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sonia75
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 Posté - 26 oct. 2016 : 12:35:03
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citation: Initialement posté par ribouldingue
La loi prévaut quand il y a une contradiction.
La clause d'aggravation des charges contredit donc bien le texte de loi que j'ai rappelé ci-dessus ? ("à compter de la mise en demeure", ce qui signifie qu'avant une MED rien ne peut être récupéré auprès du copro débiteur, sauf erreur de ma part ?).
Merci. |
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 Posté - 26 oct. 2016 : 13:13:21
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Je vois un lien vers une page de universimmo qui conforte le fait que c'est bien le syndicat qui paye, puis qui refacture, mais je ne vois pas le lien vers 'la loi' que vous invoquez;
Prière de préciser le numéro de post. |
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 26 oct. 2016 : 13:35:26
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La clause d'aggravation des charges dans le RDC n'est pas opposable (malheureusement) au copropriétaire.
Seul le juge décidera ou pas de condamner le copropriétaire débiteur à payer ces différents frais de relance. Par expérience, je n'ai jamais vu un jugement condamnant le débiteur à payer ces différents frais. Faire également attention au frais qu'engage le SDC (syndic) pour assigner ce débiteur, je pense aux frais d'avocat, et au frais que le syndic prend pour suivre le dossier (il faut refuser ces frais), car lorsque vous avez 3600 euros de frais d'avocat, et que le juge donne au max 1000 euros d'art 700, vous aurez perdu 2600 euros pour recouvrir ces charges.
Dans ce type de dossier, il faut vraiment contrôler le syndic, afin qu'il n'engage pas des dépenses qu'il ne pourra pas recouvrir.
Sur ce point la loi Alur n'a rien amélioré, à mon avis la relance des mauvais payeurs et le lancement/suivi de la procédure devrait faire partir de la gestion courante (comme nous l'avons pour un bien location).
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Posté - 26 oct. 2016 : 16:52:13
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citation: La clause d'aggravation des charges dans le RDC n'est pas opposable (malheureusement) au copropriétaire.
Je ne suis pas de cet avis ; elle est opposable car elle est au rdC signé par le dit copro.
Maintenant, si le dit copro n'est pas d'accord, c'est à lui d'aller faire dire au juge. Ce dernier dira OUI ou NON et/ou en tiendra compte dans l'article 700.
Mais le syndic applique le RDC et il DOIT tenir compte de cette clause du RdC qui est opposable jusqu'Ã preuve du contraire.
Mais le souci c'est que sonia ne veut pas nous dire si cette clause existe ou pas. ??? !!! |
Édité par - rambouillet le 26 oct. 2016 16:53:53 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 26 oct. 2016 : 17:52:38
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Concernant la clause d'aggravation des charges, pour information :
- UNARC 04/02/2015 > Clause d’aggravation des charges : c’est le juge qui décide
- http://arc-copro.fr/documentation/c...e-qui-decide
Et encore :
- UNARC 21/04/2015 > La clause d’aggravation des charges en cas d’impayés à l’ordre du jour d’une assemblée générale : une clause illégale dont il faut refuser le vote!
- http://arc-copro.fr/documentation/l...ne-assemblee
J'ai préalablement vérifié les liens, ils sont accessibles sans adhésion collective à l'ARC.
Certains vont malgré tout prétendre à de la publicité (?) et enchaîneront sur une polémique stérile et hors sujet; alors que d'autres y verront simplement de l'information sans chichi ni tralala...
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Posté - 26 oct. 2016 : 18:15:49
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Ah, vous reprendrez bien un petit coup d'ARC......... ca fait du bien... |
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Posté - 26 oct. 2016 : 18:55:04
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La clause d'aggravation des charges n'est pas applicable !! le SDC ne peut pas se faire justice; au juge de dire la loi, mais ici ce n'est pas le sujet de la question.
sonia75 : vous n'êtes jamais satisfaite des réponses, alors lisez bien ce long texte de l'ARC qui devrait peut-être vous convenir, car il y un avant et un après.
La Cour de Cassation a rendu récemment un arrêt assez important concernant la légalité de certaines dispositions des contrats de syndic.
Nous avons souhaité nous intéresser particulièrement à l’une d’elles, à savoir la position de la Cour sur les frais de relance du syndic en cas d’arriérés de charges du copropriétaire, en raison de la fréquence des différends en la matière et du fait qu’elle constitue un revirement de jurisprudence.
A noter : la loi ALUR va changer la donne et prévoit un décret pour « plafonner » les frais privatifs. En attendant (les décrets sont toujours longs à sortir), profitez des conseils ci-dessous.
La nouvelle position de la Cour de Cassation sur les frais de relance du syndic
Ancienne jurisprudence
Dans le cadre de ses missions légales d’administration de l’immeuble (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965), le syndic se doit de recouvrer les provisions et charges auprès des copropriétaires débiteurs, tout manquement de sa part constituant une faute engageant sa responsabilité civile (Cass. 3e civ. 9 janvier 2002, n° 00 - 17394).
