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Luc Standon
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 Posté - 29 déc. 2016 : 01:52:53
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citation: Initialement posté par Viviane
Mais dès qu'un candidat "passe" à la majorité article 25, il n'y a plus besoin d'un quelconque vote à la majorité 24.. donc on n'est pas concerné par cette obligation d'examiner les candidats suivants à l'article 25. C'est effectivement le problème des candidatures multiples dans la mesure où les dispositions d'un second vote à la simple majorité s'appliquent uniquement lors-qu'aucune des différentes candidatures n'a bénéficié d'une majorité absolue (2°alinéa de l'art.19 du D.1967).
Et comme je le précise dans mon message #57 : "Mais rien n'indique que faire dans le cas où le 1° vote de candidature obtient la majorité absolue et donc qu'il n'est pas nécessaire de recourir à un second vote à la simple majorité."
Il apparaît donc que ce choix repose directement sur la bonne volonté du président de séance qui gère l'AG, et l'ordre des résolutions.
citation: Initialement posté par Viviane
Et de mémoire, c'est ce que défendait l'ARC jusqu'à il y a peu. D'où vient leur revirement ? Mystère et boule de gomme.. En fait, l'argument est simple...
Prenons 3 syndics : A B et C.
L'assemblée vote à la majorité absolue pour le premier, disons syndic A.
Celui-ci obtient la majorité absolue : Il est donc élu. Par conséquence, vous considérez qu'il n'est pas nécessaire de procéder au vote des syndics suivants B et C (ce qui, après tout, est logique à première vue).
Le hic est qu'un copropriétaire opposant au syndic A fasse une procédure d'annulation car toutes les autres propositions B et C n'ont pas été voté alors qu'elles figuraient pourtant à l'OdJ de l'AG.
Et qu'il n'est pas impossible (et même très probable) que les propositions des syndics B et C auraient elles aussi pu recevoir des votes favorables conduisant aussi à l'obtention de la majorité absolue des syndics B et C.
Et qu'en ce cas, ce n'est que l'ordre des propositions établi par le pdt de séance de l'AG qui a permis au 1er syndic d'être élu (en l’occurrence A), à cause du choix délibérer de l'ordre annoncé par le président de séance de l'AG (implication de sa responsabilité / manipulation des intentions votes). = risque de procédure d'annulation au motif que toutes les propositions n'ont pas reçu de vote alors qu'elles figuraient pourtant bien dans l'ordre du jour de l'AG, mais que le pdt de séance a orienté le vote vers un syndic prédéterminé par l'ordre du vote de la résolution conduisant à l'élection dudit syndic.
Faute de vote, les copropriétaires opposants (au syndic A élu) n'ont donc pas pu exercer leur choix sur les autres propositions B et/ou C. (ce qui est tout aussi logique avec un deuxième regard).
C'est sur cette base de réflexion que l'ARC précise :
citation: b) Plusieurs contrats obtiennent la majorité requise
Dans ce cas, c’est en toute logique la proposition de contrat qui a obtenu le plus de voix qui est retenue. Ainsi pour reprendre l'exemple : Toutes les propositions des syndics A B et C sont votées.
1° vote : syndic A récolte 520 voix POUR / 1000 voix des copropriétaires composant le syndicat.
2° vote : syndic B récolte 450 voix POUR / 1000 voix des copropriétaires composant le syndicat.
3° vote : syndic C récolte 550 voix POUR / 1000 voix des copropriétaires composant le syndicat.
Et même si plusieurs syndics ont obtenu cette majorité absolue, seule la proposition qui a obtenu le plus de voix sera retenue. ici c'est donc le syndic C qui l'emporte par rapport à A et B.
En cas de contestation devant un juge du TGI par un copropriétaire opposant à l'élection du syndic C, il sera aisé de démontrer que toutes les propositions des différentes candidatures des syndics A B et C ont chacune d'entre elles été soumises indépendamment au vote de la majorité absolue de l'art. 25 devant l'AG qui a délibérée librement et fait son choix, sans aucune irrégularité ni aucun détournement du sens des votes de la résolution (CQFD).
Démocratiquement : C'est imbitable, et aucun juge du TGI ne trouverait alors la contestation fondée (ce qui est aussi le but recherché).
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Édité par - Luc Standon le 29 déc. 2016 01:55:46 |
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Posté - 29 déc. 2016 : 09:35:01
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viviane :D'abord, sur 3 candidats, vous ne savez ni qui sera désigné ni qui sera lÃ
Vous aurez un nouveau syndic qui ne connait personne, n'aura pas participé à l'élaboration de l'ODJ, pas étudié les résolutions en détail, devra reprendre le travail commencé par un autre, avec qui plus est un CS qui lui demande de modifier des choses. Il a 10 fois plus de chances de se planter qu'un copro qui a bien bossé le pré-PV en amont. amont.
Quel mauvais conseil !!
1. le nouveau syndic est à même de prendre en note comme secrétaire de séance TOUS les votes et les modifs possibles de texte. C'est la B.A;BA pour un syndic, mais pas du tout pour un copro.
2. Ce PV DOIT être sign,é en fin de séance. Le président de séance et les scrutateurs devornt prendre e temps de vérifier ce pV en fin d'AG, ET le signer.
3. Le CS n'a AUCUN pouvoir de modifier ce PV. Seul le président de séance pourra demander de rectifier des erreurs au nouveau syndic.
viviane : "Sauf que ce genre de "majorité" (soit celui qui a eu le plus de voix) n'existe nulle part dans les textes de la copropriété. Je serais curieuse de voir les effets de cette méthode quand vous avez désigné deux syndics... et qu'ils voudront tous les deux se faire payer leurs honoraires..."
Qui remporte un scrutin quelqu'il soit ? celui qui a obtenu le plus de voix. Comment peut on affirmer le contraire.
Election du syndic , 3 contrats X,Y, et Z
1. 501/1000 èmes obtenu sur le contrat Y, cet syndic est élu. les 2autres ne peuvent pas recueillir plus de 499/1000èmes.
2. aucun des contrats n'a obtenu plus du tiers des voix du SDC. Convocation d'une autre AG. ET si le contrat du sortant est terminé, le SDC est dépourvu de syndic, nomination d'un AP.
