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JPM
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 Posté - 13 déc. 2016 : 01:58:21
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Tout le monde oublie ici que la confusion vient de la rédaction de l'article 30 de la loi :
Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé .... "
Il aurait fallu écrire " n'accorde pas " au lieu de " refuse ".
C'est pour permettre le jeu de l'article 30 qu'on a étendu la notion de refus.
C'est à la lumière de cette indication qu'il faut examiner l'arrêt d'Aix en Provence.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 13 déc. 2016 : 09:25:00
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JPM
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63
Posté - 13 déc. 2016 : 09:45:51
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C'est le bon sens évident !
" Lorsque l'assemblée n'accorde pas l'autorisation prévue à l'article 25 b tout copropriétaire ou groupe de copropriétaire peut être autorisé ..."
Avec cette rédaction la demande d'autorisation est recevable dès qu'elle n'a pas recueilli 501 voix sur 1000.
Avec refuse l'autorisation il faut qu'il y ait eu 501 voix CONTRE au moins.
Or cela est relativement rare et la recevabilité de la demande d'autorisation judiciaire aurait été aussi rare.
D'où la tentative de contournement : L'insuffisance des POUR vaut un refus. Ce qui n'est pas vraiment tenable.
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Gédehem
Pilier de forums
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64
Posté - 13 déc. 2016 : 10:18:41
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Réponse pour Sépia : OUI . 
J'approuve avec d'autres la position de la CA d'Aix dans l'arrêt rapporté : un 'refus/rejet s'entend d'une décision dans ce sens, de 501 voix "contre".
Avec JPM, considérer que l'insuffisance de POUR vaut un refus/rejet n'est pas tenable.
Comme il le précise , "c'est le bon sens évident".
Comme il est "de bon sens évident" que l'affirmation "un projet ne peut que recueillir des voix favorables... "n'est pas tenable non plus.
Quasi tous les projets/propositions soumis aux voix des copropriétaires relèvent de scrutins référendaires : réponse par OUI ou NON, par pour ou contre.
Avancer que seul le recueil de voix favorables est recevable, les voix défavorables au projet ne comptant pas seraient elles majoritaires, défi le "bon sens évident" dont il est question.
Nous sommes là dans une autre dimension.
D'où la pertinence de ce sujet, effectivement lumineux :
les copropriétaires opposés à l'une ou l'autre des propositions peuvent rester chez eux : leurs voix "contre" ne comptent pas ...
Nous voila tous bien éclairés .... |
Édité par - Gédehem le 13 déc. 2016 10:57:00 |
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Posté - 13 déc. 2016 : 11:03:15
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Vu sur des milliers de PV d'AG :
L'AG vote Contre à 700/1000 èmes un accord de travaux, 100/1000 èmes POUR
Le PV mentionne : l'AG a DECIDE de ne pas donner l'accord pour ces travaux : POUR 700/1000 èmes. les opposants CONTRE mentionnés au PV pour 10/100 èmes.
Il suffit donc d'écrire un texte dans un sens négatif pour que les Contre se transforme en POUR.
L'AG vote contre le renouvellement, pas de majorité à 501/1000èmes. 400 contre, 330 Pour !
Il suffit de mentionner au PV : l'AG a décidé de ne pas élire le syndic X, vote POUR 400/100 èmes, contre 330/1000 èmes, et le passage à l'article 25.1 est possible pour JPM.
JPM : Il aurait fallu écrire " n'accorde pas " au lieu de " refuse ".
Rejette, refuse,... L'AG a voté contre. N'accorde pas, n'a pas décidé, n'a pas renouvelé .... l'AG a donc voté POUR NE PAS !!  
JPM, Stephane,.... : un projet ne peut que recueillir des voix favorables
Vous avez raison , il suffit de rédiger la résolution en ce sens!! l'AG adopte c'est POUR, l'AG décide de ne pas adopter c'est aussi du POUR !!
