| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Glegle
Nouveau Membre
1 message
Statut:
|
|
 Posté - 08 avr. 2016 : 13:56:29
|
Bonjour
Je suis président de conseil syndical.
L'année dernière nous avons changé de syndic.
L'ancien syndic a bien transmis au nouveau la trésorerie et les archives, dont l'état des comptes et les grands livres 2012 à 2015.
Le nouveau syndic a repris les appels de charge en repartant de la situation comptable connue pour chaque copropriétaire.
Aujourd'hui, un copropriétaire conteste le montant qui lui est réclamé, en disant qu'un chèque qu'il avait fait en 2010 ou 2011 a bien été encaissé mais pas marqué à son crédit, et donc ce non payé s'est répercuté de trimestre en trimestre jusqu'à maintenant.
Pour être précis il ne conteste pas les montants individuels ni la répartition, mais il dit qu'il a payé et que cela n'a pas été répercuté sur son compte.
Il n'y a eu aucune réclamation de la part de ce copropriétaire avant cela, et les comptes toutes ces années ont été approuvés sans réserve, y compris par le copropriétaire en question.
Comment ce cas peut il se traiter ?
Ce copropriétaire peut probablement produire la preuve d'encaissement d'un chèque, mais n'ayant pas les grands livres de cette époque, on ne sait pas à quel appel cela correspond (il faudrait revoir tous les appels, souvent de même montant, et tout repointer).
S'il le souhaite, contre qui ce copropriétaire doit il se retourner ?
Merci pour vos lumières.
|
|
|
|
1
Posté - 08 avr. 2016 : 17:08:36
|
En théorie, la compta se conserve 10 ans.
L'ancien syndic ne peut pas fournir ? Il est quand même surprenant que cette affaire traine.
La banque est tenu de fournir les relevés durant 10 ans. Peut être y aurait il moyen de trouver par ce moyen la trace d'un encaissement...
Sinon malheureusement c'est au copro de prouver qu'il a bien paye au syndicat.
Autre piste, avec le n de chèque et la date, la banque peut elle indiquer quel n d''endossement est indiqué a l'arrière. |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 08 avr. 2016 : 18:37:23
|
En principe, c'est à celui qui fait valoir une créance de la démontrer ....
Ici le "syndicat", peu importe son syndic passé, présent ou à venir.
Si ce copropriétaire peut démonter que le paiement qui lui est réclamé a bien été payé, c'est au "syndicat" de rectifier l'erreur passée. Donc au syndic actuel.
Ce qui sous entend que le solde des comptes remis par l'ex syndic n'est pas bon, du syndicat ET de ce copropriétaires, de la valeur de la somme en litige.
Somme qui devient 'créance' si elle est justifiée, créance que le syndic actuel doit réclamer à l'ex-syndic.
Ayant bien en tête que l'approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation de chacun des comptes individuels des copropriétaires.
A supposer que les comptes remis par l'ex syndic arrêtés à l'échéance de son mandat aient été approuvés par une AG. |
Édité par - Gédehem le 08 avr. 2016 18:38:07 |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
3
Posté - 08 avr. 2016 : 19:18:32
|
"Autre piste, avec le n de chèque et la date, la banque peut elle indiquer quel n d''endossement est indiqué a l'arrière."
Encore faudrait-il connaitre le n° du chèque et sa date.
D' autre part si le chèque à été encaissé sur le compte unique du syndic cela ne donnera rien.
Ce chèque a été encaissé, donc un autre copropriétaire, du syndicat ou d' un autre syndicat, a été crédité. ( Cas rencontré dans une copropriété ).
Pour solutionner le problème il faut avoir recours à l' ancien syndic.
|
|
|
|
Sunbird
Pilier de forums
4950 message(s)
Statut:
|
|
4
 Posté - 08 avr. 2016 : 19:22:10
|
Cela arrive qu'un syndic affecte un chèque sur un autre compte, par contre je ne comprends pas comment le propriétaire concerné attend 5 ans pour le dire, tout comme le syndic qui n'a jamais recouvré cette somme en faisant relance et mise en demeure.
Que le copropriétaire concerné demande à sa banque une copie de ce chèque pour savoir sur quel compte il a été encaissé. |
|
|
|
5
Posté - 08 avr. 2016 : 19:34:49
|
glegle : Pour être précis il ne conteste pas les montants individuels ni la répartition, mais il dit qu'il a payé et que cela n'a pas été répercuté sur son compte.