3. plus du tiers des voix s'est porté sur le projet, ALORS il faut avoir voté à l'article 25 sur tous els contrats pour le faire à l'article 24.
Et c'est bien celui qui a recueilli le plus grand nbre de voix qui est élu.
viviane : comment est il possibe d'élire 2 syndic dans une AG ? Les Uinautes veulent savoir !  
PS : si vous soutenez comme Luc Standon que l'on peut voter plusieurs fois POUR sur les contrats de syndic, alors vous ne pouvez pas non plus affirmer que si le 1er syndic X a obtenu 501/1000 èmes il est élu sans voter sur les les contrats X ou Y, ceux ci pouvant obtenir une majorité supérieur à ces 501/1000 èmes. La démocratie fonctionne aussi dans un SDC. C'est le majoritaire qui remporte une élection.
Si l'on vote POUR le X, on est par conséquent contre le Y et le Z.
viviane :" Et comme je le précise dans mon message #57 : "Mais rien n'indique que faire dans le cas où le 1° vote de candidature obtient la majorité absolue et donc qu'il n'est pas nécessaire de recourir à un second vote à la simple majorité."
Il apparaît donc que ce choix repose directement sur la bonne volonté du président de séance qui gère l'AG, et l'ordre des résolutions."
NON ! la bonne volonté n'est pas un argument juridique ! Le président de séance doit respecter les textes. Si il ne sait pas comment faire cette élection, il s'informera auprès du syndic pro. qui doit jouer son rôle de conseil.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 29 déc. 2016 : 12:52:23
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citation: Initialement posté par philippe388
Si l'on vote POUR le X, on est par conséquent contre le Y et le Z. Pas nécessairement, et juridiquement rien n'empêche un copropriétaire ni ne lui interdit d'être POUR X et aussi POUR Y et Z.
Car comme déjà préciser dans mon précédent message #57 : "rien dans la Loi ni dans le Décret d'application impose à un copropriétaire qu'en votant pour l'un (A) il doit impérativement et nécessairement aussi voter contre les autres options présentées (B et C)."
Exemple : Dans certaines assemblées (avec un gros absentéisme et/ou un profond clivage dans le syndicat), et devant la crainte de se retrouver sans syndic à la majorité absolue (#25c L.1965), certains copropriétaires préféreront voter POUR toutes les propositions présentées des différents syndics, afin d'assurer un second tour à la simple majorité (#25-1 L.1965). Le choix des copropriétaires présents et représentés lors de l'AG sera donc fait lors de ce second vote à la simple majorité.
citation: Initialement posté par philippe388viviane : citation: Initialement posté par Luc Standon
"Et comme je le précise dans mon message #57 : "Mais rien n'indique que faire dans le cas où le 1° vote de candidature obtient la majorité absolue et donc qu'il n'est pas nécessaire de recourir à un second vote à la simple majorité."
…/…
Il apparaît donc que ce choix repose directement sur la bonne volonté du président de séance qui gère l'AG, et l'ordre des résolutions." NON ! la bonne volonté n'est pas un argument juridique ! Le président de séance doit respecter les textes. Si il ne sait pas comment faire cette élection, il s'informera auprès du syndic pro. qui doit jouer son rôle de conseil OK, dans ce cas, puisque la bonne volonté du pdt de séance de l'AG n'est pas n'est pas un argument fondée, selon php88, nous attendons donc TOUS qu'il apporte lui-même légalement et textuellement ce fameux argument juridique... Ici sur ce forum, devant ceux/celles qu'il contredit à outrance sans apporter lui-même aucun élément ni aucune argumentation crédible...
Surtout en cas de vote d'un changement de syndic, alors que tous les syndics pro sont derrière la porte de la salle de réunion a attendre le résultat de l'assemblée...  Qui + est lorsque selon d'anciennes interventions archivées de php88, le syndic n'est pas obligatoirement secrétaire de séance (tout un autre débat qui a déjà été fait).
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 29 déc. 2016 : 13:04:53
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@Philippe 388
citation: viviane : comment est il possibe d'élire 2 syndic dans une AG ? Les Uinautes veulent savoir !
Relisez, vous comprendrez. Je pense que "les UInautes", qui pour la plupart, contrairement à vous, lisent les messages en entier, et pas en diagonale dans le seul but de trouver matière à polémique, (ce qui rend totalement fastidieux de vous répondre, par exemple vous m'attribuez des phrases dites par Luc Standon, et tout à l'avenant) l'ont déjà compris.
Et le CS va demander à modifier l'ordre des résolutions,, et pas "le PV". C'est TOUT L'OBJET DE CE FIL.
Après chacun fait ce qu'il veut. On peut partir du principe que le syndic secrétaire s'en sortira mieux qu'un copro lambda pour dresser le PV, mais c'est qu'une question de point de vue.
Perso, pour avoir vécu la situation "pourrie" d'aurelia avec un syndic ayant sciemment bidouillé l'ODJ de telle façon qu'on s'est retrouvé à devoir tout remettre dans l'ordre, je pense qu'un syndic qui débarque sera bien plus paumé qu'un copro qui a étudié le pré-PV.
D'ailleurs, partir du principe que le syndic sera forcément plus compétent pour dresser le PV qu'un copro lambda est en soi une erreur. Ca dépend du syndic, et ça dépend du copro. Et rien n'empêche d'asseoir le nouveau syndic à côté du copro-secrétaire pour lui donner un coup de main si besoin.
Pour tout dire, à force de se prendre la tête des heures à la relecture à cause de gestionnaires inattentifs et incompréhensibles, nous on est revenus à faire faire systématiquement le secrétariat par un copro, avec un projo pour que tout le monde voit ce que fait le secrétaire.. On sort de là avec un PV facile à relire, clair et sans ratures.
@Luc Standon
Effectivement, l'ordre des propositions est déterminant. C'est pas par hasard qu'un syndic mis en concurrence se positionne toujours en premier. La plupart des AG n'osant pas modifier l'ordre des résolutions.
