent devant le fait connu qu'une copropriété à deux c'est invivable.
citation: la nouvelle copropriétaire a réalisé une mezzanine en dur donc il faudrait refondre à ses frais le règlement de copropriété. Même si vous étiez syndic bénévole, ça ne pourrait pas se passer comme cela sauf évidemment à ce qu'elle l'accepte.
Le problème n'est pas un problème de réglement, c'est un problème de bordel non organisé, chacun fait sa loi. On peut toujours trouver que payer un syndic est trop cher, n'empêche que quand chacun fait ce qu'il veut, ca coute à la fin encore plus cher.
citation: Je vais prendre dans un premier temps l'attache de notre protection juridique Ca peut peut-etre vous soulager des frais d'avocat pour la désignation d'un syndic (mais pas des frais du syndic) mais assurez vous que vous avez bien contracté votre assistance juridique AVANT d'être dans ce pataquès, sinon, elle déclinera évidemment.
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Posté - 18 févr. 2017 : 12:45:30
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bouzigues : citation: Pourtant la nouvelle copropriétaire a réalisé une mezzanine en dur donc il faudrait refondre à ses frais le règlement de copropriété.
Ah Bon !!! Sans syndic, comment allez vous faire ? 
Il faut aussi connaitre un peu la loi, poser une mezzanine ne modifie en rien le lot de copropriété. IL n'y a PAS modification des tantièmes.
Il faut l'autorisation de l'AG, article 25 pour les travaux affectant les parties communes.Si la pose en dur de cette mezzanine a réellement affectée les murs, le sol ou le plafond, cette copro est en tort.
Mais qui doit faire respecter le loi ? le syndic !!! pas de syndic, pas d'AG, pas d'état daté, pas d'assurances de l'immeuble, pas de gestion du SDC, pas de démontage de la mezzanine, pas de possibilité de faire respecter le RDC, ....
bouziguis : comprenez vous la situation de votre SDC ? 
Contactez votre protection juridique, mais pour qoui faire ? contre ses travaux de mezzanine ? vous allez avoir besoin des PV d'AG pour affirmer qu'elle n'a pas l'accord de l'AG  Ou sont les PV, pas de syndic, pas d'AG, pas de PV.
Pour avoir un syndic ? Tout cela ne sert à rien. Que du bla bla.
La seule marche à suivre c'est de convoquer une AG, la loi ALUR le permet. De proposer un contrat de syndic pro, OU bénévole. Un syndic est obligatoire, si l'AG n'élit pas de syndic, alors vous saisierez le TGI pout qu'il nomme un syndic judiciaire.
Vous serez enfin dans les clous, et respectueux de la loi. Avez vous d'autres raisons valables pour ne pas suivre ce que dit la loi ?
Attendez vous un groc problèmes pour enfin ouvrir les yeux, ET respecter la loi.
Votre toit s'envole,....... vous n'êtes pas assuré, chacun devra donc payer le remise en état de ce toit, et comment allez vous régler cela ? les 2 autres copros vous demanderont de payer votre quart de 75% de charges.
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bouzigues
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Posté - 24 févr. 2017 : 18:15:23
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Bonjour,
Le géomètre expert qui a réalisé le règlement de copropriété initial a confirmé, que la création de la mezzanine modifiait les tantièmes.
Pour les parties communes, la copropriété est assurée, une attestation d'assurance le démontre. Depuis 2012, les primes appelées ont été payées et un sinistre de dégât des eaux a été couvert.
Ce topic pourra servir de pièce à conviction pour la défense de mes intérêts.
Je suis à deux cents kilomètres de la copropriété aussi ils ont beau jeu de danser.
Merci à tous pour vos interventions.
Universimmo ce n'est pas du pipo.
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Posté - 24 févr. 2017 : 19:00:21
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citation: Pour les parties communes, la copropriété est assurée, une attestation d'assurance le démontre. Depuis 2012, les primes appelées ont été payées et un sinistre de dégât des eaux a été couvert. Un petit bémol quand même.
Quand une copropriété est assuré par son sydnicat via son syndic, on sait qui active quoi.
Quand une copropriété est assurée par la somme des assurances individuelles de chaque copropriétaire, et cela peut exister, alors, chacun peut activer son assurance avec son bout de partie commune.
Quand un seul copropriétaire non syndic prend a sa charge l'assurance de la copropriété et qu'il n'est pas remboursé des autres contributions, il peut faire résistance et refuser (il peut puisque c'est lui l'assuré sur le document) d'activer l'assurance.
Donc quand vous concluez que la coproriété est assurée, je dirais 'oui et non'. |
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87
Posté - 24 févr. 2017 : 19:40:26
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Attention aussi : Ã l'occasion d'un gros sinistre, l'assureur peut mettre en avant que c'est le syndicat qui devait s'assurer et non un des copros et au bout, refuser l'indemnisation.
