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sonia75
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 Posté - 25 oct. 2016 : 11:14:27
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Bonjour à tous,
Le contrat de notre nouveau syndic prévoit des frais de 20€ pour les relances sur impayés de charges, imputable au copro concerné, dés le 1e retard de paiement.
Soit mais lorsque le copro ne régle pas ses frais pour X ou Y raison, j'ai remarqué que le syndic se paie quand même en prélevant ses frais sur le budget de la copropriété ou en les déduisant du réglement de charges du copro quand celu-ci intervient.
Nous commençons donc à nous trouver avec un joli budget "frais de relance" dont nous avons avancé les frais.
Certes la dette reste imputée au compte du copro mais en attendant c'est le syndicat qui se trouve pénalisé car à charge à nous ensuite de faire un procès pour récupérer ses frais si jamais le copro persiste à ne pas vouloir les payer.
Ma question est donc de savoir si cela est légal ?
Merci de vos lumières et bonne journée !
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Posté - 25 oct. 2016 : 11:20:11
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Le syndic ne connait que le syndicat et il ne peut directement affecté à un copro, ses honoraires puisqu'il n'a pas de liaison contractuelle avec chacun des copros.
"Article 10-1
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;"
Ces honoraires sont donc supportés contractuellement par le syndicat qui alors impute ces dépenses au copro concerné. |
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Posté - 25 oct. 2016 : 11:27:29
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sonia75 : j'ai remarqué que le syndic se paie quand même en prélevant ses frais sur le budget de la copropriété
Ou est le scandale ? vous avez adopté le contrat de rémunération du syndic ou ce montant y figure. Le syndic ne fait qu'appliquer le loi se sont contrat.
Toute action pour récupérer les dettes a un cout, en commençant pas la première mise en demeure. Suivra la prise d'hypothèque légale, les assignation, les frais d'huissier et d'avocats, ..... que le SDC va avancer ET qui DEVRA être prévu aux budgets annuels de fonctionnement courant.
Le SDC est forcément pénalisé avec des copros débiteurs ! C'est pourquoi le syndic DOIT prendre au plus vite toutes les mesures pour récupérer ces dettes.
le SDC a aussi un privilège immobilier en cas de vente du lot. Il va récupérer la totalité des dettes des 3 années précédents, partager avec le prêteur de denier les 4 et 5 èmes années, et l'hypothèque légale si elle est prise rapidement, le reste des dettes des années antérieures.
Un créancier quelqu'il soit est toujours pénalisé !   il doit sortir des sous pour récupérer son du.
Quant au syndic, il est payé pour récupérer les dettes, pourquoi voulez vous ne plus le payer pour cela ? Ce qui serait totalement illégal.
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sonia75
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 Posté - 25 oct. 2016 : 11:31:45
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OK, il y a quelque chose que je ne comprends pas:
le contrat de syndic spécifie "frais de relance uniquement imputable au copro débiteur".
Donc cette clause n'est pas valable si je comprends bien.
En réalité c'est le sdc qui paie ces frais et doit même les payer si je comprends bien ?
En d'autre terme le SDC paie les frais de relance de ses copros débiteurs, est-ce bien cela ? |
Édité par - sonia75 le 25 oct. 2016 11:32:45 |
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Posté - 25 oct. 2016 : 11:32:39
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OUI, le syndicat paie le syndic et se fait rembourser par le copro débiteur.... |
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sonia75
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Posté - 25 oct. 2016 : 11:36:44
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Ok, merci bien, mais est-il vraiment légal de se faire rembourser par le copro débiteur ces frais de relance pré mise en demeure (je rappelle que le syndic facture 20€ dés que les charges d'un seul trimestre ne sont pas payées).
- En complément, ces frais de relance devront être le cas échéant récupérés par voie de justice n'est-ce pas ?
- Ces frais de relance de 20€ ne sont-ils pas abusifs (relance automatique en courrier simple) ? |
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Posté - 25 oct. 2016 : 11:43:25
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citation: Ces frais de relance de 20€ ne sont-ils pas abusifs (relance automatique en courrier simple) ?
Il faut se poser la question lorsque son mandat est voté. Faites un calcul : frais de timbre, enveloppe, papier, encre, et temps passé à faire le courrier même s'il est un peu automatisé, temps passé à transformer ces frais dans la compta (à 80 € l'heure charges comprises).... Au cas où vous l'auriez oublié (je suis sur que non), le syndic n'est pas un philanthrope.
Certes, les frais de relance AVANT MeD ne devrait pas être facturés au copro d'après le texte de loi. Mais, si votre RdC est bien rédigé, il doit y avoir une "clause d'aggravation des charges". Toutefois, un juge saisi peut ne pas accepter ces frais de relance AVANT MeD.
