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 Posté - 27 oct. 2016 : 16:46:14
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J'attends (moi aussi) l'explication juridique... je ne conteste pas à priori l'information de universimmo plus compétent que moi.
Il ne s'agit pas de logique, mais d'un cheminement juridique.
citation: Une telle clause est contraire à loi qui est ici d'ordre de publique est bien inapplicable, jugée non écrite Ce n'est pas parce qu'elle est contraire à la loi qu'elle est réputée non écrite. ce n'est pas le bon raisonnement.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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 42
 Posté - 27 oct. 2016 : 17:32:09
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citation: Initialement posté par ribouldingue
J'attends (moi aussi) l'explication juridique... je ne conteste pas à priori l'information de universimmo plus compétent que moi. L'explication juridique vous a déjà été fournie : c'est comme attendre un train qui a déjà quitté la gare.
Même si vous n'appréciez par l'ARC, merci de lire au moins les articles informatifs de mon message #25, dont les liens sont accessibles au "grand public".
L'explication fournie dans le message #29 par la rédaction Universimmo est tout aussi explicite que claire.
J’ajouterais aussi les dispositions de l'article 6 du Code Civil qui stipule :
- On ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l'ordre public et les bonnes mœurs.
Selon l'article 6 du CC, "On" n'est donc pas qu'un simple c0N.
"On" concerne tout ceux qui seront amenés à faire des "conventions particulières" lesquelles ne peuvent pas déroger ni à l'ordre public ni aux bonnes mœurs.
Et les "conventions particulières" sont toutes celles qui renvoient des parties (personnes physiques ou morales) à s'accorder mutuellement (entre elles-mêmes) sur une convention : En ce sens le règlement de copropriété est une de ces conventions particulières.
Mais le Règlement De Copropriété ne peut évidement être une convention au dessus des lois ou au dessus des dispositions réglementaires (décret d'application de la loi).
Le règlement de copropriété n'est qu'une simple convention entre les parties (le syndicat et les copropriétaires formant ce même syndicat), cette "convention particulière" et spécifique à chaque syndicat n'est pas une règle de droit. En ce sens, le RdC d'un syndicat n'a pas préséance sur les règles d'ordre public.
En ce sens, la clause d'aggravation des charges est donc nulle et réputée non écrite (et donc juridiquement inapplicable).
En espérant que cette fois le raisonnement vous contentera, faute aux explications précédemment fournies de vous avoir satisfait.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Édité par - Luc Standon le 27 oct. 2016 18:09:06 |
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Posté - 27 oct. 2016 : 18:33:23
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LUc, comme d'habitude un post long et inutile.
citation: Mais le Règlement De Copropriété ne peut évidement être une convention au dessus des lois ou au dessus des dispositions réglementaires (décret d'application de la loi). Du blabla bla; je n'ai jamais prétendu qu'il est au-dessus des lois juste que tant qu'un juge ne le dit pas, il est applicable.
Ca n'a rien à voir, merci de ne pas tout mélanger.
1/Cet article 32 est-il d'ordre public, ou est-ce marqué?
2/ L'article 32 sur le lien de universimmo est réputé annulé en 2011 ou 2012 selon les version. Quid du vrai texte applicable? |
Édité par - ribouldingue le 27 oct. 2016 18:35:23 |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 27 oct. 2016 : 19:33:37
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Il est un principe partout, et ici spécialement dans nos copropriétés :
les clauses d'une convention d'ordre privé (RDC) contraires aux textes susceptibles d'être déclarées non écrites subsistent aussi longtemps qu'elles ne sont pas spontanément rectifiées par une décision d'assemblée, ou si impossibilité et litige, par le juge qui doit être sollicité.
Il faut bien comprendre ici que le RDC est "convention entre chacun des copropriétaires", qu'ils en ont accepté toutes les clauses en devenant propriétaires, et qu'ils sont d'accord avec toutes celles qui seraient irrégulières ou illicites.
Si l'un (ou des) n'est pas ou plus d'accord, estimant telles clauses contraires, il doit faire inscrire la question de leur annulation/remplacement/modification à l'ODJ d'une AG, avec une proposition.
En cas de refus de l'AG, ce ou ces copropriétaires devront saisir le juge pour faire reconnaitre la nullité des clauses contestées.
En attendant, la clause irrégulière s'applique aussi longtemps que personne ne la conteste.
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Édité par - Gédehem le 27 oct. 2016 19:36:11 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 27 oct. 2016 : 20:50:56
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citation: Initialement posté par Gédehem
En attendant, la clause irrégulière s'applique aussi longtemps que personne ne la conteste. Il faut possiblement faire le distinguo entre la clause illicite et celle qui devient obsolète.