Existe t'il dans la loi de na copropriété un texte qui interdirait une rédaction dans un sens " négatif" , de ne PAS? |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 13 déc. 2016 : 11:08:12
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citation: Initialement posté par Gédehem
D'où la pertinence de ce sujet, effectivement lumineux :
les copropriétaires opposés à l'une ou l'autre des propositions peuvent rester chez eux : leurs voix "contre" ne comptent pas ... Les voix sont pourtant bien comptabilisé sur la totalité "des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat" fixant un seuil de majorité minimal à atteindre.
À la majorité #24 : la voix des abstentionnistes et/ou des copropriétaires défaillants (absents de l'AG) effectivement leur voix ne compte pas.
Pour les majorités #25 (et #26), c'est légèrement plus subtile puisque les voix des abstentionnistes et des défaillants sont décomptées de la totalité "des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat" fixant un seuil de majorité minimal à atteindre.
Comme précisé dans mon message #36 (avant qu'il ne soit regrettablement censuré par nefer sans autre explication) :
citation: Initialement posté par Gédehem Luc Standon (merci)
Par contre l'abstention revêt évidement une plus forte importance dans le cadre des votes à la majorité absolue (#25) et à la double majorité (#26) puisque la validation des décisions prises à la majorité #25 et #26 repose aussi sur des majorités de seuil à atteindre dans la mesure où le décompte est fait sur le nombre total des copropriétaires qui compose le syndicat : Autant dire que s'abstenir lorsqu'une décision est prise à la majorité #25 ou #26 est idiot, car l'abstention peut alors s'apparenter comme un processus de blocage organisé de potentiel prise de décision.
citation: Initialement posté par Gédehem
Nous voila tous bien éclairés .... Comme je le dis souvent, il n'y avait pas que des brillants illuminés à l'époque du siècle des lumières....
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Édité par - Luc Standon le 13 déc. 2016 15:06:28 |
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Sépia
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67
Posté - 13 déc. 2016 : 14:20:42
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"La Cour d’appel d’Aix-en-Provence , en présence d’une résolution ayant obtenu, sur 10 000 voix au total, dont 2983 absentes, 977 voix favorables, 3 841 voix défavorables et 2199 abstentions, a jugé qu’il y avait absence de décision, ce qui aurait dû conduire à la convocation d’une nouvelle assemblée."
Approuvez-vous cette décision ?
citation: Initialement posté par GédehemRéponse pour Sépia : OUI .
En faisant vôtre cette analyse, vous me mettez dans l’embarras.
En effet, j’avais cru comprendre que lorsque la majorité requise par l’article 25 (501/1000) n’était pas obtenue, un vote immédiat à l’art.24 était possible, selon vous, dès lors qu’il avait été enregistré plus du tiers de CONTRE, quand bien même les POUR n’auraient pas atteint ce seuil.
Or la décision que vous approuvez mentionne 977 voix favorables et 3841 voix défavorables. La Cour déduit de ce résultat qu’une autre AG aurait dû être convoquée et, par conséquent, réfute la possibilité d’organiser immédiatement un vote à la majorité relative qu’aurait dû permettre, si j’ai bien compris votre position, les 3841 (>3334) voix défavorables "obtenues" (*)
Auriez-vous changé d’avis à propos de la prise en compte des voix défavorables dans l’application du 25.1 ?
(*) Si, au lieu de 'recueillir' ou 'obtenir' on avait le verbe 'enregistrer' et qu'on vise, dans les textes, des "voix enregistrées", on s'épargnerait bien des disputes...
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Édité par - Sépia le 13 déc. 2016 14:38:19 |
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Gédehem
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Posté - 13 déc. 2016 : 16:56:28
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On ne va pas s'en sortir !! Il faut lire les interventions et en suivre le fil. Au besoin prendre des notes.
Il est vrai que le sujet est bien long, d'où l'obscurité de ce sujet lumineux. 
J'ai indiqué bien plus haut que cet arrêt avait été rendu AVANT 2000, avant l'introduction de l'art.25-1 en août 2000.
Donc sur la base des dispositions alors en vigueur. Ici, selon le dernier alinéa de l'art.25 : si pas de décision, convocation d'une autre AG.