S'il ne reste que ces frais à récupérer, il faut qu'une année le CS et le syndic augmentent un peu le budget à faire voter par l'AG. Le but étant de faire un solde positif et pour le copro concerné, le solde à rendre sera "mangé" par ces frais en attente.... |
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sonia75
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Posté - 25 oct. 2016 : 11:57:37
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citation: Initialement posté par rambouilletS'il ne reste que ces frais à récupérer, il faut qu'une année le CS et le syndic augmentent un peu le budget à faire voter par l'AG. Le but étant de faire un solde positif et pour le copro concerné, le solde à rendre sera "mangé" par ces frais en attente....
Merci Rambouillet, je ne suis pas sure de comprendre votre solution...
Est-ce que le copro débiteur est bien débiteur de ces frais de relance envers le SDC, peut-on légalement les lui réclamer ou est-ce à nos frais et à notre perte ?
En l'occurence à ce tarif là on a plus vite fait de faire une mise en demeure directe pour être sur de pouvoir rentrer dans nos frais.
Car les "petits retardataires" vont finir par nous coûter très cher... |
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Posté - 25 oct. 2016 : 12:06:27
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sonia75 : je rappelle que le syndic facture 20€ dés que les charges d'un seul trimestre ne sont pas payées
Voilà un syndic sérieux ! Il mérite dons son salaire
Rambouillet veut dire que si un budget a un solde positif, les copropriétaires "petits débiteurs" seront remboursés de leur quote-part de ce solde créditeur du budget de fonctionnement. Exemple : solde débiteur de 50€, remboursement du solde créditeur de charges courantes, de 70 €, ce débiteur de 50 € deviendra créditeur de 20 € !
Les charges non payées, y compris ces 20€ sont a réclamées. Elles ne viennent pas en perte, un SDC ne fonctionne pas comme cela. En cas de vent, ces 20 € seront "récupérés" si le syndic a bien fait son boulot de relance.
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Posté - 25 oct. 2016 : 12:36:28
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citation: Est-ce que le copro débiteur est bien débiteur de ces frais de relance envers le SDC, peut-on légalement les lui réclamer ou est-ce à nos frais et à notre perte ?
Vous pouvez lui réclamer si dans votre RdC, vous avez une "clause d'aggravation des charges".
Par contre, si le copro ne veut pas les payer, c'est à lui d'aller voir le juge.... et alors c'est à discrétion du juge...
Pour l'autre question, Philippe a répondu...
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sonia75
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Posté - 25 oct. 2016 : 15:31:42
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OK, merci j'ai pigé pr le solde positif, encore faut-il réussir à avoir un solde positif, le coup d'augmenter les charges à voir... on évite que le syndic brasse trop d'argent car ils se servent sans cesse pour des "débours divers et variés"...
Mais à voir, merci de l'astuce !
- Cas où on a pas de solde positif:
les petits débiteurs restent débiteurs de leurs frais de relance et ne veulent pas les payer.
Pas de vente prévue à l'horizon à court ou moyen terme.
Afin que leur dette ne disparaisse pas, je crois qu'il faut faire une MED et aller en justice sauf erreur ?
Sinon il faut attendre leur vente mais ça peut prendre des années... |
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Posté - 25 oct. 2016 : 16:44:30
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citation: on évite que le syndic brasse trop d'argent car ils se servent sans cesse pour des "débours divers et variés"...
Mais à voir, merci de l'astuce ! Genre?
Autant je suis pour dénoncer les faits répréhensibles (qui s'assimilent à du vol, n'ayons pas peur des mots), autant ce me parait hasardeux de prêter des intentions 'malfaisantes' non basées sur des faits.
De quoi parlez vous précisément?
Autant qu'on se serve de vos expériences si vous en avez pour nos compte sà nous, du coup.... |
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sonia75
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Posté - 25 oct. 2016 : 16:58:43
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@ribouldingue: vous n'avez jamais eu le cas du syndic se prélevant des honoraires indus ? Vous en avez de la chance ! ;- |
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Posté - 25 oct. 2016 : 17:56:46
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Il ne s'agit pas du tout de cela.
Vous énoncez qu'il ne faut pas qu'il traine de trésorerie sur le compte PARCE QUE le syndic va trouver une justification pour la ponctionner. |
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Posté - 25 oct. 2016 : 18:49:10
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soni75 :" on évite que le syndic brasse trop d'argent car ils se servent sans cesse pour des "débours divers et variés"..."
OH !! vous désirez lancer des actions en justice contre les petits débiteurs pour récupérer des 20 € , ce qui vous faire dépenser pas mal d'argent , ce qui n'a pas l'air de vous gêner! on vous donne la bonne solution, et vous faites maintenant un proçès d'intention sur le syndic qui brasse trop d'argent !!
Cela n'a aucun sens.