C'est justement ce que souligne l'ANCC :
citation: Un syndic ou un copropriétaire peut-il décider de son propre chef de ne pas appliquer une clause illicite ? La réponse est non. En effet, une clause illicite reste applicable et opposable à tous tant qu’elle n’a pas été annulée par une décision de justice ou retirée du règlement de copropriété par une décision d’assemblée générale prise à la majorité de l’article 24. Le syndic a seulement l’obligation d’attirer l’attention des copropriétaires sur la présence d’une telle clause dans le règlement de copropriété et d’en proposer la suppression. Mais une clause illicite ne doit pas être confondue avec une clause obsolète. Dans ce dernier cas de figure, il s’agit d’une clause qui, à l’époque de l’établissement du règlement, était conforme aux prescriptions légales mais dont le contenu a été modifié ultérieurement par une nouvelle législation. Par exemple, et depuis le 1er septembre 2004, il n’est plus possible, pour un copropriétaire, de demander au syndic d’inscrire une question complémentaire à l’ordre du jour une fois que les convocations ont été envoyées. Pour autant, tous les règlements de copropriété rédigés avant cette date mentionnent cette faculté offerte aux copropriétaires qui était prévue par l’ancienne version de l’article 10 du décret de 1967. Contrairement à une clause illicite, une clause obsolète cesse donc de s’appliquer automatiquement dès lors qu’elle est remplacée par une nouvelle disposition législative ou réglementaire.Source : http://www.ancc.fr/clauses-illicite...lement-copro
En ce sens, la clause d'aggravation des charges est devenue une clause obsolète (nulle et réputée non écrite donc non applicable), depuis la promulgation de la Loi et son décret d'application n° 92-755 du 31 Juillet 1992, telle que précisé dans le message #29.
C'est possiblement là où se situe la nuance.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 27 oct. 2016 : 21:06:35
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Il ne faut pas confondre ici les dispositions légales et les clauses conventionnelles.
Les RDC comportent les 2 :
- les clauses légales sur le fonctionnement du syndicat, transcription de la loi et du décret lors de la rédaction, textes communs à tous.
- les clauses conventionnelles, sorte de règles internes, spécifiques à chaque syndicat.
Le billet de l'Arc (et d'autres) ne met pas l'accent sur cette distinction ("obsolète" : juriste, on doute (?), pédago certainement pas ...)
La suppression de l'ODJ complémentaire passé les 21 jours relève de dispositions légales. Idem les RDC prévoyant un délai de convocation de 15 jours. Ou que le pdt de l'AG sera le propriétaire détenant le plus de tantièmes.
On ne peut appliquer, mettre en œuvre QUE les dispositions légales au jour dit.
Une clause d'aggravation des charges, ou une grille de répartition d'ascenseur 'au lot', relève de la convention entre propriétaires.
Même non conformes, elles s'appliquent aussi longtemps que personne ne la conteste, chacun étant d'accord de faire ainsi ... même irrégulièrement.
PS : la convocation de l'AG est imposée par un texte précis : 21 jours.
La grille d'ascenseur n'est pas imposée : elle est laissée à l'appréciation des copropriétaires.
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Édité par - Gédehem le 27 oct. 2016 21:23:38 |
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Posté - 27 oct. 2016 : 22:00:31
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citation: En ce sens, la clause d'aggravation des charges est devenue une clause obsolète (nulle et réputée non écrite donc non applicable), Ca ne veut rien dire.
On invente.
POurquoi nulle?
C'est peut-etre vrai qu'elle est réputée non écrite mais cela résulte d'un autre raisonnement. Pas 'en ce sens'.
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Édité par - ribouldingue le 27 oct. 2016 22:01:51 |
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JPM
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Posté - 28 oct. 2016 : 08:12:27
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Dans la loi, la relance facturable est postérieure à la mise en demeure.
C'est bien sur absurde.
Solution simple : on pratique immédiatement la mise en demeure et on procède au recouvrement à défaut de paiement sur le MD.
Solution pour les gogos : les relances gratuites par un syndic qui a collé 30 € par lot en plus dans le calcul de l'honoraire forfaitaire.
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Sunbird
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Posté - 28 oct. 2016 : 10:29:43
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SVP arrêtons de couper les cheveux en 4.
Nous savons tous comment cela passe au quotidien, avec une clause d'aggravation des charges ou pas.
1/ il y a le copropriétaire qui ne dira rien, et qui paiera ces frais
2/ il y a celui qui va négocier ces frais
3/ il y a le mauvais payeur que le syndic devra assigner pour le paiement des charges, et là le juge ne tiendra pas compte de cette clause d'aggravation des charges dans le jugement. Il faudra donc que le CS soit vigilant et refuse que le syndic transfère la charge sur le SDC.
Il faut surveiller le syndic sur ce point. Le CS a un rôle primordial dans le contrôle du recouvrement de charges opéré par le syndic. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 28 oct. 2016 : 12:02:33
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citation: Nous savons tous comment cela passe au quotidien, avec une clause d'aggravation des charges ou pas.
Vision optimiste 
D'une part la clause d'aggravation des charges est totalement hors jeu dans ce domaine.
D'autre part la solution la plus courante est désormais que le syndic adresse une lettre de relance "gratuite" en fait dont le coût est intégré dans le forfait de gestion courante.