Les petites lignes sont toujours difficile à lire..... |
Édité par - rambouillet le 25 févr. 2017 09:44:21 |
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Posté - 25 févr. 2017 : 09:33:57
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Bouzigues ; En cas de gros sinistres, il n'y aura pas que l'assurance du SDC mais aussi celle des autres copros. ET ce sont ces assurances qui vont soulever le problème de ce syndic assuré par un copro, ce qui est totalement illégal.
SEUL le syndic peut signer un tel contrat. C'est ce que dira le juge.
Vous passez à travers les gouttes, mais attention au retour de manivelle. On ne peut pas rester hors des lois indéfiniment.
Quant aux changement des tantièmes pour une mezzanine, votre géomètre se trompe.
Vous avez acheté un volume. Les murs, les sols, le toit sont des parties communes. Posez une mezzanine ne change PAS le volume intérieur de vtre lot.
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Posté - 25 févr. 2017 : 09:47:58
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Prenez un autre géomètre, car celui là se trompe : le copro qui a fait une mezzanine va acheter la surface de la mezzanine ????? non, l'aménagement intérieur regarde le copro concerné et seulement celui là . Tout au plus doit-il demander une autorisation s'il touche aux parties communes comme encastrant le plancher de la mezzanine dans un mur commun...
Si on pousse par l'absurde, celui qui installe des lits superposés devra-t-il voir ses tantièmes bouger ?..... |
Édité par - rambouillet le 25 févr. 2017 10:33:36 |
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JPM
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Posté - 25 févr. 2017 : 10:25:42
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La surface d'une mezzanine ajoutée doit être prise en considération au titre de la surface Carrez Cass 6 mai 2014 n° 13 - 16510
Les tenants de la nécessité d'une modification des tantièmes de charges se fondent sur l'augmentation du taux d'occupabilité.
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Posté - 25 févr. 2017 : 11:00:39
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Aujourd'hui il y a aussi l'argument de la modification des valeurs relatives des parties privatives (référence au 2ème alinéa de l'article 10) ! |
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Gédehem
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Posté - 25 févr. 2017 : 14:19:42
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La surface Carrez ne concerne pas le syndicat mais uniquement le propriétaire du lot, et uniquement dans le cas d'une mutation.
Sur la "valeur relative", qui n'est pas financière, il faudrait s'entendre sur les divers éléments (surface, situation, etc ...) et surtout sur la "consistance", la paries privative dont il s'agit étant essentiellement définie par un volume, volume privatif, dont le propriétaire jouit comme il l'entend ....
Sur le taux d'occupation dont parle JPM, est-il défini, selon quel(s) critère(s)
Le personne âgée dans son 6 pièces de 150 m² doit elle voir diminuer ses charges pour "taux d'occupation réduit", ou au contraire cette famille de 6 (2 adultes et 4 ados) dans son 4 pièces de 75 m² une augmentation pour "taux d'occupation élevé" ?
Sans parler de la "tantina de Burgos" qui serait prise en charge ...... (l'oncle d'Amérique couche à l'hôtel ...) |
Édité par - Gédehem le 25 févr. 2017 14:20:19 |
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JPM
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Posté - 25 févr. 2017 : 15:20:55
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La " capacité habitable d'individus " du lot n'est vraiment une nouveauté ! Cf Arnaud et Bouyeure Guide pratique des millièmes et charges de copropriété L'actualité juridique 1971.
Pour les ascenseurs il avait à l'époque le DTU 75-1 d'août 1963
et par ailleurs le décret 69-596 du 14 juin 1969 qui donne la surface minimum de logement par unité d'habitant.
Des notions peu connues à St Denis dans les immeubles haussmanniens qui flambent de temps à autre.
Par ailleurs il faut laisser tomber les exceptions. Nous savons tous que pendant des dizaines d'années il y a eu prétendument des appartements de 150 m² occupés par une propriétaire ou locataire seule dans les belles rues du 7e arrondissement.
On oubliait les deux ou trois étudiants qui occupaient une chambre chacun 
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Gédehem
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Posté - 25 févr. 2017 : 17:47:34
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Ce n'est pas la question.
La "Capacité habitable d'individus", ou la surface mini de logement habitable par individu, revient à nos tantièmes, fonctions de la superficie-situation-volume-consistance du lot.
Données fixes.
Autre chose serait d'admettre la variation de ces tantièmes (ou autre fraction) selon le nombre d'individus habitant le lots (un taux de logement occupé), avec sous côte pour le 150 m² occupé par la seule Mme vve Michu, et sur côte pour le 75 m² des 5 Dupont et leur tante de Burgos.
Quant aux 2 ou 3 occupants de la chambre de bonne de 9m² sous les toits, on les paye pour y habiter .....
Sur la création de cette mezzanine, on a une réelle difficulté.
Pour revenir au sujet (Vente d'un lot de copropriété sans syndic), on peut certes regarder en direction des notaires.
