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juan claudio
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 Posté - 06 janv. 2017 : 16:04:57
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Le règlement de copropriété prévoit que le Conseil Syndical
doit être composé de 5 membres
Conséquences si seulement 3 postes sont comblés ?
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Posté - 06 janv. 2017 : 17:32:08
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juan claudio : Pas de soucis, 3 copros seulement ont fait acte de candidature, il n'était donc pas possible à l'AG d'élire ces 5 conseillers prévu au RDC.
Le conseil syndical est obligatoire dans un syndicat de copropriétaires, le votre sera donc constitué de 3 conseillers.
Pour être actif ces 3 membres doivent élire parmi eux leur président, c'est aussi une obligation légale. Ce CS doit donc se réunir après l'AG pour élire ce président qui en informera immédiatement le syndic.
Le président est l'interlocuteur privilégié du syndic.
Pour info, si plus d'un quart des sièges devient vacant, votre CS ne sera plus valablement constitué. C'est à dire, un des 3 membres démissionne ou vend son lot. Le syndic devra alors convoqué une AG afin de compléter de poste vacant voire élire 3 conseillers.A 5, un des 5 peut démissionner , le CS resterait valablement constitué
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Posté - 06 janv. 2017 : 17:52:13
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Si le RdC dit 5 membres doivent constitués le CS, alors votre CS n'est pas régulièrement constitué vis à vis du RdC et il faudrait soit insister pour avoir du monde, soit modifier le RdC .... |
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Posté - 06 janv. 2017 : 18:50:46
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rambouillet : ce CS de 3 membres avec un président élu est valablement élu. ET il peut exercer sa mission.
Il est assez courant que le nbr de membre soit inférieur au RDC.
Avez vous un texte, une cass. sur un CS non conforme au RDC.
Un CS est une obligation en copropriété. Si aucun copro. ne se présente, alors le juge nommera les membres.
rambouillet : Le passage oar le juge pour les 2 manquants ?  
L'AG peut aussi décider de ne pas élire de CS.
Mais 5 est peut-être le nbre maximum de membres !!
PS : le fait d'insister pour avoir le nbre prévu n'est pas un argument juridique ! Et qui va insister ? Le syndic ?? le président de séance ? le président du CS ?
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Édité par - philippe388 le 06 janv. 2017 19:25:16 |
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MIBA
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Posté - 06 janv. 2017 : 19:26:10
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Bonsoir,
Notre RDC ne mentionne rien en ce qui concerne le nombre de conseillers syndicaux.
Il n'y a donc pas de maximum.
Mais quid en ce qui concerne un éventuel minimum ?
Un seul candidat élu constitue t-il le conseil syndical à lui tout seul ? |
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mfld
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 Posté - 06 janv. 2017 : 21:14:14
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@php388 : le conseil syndical n'est pas obligatoire, sauf dans un syndicat coopératif, même s'il est vivement conseillé pour la bonne marche de la copropriété. Voir article L.21 : "Sauf dans le cas des syndicats coopératifs, l'assemblée générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité prévue par l'article 26, de ne pas instituer de conseil syndical. La décision contraire est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires."
@MIBA : pas de règle dans le RC, et pas de RFCS ? Pas de minimum, donc, le CS est valablement constitué à partir d'une seule personne. Ce qui serait rigolo c'est que cette personne refuse d'être président  .
Bonne année à tous !
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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JPM
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Posté - 07 janv. 2017 : 01:09:44
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Les dispositions du règlement de copropriété doivent être respectées.
A défaut de candidatures suffisantes, il faut, après avoir désigné trois conseillers sur les cinq nécessaires, faire procéder à la désignation judiciaire de deux autres conformément à l'article 48 du décret de 1967. Cette procédure assez minutieuse est quasiment ignorée des syndics. Elle n'est connue que de certains bailleurs non occupants qui veillent au respect des dispositions légales et réglementaires
Telle est la règle qui est rarement respectée.
Dans la réalité on désigne trois membres et on tourne à trois de manière branlante. Il faut alors proscrire toute délégation importante au CS car la décision prise en vertu de cette délégation pourrait être annulée facilement.
Une bonne précaution est de modifier le règlement de copropriété en prévoyant un créneau de n à nn membres du CS (majorité art. 26).
Une solution très efficace est aussi pour le syndic de faire connaître l'obligation de recourir à la désignation judiciaire et les frais que cela entraîne. Le nombre des candidats augmente.
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Posté - 07 janv. 2017 : 07:40:10
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citation: Notre RDC ne mentionne rien en ce qui concerne le nombre de conseillers syndicaux.
Dans ce cas, le nombre de membres désignés constitue le CS valablement constitué. Donc en théorie, un seul suffit, mais.... il faut aussi prendre en considération le nombre de lots principaux du syndicat : un membre pour 5 lots, OK.... 1 membre pour 100 lots, il y a problème de fonctionnement au delà du légal.