Mais c'est comme ça (on s'arrête dès qu'un candidat a la majorité requise) que procède l'immense majorité des copropriétés depuis des dizaines d'années. Si la méthode était contestable, je pense qu'en plus de 60 ans de loi de 1965,
elle aurait trouvé quelqu'un pour la contester, et gagner.
Si on est vraiment flippé, on peut mettre en dernier celui dont on pense qu'il sera désigné, comme ça on est sur d'avoir examiné toutes les candidatures.
Et je vois pas d'autre méthode qui corresponde aux textes. Parce que vous pouvez le tourner dans tous les sens que vous voulez, dire que c'est celui qui a le plus de voix qui est désigné c'est un type de majorité et un mode de scrutin qui n'est prévu par AUCUN texte de la copropriété.
citation: Qui remporte un scrutin quelqu'il soit ? celui qui a obtenu le plus de voix. Comment peut on affirmer le contraire.
En lisant le code électoral par exemple ? Ou vous avez à peu près autant de modes de scrutin que de catégories d'élus ? Voire plus... ca va jusqu'aux différences selon la taille de la commune, selon qu'on est en métropole ou ailleurs..
Ou la loi de 1965 ou la majorité à atteindre et les conditions pour se faire dépendent du problème traité ? Sans qu'il ne soit jamais prévu que gagne "celui qui a le plus de voix"...
Ou les statuts de l'association des joueurs de pétanque de Trifouillis les oies qui a mis en place son propre mode de scrutin? |
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Édité par - Viviane le 29 déc. 2016 14:46:25 |
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Sépia
Contributeur actif
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65
 Posté - 29 déc. 2016 : 15:02:12
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Il est clair que l’ordre dans lequel sont présentées les candidatures a une incidence sur les votes, que cet ordre soit fixé par le syndic ou modifié par le président de séance.
C’était d’ailleurs l’objet de mon topic 21946 "Candidats CS plus nombreux que postes à pourvoir".
Il ne me semble pas non plus contestable que plusieurs candidats syndic puissent obtenir chacun la majorité voulue par l’article 25 dès lors que les quatre résolutions sont toutes soumises au vote, ne serait-ce que pour échapper au risque d’un recours tel que l’a noté Luc Standon.
Mais je voudrais avoir des éclaircissements dans le cas où aucun candidat n’a obtenu cette majorité mais où 2 sur les 4 ont atteint le 1/3 des voix.
Le vote à l’article 24 devrait-il se faire sur ces deux-là seulement ou sur les 4 ?
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Posté - 29 déc. 2016 : 15:29:19
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viviane : Ou la loi de 1965 ou la majorité à atteindre et les conditions pour se faire dépendent du problème traité ? Sans qu'il ne soit jamais prévu que gagne "celui qui a le plus de voix"...
Ah bon !!
Il existe en France un grand principe : Le principe de la règle de la majorité
viviane : si ce principe ne s'applique pas à la copropriété comme vous l'affirmez, comment et qui décide qui sera le syndic ? quels seront les travaux votés ?.... |
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Viviane
Pilier de forums
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67
Posté - 29 déc. 2016 : 17:19:14
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citation: Philippe388 : Il existe en France un grand principe : Le principe de la règle de la majorité
Et vous avez le texte de loi qui établit ce "grand principe" ? On peut le lire ? Parce que des règles de majorité, rien que dans la loi de 1965, y'en a quatre... art24, art25, art26, unanimité... et même 5 si on compte le 25-1... 6 si on compte les n) et o) de l'art 25...
citation: Sepia : Il ne me semble pas non plus contestable que plusieurs candidats syndic puissent obtenir chacun la majorité voulue par l’article 25 dès lors que les quatre résolutions sont toutes soumises au vote, ne serait-ce que pour échapper au risque d’un recours tel que l’a noté Luc Standon.
Oui, c'est possible, si vous continuez d'examiner les autres candidatures alors qu'un candidat est déjà désigné. Et si 4 syndics obtiennent la majorité, 4 syndics sont élus. Mais que faire avec quatre syndics ?
En continuant d'examiner les candidatures quand bien même l'une d'elles a déjà obtenu la majorité requise par les textes pour une désignation, on peut effectivement "échapper" au recours de celui qui protesterait parce que, un syndic ayant été désigné avant qu'arrive le vote sur "son" syndic, il n'y a pas eu de vote sur "son" candidat. Recours qui en 60 ans de copropriété ne s'est jamais produit à ma connaissance.
Peut-être parce qu'en cas de mise en concurrence, l'article 17 du décret de 1967 ne requiert un vote sur CHACUN des candidats QUE, lorsque la majorité de l'article 25 n'est pas obtenue, avant de passer à l'article 24... Mais ne mentionne nullement qu'un vote sur chacun des candidats soit requis dès lors que l'un d'entre eux est désigné, l'objectif (désigner UN candidat, et pas plusieurs) étant atteint.
Et quid du recours
- des 3 syndics qui, en vertu des textes applicables en copropriété ont été désignés par l'AG, puisqu'ayant obtenu la majorité requise, seule condition stiplulée dans les textes pour être désigné, et le sachant, demanderont leurs honoraires ?
- du recours des copros qui, chacun, soutiendront que leur candidat est syndic puisqu'ayant obtenu la majorité requise par la loi de 1965 pour l'être ?
Et du chaos qui s'ensuivra ? Le syndic sortant ne sachant pas à qui remettre les fonds et les archives, ou ne voulant pas les "lâcher" s'il a lui aussi atteint la majorité requise, que ce soit à l'article 25 ou 24 ? |
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Édité par - Viviane le 29 déc. 2016 18:59:04 |
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Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
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68
Posté - 29 déc. 2016 : 17:35:11
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citation: Mais je voudrais avoir des éclaircissements dans le cas où aucun candidat n’a obtenu cette majorité mais où 2 sur les 4 ont atteint le 1/3 des voix.
Le vote à l’article 24 devrait-il se faire sur ces deux-là seulement ou sur les 4 ?
Vous ne votez bien évidemment à l'article 24 que pour ceux qui ont obtenu la majorité requise par l'article 25-1.
En vous arrêtant dès que l'un deux a obtenu la majorité 24.
