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Gédehem
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 Posté - 10 avr. 2016 : 14:18:48
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 Pardon, mais on voit là de très vieilles pratiques de certains syndics d'un autre temps (quoi que ....)
"et de toute manière voir dans la comptabilité s'il y a trace de ce paiement qui aurait été effectivement encaissé."
C'est le préalable incontournable : le créancier doit justifier de l'existence d'une créance.
La créance fait le débiteur. Pas l'inverse. Pas de créance, pas de débiteur..
Justification de la créance autrement que par simple écriture sur un décompte, un état, un relevé.
" sur ces appels de fonds il faut imposer pour chaque copropriétaire le rappel de son compte en historique. "
Le rappel d'un solde négatif ne peut valoir "preuve" d'une créance.
Dérive parfois (souvent ?) constatée sur des états datés, où le syndic est libre d'indiquer des montants parfois sans justification. Ce que découvrent plus tard sans moyen de contestation des vendeurs "grugés".
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JPM
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 22
Posté - 10 avr. 2016 : 15:02:51
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Je sais encore lire. Glegle indique :
citation: L'ancien syndic a bien transmis au nouveau la trésorerie et les archives, dont l'état des comptes et les grands livres 2012 à 2015.
Le nouveau syndic a repris les appels de charge en repartant de la situation comptable connue pour chaque copropriétaire.
Aujourd'hui, un copropriétaire conteste le montant qui lui est réclamé, en disant qu'un chèque qu'il avait fait en 2010 ou 2011 a bien été encaissé mais pas marqué à son crédit, et donc ce non payé s'est répercuté de trimestre en trimestre jusqu'à maintenant.
Pour être précis il ne conteste pas les montants individuels ni la répartition, mais il dit qu'il a payé et que cela n'a pas été répercuté sur son compte.
Il n'y a eu aucune réclamation de la part de ce copropriétaire avant cela, et les comptes toutes ces années ont été approuvés sans réserve, y compris par le copropriétaire en question.
Cela veut dire que depuis l'époque du règlement effectué mais n'apparaissant pas au crédit du compte de ce copropriétaire son compte a comporté un solde débiteur constamment repris mais dont il ne s'est pas soucié.
Dans un tel cas c'est bien le débiteur qui doit prouver qu'il a payé.
Veuillez vous reporter à l'article 1315 du Code civil :
Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver;
Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
La phrase de Gedehem : citation: Le rappel d'un solde négatif ne peut valoir "preuve" d'une créance.
est inexacte.
On peut seulement se demander pourquoi le syndic n'a pas effectué le recouvrement de ce solde constamment renouvelé.
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Gédehem
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Posté - 10 avr. 2016 : 16:22:43
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"..... règlement effectué mais n'apparaissant pas au crédit du compte de ce copropriétaire son compte a comporté un solde débiteur constamment repris mais dont il ne s'est pas soucié"
Pardon, mais de cela nous ne savons rien du tout : imagination ... 
Peut être que ma lecture est trop "littérale", limitée à l'exposé :
"L'ancien syndic a bien transmis au nouveau la trésorerie et les archives, dont l'état des comptes et les grands livres 2012 à 2015.
Le nouveau syndic a repris les appels de charge en repartant de la situation comptable connue pour chaque copropriétaire.
A priori selon le décompte remis par l'ex-syndic (il ne pourrait en être autrement)
Aujourd'hui, un copropriétaire conteste le montant qui lui est réclamé ....(réclamé par le nouveau syndic)
On peut supposer que si une créance existait depuis 2011 ou 2012, elle aurait déjà été précisée, réclamée par l'ex-syndic, selon le principe rappelé :
"Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver;"
Le créancier doit justifier la créance, préalable obligé. Ici, nous n'en savons rien pour ce qui concerne l'ex syndic.
Sur ce qui est exposé, elle ressortirait du solde des comptes remis par l'ex-syndic en 2015, selon le décompte remis, d'où une créance réclamée par le nouveau syndic jusque là ignorée de ce copropriétaire, qui la conteste donc "aujourd'hui."
(Pourquoi "aujourd'hui et pas "hier" en 2011 ou 2012, si elle avait été connue ?)
