| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
|
 Posté - 18 janv. 2017 : 11:29:47
|
Un arrêté vient d'être publié aujourd'hui relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...gorieLien=id
Comment interprêter l'article 3 :
"Toute publicité effectuée par l'un des professionnels visés à l'article 1er et relative à la vente d'un bien déterminé, doit, quel que soit le support utilisé, indiquer :
"1° Le prix de vente du bien objet de la publicité. Le cas échéant, ce prix comprend obligatoirement la part des honoraires du professionnel à la charge de l'acquéreur et est exprimé à la fois honoraires inclus et exclus. La taille des caractères du prix du bien mentionné honoraires inclus est plus importante que celle du prix du bien hors honoraires. Le prix de vente ne peut en aucun cas inclure la part des honoraires à la charge du vendeur ;
"2° A qui incombe le paiement des honoraires du professionnel à l'issue de la réalisation de la transaction ;
"3° Le montant toutes taxes comprises (TTC) des honoraires du professionnel qui sont à la charge de l'acquéreur, exprimé en pourcentage de la valeur dudit bien entendue hors honoraires ; ce montant est précédé de la mention « Honoraires : »."
Comment l'appliquer dans le cas d'un bien valant 500.000 € confié à un agent immobilier avec un mandat mettant les honoraires de 30.000 à la charge du vendeur :
- met-on dans l'annonce le prix à 500.000 ? quid dans ce cas de la mention "Le prix de vente ne peut en aucun cas inclure la part des honoraires à la charge du vendeur" ?
- ou doit-on mettre 470.000, mais alors comment le vendeur va payer les honoraires ?
|
|
|
|
amepi
Contributeur senior
635 message(s)
Statut:
|
|
1
 Posté - 18 janv. 2017 : 12:41:25
|
Bonjour,
La seule modification qu'apporte cet arrêté si les honoraires sont charge vendeur, c'est de l'indiquer. Dans votre exemple, 500 000 €, honoraires à la charge du vendeur.
Ce qu'il faut comprendre lorsque les honoraires sont charge vendeur, c'est qu'il n'y a pas d'honoraires dans le prix. L'acquéreur achète un bien immobilier, pas des honoraires. Il paie d'ailleurs les frais "de notaire" sur le prix total, il n'y a pas de dissociation prix/honoraires. Le vendeur prélève la somme nécessaire pour payer l'agence sur le prix de vente s'il le souhaite, mais il peut aussi utiliser son livret d'épargne...
Il est incohérent de prétendre que les honoraires sont compris dans le prix quand les honoraires sont à la charge vendeur, à tel point qu'en présence de la mention FAI, la Cour de cassation en déduit que les honoraires sont nécessairement à la charge de l'acquéreur.
Voir http://blog.cimm-immobilier.fr/prof...re-6884.html
Cet arrêté va surtout empêcher les agences prenant des mandats avec honoraires charge acquéreur, de ne mentionner en publicité que le prix de vente hors honoraires, afin que leurs annonces se retrouvent en tête de liste sur internet.
|
|
|
|
|
|
Sunbird
Pilier de forums
4950 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 18 janv. 2017 : 16:31:19
|
|
citation: Initialement posté par universimmo
Le prix de vente ne peut en aucun cas inclure la part des honoraires à la charge du vendeur ;
C'est surtout ce point qui me semble ambiguë.
Si honoraire vendeur, on met quel prix le net vendeur ou le FAI?
|
|
|
|
amepi
Contributeur senior
635 message(s)
Statut:
|
|
3
Posté - 20 janv. 2017 : 10:39:29
|
On ne met pas le net vendeur qui n'aurait aucun intérêt pour l'acquéreur, et la notion de FAI n'existe que si les honoraires sont à la charge de l'acquéreur.
On met donc le prix de vente, en précisant que les honoraires sont à la charge du vendeur. |
|
|
|
|
|
Sunbird
Pilier de forums
4950 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 20 janv. 2017 : 12:47:11
|
|
citation: Initialement posté par amepi
On ne met pas le net vendeur qui n'aurait aucun intérêt pour l'acquéreur, et la notion de FAI n'existe que si les honoraires sont à la charge de l'acquéreur.