Et si aucun n'obtient la majorité 24, vous n'avez pas de syndic. |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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69
Posté - 29 déc. 2016 : 20:36:47
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Selon quel(s) principe/loi est-il possible qu'un seul projet (l'unique Question de la désignation du syndic) puisse recueillir plus de voix que ne possède le syndicat ? |
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Sépia
Contributeur actif
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Posté - 29 déc. 2016 : 22:07:06
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A Viviane
S'arrêter quand un des candidats a obtenu la majorité, que ce soit à l'art. 25 ou à l'art. 24 n'est quand même pas satisfaisant du point de vue de la simple équité.
D'ailleurs, je me demande quel texte ou jurisprudence prévoit ou impose cela.
Il me semblait plutôt que l'AG devait délibérer sur TOUTES les résolutions mises à l'ordre du jour.
Le pratique, qui priverait certains des candidats de toute chance d'être retenu, puisqu'on ne soumettrait pas leurs propositions au vote, montre bien que l'ordre dans lequel sont examinées les candidatures est une question essentielle.
Je pencherais plutôt pour la solution de philippe388, laquelle, si j'ai bien compris, consisterait à faire voter sur toutes les propositions et déclarer adoptée celle qui aurait obtenu le plus grand nombre de voix, même si cela ne s'appuie pas formellement sur un texte.
J'admets fort bien qu'on peut débattre des aspects strictement juridiques de cette question mais sans aller jusqu'à convoquer la Constitution, il faut bien reconnaître que priver certains copros de leur droit de vote et certains postulants de leur droit à se faire choisir, ébranle sérieusement le concept d'égalité auquel, en principe, nous sommes tous très attachés.
En outre, accepter que toutes les propositions soient soumises aux votes de l'AG permettrait de faire barrage aux calculs destinés à favoriser un candidat en lui donnant la priorité dans l'ordre de passage des résolutions.
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Édité par - Sépia le 29 déc. 2016 22:54:56 |
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 29 déc. 2016 : 23:10:38
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De Sépia
"priver certains copros de leur droit de vote et certains postulants de leur droit à se faire choisir"
Il n' est pas question de priver les copropriétaires de leurs droits.
Mais les postulants n' ont aucun droit. C' est le syndic, en concertation avec le C.S., ou le C.S., qui choisissent de mettre les questions à l' ordre du jour après avoir consulté les fournisseurs ou syndics et retenus ceux qui leur conviennent sans que les postulants aient leur mot à dire.
On peut admettre que dans le cas d' une demande d' inscription d' un question par un copropriétaire de la candidature d' un syndic on doivent voter sur cette question, mais l' A.G. ne peut que constater que cette question est sans objet si un autre syndic a été désigné auparavant.
Il n' y a pas de règle pour l'ordre des questions, l' A.G. est souveraine, elle peut modifier l' ordre des questions sur proposition du Président. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 30 déc. 2016 : 00:00:45
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citation: Initialement posté par Viviane
@Luc Standon
Effectivement, l'ordre des propositions est déterminant. C'est pas par hasard qu'un syndic mis en concurrence se positionne toujours en premier. La plupart des AG n'osant pas modifier l'ordre des résolutions. Osez Osez Joséphine chantait Alain BASHUNG.
Il y a aussi plus hardcore, mais cela ne collerait pas au décors...
Bref, il faut oser. Il n'y a que ceux qui ne demandent rien qui n'obtiennent rien.
citation: Initialement posté par Viviane
Mais c'est comme ça (on s'arrête dès qu'un candidat a la majorité requise) que procède l'immense majorité des copropriétés depuis des dizaines d'années. J'ai vue tellement de différents fonctionnement dans différents syndicats que je serais mal placé pour faire une généralité d'une méthode par rapport à une autre, dans le silence ou la contradiction des textes en vigueur.
citation: Initialement posté par Viviane
Si on est vraiment flippé, on peut mettre en dernier celui dont on pense qu'il sera désigné, comme ça on est sur d'avoir examiné toutes les candidatures. En cas de doute sur la méthodologie, c'est effectivement une solution qui n'est pas dénuée de bon sens. Donc pourquoi pas.
citation: Initialement posté par Viviane
Parce que vous pouvez le tourner dans tous les sens que vous voulez, dire que c'est celui qui a le plus de voix qui est désigné c'est un type de majorité et un mode de scrutin qui n'est prévu par AUCUN texte de la copropriété.  ??? Là , il y a un hic. Car en définitive, en cas de candidature multiples, celui qui l'emporte est bien celui qui obtient le plus de voix que ce soit à la majorité absolue ou à la simple majorité.
citation: Initialement posté par Viviane
En lisant le code électoral par exemple ? Ou vous avez à peu près autant de modes de scrutin que de catégories d'élus ?... Pour la compréhension du sujet, le plus simple étant de rester sur la L.1965 et son Décret d'application de 1967.
citation: Initialement posté par Sépia
Il est clair que l’ordre dans lequel sont présentées les candidatures a une incidence sur les votes, que cet ordre soit fixé par le syndic ou modifié par le président de séance. Effectivement, si l'on s'en tient à la méthode de Viviane, l'ordre des propositions a une incidence directe.
Mais si l'AG vote indépendamment sur chacune des candidatures proposée, l'incidence diminue d'autant.
C'est aussi en ce sens que les dispositions du 2° alinéa de l'art. 19 du D.1967 sont établies.
citation: Initialement posté par Sépia
C’était d’ailleurs l’objet de mon topic 21946 "Candidats CS plus nombreux que postes à pourvoir". Oui, rassurez-vous, personne n'a oublié ce sujet épique de 14 pages qui en a fait déboucher d'autres du même esprit, et regrettablement sans jamais trouver une solution consensuelle pragmatique de bon sens.
- http://www.universimmo.com/forum_un...&whichpage=1
citation: Initialement posté par Sépia
Mais je voudrais avoir des éclaircissements dans le cas où aucun candidat n’a obtenu cette majorité mais où 2 sur les 4 ont atteint le 1/3 des voix.
Le vote à l’article 24 devrait-il se faire sur ces deux-là seulement ou sur les 4 ? Bien c'est là tout le sens des dispositions de l'art. 19 du D.1967.
