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audhylle
Contributeur débutant
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 Posté - 22 sept. 2016 : 13:22:41
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Bonjour,
L'épouse (copropriétaire) du gardien peut-elle être membre du C.S. (rien n'est stipulé dans le règlement de copropriété à ce sujet).
D'avance merci pour vos réponses éclairées.
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Posté - 22 sept. 2016 : 13:32:10
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article 21 :
....
Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. Lorsqu'une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s'y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet.
Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, ses ascendants ou descendants, ses parents en ligne collatérale, ses préposés, même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membres du conseil syndical.
..."
Si le gardien ne peut être membre, son épouse copropriétaire, oui, mais je ne le recommanderai pas pour des raisons de bon fonctionnement du CS. |
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Gédehem
Pilier de forums
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 2
Posté - 22 sept. 2016 : 16:07:18
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"Si le gardien ne peut être membre ..." Hum hum !
Surtout au regard de l'article cité !!
Si les 2 membres du couple sont ensembles (communauté) copropriétaire, l'un ou l'autre peut valablement être désigné, employé ou pas
S'il y a une évidente incompatibilité fonctionnelle à ce que un employé du syndicat soit désigné au CS, sur la base du lien hiérarchique existant entre employé et employeur, il ne peut être mis e avant pour le conjoint éligible étranger à ce lien.
Mais pour autant, est-ce pertinent ?
Certainement pas, tenant compte du lien très étroit (on le suppose  ) entre l'employé et son conjoint .....
Ajout sans rapport : cet employé est devenu copropriétaire après son embauche ... ou il l'était avant ???
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Édité par - Gédehem le 22 sept. 2016 16:12:26 |
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audhylle
Contributeur débutant
64 message(s)
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Posté - 22 sept. 2016 : 17:16:26
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pour répondre à Gedehem : ils étaient copropriétaires, Madame au C.S. Récemment Monsieur est devenu gardien...
Je pense aussi que cette situation n'est bien sûr pas souhaitable ; je cherchais un texte officiel mais à priori il n'y en a pas... |
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nefer
Modérateur
14543 message(s)
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 Posté - 22 sept. 2016 : 17:33:22
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il n'était pas souhaitable d'embaucher un copropriétaire comme gardien...ou employé d'immeuble |
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Posté - 22 sept. 2016 : 17:54:18
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rambouillet : Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, ses ascendants ou descendants, ses parents en ligne collatérale, ses préposés, même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membres du conseil syndical.
"Si le gardien ne peut être membre
"
Le gardien n'est PAS le préosé du syndic. C'est le SDC qui est employeur.
Par conséquent, le gardien, comme son épouse, est éligible au CS.
Acune loi n'interdit à un copro. d'être employé du SDC et membre du CS.
La seule question a se poser : est-ce pertinent qu'un employé du SDC siège au CS ? rien de plus.
PS : déjà vécu, l'employé du SDC élu comme président du CS. 
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Édité par - philippe388 le 22 sept. 2016 17:56:23 |
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Posté - 22 sept. 2016 : 18:28:12
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citation: Le gardien n'est PAS le préosé du syndic. C'est le SDC qui est employeur.
philippe : combat d'arrière garde : le syndic est le "commettant" qui donne des ordres à des personnes qui sont alors appelées : des "préposés".....
définition du Larousse : préposé : Personne qui accomplit un acte pour un commettant |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 22 sept. 2016 : 19:13:31
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Nous sommes bien d'accord, en fait.
Mais pas "en droit", bien que cela soit très contestable comme vous le soulignez : le lien hiérarchique de subordination n'existe qu'entre la syndicat employeur et les personnes employées.
Employés qui sont "préposés du syndicat", comme cela est souvent rappelé.
Ce qui met à mal l'affirmation de certains selon laquelle SEUL le syndic aurait pouvoir de "commander" les employés, de leur donner des ordres ou le sanctionner, serait-il le représentant du syndicat employeur.
Si tel était le cas, que le syndicat lui même ou ses organes n'avait pas leur mot à dire, il y aurait un lien de dépendance unique, exclusif avec le syndic, définissant le commettant et ses préposés.
Ce n'est pas le cas, les employés du syndicat n'étant pas les préposés de son mandataire.
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Posté - 23 sept. 2016 : 08:53:12
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rambouillet : philippe : combat d'arrière garde : le syndic est le "commettant" qui donne des ordres à des personnes qui sont alors appelées : des "préposés".....
Vous commettez une erreur ! ce combat est bien actuel, la question d'audhylle est du 22 septembre !
Le gardien est bien le " préposés du SDC et en aucun cas du syndic, qui est le mandataire du SDC. Le lien de subordination n'existe pas entre syndic et employé du SDC.
Rambouillet : que dire d'un DRH !! Il embauche, il licencie, il gère les employés, ...... il n'est pas l'employeur.