On met donc le prix de vente, en précisant que les honoraires sont à la charge du vendeur.
Ce que je comprends c'est qu'on devrait mettre :
470 000 euros en indiquant honoraires à la charge du vendeur
ou
500 000 euros dont 30 000 euros d'honoraires à la charge du vendeur.
Par contre si on indique 500 000 euros avec la simple mention horaires charges vendeurs on ne répond pas au texte.
Bref cet article est incompréhensible |
|
|
|
amepi
Contributeur senior
635 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 21 janv. 2017 : 10:57:00
|
Avec votre première solution le vendeur percevrait 440 000 €.
La deuxième est la bonne. Vous présentez le prix-dans lequel il n'y a pas d'honoraires- et signalez que les honoraires sont charge vendeur.
Ce qu'il faut bien comprendre c'est que quand les honoraires sont charge vendeur il n'y a pas d'honoraires dans le prix. Avec cette précision l'arrêté enfonce une porte ouverte. Si elle y est c'est pour que les AI cessent (enfin !) d'indiquer FAI quand les honoraires sont charge vendeur. |
|
|
|
|
|
amepi
Contributeur senior
635 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 11 févr. 2017 : 13:50:05
|
Ce que dit l'arrêté :
" Le prix de vente ne peut en aucun cas inclure la part des honoraires à la charge du vendeur ;"
Le législateur nous interdit de faire une chose impossible. C'est quand même un peu fort de café. Ou alors il faut qu'il nous explique comment un prix de vente pourrait inclure des honoraires à la charge du vendeur ?
C'est absolument impossible techniquement, il était donc inutile de l'interdire juridiquement.
C'est possible seulement économiquement, si le vendeur choisit (c'est bien sûr le plus fréquent) de prélever sur le prix de vente pour payer l'agence.
C'est aberrant. Signé par Michel SAPIN quand même.
Ca aura donc autant d'effet qu'une loi interdisant de se téléporter. Quoique sur ce point on ne sait pas ce que l'avenir nous réserve ;-). |
|
|
|
|
|
7
Posté - 11 févr. 2017 : 14:46:11
|
Les fédérations FNAIM, UNIS et SNPI attaquent l'arrêté mais apparemment pas pour cela...
Nous les avons interrogés sur cette phrase aberrante mais visiblement elle n'a pas l'air de les déranger, bien qu'ils n'aient aucune explication sur sa portée exacte !
Nous avons indiqué sur notre site professionnel que "compte tenu du fait que les honoraires prévus au mandat ne relèvent que de la relation entre le vendeur et son mandataire, l'interprétation à ce stade serait que le prix indiqué dans l'annonce doit être le prix qu'aura à payer l'acquéreur, net de tout honoraire qui serait dû en sus"...
|
Édité par - rédaction Universimmo le 11 févr. 2017 14:49:00 |
|
|
|
amepi
Contributeur senior
635 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 11 févr. 2017 : 15:31:14
|
|
Oui ils l'attaquent parce qu'il irait au delà de ce que préconise la loi Alur, et parce qu'il ne concerne que les agents immobiliers, pas les autres intervenants tels les notaires qui font de la publicité avec le prix hors honoraires et ajoutent ensuite lors de la vente des honoraires de négociation à la charge de l'acquéreur...et facturent la publicité aux vendeurs. |
|
|
|
|
|
RV.
Nouveau Membre
6 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 11 févr. 2017 : 18:05:23
|
J'ai un mail écrit de la DDPP Direction Départementale de la Protection Publique de TOULOUSE qui contrôlera l'application de l'arrêté me précisantje les cite :
"Si les honoraires à la charge du vendeur sont prévus : l'annonce doit dans ce cas comporter un seul prix de vente qui ne peut pas inclure les honoraires à la charge du vendeur. Le prix de vente ne contient p |
|
|
|
RV.
Nouveau Membre
6 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 11 févr. 2017 : 18:12:15
|
J'ai un mail écrit de la DDPP Direction Départementale de la Protection Publique de TOULOUSE qui contrôlera l'application de l'arrêté me précisant je les cite en copié/collé :
"Si des honoraires à la charge du vendeur sont prévus : l’annonce doit dans ce cas comporter un seul prix de vente qui ne peut pas inclure les honoraires à la charge du vendeur.