Mais peut être est-ce là le fruit de mon imagination, ou de compréhension de l'exposé ....
"On peut seulement se demander pourquoi le syndic n'a pas effectué le recouvrement de ce solde constamment renouvelé."
LÃ aussi, 'imagination' : nous n'en savons rien du tout.
Si action en recouvrement il y avait eu, non seulement ce copropriétaire aurait été informé de cet impayé, mais sans doute l'aurait il alors contesté.
S'il le fait "aujourd'hui", c'est sans doute que jusque là il ignorait tout de cette affaire.
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Édité par - Gédehem le 10 avr. 2016 16:47:35 |
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JPM
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Posté - 10 avr. 2016 : 16:43:34
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Je lis : citation: ce non payé s'est répercuté de trimestre en trimestre jusqu'à maintenant
La situation est bien celle que je décris. Elle tombe sous le cous de l'alinéa 2 de l'art. 1315.
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Gédehem
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Posté - 10 avr. 2016 : 16:51:15
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Peut être que Glegle va nous préciser tout cela ? |
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JB22
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Posté - 10 avr. 2016 : 20:50:09
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"Veuillez vous reporter à l'article 1315 du Code civil :
Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver;
Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. "
Le nouveau syndic ne prouve rien, il reprend un solde provenant d' une comptabilité qu' il n' a pas établie et qu' il n' a pas. il n' est donc certain de rien et ne sait pas en quoi consiste la dette du copropriétaire apparaissant dans les comptes de l' ancien syndic.
La dette supposée du copropriétaire n' est pas prouvée, il n' a donc pas à justifier le paiement d' une dette non établie.
Le copropriétaire dit avoir payé ses charges, et comme il a été dit précédemment, il est possible que le paiement été affecté à un autre compte dans le syndicat et même encaissé dans un autre syndicat ou dans le compte unique du syndic. |
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Gédehem
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Posté - 10 avr. 2016 : 20:59:26
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C'est effectivement la difficulté dans ce type d'affaire.
Car le copropriétaire serait en mesure de démontrer que la somme réclamée (provision pour charges) a bien été réglée.
Ce qui rend sans objet notre débat.
Mais là où l'affaire va devenir "amusante", c'est pour le syndicat.
Contraint de se retourner vers l'ex-syndic, la trésorerie étant fausse (je saute les écritures comptables) : il manquerait "en caisse" le montant de cette provision versée en 2011/2012 mais non imputée dans les comptes ....
Nécessité de s'armer d'aspirine .... |
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JPM
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Posté - 10 avr. 2016 : 22:02:00
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Scenario inacceptable pour le plaisir de contredire.
L'auteur de la question écrit : citation: " L'ancien syndic a bien transmis au nouveau la trésorerie et les archives, dont l'état des comptes et les grands livres 2012 à 2015."
Il y a les archives. De toute manière on a toujours les comptes d'un syndicat. Il suffit de reprendre les pièces annexées aux convocations des précédentes assemblées. L'auteur est président du conseil syndical. Il reprend ses papiers personnels et il peut voir si le copropriétaire en question figurait parmi les débiteurs. Il peut même savoir à partir de quel exercice il a été débiteur.
Le débiteur prétend, peut être à juste titre, qu'il a fait un chèque. Il sait bien à quelle date, et pour payer quoi. C'est inscrit sur la souche du chèque. Si le chèque correspond à une provision, et s'il est du 3 juillet , il ne peut s'agir que de la 3e provision de l'année en question.
L'insouciance de ce copropriétaire qui laisse trainer un solde débiteur sans prendre la peine de s'en occuper ne saurait préjudicier au syndicat.
Comme il y a un délai pour obtenir la photocopie d'un chèque, il est possible qu'il soit dans l'impossibilité de respecter l'article 1315. A qui la faute ?????
Sans doute au président du CS qui n'a pas surveillé les soldes débiteurs
Rideau
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Franck1966
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Posté - 10 avr. 2016 : 22:26:52
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JPM " Sans doute au président du CS qui n'a pas surveillé les soldes débiteurs" : on n'envoie pas un rappel ni une lettre RAR quand vous devez un trimestre de charges ! Et comme le débiteur a toujours réglé, il est toujours resté ce trimestre, donc pas une grosse somme qui mériterait qu'on s'y arrête !