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Posté - 23 sept. 2016 : 09:09:20
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Le président d'une société est un mandataire dans la même position par rapport à sa société que le syndic par rapport au syndicat : n'a-t-il pas d'autorité hiérarchique sur les salariés qui sont des salariés de la société ? |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 23 sept. 2016 : 09:14:15
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Rambouillet a raison. Désolé de décevoir php388.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Édité par - Luc Standon le 23 sept. 2016 09:15:09 |
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Posté - 23 sept. 2016 : 10:13:33
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LUc Standon : Rambouillet a raison. Désolé de décevoir php388.
Un texte de loi la dessus ???
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 23 sept. 2016 : 10:40:27
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Posté - 23 sept. 2016 : 11:10:41
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Si le gardien est bien le salarié du syndicat il est aussi le préposé du syndic qui lui donne les ordres (lien de subordination).... |
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Gédehem
Pilier de forums
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14
Posté - 23 sept. 2016 : 11:30:12
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Que voila une nouveauté sur un point jusque là contesté par le juge : les employés du syndicat ne sont pas les préposés du syndic.
Position renforcée par le législateur en mai 2004, ajoutant à D.31 la mention "employé par le syndicat" histoire de renforcer l'absence de lien hiérarchique syndic>employé du syndicat.
C'est depuis toujours la position du juge.
On se tournera utilement vers ces arrêts de Cass : pourvois 08-42843 et 42844, ainsi que sur celui de la Chambre commerciale n°09-68272.
> salariés du syndicat, ces employés ne sont pas préposés du syndic.
Et a ce titre ne sont pas exclus des personnes pouvant recevoir mandat (ou être membre du CS)
Position à mon avis très contestable en droit.
Sur le fond, je suis depuis longtemps sur cette position d'interdiction, du fait même de cet art.31, l'employé est clairement subordonné au syndic, lequel l'engage et le sanctionne, lui donne ordres et directives.
Il y donc bien de fait, et à mon avis aussi 'en droit', lien hiérarchique syndic > employé. Comme il en est dans l'entreprise, ainsi que le relève UI.
Sauf que jusqu'ici, les tribunaux ont toujours considérés que les employés du syndicat pouvaient recevoir mandat n'étant pas "préposé du syndic", interdiction prévue L.art.22.
Position très contestable...
Les références de ce jugement qui change tout seraient nécessaires, du moins s'il n'est pas contesté.
Car sur le fond, en l'état de la position constante des juges sur la question, il ne change rien.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 23 sept. 2016 : 11:38:14
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Ce jugement du TGI de Paris n'a pas été contesté. Le délais de contestation est expurgé.
L'ARC Paris en a aussi une copie, mais aucun article n'a été rédigé sur cette affaire.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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andre78fr
Pilier de forums
France
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Posté - 23 sept. 2016 : 12:04:50
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Moi j'en étais resté à une jurisprudence où il était tenu compte des tâches et des missions que le gardien pouvait effectuer pour le compte du syndic ; par exemple distribuer les appels de fonds, la remise en main propre des convocation, les relevés des compteurs divisionnaires etc... ce qui en faisait de facto un "préposé".
Mais un gardien qui n'effectue que des tâches pour le syndicat (ménage, poubelles...) n'était pas considéré comme "préposé du syndic" avec les conséquences sur les pouvoirs et autre. Je crois qu'il y a toujours une zone de flou et que les jugements peuvent varier d'un tribunal à un autre ! Méfiance :D |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 23 sept. 2016 : 12:13:29
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Aurait-on ici un revirement à 180° de la jurisprudence, sur un point réaffirmé jusque là avec constance, repris par les réponses ministérielles ?
Pour ma part, une bonne nouvelle, ce jugement du TGI de Paris étant en phase avec cet arrêt de cassation du 7.05.2014 pourvoi 13-11743.
Caractérise l'existence d'un lien de préposition au sens de l'article 22, alinéa 4, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 la cour d'appel qui retient qu'une personne, bien que non salariée du syndic, travaille pour son compte, exécute ses ordres, accomplit pour son compte des actes de gestion incombant au syndic et se comporte à l'égard des tiers et des copropriétaires comme son préposé;"
Arret qu'il faut cependant prendre avec une très grande prudence, le point important souligné étant : "
...."bien que non salariée du syndic, travaille pour son compte, exécute ses ordres, accomplit pour son compte des actes de gestion incombant au syndic et se comporte à l'égard des tiers et des copropriétaires comme son préposé
Les gardiens et employés d’immeuble seraient considérés comme des préposés du syndic s'ils exécutent pour le compte du syndic, à sa place, des actes (de gestion) relevant des pouvoirs du syndic, qu'il se comporte à l'égard des tiers comme le préposé du syndic.
Est-ce le cas de tous les gardiens concierges ?