Jusqu’à présent, les juridictions judiciaires considéraient que la première relance simple du syndic relevait de ses honoraires de gestion courante, c’est-à -dire qu’elle ne pouvait donner lieu à facturation à quiconque (copropriétaire débiteur ou syndicat, hormis imputation à ce dernier des éventuels coûts d’affranchissement et de tirage, si le contrat les stipule expressément).
Parmi les nombreuses décisions en ce sens, vous trouviez deux arrêts de la 23e Chambre de la Cour d’Appel de Paris du 6 et 31 mars 2005, ou encore un jugement du TGI de Grenoble du 2 novembre 2009, n° 07 - 03093.
Revirement de jurisprudence
Contre toute attente, la 3e Chambre civile de la Cour de Cassation a rendu le 19 juin 2013 un arrêt n° 12 - 19405 renversant cette jurisprudence établie, en déclarant que désormais, les frais de relance ne constituent pas une prestation ordinaire du syndic relevant de ses honoraires de gestion courante au regard de l’arrêté du 19 mars 2010 dit NOVELLI.
Incidences et conseils
Conséquences du revirement de jurisprudence
En affirmant que les relances ne représentent pas une intervention ordinaire du syndic, lui incombant au titre de ses honoraires de gestion courante, les magistrats de la Cour de Cassation « légitiment » l’imputation d’honoraires particuliers du syndic au syndicat des copropriétaires au titre des premières relances, dites « simples ».
Cette décision de la Cour de Cassation pourrait donc être le sésame à des facturations intempestives et coûteuses tous azimuts des syndics professionnels, souvent négligents dans ce domaine (gestion informatisée et inefficace du recouvrement des arriérés de charges).
Nous avons même vu le cas suivant : un syndic a mis de côté 500 chèques reçus (dans ses diverses copropriétés) avec un peu de retard, ne les a pas encaissés, a fait des relances à 0,56 € de frais de timbre qu’il a facturé 15 € à chaque copropriétaire. 10 % ont « râlé » ; les autres ont laissé faire. Le syndic a fait ainsi un petit bonus de près de 5.000 €…
La solution simple à ce fléau proposée par l’ARC
Il existe effectivement un remède légal et limpide pour faire obstacle à ces éventuelles pratiques inopportunes et onéreuses des syndics, consistant à exiger contractuellement, voire en assemblée générale en cas de blocage du syndic :
soit la suppression des relances simples aux copropriétaires débiteurs ;
soit l’introduction d’une clause prévoyant que les relances simples rentrent dans la gestion courante (si le syndic ne veut pas, ou en revient à la première proposition) ;
l’envoi immédiat (dès le premier incident de paiement) d’une mise en demeure, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 disposant, que le copropriétaire défaillant supporte les frais nécessaires au recouvrement des charges à compter de la notification d’une première mise en demeure par le syndic.
En conclusion, ce revirement de jurisprudence de la Cour de Cassation en matière de gestion des relances par le syndic ne doit pas alarmer les conseils syndicaux.
Elle représente au contraire un moyen de mettre un terme aux pratiques abusives de nombreux syndics en matière de relances auprès des copropriétaires débiteurs.
Il suffit pour cela, comme on l’a dit, de se fonder sur la loi et, d’imposer la mise en demeure préalable par le syndic, autorisant ce dernier à imputer au copropriétaire défaillant les frais nécessaires au recouvrement des charges
 
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Posté - 26 oct. 2016 : 19:38:09
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Mais comme on ne sait toujours pas si cette clause existe chez sonia ...... |
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Posté - 27 oct. 2016 : 07:32:04
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La loi prime sur le contrat uniquement pour les dispositions qualifies "d'ordre public".
Depuis 1993, les clauses d'aggravation des charges ne peuvent plus être appliquées pour les frais de recouvrement antérieurs à l'obtention d'un titre exécutoire, parce qu'elles viennent en contradiction avec l'article 32 de la loi de 1991 sur les nouvelles procédures d'exécution ( http://www.universimmo.com/accueil/unijur094.asp ), d'ordre public, applicables à partir de 1993. Ces dispositions sont à présent dans le Code des procédures d'exécution.
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Posté - 27 oct. 2016 : 08:45:21
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Bien sur.
Mais si le RdC énonce cette clause, et que le RdC n' a pas été modifié, le sydnic doit contractuellement appliquer ce qui est écrit dans le RdC et le copropriétaire fautif réclamer au juge l'application de la loi.
C'est une affaire à deux étapes.
Pour en revenir au post initial de sonia75, le syndicat dans lequel soit le RdC soit le contrat avec le syndic prévoit la perception de 20 euros par relance doit effectivement payer ces 20 euros au syndic (sauf à démontrer que l'opération n'a pas été effectuée).