"Or la décision que vous approuvez mentionne ...."
C'est ce que nous disons, la Cour d'Aix aussi : il n'y a pas eu décision de l'AG, les voix recueillies n'ayant pas atteint le seuil des 5001 voiX nécessaires.
Nécessaires à une décision : qui peut être favorable au projet, comme défavorable au projet, selo le sens des 5001 voix majoritaires.
L'assemblée n'ayant rien décidé (pas d'approbation ni de rejet), convocation d'une autre AG pour décider..
On comprend ici (du moins j'espère ....) la lourdeur, les contraintes, la pénalisation du syndicat dans l'incapacité de décider, souvent en raison d'un absentéisme important.
S'il n'y a que 400 voix présentes ou représentées à l'assemblée, il est impossible de décider sur les questions relevant de la majorité art.25.
D'où cet art.25-1..
Justement ajouté en 2000 pour simplifier les prises de décisions et donc faciliter le fonctionnement des syndicats.
Pas pour le rendre plus compliqué.
D'où le seuil du 1/3 permettant l'organisation d'un second vote aussitôt. Sans attendre une autre AG.
Autre AG tout de même maintenue, au cas où .....
On est passé d'un système 'lourd' à 2 niveaux :
- Décision AG art.25,
- si pas possible convocation d'une autre AG art.24 (temps et €€€ perdus)
à un système "allégé" à 3 niveaux :
- décision AG art.25,
- si pas possible mais seuil 1/3 voix du syndicat atteint second vote art.24,
- si pas le 1/3 convocation autre AG art.24. (protection de la minorité)
C'est tout simple, lumineux.
Sauf pour les tenants des "forces obscures", adeptes du "comment rendre compliquée une chose toute simple", bien connus dans notre cher pays, adeptes de la bougie vacillante plutôt que du grand jour.
PS : je maintiens, bien entendu, que le sens des voix recueillies majoritairement est indifférent pour déterminer s'il y a "décision" (501) ou si le seuil du 1/3 (334) est atteint, s'agissant au final de décider, peu importe le sens de cette décision, approbation ou rejet.. |
Édité par - Gédehem le 13 déc. 2016 17:42:19 |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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Posté - 13 déc. 2016 : 22:04:06
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citation: Initialement posté par Luc Standon http://www.universimmo.com/forum_un...LY_ID=217916OK je comprends votre point de vue... Et donc vous considérez que le résultat à la simple majorité, 3 mois plus tard, sera nécessairement différent ?!... En fait, lors de la prochaine AG pour re-voter la même résolution à la simple majorité dans les 3 mois, vous n'êtes pas certain que ceux qui étaient présents à la première AG daignent revenir.
C'est oublier que la nouvelle convocation sera entre-temps notifiée à tous les copros (D.19).
Il y a bien une "protection de minorité".
Libre à eux de ne pas se mobiliser, mais ne pourront pas dire qu'il n'ont pas été prévenus.
La fin de mon message (ignorer les voix selon leur sens, revient par extension à déconsidérer les personnes qui les portent) se voulait 'argument contre' seulement à propos de la façon de constituer le seuil du 1/3 en ne comptabilisant seulement les "pour".
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Édité par - Stéphane le 13 déc. 2016 22:13:13 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 13 déc. 2016 : 23:37:06
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citation: Initialement posté par Stéphane
C'est oublier que la nouvelle convocation sera entre-temps notifiée à tous les copros (D.19). En générale, j'ai constaté qu'il y avait encore moins de copropriétaires présents lors des AG dites "Extraordinaires" qu'ils sont présents lors des AG dites "Ordinaires".