Glegle, Sans engendrer des gros frais avec sa banque, le débiteur pourrait déjà produire le relevé de banque et l'appel de fonds correspondant prouvant que ce montant a bien été débité, ainsi que les autres trimestres et règlements de l'année comptable pour prouver qu'il n'a pas payé l'appel le trimestre suivant ... j'ai déjà vu ça.
Par contre, comme le budget de chaque année est toujours différent, il sera simple de retrouver les règlements (et les relevés de banque) des 4 trimestres de l'année en question. |
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JB22
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Posté - 10 avr. 2016 : 23:10:27
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"il peut voir si le copropriétaire en question figurait parmi les débiteurs. Il peut même savoir à partir de quel exercice il a été débiteur."
Cela ne nous dis pas de quelle provision ou régularisation le copropriétaire est débiteur.
Si le syndic réclame le paiement de la provision du 3e trimestre de 2011 d' un montant de xxx €, la dette étant identifiée, justifiée, le copropriétaire pourra rechercher le chèque correspondant.
"L'insouciance de ce copropriétaire qui laisse trainer un solde débiteur sans prendre la peine de s'en occuper ne saurait préjudicier au syndicat."
C' est le syndic qui a laissé trainer un solde débiteur, en ne relançant pas le copropriétaire qui est persuadé d' avoir payé.
Le nouveau syndic n' a aucune certitude de l' exactitude de la comptabilité de l' ancien syndic, il n' a aucune justification de la dette du copropriétaire.
Le nouveau syndic peut "tirer le rideau" ou tenter d' obtenir la comptabilité de 2011 et 2012.... |
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JPM
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Posté - 11 avr. 2016 : 07:44:38
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De Franck 1966 : citation: JPM " Sans doute au président du CS qui n'a pas surveillé les soldes débiteurs" : on n'envoie pas un rappel ni une lettre RAR quand vous devez un trimestre de charges !
Pour le président du CS, c'est une semi plaisanterie. Encore que l'on va voir arriver des affaires de CS qui sont jusqu'à présent demeurées confidentielles.
Mais pour l'envoi des rappels et mises en demeure, Franck n'est pas dans le coup. Il ne faut pas tolérer un retard d'un trimestre. Il faut recourir à l'injonction de payer qui n'est pas trop onéreuse.
C'est après avoir obtenu l'exécutoire qu'il faut aviser à ne pas mélanger les torchons et les serviettes.
C'est rendre service à la copropriété, aux copropriétaires et même à celui qui est débiteur. Il ne faut pas le laisser s'embarquer dans une galère avec l'accumulation fatale des trimestres, et a fortiori quand il a des problèmes ailleurs.
Mais une bonne séance transactionnelle n'est efficace que lorsque le créancier a l'exécutoire en main.
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Franck1966
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Posté - 13 avr. 2016 : 07:42:29
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Oui JPM, je suis d'accord avec vous sur le suivi des règlements, c'est primordial dans une copro, j'en sais quelque chose !
Par contre je disais que au delà de 15 jours, pour un trimestre dû, je trouve délicat d'envoyer une injonction, sauf pour les habitués  , surtout si une copropriété n'a pas été gérée comme cela.
Par contre dans une nouvelle copro, avec un premier syndic, dès le départ, tout le monde d'équerre : si pas de règlement sous 15 jours, envoi d'un rappel, à 1 mois, injonction !
Il est vrai qu'avec le compte séparé, nous pourrons difficilement avoir plusieurs débiteurs de plusieurs trimestres sans appel complémentaire ... |
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JB22
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Posté - 13 avr. 2016 : 09:06:20
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"Il est vrai qu'avec le compte séparé, nous pourrons difficilement avoir plusieurs débiteurs de plusieurs trimestres sans appel complémentaire "
Si le compte séparé a des avantages, dans le cas présent, il s' agit de la gestion qui peut être mauvaise ou bonne, avec ou sans compte séparé. |
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Posté - 13 avr. 2016 : 09:08:50
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franck1966 :" Il est vrai qu'avec le compte séparé, nous pourrons difficilement avoir plusieurs débiteurs de plusieurs trimestres sans appel complémentaire .."