C'est aussi en ce sens que que l'ARC précise le point c) dans mon message #57 page 3.
à suivre + tard pour le reste de mes réponses...
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Édité par - Luc Standon le 30 déc. 2016 02:04:43 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 30 déc. 2016 : 01:10:34
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citation: Initialement posté par Viviane
Oui, c'est possible, si vous continuez d'examiner les autres candidatures alors qu'un candidat est déjà désigné. Et si 4 syndics obtiennent la majorité, 4 syndics sont élus. Mais que faire avec quatre syndics ? Non 4 syndics ne sont pas élu, car au final, comme dans les Highlanders, il ne peut en rester qu'un seul pour représenter légalement le syndicat.
Relisez posément le 2° alinéa de l'art.19 du D.1967.
À présent…. Mettez vous en situation : Pour l'exemple, je reprends les 3 syndics A B et C mais je change les vote de la majorité absolue (25c L.1965), avec simplification pour ne pas réitérer les débats antérieurs sur les dispositions de l'art.25-1 L.1965 (donc dans mon exemple, l'ensemble des syndics obtient tous des votes favorables > 334/1000)
Toutes les propositions des syndics A B et C sont votées à la majorité absolue (25c)
1° vote : syndic A récolte 450 voix POUR / 1000 voix des copropriétaires composant le syndicat.
2° vote : syndic B récolte 475 voix POUR / 1000 voix des copropriétaires composant le syndicat.
3° vote : syndic C récolte 400 voix POUR / 1000 voix des copropriétaires composant le syndicat.
Aucun syndic A B ou C n'obtient la majorité absolue (25c).
On passe immédiatement au second vote à la simple majorité (=#24), conformément aux dispositions du 1° alinéa de l'art. 25-1, avec application sous adjacente de l'art.19 du D.1967 :
Là il y aura bien au moins un syndic des 3 qui va sortir du lot avec un vote à la simple majorité : celui qui aura obtenu le plus de voix à la simple majorité.
La seule faille est que tous les copropriétaires présents et représentés s'abstiennent de voter lors du second vote = aucun des 3 syndics ne serait donc sélectionné, à la simple majorité.
Ce cas de figure étant logiquement quasi improbable : il existera toujours au moins 1 copropriétaire en AG pour voter quelque chose à la simple majorité.
citation: Initialement posté par Viviane
Recours qui en 60 ans de copropriété ne s'est jamais produit à ma connaissance. Ce serait de toute manière éventuellement un recours de principe, car rien ne garantie qu'au final le syndic élu ne l'aurait pas été si les autres candidatures avaient été votés : vous marquez un point.
Reste à savoir quelle copropriétaire irait faire un long et coûteux recours à ses frais avancés, alors qu'il suffira de mettre en concurrence le syndic présent à l'issue de son mandat.
citation: Initialement posté par Viviane
Peut-être parce qu'en cas de mise en concurrence, l'article 17 19 du décret de 1967 ne requiert un vote sur CHACUN des candidats QUE, lorsque la majorité de l'article 25 n'est pas obtenue, avant de passer à l'article 24... C'est exacte, mais plus précisément il s'agit de l'art.19 du D.1967.
citation: Initialement posté par Viviane
Mais ne mentionne nullement qu'un vote sur chacun des candidats soit requis dès lors que l'un d'entre eux est désigné, l'objectif (désigner UN candidat, et pas plusieurs) étant atteint. Oui, c'est effectivement là le problème, en cas de candidatures multiples. D'où l'importance du rôle du président de séance, comme je le signalais déjà lors de mon message #61. Car c'est bien le rôle du pdt de séance de diriger l'AG et non pas aux syndics (furent-ils eu-mêmes secrétaire de séance, conformément à l'art. 15 du D.1967).
Évidement nous attendons aussi avec impatience les précisions juridiques apportées sur ce point par php88.
citation: Initialement posté par Viviane
- des 3 syndics qui, en vertu des textes applicables en copropriété ont été désignés par l'AG, puisqu'ayant obtenu la majorité requise, seule condition stiplulée dans les textes pour être désigné, et le sachant, demanderont leurs honoraires ? En vertu de quoi, puisqu'il n'y en aura qu'un seul d'entre eux qui au final aura les documents, les archives, les comptes et les fonds du syndicat.
Un syndic sortant n'y gagnerait rien s'il n'est pas élu à forcer sa nomination devant le tribunal (voir exemple final en fin de message).
Il préférera se consacrer à la recherche de nouveaux clients, quitte à ce que sa candidature soit représenté à une autre AG du syndicat.
Il sait qu'il n'a pas besoin de forcer la main vis-à -vis d'un de ses confrères : Il existe un pacte de non agression entre syndics = le code de déontologie :
- http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=20232
citation: Initialement posté par Viviane
Et du chaos qui s'ensuivra ? Le syndic sortant ne sachant pas à qui remettre les fonds et les archives, ou ne voulant pas les "lâcher" s'il a lui aussi atteint la majorité requise, que ce soit à l'article 25 ou 24 ? Croyez-moi, si le syndic sortant n'est pas élu, il lâchera les archives et les fonds au syndic élu.
Il n'y a rien à craindre de la théorie du chaos : elle est la perfection même, bien que souvent incomprise.
Lisez plutôt le récent article suivant : il est assez cocasse pour le syndic sortant, mais illustre parfaitement le type de situation, même si les similarités de base entre ce sujet et le cas évoqué ne sont pas parfaitement identique (L'article est en lecture publique sur le site et directement accessible à tous sans abonnement ni adhésion) :
- UNARC 27/12/2016 > ABUS DE LA SEMAINE N ° 4181 : Comment une copropriété se retrouve avec deux syndics ? Logique selon LOGIM 93
- http://arc-copro.fr/documentation/a...deux-syndics
à suivre + tard pour le reste de mes réponses, et pour éviter des messages en réponse trop long...
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Luc Standon
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Posté - 30 déc. 2016 : 01:54:14
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citation: Initialement posté par Stéphane
Selon quel(s) principe/loi est-il possible qu'un seul projet (l'unique Question de la désignation du syndic) puisse recueillir plus de voix que ne possède le syndicat ?  ??? Avec humour, l'AG fait voter les anciens copropriétaires et les futurs acquérants, lors de la même AG, avec les copropriétaires actuels et là oui techniquement le principe est faisable. Mais ce serait vite juridiquement contestable.