Et bien qu'il n'existe effectivement aucune distinction de droit entre une AGO et une AGE, pour le syndicat une AG restant une AG.
citation: Initialement posté par Stéphane
Il y a bien une "protection de minorité". Protégé de quoi ? Il faudra de toute manière voté la résolution inscrite à l'ordre du jour, selon les bonnes règles de majorité.
citation: Initialement posté par Stéphane
Libre à eux de ne pas se mobiliser, mais ne pourront pas dire qu'il n'ont pas été prévenus. Certes, ceci étant, ils étaient aussi déjà prévenus de la résolution lors de la réception de l'OdJ de la 1° AG. Imaginer un instant.... Un copropriétaire pourraient donc soulever le point suivant :
- Y en a marre de devoir payer une seconde AG toujours à cause des mêmes absents réguliers. À cause d'eux nous n'atteignons jamais les seuils de majorité nécessaire pour valider la décision prise par les copropriétaires présents/représentés.
- Aussi si la seconde AG est convoquée faute de majorité suffisante, il faudrait veiller à ce que tous les frais de convocation de cette nouvelle AG supplémentaires soient facturés exclusivement aux seuls copropriétaires absents/défaillants.
- Peut être ainsi, le syndicat verra alors l'absentéisme reculé lors des AG des copropriétaires.
- Certes, c'est possiblement une mesure radicale.
- Mais il y en a assez de la dictature des absents/défaillants qui de fait bloque le processus de décisionnaire du syndicat, sinon le rende même plus onéreux pour chacun des copropriétaires.
- Et le premier qui conteste aura directement affaire avec un remboursement en nature des coûts générés par cette seconde convocation sur mon compte individuelle de copropriétaire.
- Alors qui conteste ? Qui proteste ?... Les absents ? ils sont jamais là quoi qu'il arrive de toute manière.
- Le principe de base est pourtant bien connu :
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Sépia
Contributeur actif
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Posté - 13 déc. 2016 : 23:41:54
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citation: Initialement posté par Gédehem
J'ai indiqué bien plus haut que cet arrêt avait été rendu AVANT 2000, avant l'introduction de l'art.25-1 en août 2000.
J'avais perdu l'information de vue.
Mon intervention est donc mal fondée.
Dont acte 
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Stéphane
Contributeur vétéran
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72
Posté - 14 déc. 2016 : 00:18:06
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citation: Initialement posté par Gédehem
Les questions/propositions étant toutes du type " Voulez-vous ....faire ....", elles ne peuvent recueillir/obtenir/recevoir/atteindre QUE l'expression des voix, des "OUI" ou des "NON".
Considérer comme le prétendent certains que "un projet ne peut que recueillir des voix favorables... est sidérant, dépasse l'entendement.
Il faudra le dire aux électeurs anglais !
Le projet de 2005 était de "ratifier l'accord sur le traité..." : force est de constater qu'il n'a pas recueilli la majorité ! 
Test :
Mme Mérope a le projet de construire une véranda. La question "Autorisez-vous.." est posée à l'assemblée. 600 voix s'expriment, dont 400 "contre". L'AG constate, ne décide pas non plus de reporter la question à une nouvelle AG, et procède immédiatement au second vote.
Combien de voix le projet a-t-il recueilli ?
Combien de voix les réponses ont-elles recueillies ?
Ou est l'erreur ?
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Édité par - Stéphane le 14 déc. 2016 00:35:56 |
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JPM
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73
Posté - 14 déc. 2016 : 07:40:44
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Combien de voix le projet a-t-il recueilli ?
200 voix, pour la phrase telle qu'elle est écrite.
On peut écrire aussi, le projet n'a recueilli que 200 voix.
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Gédehem
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Posté - 14 déc. 2016 : 10:27:51
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C'est la vieille histoire du verre d'eau ...
A moitié vide pour les uns.
A moitié plein pour les autres ....
Dans le cas 1 on ne peut pas boire puisqu'il n'est pas plein.
Dans le second on peut boire ne serait-il pas plein.
Dans notre histoire d'art.25-1 on a la même logique, pour certains selon le sens du 1/3 !
Il a été introduit pour pouvoir tout de même boire un coup avec 1/3 d'eau lorsque l'art.25 l'interdisait, obligeant à revenir à la pompe.
C'est cela sa logique : pouvoir 'boire un coup' (décider) en fixant un niveau mini de remplissage du verre.
