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sentinelle
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 Posté - 04 mars 2017 : 14:46:36
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Bonjour,
Quant on a affaire à un copropriétaire de mauvaise foi qui depuis 8 ans au moins ne paie pas ses charges, peut-on demander à voter en AG, l'application stricte de l'art 19-2 de la loi du 19/07/1965 (permettant à un syndic de faire un référé rapidement après le premier appel non honoré et d'obtenir l'intégralité des charges de l'année).
Je souhaiterai en faisant voter cette résolution que chaque année, le syndic fasse automatiquement un référé dès le premier manquement.
Plusieurs syndics se sont succédé dans la copropriété. Le syndic actuel élu en 2013, a mené de front plusieurs actions dont certaines sont en cours (prise d'hypothèque - assignation - saisie conservatoire ) mais divers aléas, le manque de réactivité des protagonistes, les manœuvres du copropriétaire font que cela s'éternise. Le copropriétaire défaillant demande en plus, dans les conclusions de son avocat un échelonnement du paiement de sa dette. Ce qui fait que nous n'en verront jamais la fin, car les appels non honorés continuent de tomber.
Question subsidiaire: le syndicat, s'appuyant sur la mauvaise foi manifeste du copropriétaire, peut-il "s'opposer" à l'échelonnement de la dette.
Merci par avance à tous pour vos réponses et bravo pour le site toujours très instructif.
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Posté - 04 mars 2017 : 16:18:59
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citation: permettant à un syndic de faire un référé rapidement après le premier appel non honoré Pourquoi un référé?
L'article 19-2 ne parle pas d'agir en référé, il indique que le copropriétaire en défense peut recourir a une action 'comme en matière de référé' mais pour faire une mainlevée d'hypothèque.
Le sydnic normalement commence par une injonction de payer, plus rapide et infiniment moins couteuse mais qui certes ne met pas en oeuvre l'intégralité des charges appelables de l'année.
Ensuite; il faut après avoir obtenu une décision de justice ou avec une simple mise en demeure poser une hypothèque.
citation: L'hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d'avoir à payer une dette devenue exigible Le référé n'avance pas plus.
Je ne vois pas comment, ayant un dossier deja en route, sur le fonds, vous pourriez passer en référé. |
Édité par - ribouldingue le 04 mars 2017 16:20:27 |
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sentinelle
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Posté - 04 mars 2017 : 16:55:08
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Merci pour la réponse.
La procédure sur le fond date d'avril 2016 ...depuis la dette de ce copropriétaire s'est aggravé bien évidemment.
C'est une course sans fin: on entame une procédure et avant qu'elle n'aboutisse de nouveaux impayés se sont accumulés. Il faudrait entamer une autre procédure tous les 2 ans !
Je me demandais donc si quand la procédure au fond sera terminé, il n'était pas possible d'avoir un protocole qui contraindrait le syndic à agir en référé selon cet article 19-2 sans tergiverser, rapidement et à moindre frais...
j'avoue que nous sommes découragés et que nous ne savons plus que faire pour enrayer ce cercle vicieux.
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 Posté - 04 mars 2017 : 17:00:06
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Malheureusement le mal vient de la justice française, de ses lenteurs, et de ses inefficacités (Le droit du débiteur aux ruses, aux reports, aux reculades pour petits paiements, etc..);
Toute copropriété dans votre cas en prend pour 10 ans. Je sais bien que cela ne va pas vous aider, mais l'essentiel est que les sommes dues soient inscrites en hypothèques, et que la pression ne se relâche pas.
Les procédures sont multiples mais identiques, il n'existe pas de voix rapide après la première ou les deux première. Ce n'est pas comme les oeufs, on n'en vend pas 13 pour 12 payées, malheureusement.
Quand la dette grossit trop, il faut envisager la vente forcée. Le bon côté est qu'une partie des frais est rembouusée (mais une partie vous reste, que le bien constitue un gage correct, il faut juste que sa valeur ne se laisse pas dépasser par celle de la dette cumulée. |
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JPM
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Posté - 04 mars 2017 : 18:20:21
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Il ne faut pas attendre qu'une procédure soit terminée pour en commencer une autre.
Dans votre cas ce que vous appelez le référé est inutile.
Il faudrait savoir ce que vous entendez pas divers aléas ???
