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Gwadane
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 Posté - 11 nov. 2016 : 18:15:48
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Bonsoir,
selon l'article ci-dessous de nos statuts (ASL). Le point 2 permet de se référer à la majorité du point 1 au cas ou les conditions de majorité n'auraient pas été réunies...
Par contre le point 3 ne renvoie pas au point 1, que se passe t-il si aucune majorité ne se dégage ? impossibilité par exemple de modifier les statuts ?...
ARTICLE 11 – MAJORITE
1. Sauf les exceptions ci-après enoncées, les decisions de l’assemblée génerale sont prises à la majorité des voix exprimées par les propriétaires presents ou représentés.
2. Lorsque l’assemblée est appelée à délibérer sur un projet de creation d’équipement nouveau ou de suprresion d’un équipement ou service existant, ou encore sur l’engagement d’une action en execution forcée des dispositions des documents (autres que le recouvrement des charges) ses decisions sont prises à la majorité absolue des voix appartenant à tous les propriétaires.
Au cas où l’ssemblée saisie du projet de resolution don’t l’adoption requiert la majorité absolue n’a pas réuni des propriétaires disposant ensemble de la majorité absolue, comme au cas où, lors de cette assemblée, cette condition aurait été remplie sans que la majorité absolue se soit degage pour ou contre le projet de resolution, il pourra être tenu une nouvelle assemblée, sur seconde convocation, et cette assemblée prendra sa decision à la majorité prevue au paragraphe 1/ ci-dessus.
3. Lorsque l’assemblée est appelée à délibérer sur un projet de modification des presents statuts ou du cahier des charges, ses décisions seront prises par les propriétaires détenant les deux tiers des fonds et les deux tiers des voix.
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Posté - 11 nov. 2016 : 18:20:23
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Eh bien si aucune majorité ne se dégage lors de l'utilisation de la majorité citée en 3, c'est très simple, la résolution est rejetée 
C'est la même chose pour le point 1, si la majorité relative n'est pas obtenue, la résolution est rejetée.
Si un référendum n'obtient pas la majorité, il est rejeté .... |
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Gwadane
Nouveau Membre
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 2
 Posté - 11 nov. 2016 : 18:34:52
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Merci Rambouillet
OK
le point 1 précise "les propriétaires présents ou représentés"
le point 3 "propriétaires présents, représentés ou non". Donc si l'absence en AG d'un seul propriétaire (impossibilité d'atteindre 2/3 des superficies divises) est suffisante pour que l'ASL ne puisse jamais modifier ses statuts et ainsi les mettre en conformité ?...
ma question est-elle compréhensible ???
Merci bien |
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Posté - 11 nov. 2016 : 18:50:05
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Pour le point 1, vous oubliez un mot important "exprimés". Le point 1 signifie que les voix POUR soient supérieurs aux voix CONTRE et on se moque des voix "abstentions" et des absents non représentés.
Pour le point 3, il n'est pas fait mention de "les propriétaires présents ou représentés".
Pour le point 3, il faut que les conditions soient remplies "propriétaires détenant les deux tiers des fonds et les deux tiers des voix." Si cette condition n'est pas remplie, les statuts ne peuvent être modifiés. Par contre, je ne peux pas vous dire si un seul absent fait "capoter" le projet car je ne connais pas la structure de votre ASL : 1 copro sur cent, n'est pas pareil que 1 copro sur 4.  |
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Gwadane
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Posté - 11 nov. 2016 : 19:10:43
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précisions :
les statuts n ont pas été mis en conformité, impossible d'ester en justice...
deux propriétaires n'ont pas réglé leurs charges
convocation d'une AG pour mise en conformité
Cette mise en conformité s'avère impossible car la représentation en tantième des autres colotis réunis ne leur permet d'atteindre les 2/3 requis...
Impasse ? |
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majik
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Posté - 11 nov. 2016 : 19:15:04
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Comment les statuts existants prévoient-ils que "le consentement unanime des propriétaires" est obtenu pour former l'ASL?
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Gwadane
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Posté - 11 nov. 2016 : 19:27:03
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Bonsoir Majik
désolée je ne comprends pas le sens ou (pardon) l’intérêt de votre interrogation par rapport à ma question
pouvez vous expliciter s'il vous plait |
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majik
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7
Posté - 12 nov. 2016 : 12:41:17
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Si on vous comprends bien, votre ASL a été créée antérieurement à l'ordonnance du 1er juillet 2004.
La question se pose de la légalité de sa constitution antérieure selon le consentement unanime des propriétaires concernés.
S'agit'il d'une ASL de propriétaires de lotissement?
Etait-elle prévue par le cahier des charges, le cas échéant?
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Gwadane
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Posté - 12 nov. 2016 : 21:20:03
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Merci Majik
ASL de propriétaires de lotissement, créée bien avant 2004, déclarée en préfecture selon les modalités de l'époque...
pas de cahier des charges, juste des statuts, les actes de vente de chaque coloti précisent que le lotissement est géré par l'ASL
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majik
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9
Posté - 13 nov. 2016 : 09:02:45
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citation: pas de cahier des charges, juste des statuts, les actes de vente de chaque coloti précisent que le lotissement est géré par l'ASL
Que mentionnent précisément les actes de vente des lots au sujet de l'ASL?