Soit j'ai mal compris la question de Stéphane, soit il y a un bug dans le décompte des copropriétaires présents/représentés et de leurs voix lors de l'AG.
Imaginez un vote quelque soit sa majorité : le projet X est adopté à l'unanimité, car il a recueilli 1658 voix sur les 1000 voix de tous les copropriétaires composant le syndicat (alors qu'il n'y avait que 819 voix présentes et représentées lors de l'AG). C'est certes très amusant sur le moment, mais légalement cela ne passe pas la porte de la salle de réunion effectivement. Sauf, si l'on veut voir un Juge du TGI pisser de rire lors d'une audience de mise en état.
citation: Initialement posté par Sépia
Je pencherais plutôt pour la solution de philippe388, laquelle, si j'ai bien compris, consisterait à faire voter sur toutes les propositions et déclarer adoptée celle qui aurait obtenu le plus grand nombre de voix, même si cela ne s'appuie pas formellement sur un texte. Avec un bémol et une précision importante, et pas des moindre :
php88 considère que les copropriétaires qui votent POUR X ne peuvent pas voter POUR Y ni POUR Z. Et donc qu'en votant POUR X, un copropriétaire est forcément CONTRE Y et Z. Dans le message #62, php88 précise : « Si l'on vote POUR le X, on est par conséquent contre le Y et le Z. »
Évidement « nous » attendons aussi avec impatience les éventuelles précisions juridiques apportées sur ce point par php88.
Ce à quoi, j'ai déjà répondu dans mon message #63 : « Pas nécessairement, et juridiquement rien n'empêche un copropriétaire ni ne lui interdit d'être POUR X et aussi POUR Y et Z. »
Car comme déjà préciser dans mon précédent message #57 : rien dans la Loi du 6 juillet 1965 ni dans le Décret d'application du 17 mars 1967 impose à un copropriétaire qu'en votant POUR l'un, il doit impérativement et nécessairement aussi voter CONTRE les autres options présentées.
citation: Initialement posté par JB22
Il n' y a pas de règle pour l'ordre des questions, l' A.G. est souveraine, elle peut modifier l' ordre des questions sur proposition du Président. Et je dirais même que parfois, il vaut mieux laisser le président modifier un peu l'OdJ des résolutions de l'AG afin qu'il puisse asseoir une certaine autorité, qu'il n'avait possiblement pas eut lors de la concertation de l'établissement de l'OdJ avec le syndic.
L'important étant que la première résolution votée de l'AG soit la nomination du pdt de séance en priorité.
En espérant avoir répondu, par mes messages précédents à la majorité des interrogations soulevées de ce sujet.
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Sépia
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75
Posté - 30 déc. 2016 : 02:21:10
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citation: Initialement posté par JB22
De Sépia
"priver certains copros de leur droit de vote et certains postulants de leur droit à se faire choisir"
Il n' est pas question de priver les copropriétaires de leurs droits. Comment qualifiez-vous le fait de dire aux partisans du candidat B qu'ils ne pourront exprimer leur choix parce que le candidat A vient d'obtenir "une" majorité alors qu'on ne peut même pas être certain que le candidat B n'en obtiendrait pas une, lui-aussi ?
citation: Initialement posté par JB22
Mais les postulants n' ont aucun droit. Nous ne sommes pas ici dans un forum réservé aux seuls juristes.
J'emploie le terme "droit" comme quelqu'un qui serait invité à un barbecue en considérant que son hôte lui accorde le droit de manger une merguez... même si un invité arrivé plus tôt s'en est déjà goinfré deux et qu'il en reste.
Simple convention de savoir-vivre.
Avec, dans l'affaire qui nous occupe, la possibilité pour le candidat B, éventuellement non choisi, de mesurer sa cote et envisager, en fonction de celle-ci, de répondre ou non à l'invitation qui pourrait lui être faite lors du renouvellement suivant.
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Sépia
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76
Posté - 30 déc. 2016 : 02:55:40
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citation: Initialement posté par Luc Standoncitation: Initialement posté par Sépia
Je pencherais plutôt pour la solution de philippe388 Avec un bémol et une précision importante, et pas des moindre :
php88 considère que les copropriétaires qui votent POUR X ne peuvent pas voter POUR Y ni POUR Z.
Il y a donc erreur sur la personne.
D'ailleurs ça me faisait tout bizarre d'être d'accord avec philippe388
Car je souscris totalement à votre analyse
"rien n'empêche un copropriétaire ni ne lui interdit d'être POUR X et aussi POUR Y et Z.»
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Édité par - Sépia le 30 déc. 2016 02:57:07 |
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Viviane
Pilier de forums
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77
Posté - 30 déc. 2016 : 12:16:13
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Ce serait bien de ne pas perdre de vue que ce fil a un objectif pratique : renseigner quelqu’un qui a sur les bras une AG avec 70 résolutions à l’ODJ et une salle qui ferme à minuit.
Voilà ce qu’ont dit les juges d’appel, donnant raison à ceux de première instance, Il faut retenir qu’à l’époque des faits l’ordre complémentaire était possible, ce qui n’est plus le cas. Mais ça ne change rien au fond du débat.
citation: Cour d'appel de Versailles ct0243 Audience publique du lundi 5 mai 2008 N° de RG: 06/08528 https://www.legifrance.gouv.fr/affi...21&fastPos=2Considérant que les consorts X...invoquent à titre subsidiaire quatre motifs d'annulation de la quatrième résolution de l'assemblée générale ayant désigné le syndic, savoir : (…) - et l'absence de vote sur les points de l'ordre du jour complémentaire ; (…) Que l'assemblée générale n'a pris de décision que sur l'une des questions de l'ordre du jour complémentaire sans rapport avec la désignation du syndic ; (…) Que (…) l'omission de l'assemblée générale de se prononcer sur une question inscrite à l'ordre du jour complémentaire ne vicie une décision prise que si celle-ci a un rapport avec la question omise ; (…) Qu'en l'espèce et ainsi que l'ont retenu les premiers juges, l'assemblée générale, en renouvelant dans sa quatrième résolution le mandat de syndic confié au Cabinet de gestion Guy Soutoul, a nécessairement écarté les deux points de l'ordre du jour complémentaire en relation avec le renouvellement du mandat du syndic, soit la désignation du cabinet LLDS (...)