Le prix de vente ne contient pas, juridiquement, le pourcentage prélevé par l’intermédiaire. Le prix indiqué sur l’annonce ne peut donc en aucun cas comprendre les honoraires de l’intermédiaire sous peine de constituer une infraction à l’arrêté du 10 janvier 2017.
En pratique, le vendeur tient compte du fait qu’il a à sa charge les honoraires et majore de ce fait le prix de vente. Celui-ci peut donc comprendre économiquement les honoraires de l’intermédiaire.
De même, le mandat de vente ou le compromis ne peuvent pas comporter de mention indiquant que le prix de vente comprend des honoraires car l’acheteur supporterait des frais qui ne lui sont contractuellement pas imputables.
Exemple : prix de vente hors honoraires à la charge du vendeur 300 000 € avec 15 000 € d’honoraires à la charge du vendeur.
Le vendeur intègre ici économiquement les 15000 euros d’honoraires dans le prix de vente sans que juridiquement les honoraires soient mis à la charge de l’acquéreur.
prix : 315.000 € *
* les honoraires d'agence sont intégralement à la charge du vendeur
En cohérence, le mandat et le compromis doivent stipuler concomitamment un prix de vente de 315 000 euros et 15 000 euros d’honoraires à la charge du vendeur.
Pratique dite du « basculement »
La pratique consiste, dans un premier temps, à stipuler des honoraires à la charge du vendeur dans le mandat de vente, ce qui permet de diffuser des publicités sans afficher le pourcentage d’honoraires. Dans un second temps, ces mêmes agents immobiliers procèdent de manière quasi-systématique à un « basculement » de leurs honoraires pour les mettre à la charge de l’acquéreur.
Le ministère de la justice analyse ce type de pratique comme étant prohibée à la fois sur les plans civil et pénal.
Le basculement des honoraires par le biais d’un avenant au mandat de vente initial est une pratique également prohibée."
CET ARRÊTE EST UNE ABERRATION d’hypocrisie,pour un objectif de transparence c'est loin d'être clair autant dans la formulation que dsans le sens !!!!!!
|
|
|
|
amepi
Contributeur senior
635 message(s)
Statut:
|
|
11
Posté - 11 févr. 2017 : 18:42:42
|
J'avais écrit il y a quelques années à une DDCCRF pour leur signaler que la mention FAI était illégale si les honoraires étaient charge vendeur, ils m'avaient répondu qu'elle était passée dans les moeurs et que comme ça l'acquéreur était informé que le prix était honoraires inclus... Il n'y a que les imbéciles qui ne changent jamais d'avis.
Quant au "basculement" il y a bien longtemps qu'il ne faut plus le faire :
http://blog.cimm-immobilier.fr/prof...ur-6821.html
Ce qui va se passer ? Les AI vont arrêter de "basculer" les honoraires. Le perdant ? L'acquéreur. Le gagnant ? L'Etat, puisque il percevra plus de TPF. La DGCCRF dépend du ministère des finances... |
|
|
|
|
|
Sunbird
Pilier de forums
4950 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 12 févr. 2017 : 13:59:06
|
|
L'explication que vous donne la DDPP permet effectivement de répondre au décret lorsque les honoraires sont charge vendeur. |
|
|
|
13
Posté - 13 févr. 2017 : 10:56:49
|
Comme toujours dans ce genre de débats (v. les interventions de RV.), on perd de vue ce qu'est véritablement le prix d'un bien : ç ne peut être que le prix qu'un acheteur est prêt à mettre pour l'acquérir.
S'il n'a demandé à personne de l'aider à trouver le bien (c'est à dire s'il n'a pas donnée mandat de recherche à un AI agissant en tant que "chasseur"), si les honoraires sont charge vendeur, le prix est le prix total, sur lequel le vendeur prélèvera pour payer les honoraires de son mandataire. C'est aussi le prix qu'il aurait payé en PAP.