Le syndic ne " brasse" pas d'argent, il gère celui de la copropriété; c'est à dire qu'il gère un budget VOTE par l'AG, et des travaux dont les devis ont été DECIDES par l'AG.
Le syndic rend des comptes à l'AG sur la gestion et la comptabilité du SDC, que le CS vérifie chaque année. Si il commet des actes répréhensibles, il sera condamné.
Vous parlez de débours divers et variés ! mais encore faut il connaitre quelles dépenses concernent des débours. Ce sont des frais de timbres, d'envoi, .... Le syndic ne brasse pas d'argent avec des débours, il passe simplement en compta, le montant des factures de la poste, ....  ET c'est TOUT.
La loi est claire sur les frais de justice. L'AG a adopté un contrat avec des honos spéciaux comme les MED, des frais de dossiers, de vacations diverses.
Votre syndic respecte donc son contrat signé avec le SDC, rien de plus. ET en plus il est sérieux sur les dossiers débiteurs, ce n'est pas le cas de tous les syndics qui trainent toujours des pieds sur ces dossiers.
Votre recherche constante d'économie n'a pas lieu d'être dans ce dossier.
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sonia75
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Posté - 26 oct. 2016 : 10:41:42
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J'ai déjà explicité ds d'autres posts les nombreuses ponctions des divers syndics que j'ai eus d'honoraires divers et variés (illégaux) que l'on a ensuite bien du mal à se faire rembourser. Je ne parle pas de frais postaux mais d'honoraires. Mais ce n'est pas le sujet de ce post.
Je répète donc ma question pour ceux qui voudront bien y répondre d'un point de vue légal :
Est-ce que le copro débiteur est bien débiteur de ces frais de relance pré- MED, envers le SDC, peut-on légalement les lui réclamer ou est-ce aux frais du SDC ?
Surtout après avoir lu cela, je me pose vraiment la question...:
http://www.universimmo.com/brev/uni....WBBsNy2LS70 |
Édité par - sonia75 le 26 oct. 2016 10:42:55 |
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Posté - 26 oct. 2016 : 10:59:21
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C'est vraiment n'importe quoi. On est sur un forum sérieux.
Si vous travaillez avec un voleur, arrêtez de travailler avec lui, et choisissez quelqu'un d'honnête, ce qui est 99,5% des cas.
On ne limite par la trésorerie du syndicat ou l'avance parce que le syndic risque de voler l'argent.
Vous en êtes au niveau de quelqu'un qui paierait un garde armé pour le protéger mais qui refuserait de payer des munitions, pur ne pas se faire tuer.
C'est un peu contre-productif, pour ne pas dire pire.
Sinon, vous modifiez vos questions et changez vos axes toutes les deux réponses; vosu abusez un peu.
Désolé j'en était resté à l'action en justice contre les débiteurs. |
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sonia75
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Posté - 26 oct. 2016 : 11:05:05
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Je ne sais pas de quoi vous parler... Ma question comme le titre l'indique porte sur les frais de relance (pré MED) sur charges impayées.
Je souhaite donc simplement savoir svp à qui ils doivent légalement être imputés:
- le SDC ?
- le copro débiteur ?
je m'interroge plus particulièrement sur le sens de cette phrase:
citation: Les seuls frais et honoraires pouvant être imputés au seul copropriétaire concerné sont ceux listés à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir :
"a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur,
Qu'est ce qui est "Ã compter de la mise en demeure" exactement ?
Car si les frais de relance sont inclus, cela signifie qu'ils doivent être supportés par le SDC et non récupéré auprès du copro débiteur... sauf erreur ?
Merci à ceux qui pourront me répondre et n'essaieront pas de changer de sujet ou d'insulter. |
Édité par - sonia75 le 26 oct. 2016 11:32:32 |
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Posté - 26 oct. 2016 : 11:27:13
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citation: Est-ce que le copro débiteur est bien débiteur de ces frais de relance pré- MED, envers le SDC, peut-on légalement les lui réclamer ou est-ce aux frais du SDC ?
vous reposez la même question sans répondre à nos interrogations : votre RdC comporte-t- il, OUI ou NON, une clause d'aggravation des charges ???????????? !!!!!!!!!! |
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sonia75
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Posté - 26 oct. 2016 : 11:30:49
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Sauf erreur de ma part la loi prévaut sur le RdC non ?
Un RdC pouvant comporter des clauses (devenues) illégales... raison pr laquelle je préfère avoir une réponse légale avant tout.
merci. |
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Posté - 26 oct. 2016 : 12:21:26
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C'est marrant de ne pas vouloir répondre à la question.
Non, la loi ne prévaut pas sur le RdC. La loi prévaut quand il y a une contradiction, sinon, le réglement vaut loi entre les parties. |
Édité par - ribouldingue le 26 oct. 2016 12:22:52 |
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Frais de relance charges: légalité ? 