La mise en demeure est effectuée à la suite . Son coût est imputé au débiteur.
Ensuite ? dans certains cas il y a encore la pratique très critiquable des rafales de relances postérieures à la mise en demeure, donc imputables mais en réalité illicites.
Dans les meilleurs cas la procédure de recouvrement est engagée.
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Sunbird
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Posté - 28 oct. 2016 : 12:55:57
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citation: Initialement posté par JPMcitation: Nous savons tous comment cela passe au quotidien, avec une clause d'aggravation des charges ou pas. Vision optimiste
Je suis toujours optimiste lors de la toussein ;-) |
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Posté - 28 oct. 2016 : 15:16:59
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JPM : [blue]D'autre part la solution la plus courante est désormais que le syndic adresse une lettre de relance "gratuite" en fait dont le coût est intégré dans le forfait de gestion courante.
La mise en demeure est effectuée à la suite . Son coût est imputé au débiteur.
Ensuite ? dans certains cas il y a encore la pratique très critiquable des rafales de relances postérieures à la mise en demeure, donc imputables mais en réalité illicites.
Dans les meilleurs cas la procédure de recouvrement est engagée.
/blue]
C'est la réalité du terrain !! Ne pas prendre les syndics pour des abrutis !  
AU CE de suivre de près ce suivi, ce n'est pas une majorité du CS qui suit ces dossiers ! |
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newmem
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Posté - 30 oct. 2016 : 22:06:07
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Oui, JMP, la réalité du terrain, je l'ai personnellement vécu.
J'ai reçu récemment la sixième "première mise en demeure" de notre syndic pour les travaux qui n'avaient jamais été votés. Chacune de ces "première mise en demeure" coute entre 30 et 40 euros.
Pour le moment je n'ai trouvé d'autres solutions que de ne pas payer et envoyer une lettre de mécontentement au syndic (parfois en AR, parfois en lettre simple, dépendant de mon état d'âme à la date de réception de cette MD à répétition).
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Gédehem
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54
Posté - 30 oct. 2016 : 23:33:30
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Il faut pas confondre les bévues d'un syndic, qui plus est si personne (le CS) ne vérifie rien des sommes demandées, avec les actions en recouvrement d'impayés ou gros retards de paiement.
Le copropriétaire qui n'a pas réglé sa provision pour charge dans les 30 jours de l'échéance prévue (*), c'est la MED directe.
Inutile d'en passer par une "relance".
(*) pour ma part, je considère que le délai de 15 jours est le maxi acceptable, les retards ou impayés étant la 1ère des plaies de nos syndicats. |
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Posté - 31 oct. 2016 : 07:03:59
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citation: Oui, JMP, la réalité du terrain, je l'ai personnellement vécu On ne juge pas un champs en grimpant sur le volcan voisin.
Ca n'est que la réalité d'un syndicat qui a mal choisi son syndic.... |
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JPM
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Posté - 31 oct. 2016 : 08:58:36
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L'importance de cette question est plus grande qu'on ne le pense.
On nous corne à son de trompe que telle copropriété en difficulté va être rénovée grâce aux dispositifs récemment mis en place.
Ces dispositifs ne sont rien d'autre que des financements publics rendus possibles par ce que nous payons à titre d'impôt. Ce qu'à l'ENA on appelle la redistribution des revenus qui est pour partie admissible et pour partie scandaleuse.
Or je maintiens que la carence dans le recouvrement des charges est à l'origine de ces faillites de syndicats des copropriétaires et que cela reste vrai lorsque par ailleurs le syndicat a été victime de circonstances économiques externes comme la disparition progressive des activités industrielles de la ville, entraînant la fuite des occupants pour lesquels elle avait été construite.
A propos de Grigny 2 dont la réhabilitation est annoncée comme prochaine, on annonce que la chasse aux marchands de sommeil va enfin pouvoir être mise en place. Or les marchands de sommeil n'ont fait que profiter des passivités combinées des institutions privées (le syndicat avec son syndic notamment) et des institutions publiques (depuis les communes jusqu'aux juridictions et leurs parquets).
On trouve le même désordre dans le secteur particulier des résidences pour seniors quand on constate que les garanties élémentaires du syndicat comme l'hypothèque conservatoire ne sont pas mises en œuvre par le syndic ni l'avocat chargé du dossier.
Il y a dans ce cas particuliers des aspects économiques et sociaux qui ne peuvent occulter les fautes dans le recouvrement des impayés.
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newmem
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Posté - 31 oct. 2016 : 10:13:49
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Tout à fait d'accord avec JMP. C'est le problème de recouvrement des impayés.
Mais pourquoi les syndics ne veulent pas faire correctement leur travail de recouvrement? N'est-il pas plus facile pour eux de ne pas faire le travail difficile tout en s'enrichant sur le dos du syndicat par un simple envoi de lettre recommandée? |
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Frais de relance charges: légalité ? 
