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Luc Standon
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 Posté - 23 sept. 2016 : 22:25:54
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GĂ©dehem
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Posté - 25 sept. 2016 : 12:15:34
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Argumentaire que l'on peut prendre en compte, ..... mais qui ne l'est pas par les juges, qui considèrent toujours, en droit, que le syndic mandataire du syndicat n'est que le représentant du commettant, ici le syndicat, n'étant que son mandataire.
Etant "la main et la voix " du syndicat, le syndic est considéré n'en être que l'expression.
Ce n'est donc pas le syndic qui dirige les employés, mais le syndicat commettant par l'intermédiaire du syndic.
C'est à ce jour la règle retenue, n'en déplaise à l'Arc et à bien d'autres..... |
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majik
Contributeur senior
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23
Posté - 26 sept. 2016 : 07:07:42
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En pratique:
si le gardien n'est occupé de l'entretien des partis communes, il est employé du SdC et n'est pas préposé du syndic.
si le cas se présente d'un mélange des genres troublant:
il faut s'intéresser aux taches exécutées par le gardien.
S'il appelle l'Ă©lectricien...
S'il signe les bons de passage de l'ascensoriste...
S'il passe des bons de commande de produits d'entretien et signe la réception de la livaison...
S'il envoie au syndic des documents assimilables Ă des rapports de visite d'immeuble...
S'il accompagne les entreprises venant Ă©tablir un devis...
il devient de facto préposé du syndic en tant qu'exécutant des taches relevant de la gestion du SdC.
il faut consigner les taches en question dans une lettre RAR au syndic pour lui demander aimablement de confirmer...
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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24
Posté - 26 sept. 2016 : 09:56:21
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C'est exactement cela, la frontière étant parfois difficile à identifier.
Tout ce qui relève du travail de cet employé pour le compte, au profit du syndicat, ne subordonne pas l'employé au représentant du syndicat.
Même chose dans l'entreprise (voir UI plus haut), ou PDG comme DRH ou chef de service ne font que du management, de l'encadrement de personnel au profit du groupement, de l'entreprise dont l'employé est salarié.
Le syndic, comme le pdg ou le drh, ne devient "commettant", l'employé son "préposé", que lorsque cet employé effectue des taches, travaille pour le compte personnel du syndic, au profit du syndic.
C'est lĂ la position du juge....
Critiquable s'agissant de copropriété, du syndic tiers au syndicat, société commerciale dont les intérêts personnels ne peuvent être confondus avec ceux du syndicat géré.
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JPM
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Posté - 26 sept. 2016 : 22:26:36
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En présence d'une jurisprudence constante de la Cour de cassation sur un point de droit, l'existence d'un jugement de TGI ou même d'une Cour d'appel apportant une solution contraire peut être un élément de discussion entre les juristes mais ne peut pour les praticiens constituer une règle à invoquer ou respecter.
L'arrêt du 7 mai 2014 cité par Gedehem ne bouleverse en rien la jurisprudence de la Cour de cassation. Il tient compte d'une situation plus fréquente que l'on pourrait croire : une personne qui n'est pas syndic signe des ordres de services, signe le courrier, et finit par être aux yeux de tous le syndic. On peut en tirer des conséquences juridiques.
Présentement le gardien est le préposé du syndicat des copropriétaires. S'il blesse un tiers dans une algarade à la suite d'une remarque sur son comportement dans l'immeuble, c'est le syndicat qui est responsable de son employé.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 28 sept. 2016 : 09:27:52
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Simplifions donc le débat.... Pour faire court...
- UNARC (27/09/2016) ABUS N° 4150 - L’ARC avait raison : le TGI confirme que les salariés du syndicat de copropriétaires ne peuvent disposer de mandat en assemblée générale
- http://arc-copro.fr/documentation/a...-syndicat-de
Évidement, cela ne plaît pas à tous le monde...
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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JPM
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Posté - 28 sept. 2016 : 10:31:31
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Ce n'est pas le premier jugement en ce sens.
Les autres ont été mis à néant par les Cours d'appel, voire la Cour de cassation.
Il faudra voir la suite pour celui ci.