Si le Règlement est correctement rédigé, en respect des lois, le syndicat doit alors demander la récupération de ces sommes au Juge sur le copropriétaire défaillant.
Donc oui, il est normal que le syndicat de Sonia75 ait un budget 'coquet' relatifs aux relances. |
Édité par - ribouldingue le 27 oct. 2016 08:47:06 |
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Posté - 27 oct. 2016 : 09:08:04
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Négatif ! Concernant les frais de recouvrement, la clause est "réputée non écrite". Le syndic ne peut l'appliquer sans enfreindre la loi, et risque à tous les coups le débouté, le juge pouvant se saisir lui-même de l'illégalité et refuser de les accorder. |
Édité par - rédaction Universimmo le 27 oct. 2016 09:11:11 |
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Posté - 27 oct. 2016 : 09:36:22
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Merci de cette précision.
De quels éléments résulte (pour ma compréhension) le fait que cette clause ou cette stipulation est réputée non écrite? |
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Posté - 27 oct. 2016 : 09:56:08
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 27 oct. 2016 : 10:29:57
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 27 oct. 2016 : 12:00:55
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Merci à tous de vos réponses :-)
citation: Initialement posté par philippe388
Il suffit pour cela, comme on l’a dit, de se fonder sur la loi et, d’imposer la mise en demeure préalable par le syndic, autorisant ce dernier à imputer au copropriétaire défaillant les frais nécessaires au recouvrement des charges[/brown]
OK donc c'est bien ce que je disais précédemment, il faut envoyer une mise en demeure directement si on veut pv se faire rembourser légalement par le copro débiteur... ceci dit je me demande si cette 1e lettre de med est bien remboursable en tant que telle ?
"à compter de la mise en demeure", mais est-ce que cela inclut bien la med elle-même ??
sachant que notre syndic la facture près de 80€ sauf erreur de ma part !
Les "relances simples" ne st pas remboursables au sdc.
[/quote] |
Édité par - sonia75 le 27 oct. 2016 12:21:54 |
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 27 oct. 2016 : 12:05:46
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Du coup reste le pb que notre syndic a inclu une clause illégale à son contrat ("imputation des frais de relance au copro débiteur") donc réputée non écrite.
la question qui demeure est: qui va payer ces frais de relance... ?
Le SDC n'a jamais donné son accord pour payer ces frais particuliers non plus... |
Édité par - sonia75 le 27 oct. 2016 12:10:57 |
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Posté - 27 oct. 2016 : 12:37:33
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sonia75 : "à compter de la mise en demeure", mais est-ce que cela inclut bien la med elle-même ??
vous le faites exprès ?? c'est une blaque ? |
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Posté - 27 oct. 2016 : 13:11:39
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perso, j'attends la réponse de rU concernant le texte disant que cette clause est "réputée non écrite", car tant qu'un juge ne le dit pas, le syndic doit appliquer le RdC, il n'a pas à faire le juge lui-même.
Sauf si s'applique :
"Article 43
Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition." |
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Posté - 27 oct. 2016 : 13:16:59
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pour info et pour ma part, je m'appuie sur ce genre d'explications
"Clause d'aggravation des charges
Les propriétaires qui aggraveraient par leur fait ou l'abus de leur droit (ou le fait ou l'abus de leurs locataires ou gens à leur service) les charges communes auraient à supporter seuls les frais et dépenses ainsi occasionnés.
Cette clause n'est pas formellement illicite. Elle est superflue, en ce sens qu'elle ne fait que rappeler la règle du droit commun selon laquelle tout préjudice doit être réparé par son auteur. Et surtout elle ne dispense pas de recourir au tribunal en cas de contestation par le copropriétaire incriminé. La jurisprudence l'a confirmé : on ne peut imputer directement aux copropriétaires une somme pour préjudice causé, même s'il y a production d'un devis. Cette imputation ne peut être admise que si la faute est reconnue, ce que seuls les tribunaux sont en mesure d'apprécier (Cass. 3e civ.., 26 janvier 2000).
Cette disposition, qui trouvait surtout son application à l'encontre des mauvais payeurs, à moins lieu d'être depuis l'introduction par la loi SRU de l'article 10-1 applicable depuis le 1er janvier 2002, stipulant que " les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire ".Encore que le qualificatif "nécessaire" donne lieu à des interprétations variables selon les tribunaux..." (Le Particulier) |
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Posté - 27 oct. 2016 : 13:40:11
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rambouillet : . Elle est superflue, en ce sens qu'elle ne fait que rappeler la règle du droit commun selon laquelle tout préjudice doit être réparé par son auteur.
Mais qui décide qu'il y a préjudice et du montant du préjudice ?
En aucun cas le syndicat, le syndic, ou l'AG, mais le juge.
Une telle clause est contraire à loi qui est ici d'ordre de publique est bien inapplicable, jugée non écrite, et pas simplement " superflue". |
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Frais de relance charges: légalité ? 