Dispositif simplificateur renforcé il y a peu par l'abaissement de certains niveaux des liquides possibles..
Comme on le constate souvent un peu partout, on a aussitôt quelques esprits n'acceptant pas ces libéralités venir expliquer qu'on ne peut boire un coup avec un verre aux 2/3 vide.
Pire, pour affirmer sans sourciller que dans nos copropriétés, où les scrutins sont de type référendaires (réponse oui/non), le verre ne peut qu'être plein : "un projet ne peut que recueillir des voix favorables..."
C'est un vieux principe appris dans nos cours de physique : à l'action répond la réaction .....
Fermez le ban. ....
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Édité par - Gédehem le 14 déc. 2016 10:50:44 |
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JPM
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75
Posté - 14 déc. 2016 : 11:05:49
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citation:
"un projet ne peut que recueillir des voix favorables..."
t
C'est inexact
Les copropriétaires votent POUR, votent CONTRE ou s'abstiennent.
Quant le projet a recueilli au moins le tiers des voix, il ne peut s'agir que de voix POUR, mais bien entendu il y a eu aussi des voix CONTRE, en nombre supérieur, égal ou inférieur à celui des voix POUR.
Si voix CONTRE => 501 il y a décision de rejet.
Si voix contre < 501 elles sont neutres.
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Gédehem
Pilier de forums
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76
Posté - 14 déc. 2016 : 11:20:24
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Quant le projet a recueilli au moins le tiers des voix, il ne peut s'agir que de voix POUR,
CQFD du verre à moitié plein ... ou vide !
C'est cela qui est sidérant !!
Un projet recueille/reçoit/obtient les voix qu'expriment les votants.
Il ne peut pas en être autrement dans un scrutin référendaire.
Majoritairement 'oui' c'est 'pour'. Majoritairement "non" c'est 'contre'.
Que l'on soit à 732, 501 ou 334, prétendre que dans un cas (501 et +) Oui comme Non comptent, mais que soudainement pour le 1/3 (334) seuls les Oui compteraient est intenable.
Comme précisé plus haut, on n'est plus du tout dans "le bon sens de l'évidence".
On est dans l'invention.
Qui plus est ici dans un système dont la logique est de simplifier les prises de décisions, par la création d'un seuil intermédiaire, l'abaissement des règles de majorité.
C'est le but de ces réformes : simplifier les prises de décisions, quelles soient 'pour' ou 'contre'.
Sens de la décision qui est l'affaire des copropriétaires concernés.
Considérer que pour le 1/3 seules le voix 'pour' comptent est intenable, mais le but poursuivi est illisible.
Il est contraire à la simplification des prises de décisions (*) qui a été voulue.
C'est aussi cela qui est incompréhensible.
(*) ajout : l'objet d'une AG est de décider. Approbation ou refus, peu importe. Il n'est pas "de ne pas décider" (en langage courant "le cul entre 2 chaises")
D'où le seuil du 1/3 pour pouvoir décider plus facilement lors d'un second vote aussitôt.
Approuver ou refuser, c'est l'affaire des copropriétaires
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Édité par - Gédehem le 14 déc. 2016 11:36:11 |
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andre78fr
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77
 Posté - 14 déc. 2016 : 11:41:25
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Ce débat tourne en rond, je partage l'avis de JPM et Gédehem peut répéter et marteler autant de fois qu'il veut son avis sur le bon sens et la compréhension du français, je considère également que la passerelle de l'article 25.1 pour un second vote immédiat s'applique à des résolutions pour lesquelles le nombre de voix "pour" se situe entre le tiers et la moitié.
J'édite un logiciel de gestion des assemblées générales qui comptabilise les votes et vise surtout à produire un PV avec le détail et les mentions obligatoires dès la fin de l'assemblée. Pour moi, l'état initial d'une résolution est "non votée" mais dès lors qu'on commence à voter elle passe en "rejetée" tant que la majorité prévue n'est pas atteinte. Autrement dit, je ne fait pas de distinction fondamentale entre une résolution rejetée faute de majorité ou parce que le nombre de voix contre atteint ou dépasse ce qu'il aurait fallu pour qu'elle soit adoptée...