Si les honoraires sont charge acquéreur, le vrai prix est le prix nominal plus les honoraires acquéreur, puisqu'en fait l'acquéreur n'a rien demandé. C'est encore ce prix total qu'il paierait en PAP.
En conclusion, quand l'AI agit dans le cadre d'un mandat conclu avec un vendeur, les honoraires ne sont jamais une charge augmentative du prix : ils font partie du prix.
Quand on va chez un concessionnaire automobile, on considère bien que le prix du véhicule est celui affiché, et que la commission du concessionnaire n'est pas une charge augmentative du prix. Le constructeur la paye sur le prix perçu.
Et qu'on nous épargne le couplet selon lequel sur mandat de vente, l'AI travaillerait aussi pour l'acquéreur : celui-ci n'a rien demandé lorsqu'il contacte l'AI sur une annonce...
|
|
|
|
Sunbird
Pilier de forums
4950 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 13 févr. 2017 : 11:33:23
|
|
citation: Initialement posté par rédaction Universimmo
En conclusion, quand l'AI agit dans le cadre d'un mandat conclu avec un vendeur, les honoraires ne sont jamais une charge augmentative du prix : ils font partie du prix.
Cela fait des années que j'explique cela.
|
|
|
|
amepi
Contributeur senior
635 message(s)
Statut:
|
|
15
Posté - 13 févr. 2017 : 11:44:51
|
|
@rédaction Universimmo, vous avez parfaitement résumé la situation, et la DDCCRF est à côté de la plaque. |
|
|
|
|
|
amepi
Contributeur senior
635 message(s)
Statut:
|
|
16
Posté - 13 févr. 2017 : 11:46:00
|
J'ai posé cette question à la DGCCRF :
"L'arrêté du 10 janvier s'appliquera-t-il aux notaires ?
Si ce n'est pas le cas, ce serait particulièrement discriminatoire. Les notaires en effet travaillent pour l'essentiel avec des honoraires charge acquéreur, et communiquent sur le prix hors honoraires.
Et leurs honoraires de transaction sont désormais libres.
Déjà que, non concernés par la loi Hoguet, certains font signer des mandats exclusifs irrévocables un an, alors que nous sommes limités à trois mois...
Selon un récent sondage, suite à la loi "Macron", 40 % des notaires souhaitent se lancer dans la transaction ! " |
|
|
|
|
|
Sunbird
Pilier de forums
4950 message(s)
Statut:
|
|
17
Posté - 13 févr. 2017 : 12:55:19
|
Mettre charge acquéreur c'est le meilleur moyen d'avoir des difficultés.
L'acquéreur connait de fait les honoraires, et il a liberté pour négocier les honoraires.
Je suis acquéreur, l'annonce m'indique que les honoraires sont charge acquéreur, je rédige une offre au prix vendeur et j'indique 500 euros d'honoraires au lieu de 15000 euros.
Le vendeur accepte l'offre car il a son prix, et l'agence refuse l'offre car elle n'a pas ses honoraires.... |
|
|
|
amepi
Contributeur senior
635 message(s)
Statut:
|
|
18
Posté - 13 févr. 2017 : 13:14:59
|
|
... et le vendeur ne peut pas vendre à ce client. |
|
|
|
|
|
Sunbird
Pilier de forums
4950 message(s)
Statut:
|
|
19
Posté - 13 févr. 2017 : 14:07:30
|
|
citation: Initialement posté par amepi
Selon un récent sondage, suite à la loi "Macron", 40 % des notaires souhaitent se lancer dans la transaction ! "
Avez vous ce sondage? |
|
|
|
Sunbird
Pilier de forums
4950 message(s)
Statut:
|
|
20
Posté - 13 févr. 2017 : 14:23:21
|
|
citation: Initialement posté par amepi
... et le vendeur ne peut pas vendre à ce client.
...Vous êtes dans la logique d'avant ALUR.
Si Duflot a fait qu'on indique les honoraires charges acquéreurs dans les annonces c'est pour permettre la négociation par les acquéreurs.
|
|
|
|
|
Sujet |
|
|
Appel à interprétation de l'arrêté du 10 janvier 