De toute manière il n'est pas souhaitable que le gardien participe à une assemblée générale.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 28 sept. 2016 : 12:30:58
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citation: Initialement posté par JPM
Ce n'est pas le premier jugement en ce sens. Effectivement.
citation: Initialement posté par JPM
Les autres ont été mis à néant par les Cours d'appel, voire la Cour de cassation.
Il faudra voir la suite pour celui ci. D'après ce que je sais, le délai d'appel de ce jugement est forclos, donc... Pas de suite.
citation: Initialement posté par JPM
De toute manière il n'est pas souhaitable que le gardien participe à une assemblée générale. Vous l'admettez enfin, mais il faut quand même vous l'arracher du fonds des dents....
Et donc pour revenir au fil du sujet, et répondre à audhylle il n'est pas souhaitable non plus que le/la gardien(ne) fasse partie du CS... et encore moins son partenaire (marié-E et/ou pacsé-E).
CQFD.
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Posté - 28 sept. 2016 : 13:03:50
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Moralité : Vous l'admettez enfin, mais il faut quand même vous l'arracher du fonds des dents....
De toute manière il n'est pas souhaitable que le gardien participe à une assemblée générale, et au CS !
C'est une évidence pour tout syndicat qui fut ou est devant ce problème. Pas besoin de nous arracher quoique ce soit pour l'admettre et l'écrire, même si la loi ne va pas " forcément" dans ce sens. C'est une question d'expérience et simple bon sens.
Cela fut parfaitement démontré sur ce fil.   |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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30
Posté - 28 sept. 2016 : 13:15:25
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JPM
Modérateur
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Posté - 28 sept. 2016 : 16:45:18
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L'ARC écrit : " L’ARC avait raison : le TGI confirme que les salariés du syndicat de copropriétaires ne peuvent disposer de mandat en assemblée générale "
Elle trahit ainsi sa mission de conseil objectif et prudent.
Le consultant a au moins l'obligation de signaler l'existence d'une controverse et signaler la solution majoritairement admise.
Elle ne peut ignorer une réponse ministérielle à M Tetard
émise le 16 juillet 2013 n° 217247.
*****
En application de l'article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit membre ou non du syndicat ». La loi impose néanmoins plusieurs limites au copropriétaire qui souhaite se faire représenter dont celle qui prévoit que « chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote.
Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et ses mandants n'excède pas 5 % des voix du syndicat ».
Compte tenu de cette limite voulue par le législateur pour éviter tout contrôle de l'assemblée générale des copropriétaires ou une certaine forme de clientélisme, il n'apparaît pas nécessaire d'introduire une disposition générale visant à interdire aux gardiens d'immeubles de détenir des pouvoirs de copropriétaires.
Cette position est corroborée par le fait que, s'agisssant des gardiens d'immeubles, un certain nombre de copropriétaires estiment trouver un avantage supplémentaire à confier leur représentation à ces derniers, témoins quotidiens de la gestion de leur immeuble et de la vie dans leur copropriété.
****
Quid alors de la position que prendrait le représentant de l'ARC à la juridiction disciplinaire des syndics si la question se posait dans une instance déférée à la Commission de contrôle ou à ce qui en restera ?
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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Posté - 28 sept. 2016 : 17:58:04
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Que l'Arc trahisse sa mission (??? ...) de "conseil objectif et prudent" n'est pas une première.
Qui plus est au regard de l'arrĂŞt de Cassation de 2014, que ses "conseillers" n'ont manifestement pas bien lu et surtout pas bien compris.
La question de M Tetard, comme la réponse, est transcrite au post 20.
Sur l'argument de la réponse : "Cette position est corroborée par le fait que, s'agissant des gardiens d'immeubles, un certain nombre de copropriétaires estiment trouver un avantage supplémentaire à confier leur représentation à ces derniers, témoins quotidiens de la gestion de leur immeuble et de la vie dans leur copropriété."
il y aurait beaucoup Ă dire......
Le patron envoi sa secrétaire à la réunion du Medef estimant qu'elle est plus au fait de la marche de son entreprise ......
J'en parlerai Ă Gattaz .....
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Posté - 28 sept. 2016 : 20:36:58
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Luc Standon : En tous les cas, certainement pas par vous....
Vous rĂŞvez de moi la nuit ???
En tous les cas, encore une réponse stupide, sans intérêt pour le débat.