Ce cas particulier peut-il être généralisé ???
Par principe, le gardien-concierge serait "préposé du syndic" ???
Sur le principe, ce n'est pas le cas, la solution adoptée par le TGI de Paris contestable.
Soyons donc très prudents.
D'où la position dont les copropriétaires doivent être informés : il est très imprudent, voire incompatible avec sa position de subordonné, de donner mandat au gardien-concierge, serait-il lui même copropriétaire dans l'immeuble (ce qui est encore une anomalie).
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Édité par - Gédehem le 23 sept. 2016 14:08:29 |
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Jean13
Contributeur senior
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Posté - 23 sept. 2016 : 16:31:30
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citation: Initialement posté par Luc Standoncitation: Initialement posté par philippe388Un texte de loi la dessus ??? Justement je vous attendais. Voici un extrait d'un nouveau jugement qui annule en 2016, une AG datant de 2014 au motif que le gardien est bien un préposé du syndic ( quand bien même, il serait aussi copropriétaire dans l'immeuble qui + est), et qu'à ce titre ( préposé du syndic) il ne pouvait détenir des pouvoirs/mandats : 
Et voilà M. Je Sais tout demande des textes , Luc le lui met sous le nez et PHP388 disparaît .
Luc vous avez l'art de l'énerver notre ami PHP |
Édité par - Jean13 le 23 sept. 2016 16:34:05 |
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Posté - 23 sept. 2016 : 17:38:26
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Jean13 : Avez vous lu que même maitre gedehem, avait la même position que moi, et qui est surpris par ce changement de jurisprudence, comme je le suis.
Nous sommes confrontez dans notre résidence depuis plus de 12 années à ce problème. Un employé du SDC était président de son CS.
Nous avons pris conseil auprès d'un avocat, spécialiste de la copro, il y a 8 ans qui a confirmé que cet employé n'était PAS un préposé du syndic, et que l'article de loi que vous citez n'était pas applicable pour l'employé du SDC.
L'article que vous citez ne concerne PAS le CS mais le fait de recevoir des pouvoirs de vote. L'AG ne pourrait être annulée en 2016 si un copro, employé du SDC, était fut membre du CS en 2014 !
Relisez aussi la réponse de gedehem : "Pour ma part, une bonne nouvelle, ce jugement du TGI de Paris étant en phase avec cet arrêt de cassation du 7.05.2014 pourvoi 13-11743.
Caractérise l'existence d'un lien de préposition au sens de l'article 22, alinéa 4, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 la cour d'appel qui retient qu'une personne, bien que non salariée du syndic, travaille pour son compte, exécute ses ordres, accomplit pour son compte des actes de gestion incombant au syndic et se comporte à l'égard des tiers et des copropriétaires comme son préposé;""
Notre employé du SDC n'exécutait aucun acte pour le syndic; juste le nettoyage des parties communes du SDC.
Je rejoins gedehem la dessus : Est-ce le cas de tous les gardiens concierges ?
Ce cas particulier peut-il être généralisé ???
Par principe, le gardien-concierge serait "préposé du syndic" ???
Sur le principe, ce n'est pas le cas, la solution adoptée par le TGI de Paris contestable.
Soyons donc très prudents.
D'où la position dont les copropriétaires doivent être informés : il est très imprudent, voire incompatible avec sa position de subordonné, de donner mandat au gardien-concierge, serait-il lui même copropriétaire dans l'immeuble (ce qui est encore une anomalie).
jean13 : attention aux interprétations rapides des textes. Ce problème est plus compliqué que vous ne le pensez !
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 23 sept. 2016 : 21:03:55
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Plutôt que de retranscrire encore un jugement de TGI pour s'en prendre aux contributeurs et lancer des invectives inutiles, il serait préférable de tourner 3 fois ses doigts sur le clavier et de se renseigner plus avant.
Depuis des lustres cette question du mandat au gardien-concierge revient sur le tapis.
Avec depuis des lustres une réponse du juge : aucune disposition n'interdit au concierge de recevoir mandat.
Position constante, quoi qu'on puisse en penser, que reprend une réponse ministérielle (extrait) :
"Question N° : 21727 de M. Jean-Marie Tetart ( Union pour un Mouvement Populaire - Yvelines ) Question écrite
Ministère interrogé > Égalité des territoires et logement Ministère attributaire > Égalité des territoires et logement
Rubrique > copropriété Tête d'analyse > assemblées générales Analyse > pouvoirs des copropriétaires. attributaires. réglementation
Question publiée au JO le : 26/03/2013 page : 3199
Réponse publiée au JO le : 16/07/2013 page : 7548
Texte de la question
M. Jean-Marie Tetart attire l'attention de Mme la ministre de l'égalité des territoires et du logement sur la situation des gardiens d'immeubles qui ne sont actuellement pas concernés par l'interdiction de détenir des pouvoirs de copropriétaires, comme c'est le cas des syndics et de leurs proches. Cette situation engendre souvent des conflits d'intérêts très nets. En effet, les personnes peu impliquées dans leur copropriété préfèrent souvent, par facilité, remettre leur pouvoir à leurs gardiens. Ce type de relation peut facilement dériver et aboutir à une impunité ou une forme de clientélisme au sein des copropriétés. Il lui demande donc quelles mesures compte prendre le Gouvernement pour que ce type de situation soit prise en compte et cesse rapidement.