Donc résumons
Un copro peut-il voter oui à plusieurs candidats ? OUI. Pourquoi ? Parce qu’aucun texte n’autorise qui que ce soit à changer le sens de son vote s’il le fait.
Que requiert la loi de 1965 pour être désigné syndic ? Avoir atteint la majorité requise par l’article 25 ou, à défaut, par l’article 24 dès lors que le candidat a recueilli le tiers fatidique de l’article 25-1.
La loi requiert-elle d’avoir obtenu plus de voix que son concurrent ? NON.
La loi oblige-t-elle à examiner TOUTES les candidatures ? Non. Ce qui est confirmé par la décision de la cour d’appel ci-dessus, qui elle, juge même « nécessaire », une fois le syndic désigné, d’écarter les autres candidatures. Tout ce que la loi impose, c’est de continuer l’examen des candidatures suivantes à l’article 25 avant d’examiner quelque candidature que ce soit à l’article 24.
A partir de là , deux choix
1) Dès qu’un candidat a obtenu la majorité requise, vous arrêtez de voter et n’examinez pas les candidatures suivantes
2) Même si un candidat a obtenu la majorité requise, vous continuez d’examiner les autres candidatures.
La solution 1 comporte l’inconvénient que l’ordre des candidatures à une importance. Est-ce injuste ? Anormal ? Inéquitable ? Là n’est pas la question. La seule question valable c’est : est-ce illégal ? NON. Sachant que rien n’empêche l’AG de modifier le règlement de copropriété et décider qu’en cas de mise en concurrence l’ordre d’examen des candidatures sera tiré au sort…
La solution 2 comporte l’inconvénient qu’on peut se retrouver avec plusieurs syndics ayant obtenu la majorité requise pour être élus. Donc plusieurs syndics élus (ou d'ailleurs, plusieurs "autre chose": maçons, plombiers, si c'est une mise en concurrence autre)
Est-il illégal de continuer à voter alors qu’un syndic est déjà désigné ? MYSTERE.
Est-il illégal d’avoir deux syndics ? OUI.
Pour résoudre cette « illégalité », les tenants de la solution 2 proposent de décider qu’est élu, entre les candidats ayant obtenu la majorité requise, celui qui a recueilli le plus de voix (oubliant d’ailleurs au passage que tous les candidats peuvent très bien avoir obtenu exactement le même nombre de voix).
Est-ce équitable, juste etc… c’est pas la question.
Est-ce légal ? NON. Pourquoi ? Parce qu’ils introduisent, pour être désigné syndic, une condition supplémentaire (avoir plus de voix que le concurrent) qui n’est pas requise par les textes, textes qui sont d'ordre public. Et que l’assemblée générale n’a pas le pouvoir de déroger à ces textes en décidant d'une conditions de majorité supplémentaire à remplir pour qu’une résolution soit adoptée. |
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Édité par - Viviane le 30 déc. 2016 12:37:02 |
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Sépia
Contributeur actif
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78
Posté - 30 déc. 2016 : 16:04:32
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citation: Initialement posté par Viviane
Ce serait bien de ne pas perdre de vue que ce fil a un objectif pratique : renseigner quelqu’un qui a sur les bras une AG avec 70 résolutions à l’ODJ et une salle qui ferme à minuit. D'autant qu'à mon AG il y aura également 4 candidats syndic, l'élection d'un nouveau CS et des projets de travaux en plus des résolutions de base d'une AG annuelle, avec situation conflictuelle entre le syndic et le CS, le CS et une partie des copros, une partie des copros et le syndic.
Par bonheur, on peut disposer de la salle toute la nuit !
citation: Initialement posté par Viviane
Pour résoudre cette « illégalité », les tenants de la solution 2 proposent de décider qu’est élu, entre les candidats ayant obtenu la majorité requise, celui qui a recueilli le plus de voix.
Est-ce légal ? NON. Pourquoi ? Parce qu’ils introduisent, pour être désigné syndic, une condition supplémentaire (avoir plus de voix que le concurrent) qui n’est pas requise par les textes, textes qui sont d'ordre public. Et que l’assemblée générale n’a pas le pouvoir de déroger à ces textes en décidant d'une conditions de majorité supplémentaire à remplir pour qu’une résolution soit adoptée.
Il ne s’agirait pas de déroger aux textes mais de combler un vide juridique en partant du principe selon lequel nul ne peut être empêché de faire ce que la loi n’interdit pas.
La jurisprudence que vous citez est effectivement troublante.
Mais je pose la question de savoir s'il serait illégal de soumettre à l’AG une résolution préalable visant à compléter le dispositif en disant qu’en cas de mise en concurrence impliquant une pluralité de candidatures faisant chacune l’objet d’une résolution distincte et dont l’examen relève de l’art.25 :
1°) Toutes les résolutions seront soumises au vote selon l’article 25 et dans un ordre déterminé par tirage au sort
2°) Dans le cas où une seule de ces propositions a obtenu la majorité requise, elle est déclarée adoptée et les alinéas suivants deviennent sans objet
3°) Dans le cas où plus d’une de ces propositions a atteint la majorité requise, celle qui a recueilli le plus grand nombre de voix favorables est déclarée adoptée
4°) Dans le cas ou aucune des propositions n’a atteint la majorité voulue par l’article 25 mais qu’une ou plusieurs a/ont obtenu le 1/3 des voix de l’ensemble des copropriétaires, celle(s)-ci est/sont soumise(s) au(x) vote(s) de l’assemblée générale selon les dispositions de l’art. 24, la proposition adoptée étant celle qui, d’une part aura obtenu la majorité relative exigée par l’art.24 ET recueilli le plus grand nombre de voix.