Lorsque le nombre de voix "pour" atteint le tiers des voix totales la mention "SECOND VOTE POSSIBLE" apparait ; l'idée de la faire apparaître quand le cumul des pour et des contres (pourquoi pas des abstentions avec ?) ou quand c'est les contres qui atteignent le seuil ne m'a même jamais traversé l'esprit mais libre à chacun de faire comme il veut après tout. L'arrêt de la cour d'Aix a été largement commenté, en oubliant souvent qu'il avait été ensuite cassé, mais c'est dommage que personne ne se donne la peine d'aller chercher et d'analyser d'autres décisions et jurisprudence. Je sais très bien que philippe388 et Gédehem ne vont pas changer d'avis et que la discussion (stérile) va se poursuivre ; en ce qui me concerne ça sera mon unique contribution !
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Posté - 14 déc. 2016 : 12:00:45
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JPM : Si voix contre < 501 elles sont neutres.
Encore une nouvelle version, la neutralité. 
Ou est écrit dans la loi de la copropriété la neutralité des voix contre à l'article 25. C'est totalement absurde de soutenir cela.
JPM : donnez donc le texte de Capoulade. Il ne suffit pas seulement de citer son nom.
Donnez nous aussi la position des SDC de syndics, FNAIM et autres, et celui de vos amis de l'ARC !
gedehem : C'est la vieille histoire du verre d'eau ...
A moitié vide pour les uns.
A moitié plein pour les autres ..
Bonne exemple pour ma démonstration.
Comme les POUR peuvent devenir des CONTRE sur un PV d'AG, LE document juridique.
Une différence avec les autres scrutins ou on dépose un bulletin avec un nom, ou un OUI pour un référendum.
L'AG a voté à main levée 450 Contre et 330 POUR, élection du syndic JPM . Les voix CONTRES sont neutres, version JPM,mais les POUR inférieurs aux 334/1000 èmes  On va donc vers une seconde AG.
JPM syndic va donc rédiger le PV de cette AG : l'AG a DECIDE de ne PAS élire le syndic X, POUR 450, et CONTRE 330. On passe donc directement à l'article 25.1, et à son élection possible; pas d'autre mandat. Les contre deviennent les pour, et ....... JPM a donc raison " Quant le projet a recueilli au moins le tiers des voix, il ne peut s'agir que de voix POUR "
Pas besoin de l'académie française au syndic pour rédiger un PV d'AG dans un sens positif ou négatif.
Decision incontestable puisque la majorité des copros ont voté à main levée "CONTRE", ou "POUR NE PAS" comme porté au PV.
Les contre comptent pour du beurre, ou sont neutres !
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JPM
Modérateur
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79
Posté - 14 déc. 2016 : 13:25:01
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J'ai fourni les références précises de l'avis de M Capoulade dans le traité " La copropriété " de Givord et Giverdon dont la mise à jour périodique lui a été confiée après le décès des auteurs initiaux.
Il y a d'ailleurs un autre passage en n° 903 : " enfin le projet qui n'a été ni adopté ni repoussé, doit avoir recueilli le vote favorable d'au moins un tiers des voix du syndicat au cours de cette première votation ".
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Sépia
Contributeur actif
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Posté - 14 déc. 2016 : 17:19:13
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citation: Initialement posté par Gédehem
... dans un système dont la logique est de simplifier les prises de décisions...
C'est le but de ces réformes : simplifier les prises de décisions...
.... la simplification des prises de décisions (*) qui a été voulue.
L'objet d'une AG est de décider
L'interprétation de Luc Stendon qui permet d'aller encore plus facilement à une décision par un second vote immédiat à la majorité relative ne concourt-elle pas à cette recherche de simplification des prises de décisions à laquelle vous êtes attaché ?
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Sujet |
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Lumières sur l'article 25-1 