??? le compte séparé, ou non, n'a aucun rapport avec des impayés de charges
Des appels complémentaires pour boucher les trous de trésorerie et payer les factures n'existent pas.
C'est la seul AG qui décidera de voter un fond de solidarité auprès des copros; fonds remboursables aux copros en cas de vente.
Sans un accord de l'AG, le syndic ne peut pas appeler un seul Euro. |
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JPM
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Posté - 13 avr. 2016 : 10:22:39
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Philippe388 : citation: Sans un accord de l'AG, le syndic ne peut pas appeler un seul Euro.
Il faut tempérer cette affirmation !
En présence d'une grande urgence, serait-elle étrangère aux travaux, le syndic peut effectuer un appel de fonds en expliquant les motifs de son action. L'idéal est que le CS approuve cette opération .
L'opération doit être passée en comptabilité. Des copropriétaires peuvent payer leur contribution. Mais le syndic ne peut pas agir en recouvrement forcé contre ceux qui renâclent.
Un exemple est l'exécution par huissier d'un jugement rendu contre le syndicat.
Mais une insuffisance imprévisible de trésorerie peut aussi justifier ce comportement.
Bien entendu la ratification doit être demandée à l'occasion de la plus prochaine assemblée.
Un rappel : Cette manière de procéder peut éviter aux copropriétaires les inconvénients d'un recouvrement direct du créancier contre chaque copropriétaire à concurrence de sa quote-part.
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Franck1966
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Posté - 13 avr. 2016 : 20:28:10
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Philippe: suite à plusieurs gros dégâts des eaux, mon syndic préféré (Fon...) a appelé en urgence 20000€.
Et 2 ans après il propose de les inclure lors de la prochaine AG dans un compte travaux !!!
Alors, pas possible ???? |
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Posté - 14 avr. 2016 : 10:59:24
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Tout est possible si l'AG accepte.... |
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 Posté - 16 avr. 2016 : 07:46:59
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Pas tout à fait :
Les travaux d'urgence sont encadrés par l'article 37 du décret qui exige une AG "convoquée immédiatement pour les ratifier. Vous pourriez lors de la prochaine AG refuser cette ratification (Cass., 3ème Ch. civ., 01 février. 2005 n° 03-19787 http://www.legifrance.gouv.fr/WAspa...03X00197X087 ), moyennant quoi votre syndic se retrouverait avec des travaux exécutés sans autorisation. Le tarif dans ce cas est des dommages et intérêts pour la copropriété à hauteur de 60% des travaux ! |
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JB22
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Posté - 16 avr. 2016 : 09:12:29
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", moyennant quoi votre syndic se retrouverait avec des travaux exécutés sans autorisation. Le tarif dans ce cas est des dommages et intérêts pour la copropriété à hauteur de 60% des travaux !"
Pas de sanction automatique, il faut que le syndicat engage une action en justice, ce qui dans la pratique assure une impunité presque totale aux syndics.... |
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JPM
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Posté - 16 avr. 2016 : 09:13:27
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A noter que cet arrêt du 1er février 2005 est tout à fait contestable.
Le syndic est en tort formellement de ne pas convoquer immédiatement une assemblée au sujet de travaux urgents.
L'assemblée ordinaire annuelle appelée à ratifier peut refuser cette ratification et, dans ce cas le syndic doit supporter la dépense irrégulièrement engagée.
Mais dans l'espèce traitée le 1er février 2005 l'assemblée annuelle a ratifié a posteriori l'initiative du syndic. La Cour de cassation juge implicitement que l'omission de convocation immédiate ne peut pas faire l'objet d'une ratification.
Juridiquement c'est faux car l'assemblée a un pouvoir étendu de ratification qui ne peut disparaître qu'en présence d'un acte frauduleux par exemple.
Pratiquement c'est absurde puisque dans bien des cas un travail urgent ne peut être traité que comme un incendie : il faut l'éteindre ou remplacer immédiatement la chute d'eau cassée.
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Contestation des charges par un copropriétaire 