Il n'y a eu aucune réclamation de la part de ce copropriétaire avant cela, et les comptes toutes ces années ont été approuvés sans réserve, y compris par le copropriétaire en question.
Comment ce cas peut il se traiter ?
Ce copropriétaire peut probablement produire la preuve d'encaissement d'un chèque, mais n'ayant pas les grands livres de cette époque, on ne sait pas à quel appel cela correspond (il faudrait revoir tous les appels, souvent de même montant, et tout repointer).
L'approbation des comptes du SDC ne vaut PAS approbation des comptes personnels.
Ce copropriétaire conteste son compte de charges, car il a payé ces charges.
C'est au syndic de répondre et de produire le compte de charges persos pour confirmer cette créance.
Le syndic A les GL de toutes les années, et ce n'est pas au CS de vérifier les comptes personnels de charges ! 
Ce copro conteste sur la non prise en compte d'un chèque. Il doit fournir au syndic la liste et les dates des paiements de 2001 et 2012. Il est impossible au syndic de vérifier si ce paiement fut attribué à un autre copro du SDC, voir un autre copro d'un autre SDC si votre SDC n'a pas de compte séparé. |
|
|
|
6
Posté - 08 avr. 2016 : 19:59:37
|
|
Ce n'est pas parce qu'un copro dit qu'il a payé qu'il faut le croire.... |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 08 avr. 2016 : 20:33:51
|
"Ce n'est pas parce qu'un copro dit qu'il a payé qu'il faut le croire...."
Pas plus qu'il faut croire le syndic actuel qui réclame "un solde" sans savoir ce qu' il concerne ? seulement que ce solde remonte à l' ancien syndic, c' est un peu juste comme justification. |
|
|
|
8
Posté - 09 avr. 2016 : 08:44:29
|
C'est exact, mais comme la compta de 2010 n'a pas été récupérée il est incapable de vérifier.... La est aussi l'erreur, puisque les comptes doivent être conservées mini 10 ans.
Autre erreur, avoir laisser pourrir la situation. |
|
|
|
Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 09 avr. 2016 : 09:56:14
|
En copropriété, on trouve ainsi des copropriétaires qui ressortent de vieux dossiers. Je pense à des demandes de prises en charge par la copropriété de dommages résultant de travaux "parties communes" plusieurs années plus tard. L'assurance ne peut plus prendre en charge : trop tard. Ces gens ressortent leur dossier (où presque plus rien n'est vérifiable)à la faveur d'un changement de conseillers syndicaux, de gestionnaire pour un même syndic ou dans le cas présent, d'un changement de syndic.
Syndic et CS ont déjà beaucoup à faire avec l'exercice courant, ces dossiers vieux de plusieurs années avec une chance infime ou nulle d'être éclaircis doivent être rejetés sans examen. Sauf ennuis personnels qui peuvent justifier une réaction 1 an plus tard que la normale. Pas plusieurs années avant de réagir vraiment.
Cdlt. Louis92. |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 09 avr. 2016 : 12:50:02
|
Il ne faut pas partir dans tous les sens. Revenons à l'exposé :
- un nouveau syndic a été désigné il y a 1 an.
- il reprend les soldes des comptes remis par l'ex-syndic.
- Il en ressort que le compte individuel d'un copropriétaire serait débiteur de X : il manquerait une provision remontant à 2010 ou 2011.
Problème : cette situation n'est pas le fait du syndic actuel, qui n'a sans doute pas les décomptes individuels de 2010 ou 2011, a supposé qu'il ai les relevés d'un compte bancaire (séparé ?) du syndicat.
Autrement dit, le syndic actuel n'a pas moyen de justifier la demande autrement que par les relevés de comptes remis par l'ex-syndic.
Le syndicat (par le syndic) n'est donc pas en mesure de démontrer la réalité de la créance autrement que par des écritures dans un état.
En revanche, le copropriétaire serait à même de démontrer qu'il a bien réglé cette provision, par chèque, dont il lui est facile d'apporter la preuve par sa banque.
Dans la mesure où le copropriétaire démontre au syndic qu'il a bien payé, le nouveau syndic devra réclamer à l'ex ce montant volatilisé ... |
|
|
|
11
Posté - 09 avr. 2016 : 13:07:32
|
Ne pas avoir les archives de 2010 et 2011; qui sont très récentes pose un réel problème pour le syndicat et le syndic.
Le syndic précédent n'a donc pas récupéré les archives de son prédécesseur ?? c'est assez consternant.