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Gwadane
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Posté - 13 nov. 2016 : 10:47:05
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la répartition des frais d'entretien, tous travaux relatifs, etc... sera gérée par l"association syndicale du lotissement
je me permets de rappeler ma question initiale, le fait de ne pouvoir réunir en AG les 2/3 des propriétaires détenant ensemble les 2/3 des superficies divises rendrait il impossible la mise en conformité des statuts ?
merci Majik |
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hes
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Posté - 13 nov. 2016 : 14:44:11
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Bonjour
Si c'est un lotissement, il est peu probable qu'il n'y ait pas de cahier des charges.
Au reste, cela importe peu, tout comme la question de la constitution.
Les éléments communs du lotissement ont ils été rétrocédés à la Commune ? Si non, il est urgent d'agir.
Il s'agit d'un abus de minorité: refuser la réalisation d'une opération essentielle pour l'organisme, dans l'unique but de favoriser ses propres intérêts
La sanction ne peut qu'être judiciaire, c'est à dire qu'il faut engager une procédure pour obtenir des dommages et intérêts , une astreinte, ou tenter, comme en matière commerciale, d'obtenir la nomination d'un administrateur qui votera à la place des contestataires pour l'adoption de nouveaux statuts.
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Gwadane
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Posté - 13 nov. 2016 : 14:57:17
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Merci Hes,
la rétrocession à la commune est prévue,
Les statuts ne sont pas conformes à l'ordonnance donc l'asl ne peut pas ester en justice pour abus de minorité... on tourne en rond !
au final pas de majorité 2/3 pour mise en conformité statuts, impossibilité d'ester en justice = situation bloquée ?... |
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majik
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Posté - 13 nov. 2016 : 18:25:20
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citation: Si c'est un lotissement, il est peu probable qu'il n'y ait pas de cahier des charges.
Je partage ce point de vue.
A mon avis, l'ASL a été formée du consentement unanime des propriétaires constaté par écrit ....dans le cahier des charges.
La difficulté réside dans la non conformité au dispositif légal (art.7 de l'ord. et art.3 du décret) et dans le non accomplissement des formalités de publicité (art.8 de l'ord.et art.4 du décret).
Toute la conformité et RIEN QUE CELA : pas question de profiter pour "toiletter".
La conformité au dispositif légal s'impose aux statuts.
A mon avis, les dispositions statutaires relatives aux modifications ne s'appliquent pas à la mise en conformité qui doit se concevoir comme l'action de les compléter.
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Gwadane
Nouveau Membre
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Posté - 13 nov. 2016 : 19:36:35
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c'est bien ça : l'ASL a été formée du consentement unanime des propriétaires constaté par écrit
dois-je comprendre que le fait de mettre en conformité les statuts n'est pas une modifications de ceux ci ? (bonne remarque! il est vrai qu'il s'agit d'une obligation pour les ASL) en conséquence pas besoin de majorité...! |
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Gwadane
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Posté - 13 nov. 2016 : 20:05:05
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La remarque de Majik parait "logique".
Mais ceci trouvé sur un site dédié à l'immobilier sur la mise en conformité et l'adoption des nouveaux statuts.
Les statuts modifiés doivent être adoptés par une assemblée générale de nature "extraordinaire" selon la majorité précisée dans les statuts de chaque ASL. Cela peut être à la majorité simple, des 2/3, des 3/4, avec ou sans quorum.
Il ne s’agit donc pas d’une démarche comparable à l’adaptation des règlements de copropriété aux évolutions législatives nécessitant une majorité simple, prévue par l’article 49 de la Loi de 1965. C’est à tort que certains professionnels (pressés ?) ont cru pouvoir suggérer une adoption de nouveaux statuts selon une forme simplifiée qui n’existe pas pour les ASL.
Lorsque les statuts ne précisent pas la majorité nécessaire pour les modifier, il faut l’unanimité.
Il faut bien sur veiller à ce que les statuts comprennent toutes les mentions exigées par l’Ordonnance et de Décret. |
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majik
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Posté - 13 nov. 2016 : 20:08:59
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citation: dois-je comprendre que le fait de mettre en conformité les statuts n'est pas une modifications de ceux ci ?
ce n'est pas une modification SI ET SEULEMENT SI on en reste à la seule "mise en conformité" avant déclaration et publication conformes.
La communication avec les propriétaires doit être complète et loyale. |
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Posté - 13 nov. 2016 : 21:09:26
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on se moque éperdument de l'existence d'un CdC dès lors que l'existence de l'ASL est avérée et que son origine résulte du consentement unanime des acquéreurs.
la mise en conformité est évidemment une modification si on change ne serait-ce qu'une virgule des statuts existants. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Gwadane
Nouveau Membre
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Posté - 13 nov. 2016 : 21:21:18
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aïe ! Merci M. Wormser
nous sommes dans une impasse... semblerait-il ! |
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Gwadane
Nouveau Membre
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Posté - 01 janv. 2017 : 13:49:28
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Belle année à tous et merci au forum d'exister !
Me revoilà donc... la prochaine AG de notre ASL aura lieu prochainement, avec à l'ordre du jour "mise en conformité des statuts". Or l'absence d'un nombre suffisant de colotis est fortement probable et les 2/3 ne seront pas réuni pour approuver les statuts. Quel risque si l'on adoptait les statuts sans cette majorité ?... |
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majik
Contributeur senior
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Posté - 02 janv. 2017 : 11:46:05
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citation: aïe ! Merci M. Wormser
nous sommes dans une impasse... semblerait-il !
cela ressemble à une histoire dont Raymond Devos avait le secret...on peut arriver sur le giratoire mais des "sachant tourner en rond" préfèrent, pour le fun, qu'on n'en sorte pas
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Problème de majorité 