Je vous ai expliqué mon expérience perso sur ce sujet, qui nous a occupé pendant près de 10 ans ! Avez vous connu une telle situation ? |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 28 sept. 2016 : 20:37:36
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citation: Initialement posté par Gédehem
La question de M Tetard, comme la réponse, est transcrite au post 20. Le lien direct depuis le site de l'AN :
- http://questions.assemblee-national...-21727QE.htm
La question de M. Jean-Marie TÉTARD était effectivement très claire, regrettablement la réponse du Ministère était très évasive et surtout incomplète...
C'est assez drôle de constater la facilité avec laquelle certains membres de ce forum se contentent, à présent, de la simple réponse évasive et incomplète de Madame la Ministre du logement de l'époque : en 2013, c'était Mme Cécile DUFLOT (laquelle fut ensuite remplacée, en avril 2014, par Mme Sylvia Pinel).
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Édité par - Luc Standon le 28 sept. 2016 21:10:26 |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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Posté - 29 sept. 2016 : 11:19:25
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Une réponse "ministérielle" n'est pas personnalisée. C'est son administration qui répond (*), peu importe le titulaire de la fonction.
Réponse qui est ici dans le droit fil d'un principe rappelé avec constance par les juges.
Dont par exemple CA Paris 5.04.1990 ou 15.05.1992 (in Loy et Copro 1992- 359) " ... le syndic n'agit qu'en qualité de mandataire du syndicat, qui est le véritable employeur."
Le 'questionneur" M. Tetard ne s'y est pas trompé, rappelant lui-même :
"..... sur la situation des gardiens d'immeubles qui ne sont actuellement pas concernés par l'interdiction de détenir des pouvoirs de copropriétaires, comme c'est le cas des syndics et de leurs proches .."
Rappel de la situation présente, figée.
Pour l'avenir, la réponse est claire :
".... il n'apparaît pas nécessaire d'introduire une disposition générale visant à interdire aux gardiens d'immeubles de détenir des pouvoirs de copropriétaires. "
M. Tetard revient sur un point qui avait déjà été soulevé par ses prédécesseurs, amenant la même réponse :
" .... en l'absence de lien juridique de subordination, l'interdiction faite aux préposés du syndic de recevoir des mandats ne concerne pas les concierges ou gardien d'immeuble. "
(RM n°32353 - JOAN Q 19.02.1996 p.948.)
Voila ce qu'il en est actuellement "en droit".
Pour autant, on peut avoir une autre approche "en droit" : le lien de subordination suppose t-il comme préalable obligé un lien juridique ?
Dans la mesure où il a été jugé que seul le syndic détenait en propre le pouvoir d'embaucher et de congédier le personnel, de définir et d'organiser ses activités, de lui donner ordres et directives, y compris contre l'avis de l'assemblée générale, le pouvoir de l'AG (donc de l'employeur) étant limité à préciser le nombre et la catégorie des emplois (même si rien ne lui interdit de donner certaines directives au syndic), on a bien un lien direct, étroit, exclusif de subordination de l'employé au syndic.
On a dans cet art.31 du décret et de la jurisprudence qui en a découlé tous les éléments démontrant cette subordination exclusive hors de tout lien juridique.
Donc bravo pour ce jugement du TGI de Paris, dans ce droit fil ..... sauf qu'il n'est pas dans le droit fil de la jurisprudence rappelée plus haut, et à ce titre contestable (dans le sens "peut être contesté").
(*) : contrairement au système en vigueur aux Etats Unis, l'Administration française ne change pas avec le changement de majorité ou de ministre. Il y a parfois quelques mouvements sur des postes sensibles, au plus.
Mais dans les ministères, personne ne fait ses cartons. Il y a une continuité "du service" (ou supposé tel), qui explique parfois (souvent ??) les bâtons dans les roues qui entravent l'action gouvernementale, peu importe le ministre/ la majorité en place.
NB : lorsqu'une personne pose ici une question, c'est avec l'espoir d'obtenir une réponse précise, et sur des points de droits juridiquement étayée.
Inutile de venir critiquer l'auteur de la réponse (et la réponse elle-même) au motif que celle-ci ne correspond pas à l'idée qu'on pouvait en avoir....
Merci.
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Édité par - Gédehem le 29 sept. 2016 11:45:12 |
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Membre C.S. et gardien... 