5°) Dans le cas où aucune des propositions soumises au vote selon l’art.24 n’obtient la majorité relative, les résolutions concernées sont rejetées et s’il s’agit de la désignation d’un syndic il sera fait appel au juge en vue de la nomination d’un administrateur judiciaire
6°) Il sera fait application du second alinéa de l’art.25.1 dans tous les autres cas avec cette condition que s’il s’agit de la désignation d’un syndic, le délai à courir entre la présente AG et la date d’échéance du contrat du syndic actuel excède 3 mois. A défaut, il sera fait appel au juge en vue de la nomination d’un administrateur judiciaire.
J’ai un petit souci avec mon 6°, car il semblerait que la seule mise à l’ordre du jour de la désignation d’un syndic pourrait entraîner la révocation du syndic actuel à la date de l'AG.
Ajout : je conviens que le 4° peut être discuté (les autres aussi, d'ailleurs  ) pour savoir si la ou les résolution(s) ayant atteint le 1/3 au 25 serai(en)t seule(s) soumise(s) au 24 ou si toutes les résolutions devraient faire l'objet d'un vote au 24 même si une seule avait atteint le 1/3 au 25.
La question peut aussi se poser du sort réservé à une résolution rejetée par 501/1000 lors du "premier tour". Resterait-elle dans la course lors du vote à l'article 24.
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Édité par - Sépia le 30 déc. 2016 17:01:10 |
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Viviane
Pilier de forums
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79
Posté - 01 janv. 2017 : 23:23:18
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citation: principe selon lequel nul ne peut être empêché de faire ce que la loi n’interdit pas
Il ne faut jamais perdre de vue son corollaire, qui est l'obligation de respecter les textes existants.
citation: l ne s’agirait pas de déroger aux textes mais de combler un vide juridique en partant du principe selon lequel nul ne peut être empêché de faire ce que la loi n’interdit pas.
Bien sur que si, il s'agit de déroger aux textes existants.
Vous avez, supposons, 4 syndics ayant ayant atteint la majorité requise pour être syndic.
En décidant que sera syndic uniquement celui de tous qui a eu le plus de voix, vous décidez que les 3 autres ne sont PAS syndics. Or, selon les textes, ils le sont.
Votre AG doit désigner un syndic, une entreprise, quand elle a ce dont elle a besoin, vous vous arrêtez de voter, c'est tout. Parce que c'est la SEULE méthode qui ne bafoue aucun des textes existants.
citation: Mais je pose la question de savoir s'il serait illégal de soumettre à l’AG une résolution préalable visant à compléter le dispositif en disant qu’en cas de mise en concurrence impliquant une pluralité de candidatures faisant chacune l’objet d’une résolution distincte et dont l’examen relève de l’art.25 :
Toute votre résolution supplémentaire consiste à inventer des modes de scrutin. C'est pas votre job, ni celui de l'AG. C'est celui du législateur. Donc oui, c'est illégal.
En faisant ça vous allez
- provoquer des débats interminables, chacun voudra, tout comme vous, inventer un mode de scrutin tel que lui le trouve juste
- Si la résolution n'est pas adoptée, vous serez pas plus avancé
- éventuellement, si la résolution passe, vous allez embarquer tout votre syndicat dans une énorme galère, avec personne aux commandes, plusieurs entreprises choisies pour le même boulot, etc, etc... Une banque qui ne sait plus à qui elle peut confier le compte...
- et si certains des candidats ayan atteint la majorité requise pour être syndic ont exactement le même nombre de voix, vous serez pas plus avancé non plus.
La seule chose envisageable, c'est de tirer au sort l'ordre des candidatures. Pour le reste, contentez vous de tenir compte de ce que disent les textes : une résolution ayant obtenu la majorité requise est adoptée. Vous n'avez AUCUN droit de changer ça. |
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Édité par - Viviane le 02 janv. 2017 01:02:55 |
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Viviane
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Posté - 01 janv. 2017 : 23:37:35
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citation: Ajout : je conviens que le 4° peut être discuté (les autres aussi, d'ailleurs ) pour savoir si la ou les résolution(s) ayant atteint le 1/3 au 25 serai(en)t seule(s) soumise(s) au 24 ou si toutes les résolutions devraient faire l'objet d'un vote au 24 même si une seule avait atteint le 1/3 au 25.
L'article 25-1 requiert d'avoir receuilli le 1/3 des voix, sur quel texte vous baseriez vous pour voter à l'article 24 les résolutions qui n'ont PAS recueuilli ce tiers ?
citation: La question peut aussi se poser du sort réservé à une résolution rejetée par 501/1000 lors du "premier tour". Resterait-elle dans la course lors du vote à l'article 24.
Et là , même chose, si vous avez plus de la moitié de CONTRE à l'art 25, la résolution est rejetée, point final. Y'a pas de passerelle 25-1 à faire jouer..; Qu'il s'agisse de résolutions dans le cadre d'une mise en concurrence ou pas c'est PAREIL, puisque la la loi ne fait pas de différence sur ce plan.
citation: Il sera fait application du second alinéa de l’art.25.1 dans tous les autres cas avec cette condition que s’il s’agit de la désignation d’un syndic, le délai à courir entre la présente AG et la date d’échéance du contrat du syndic actuel excède 3 mois. A défaut, il sera fait appel au juge en vue de la nomination d’un administrateur judiciaire.
Et ça, ça ne veut rien dire non plus. Vous n'avez pas à "rajouter" à l'article 25-1 des conditions qui n'y sont pas. Quant à "il sera fait appel au juge en vue de la nomination d’un administrateur judiciaire." "IL" n'a pas qualité pour saisir un juge. C'est qui "IL" ? Relisez les conditions dans lesquelles la loi autorise l'administration judiciaire, et qui peut saisir le juge pour en faire nommer un, et dans quelles conditions. Là , encore, ç'est à pas à l'AG de modifier ces règles.
Le pouvoir d'établir des règles de l'AG se limite à une chose et une seule : le règlement de copropriété, qui lui SE DOIT de respecter la loi de 1965 et le décret de 1967, sans quoi ses clauses peuvent, à n'importe quel moment, être déclarées non écrites par un juge. |
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Édité par - Viviane le 01 janv. 2017 23:53:56 |
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