Texte de la réponse
En application de l'article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit membre ou non du syndicat ». La loi impose néanmoins plusieurs limites au copropriétaire qui souhaite se faire représenter dont celle qui prévoit que « chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et ses mandants n'excède pas 5 % des voix du syndicat ». Compte tenu de cette limite voulue par le législateur pour éviter tout contrôle de l'assemblée générale des copropriétaires ou une certaine forme de clientélisme, il n'apparaît pas nécessaire d'introduire une disposition générale visant à interdire aux gardiens d'immeubles de détenir des pouvoirs de copropriétaires. Cette position est corroborée par le fait que, s'agissant des gardiens d'immeubles, un certain nombre de copropriétaires estiment trouver un avantage supplémentaire à confier leur représentation à ces derniers, témoins quotidiens de la gestion de leur immeuble et de la vie dans leur copropriété.
Certains se sont appuyés sur un arrêt de cassation rendu en 2014, annulant une AG au motif que l'employé du syndicat était porteur de mandats, arrêt qui a surpris bien des juristes et nombre de praticiens.
Cass, arrêt du 7 mai 2014, pourvoi 13-11743
Qu'il faut lire très attentivement, du moins si on sait lire et comprendre un arrêt.
En particulier :
"Mais attendu, d’une part, qu’ayant relevé que des bons à payer ou factures établis à l’entête de la société S (syndic) portaient, sous la mention « visa du directeur » le nom et la signature de Mme B..(la gardienne)., que celle-ci avait émis des bons de commande ou qu’elle était mentionnée sur des factures de fournisseurs de la copropriété en qualité de « contact » et que la société S.. avait indiqué aux copropriétaires que Mme B... avait été chargée de commander des boîtiers d’ouverture à distance de la barrière de l’immeuble, la cour d’appel a pu retenir que, si aucun contrat de travail ne les liait, Mme B..(la gardienne). travaillait pour le compte de la société S.. (syndic), exécutait ses ordres, accomplissait pour son compte des actes de gestion incombant au syndic et se comportait à l’égard des tiers et des copropriétaires, comme la préposée du syndic et en a exactement déduit qu’elle était la préposée du syndic et ne pouvait, en cette qualité, recevoir de mandat pour voter à l’assemblée générale ;
D'où la solution de la Cour d'appel confortée :
"Caractérise l’existence d’un lien de préposition au sens de l’article 22, alinéa 4, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 la cour d’appel qui retient qu’une personne, bien que non salariée du syndic, travaille pour son compte, exécute ses ordres, accomplit pour son compte des actes de gestion incombant au syndic et se comporte à l’égard des tiers et des copropriétaires comme son préposé.
On a bien lu : la gardienne accomplissait des actes de gestion en lieu et place du syndic, pour son compte, sous ses ordres, signant les pièces à entête du syndic en qualité de "directeur".
Pour le compte du syndic, pas pour celui du syndicat employeur.
D'où, dans ce cas très précis, l'existence du lien de subordination à l'égard du syndic justement relevé par les juges, interdisant la délégation de pouvoir prévue L.art.22.
Mais il n'y là aucune position générale, de principe
Quoi qu'on en pense, en l'absence d'acte exécuté pour le compte du syndic, pour son service personnel, l'employé du syndicat exécutant les taches prévues par son contrat avec le syndicat n'est pas le préposé du syndic.
Pour que l'on ne lance pas d'invective inutile, c'est là la position de la jurisprudence sur le cas général soulevé par la remise de mandat au gardien, qui n'est en rien interdite.
D'où la position très contestable adoptée par le TGI de Paris rapportée plus haut.
Ceci étant rappelé, et afin d'éviter toute mise en cause personnelle, je rejoins ceux qui considèrent, du fait même de D.art.31 et du lien très étroit de subordination de l'employé du syndicat à l'égard du syndic, qu'il devrait être interdit à l'employé d'un syndicat de recevoir mandat, et même d'être membre du CS s'il est aussi copropriétaire.
Il y a là une incompatibilité fonctionnelle en raison même de ce lien de dépendance 'syndic>employé'.
Les copropriétaires doivent y veiller.
Même si, sur le principe, ce n'est pas la position du juge.
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Édité par - Gédehem le 23 sept. 2016 21:36:45 |
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