Mais en ayant surtout bien conscience que c'est le syndicat qui risque au final d'être pénalisé, d'autant plus si le vendeur a des dettes vis à vis du syndicat. |
Édité par - Gédehem le 25 févr. 2017 17:50:12 |
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JPM
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Posté - 27 févr. 2017 : 07:11:58
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Données fixes ? On finit par se demander dans quelle mesure. Soit pour une erreur manifeste à l'origine, soit pour les suites d'une modification de la consistance.
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Posté - 27 févr. 2017 : 07:52:36
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oui pour y revenir, l'absence de syndic ne nuit pas à l'habitation donc on peut en déduire à la vente... voir ce jugement :
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...42&fastPos=1
le notaire a été assigné : la nullité de la vente par manque de syndic n'a pas été retenue. |
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 Posté - 27 févr. 2017 : 07:59:00
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Bien vu Rambouillet,
D'autant qu'en l'espèce, les conséquences qui peuvent être estimées résultantes de l'absence de syndic sont énormes (avis de péril immédiat), et qu'il existe un blocage.
Le cas est donc, si l'on peut dire, pire que celui exposé par Bouzigues.
Pire,
Sur l'argumentation de JPM, les Juges de Cassations estiment ici que, plus que l'absence de syndic, l'absence même de règlement de copropriété (on est vraiment pire sur ce point la aussi) entraine certes une diminution de valeur du bien, mais qui n'est exigible que du vendeur, certainement pas du notaire. |
Édité par - ribouldingue le 27 févr. 2017 07:59:52 |
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JPM
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Posté - 28 févr. 2017 : 01:27:01
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Rambouilllet : citation: le notaire a été assigné : la nullité de la vente par manque de syndic n'a pas été retenue.
L'arrêt cité n'est pas dépourvu d'intérêt mais Mme Z.. qui avait acheté les deux appartements n'a pas demandé la nullité de la vente.
L'arrêt précise qu'elle a assigné les venderesses, les notaires et l'agent immobilier sur le fondement de la garantie des vices cachés et en paiement de diverses sommes. Il précise en outre que l'action redhibitoire a été convertie en action estimatoire.
Il n'est donc pas possible de dire que la nullité de la vente n'a pas été retenue puisqu'elle n'a pas été demandée.
En second lieu il faut lutter vivement contre la coupable pratique de certains notaires de créer une copropriété sans établir le règlement de copropriété. Il s'agit généralement de la division d'une grande maison qui génère toujours des conflits dommageables.
Il est exact que la Cour de cassation reconnait l'application de la loi de 1965 à tout immeuble présentant les caractères de l'article 1er de la loi, même en l'absence de règlement de copropriété. Mais il s'agit alors des " copropriétés " de l'article 664 que l'on trouvait et trouve encore en Corse et autres lieux.
Cette jurisprudence ne doit pas être exploitée pour justifier de nos jours la division d'un bien en copropriété sans établissement d'un règlement de copropriété.
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Posté - 28 févr. 2017 : 06:26:08
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citation: L'arrêt cité n'est pas dépourvu d'intérêt mais Mme Z.. qui avait acheté les deux appartements n'a pas demandé la nullité de la vente.
>Vous avez raison JPM sur ce jugement en appel, mais en première instance elle avait été déboutée d’une "demande en nullité de vente" et en appel elle a transformé sa demande originelle en dommages et intérêts, etc.... Les juges de la première instance ont déclaré que l'absence de syndic n'était pas un vice caché pouvant entraîner la nullité de la vente.
citation: En second lieu il faut lutter vivement contre la coupable pratique de certains notaires de créer une copropriété sans établir le règlement de copropriété. Il s'agit généralement de la division d'une grande maison qui génère toujours des conflits dommageables. Espérons que cela disparaîtra avec l'obligation pour le notaire d'immatriculer toute nouvelle copropriété.
Bien sur, on n'oublie pas qu'en l'absence de RdC, c'est la loi de 1965 qui s'applique pleinement :
"Article 4
Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi."
La loi et décret parlent bien ici et là du RdC, mais à aucun moment (sauf à avoir mal lu ....  ) ils ne rendent le RdC obligatoire, mais j'en conviens c'est mieux et à la condition qu'il subisse périodiquement un toilettage.... |
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Posté - 28 févr. 2017 : 07:29:04
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Comme le mentionne Rambouillet, il est écrit notamment :
citation: En cause d'appel, Mme Z... ne demande plus la résolution de la vente mais seulement la réduction du prix.
Peut-on en conclure que puisque la décision de première instance est maintenue et non contestée, elle n'est plsu applicable?
Je ne crois pas.
Le cas particulièrement difficile aux conséquences très lourdes (mais connues) impactent d'autant plus la portée de cette décision de première instance, à mon avis. |
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Comment faire lors de la vente d'un lot sans synd 