Là aussi, une modification du RdC avec une fourchette comme suggéré par JPM est une bonne chose. Et il y a toujours X sujets de mise eà jour d'un RdC (tous les 10 ans un RdC devrait être revu, à mon avis....)
PS : on râle toujours après les politiques comme quoi les décrets ne sortent jamais, etc... mais on n'est pas mieux avec nos RdC jamais mis à jour.... (propos personnels que j'assume  ) |
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JPM
Modérateur
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Posté - 07 janv. 2017 : 08:01:33
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Rambouillet : citation: Donc en théorie, un seul suffit, mais
Le conseil syndical étant un collège ne peut pas comporter un seul membre.
Pour les petits syndicats il devrait y avoir un régime d'assemblée spontanée, voire à bref délai comme cela était le cas pour les assemblées villageoises.
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Posté - 07 janv. 2017 : 08:47:53
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mfld :" le conseil syndical n'est pas obligatoire "
Ah BON !! on repart dans le désinformation.
Article 21 En savoir plus sur cet article...
Modifié par LOI n°2015-990 du 6 août 2015 - art. 88 (V)
Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.
Présent de l'indicatif, c'est une obligation
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Posté - 07 janv. 2017 : 08:58:35
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C'est à dire qu'il est obligatoire et non obligatoire :
* obligatoire, car la loi explique sa constitution etc.... article 21 : "Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion."
* et non obligatoire, car une AG peut décider de ne pas le constituer .... article 21 " l'assemblée générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité prévue par l'article 26, de ne pas instituer de conseil syndical. "
* et non obligatoire, car une AG ne parvient pas à désigner des membres et dans ce cas, le juge saisi essaie et peut finalement constituer impossibilité..... article 21 : "A défaut de désignation par l'assemblée générale à la majorité requise, et sous réserve des dispositions de l'alinéa précédent, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic, peut, avec l'acceptation des intéressés, désigner les membres du conseil syndical ; il peut également constater l'impossibilité d'instituer un conseil syndical."
Conclusion : un CS est obligatoire, mais peut-être non obligatoire, chacun choisit.... |
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Posté - 07 janv. 2017 : 09:08:23
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rambouillet : c'est la loi française, " C'est obligatoire, sauf......"
Mais le sauf ne fonctionne ici si aucun copro. ne fait acte de candidature. Une rareté, comme le passage par le tribunal pour nommer les membres. constater l'impossibilité de,...
Mais cela reste une OBLIGATION.
CS, compte séparé, .......  |
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mfld
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Posté - 07 janv. 2017 : 09:55:00
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Posté - 07 janv. 2017 : 10:29:09
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Je vole au secours de philippe (s'il en avait besoin). Il est impossible d'obtenir de statistique... (DU coup il a tord...)
En effet le conseil syndicat est une obligation, mais il est 'dispensable' pourvu que l'assemblée en ait voté ainsi.
Sans vote de dispense, le syndic devrait, normalement, aller au TGI demander la désignation des conseillers.
On comprend bien que le syndic qui dépense 3000 euros au nom du syndicat pur forcer des copropriétaires a participer à un conseil qu'ils ne souhaitent va vite avoir chaud aux fesses.
Le conseil syndical qui comprend un conseiller unique n'est plus un conseil. y'a t'il la aussi un syndic ou un copropriétaire en France qui va engager 3000 euros?
Contrairement à ce qu'on 'pourrait' penser, l'existence d'un conseil, voire d'un conseiller unique est en général une bonne chose pour un syndic, il est facile de renvoyer vers le conseil pour un certain nombres de demandes, et il est aussi plus confortable pour lui d'appuyer des décisions sur un avis du conseil.
C'est pour cela que dans une copropriété de 4 ou 5 l'existence d'un conseiller unique qui donne un avis positif sur des questions qui lui sont soumises 'asseoit' la position du syndic tout en donnant une illusion de contrôle;
Le souci du conseiller unique, c'est qu'il fait ... ce qu'il veut...
Que ce soit sur le respect du nombre de conseillers inscrits au RdC ou l'existence d'un conseil à 1 seul conseiller, le respect de la loi est quasiment impossible à obtenir, il faut bien l'avouer. |
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mfld
Contributeur actif
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Posté - 07 janv. 2017 : 11:05:32
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Je plussoie le propos, en insistant que ce qui fait la valeur d'un CS, ce n'est pas de respecter son quota de membres, mais d'avoir des membres qui assurent leur mission correctement. Rien ne sert de forcer judiciairement des copropriétaires qui "ne veulent pas en jouer" pour obtenir un CS de potiches de plus.