Et le CS de 2010 et 2011, ou était il lors de la transmission des archives, comme celui actuel ? 
|
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 09 avr. 2016 : 13:29:56
|
"En revanche, le copropriétaire serait à même de démontrer qu'il a bien réglé cette provision (?)par chèque, dont il lui est facile d'apporter la preuve par sa banque."
Encore faudrait-il que ce copropriétaire sache ce que l' on lui réclame !
Le syndic actuel, qui n' est pas responsable de la situation actuelle, ne sait pas en quoi consiste ce qu'il réclame...
Gedehem, vous me devez 1.500 €, je ne sais pas depuis quand ni pourquoi, mais démontrez moi que vous les avez payé.... |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 09 avr. 2016 : 18:19:56
|
Heuu 
Si vous ne savez ni pourquoi ni depuis quand je vous devrais 1500 €, d'où sortent ils ? Quels sont vous éléments de preuve ? 
Revenons à la question :
Le nouveau syndic a repris les appels de charge en repartant de la situation comptable connue pour chaque copropriétaire.
Aujourd'hui, un copropriétaire conteste le montant qui lui est réclamé, ...
Comme pour votre demande de 1500 €, il appartient au syndicat de justifier les XX € réclamés au titre de "provision pour charges", et autrement que par le seul décompte du compte individuel présenté par l'ex-syndic.
Avant de prouver un paiement, il y a la preuve de la demande, de la créance.
La facture précède le paiement, pas l'inverse ....
|
|
|
|
14
Posté - 09 avr. 2016 : 18:38:41
|
gedehem : Avant de prouver un paiement, il y a la preuve de la demande, de la créance.
Mais ce n'est pas la question Le copropriétaire connait et ne conteste pas la créance et son compte de charges!!! il dit qu'il a déjà payé.  |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
15
Posté - 09 avr. 2016 : 20:35:48
|
De Gedehem:
"Comme pour votre demande de 1500 €, il appartient au syndicat de justifier les XX € réclamés au titre de "provision pour charges", et autrement que par le seul décompte du compte individuel présenté par l'ex-syndic."
Nous sommes bien d' accord, je vous ai posé la question ,comme elle est posée au copropriétaire, et connaitre votre réaction.
Le syndic actuel n' a aucun élément pour justifier de la dette du copropriétaire, il réclame "une somme" mais il ne sait pas de quoi il est question. |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
16
Posté - 09 avr. 2016 : 21:12:22
|
Cher Philippe, 7 fois tourner les doigts sur le clavier avant d'intervenir ....
Et ensuite 30 secondes de relecture pour vérifier qu'il n'y a pas de bêtise ....
"Le copropriétaire connait et ne conteste pas la créance et son compte de charges!!! il dit qu'il a déjà payé."
Donc, comme il ne conteste pas la créance il va encore payer ce qu'il a déjà payé ...
|
|
|
|
17
Posté - 10 avr. 2016 : 09:03:48
|
|
a avoir laisser pourrir la situation, elle devient indemer...... |
|
|
|
18
Posté - 10 avr. 2016 : 11:25:04
|
gedehem : arrêtez donc un jour vos leçons de morale !!! c'est assez fatiguant.
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
19
Posté - 10 avr. 2016 : 12:58:07
|
C'est au copropriétaire de rapporter la preuve :
1) présenter tout l'historique de son compte en fonction des documents émis par le syndicat lui-même
2) apporter le preuve qu'à tel moment il a effectué un paiement qui ne figure pas dans l'historique
3) apporter la preuve que ce paiement a bien été encaissé par le syndicat, à tout le moins par le syndic en cas de gestion par compte unique
Si toutes ces preuves sont rapportées
Il faut voir si la demande du copropriétaire ne tombe pas sous le coup de la prescription
et de toute manière voir dans la comptabilité s'il y a trace de ce paiement qui aurait été effectivement encaissé.
Je reviens sur la campagne lancé par l'ARC pour supprimer les avis avant exigibilité des provisions et remettre en vigueur l'emploi des appels de fonds ; sur ces appels de fonds il faut imposer pour chaque copropriétaire le rappel de son compte en historique.
|
|
|
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
20
Posté - 10 avr. 2016 : 13:25:37
|
De JPM:
"C'est au copropriétaire de rapporter la preuve "
Pas d' accord,
JPM, je vous réclame 1.500 € (Je ne vous dis pas pourquoi, je n' en sais rien) à vous, selon vous, de me prouver que vous avez payé ces 1.500 € ! ... |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
Contestation des charges par un copropriétaire 