La rareté que je conteste, c'est les copros sans CS. J'en ai connu une il y a 10 ans, où c'est finalement un copro fraîchement arrivé qui a "monté" un CS à partir de rien. Et j'en connais une actuellement, où le syndic bénévole fait tellement bien son boulot que personne ne voit l'intérêt d'avoir un CS... au grand désespoir dudit syndic bénévole qui se sent bien seul ! Ce qui, sur le faible nombre de syndicats avec lesquels je suis en rapport, est une proportion significative.
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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Édité par - mfld le 07 janv. 2017 11:17:20 |
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Posté - 07 janv. 2017 : 11:33:24
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un des éléments que pourrez nous fournir juan claudio, c'est le nombre de lots principaux du syndicat ,..... certes cela ne change pas les termes de la loi, mais expliquerez s'il faut se battre ou non... |
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Posté - 07 janv. 2017 : 18:43:01
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mfld : le syndic bénévole fait tellement bien son boulot que personne ne voit l'intérêt d'avoir un CS..
Des copros qui n'ont donc rien compris au role du syndic t du CS !
Le syndic gère, bien ou mal peu importe, ET le CS controle. 2 missions différentes qui ont chacune une importance pour la bonne marche du SDC.
Confiance n'a rien à voir avec un controle des comptes.
mfld : Ce qui, sur le faible nombre de syndicats avec lesquels je suis en rapport, est une proportion significative.
Attention vos 2 expériences n'en font pas une statistique exacte, bien au contraire, on ne peut rien en tirer.
Quant aux membres potiches dans des CS ! nous en connaissons tous. C'est pourquoi ce CS à 3 membres actifs avec son président, c'est mieux qu'à 5 avec une majorité de potiches.
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Gédehem
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Posté - 07 janv. 2017 : 19:04:41
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Sur question posée initialement (3 candidats élus alors que le RDC prévoit 5 membres), JPM indique :
"A défaut de candidatures suffisantes, il faut, après avoir désigné trois conseillers sur les cinq nécessaires, faire procéder à la désignation judiciaire de deux autres conformément à l'article 48 du décret de 1967."
Il me semble qu'il ne faut pas mélanger le refus de l'AG de pourvoir les 5 sièges prévus, ici sur d'autres candidatures que les 3 désignés, 2 étant refusées, avec le défaut de candidatures présentées à l'AG.
Quand bien même le syndic solliciterait le juge, on voit mal celui-ci désigner 2 conseillers alors même que personne ne sollicite un siège, qu'il n'a personne pouvant être désigné.
On connait d'avance sa réponse
Faute d'autres candidatures, le CS est régulièrement formé avec ces 3 membres.
C'est la rédaction de ces RDC qui est en cause (comme il en est pour d'autres clauses "imposées"), la fixation d'un nombre précis étant une idiotie, souvent impossible à tenir.
Clause qui devait être de type " Le CS sera composé au moins de (3) membres titulaires, au plus de (5, 7, 13), de préférence en nombre impair."
Sur le point de savoir su le CS est obligatoire, il est sidérant que certains se posent encore la question.
Surtout pour faire de la désinformation.
Confusion entre l'obligation qui procède de la loi et la dispense qui pourrait être décidée par le syndicat. |
Édité par - Gédehem le 07 janv. 2017 19:16:22 |
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Posté - 07 janv. 2017 : 19:11:48
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citation: on voit mal celui-ci désigner 2 conseillers alors même que personne ne sollicite un siège, Je ne comprends pas l'argument puisque tel que il empêcherait donc le Juge de nommer tout conseiller même a partir de zéro
citation: et qu'il n'a personne pouvant être désigné. S'il y a 10 copropriétaires, que le RdC en spécifie 5 et qu'il n'y en n'a que 3, il y a en théorie 7 possibilités.
Mais encore une fois, en effet personne ne va se battre, sauf cas tres spécifique.
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Gédehem
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Posté - 07 janv. 2017 : 19:19:12
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Si on sollicite le juge sans proposer de nom, ici 2 copropriétaires qui seraient candidats, il ne pourra pas en désigner malgré eux, '"à l'insu de leur plein gré" ....
Il ne pourra que constater l'impossibilité de pourvoir les 2 sièges faute de candidat.
Temps et €€€ perdus pour rien, ce qui est connu d'avance. |
Édité par - Gédehem le 07 janv. 2017 19:20:54 |
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JPM
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Posté - 07 janv. 2017 : 21:46:40
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Le juge ne peut désigner qu'un copropriétaire acceptant.
Le cas échéant il rend une décision constatant qu'il n'est pas possible de parvenir à la constitution d'un conseil syndical conforme aux prescriptions du règlement de copropriété. Il n'y a donc pas de conseil syndical.
Les trois désignés peuvent jouer au CS mais en cas de conflit ils sont tout nus.
Dans la pratique un bon avocat fait comprendre aux copropriétaires qu'ils doivent se dérouiller un peu. On finit avec deux conseillers et des suppléants
En cas de conflit la règle de droit triomphe toujours, serait-ce sept ans plus tard.
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Composition Conseil Syndical 