Il faut aussi savoir ce qu'il en est exactement de l'hypothèque inscrite. Savoir s'il y a un autre créancier inscrit en premier rang. Vérifier s'il a été envisagé de pratiquer la saisie immobilière du lot.
La Justice n'est effectivement pas très rapide mais l'expérience montre que les recouvrements ne sont pas toujours menés avec la diligence nécessaire par les syndicats de copropriétaires.
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sentinelle
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Posté - 04 mars 2017 : 19:06:10
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Les aléas sont multiples mais la lenteur et le manque de réactivité du syndic et de l'avocat sont sans doute les principaux.
S'y ajoute une saisie conservatoire qui aboutit quand le locataire dont on devait saisir le loyer s'en va !
Le report demandait par le copropriétaire obtenu sans raison majeure nous fait perdre plusieurs mois.
Oui, la vente immobilière est prévue ... mais quand ? En tout cas, cela n'a pas encore été voté. Et cette opération me parait tellement longue et incertaine !
Vos conseils, JPM, me serviront pour poser des questions au syndic au sujet de l'hypothèque. Merci. |
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JPM
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Posté - 04 mars 2017 : 23:35:06
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Il faut voter la saisie immobilière le mois prochain si vous avez déjà un jugement susceptible d'exécution.
Question quand même : quel est le montant de la dette à ce jour ?
Attention : le vote de la saisie immobilière s'inscrit dans une procédure juridique et comptable spécifique.
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Franck1966
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Posté - 05 mars 2017 : 11:11:33
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Sentinelle, j'ai malheureusement le cs dans une copro où un copropriétaire ne paie JAMAIS ses charges.
Donc le syndicat l'attaque avec demande de vente de l'appartement, nous gagnons à chaque fois (déjà trois fois ...), et au moment de saisir l'appartement pour la vente, le copropriétaire paie ses dettes (mais celles au moment du début de la procédure), donc au moment où il paye, il doit déjà près de 4000€, et c'est reparti pour deux à trois ans.
Le tribunal ne condamne jamais le copropriétaire à régler ce qu'il doit au moment du délibéré, mais uniquement au début.
Donc nous venons d'entamer une quatrième procédure, et comme il fait payer ses locataires en espèces (non déclaré), nous ne pouvons même pas saisir les loyers, et personne ne fait rien  
Bon courage et vive la justice |
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JPM
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Posté - 05 mars 2017 : 11:24:48
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Franck 1966 : citation: Le tribunal ne condamne jamais le copropriétaire à régler ce qu'il doit au moment du délibéré, mais uniquement au début.
C'est inexact. Il est en principe toujours possible d'actualiser la demande en cours d'instance.
Une réserve lorsque le débiteur fait défaut, ne se présente pas à l'audience du Juge de proximité ou duTI ou ne prend pas d'avocat devant le TGI.
Par ailleurs il faut rester dans le taux de compétence de la juridiction saisie.
Si vous avez saisi le juge de proximité pour 3 100 € vous ne pouvez pas ajouter 1200 € car vous dépasserez 4000 €
Plus généralement : pas nécessaire d'attendre le jugement pour une première affaire avant den engager une autre
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 05 mars 2017 : 11:30:25
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Désolé JPM, j'aurai dû écrire " le tribunal n'a jamais condamné dans notre cas", effectivement j'ai fait une généralité d'un cas précis.
Par contre le copropriétaire est condamné à régler ses dettes soit environ 13000 à 15000€ à chaque fois + 700€ à l'article 700, quand la procédure nous coute environ 2000 ... |
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Posté - 05 mars 2017 : 13:02:14
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citation: C'est inexact. Il est en principe toujours possible d'actualiser la demande en cours d'instance. C'est exact, et les Juges suivent, mais rien que le jour du délibéré, qui sur le fonds peut-etre 3 mois plus tard, on a deja 3 mois dans le vent.
S'il y a nécessité d'un complément en délibéré, on peut atteindre 5 mois.
Dans le cas de la copropriété, il faut compenser par le fait que les charges de l'année deviennent exigibles si un appel est resté impayé. |
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JPM
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Posté - 05 mars 2017 : 17:59:18
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Franck 1966 : citation: quand la procédure nous coute environ 2000
Quel est le montant de chaque appel trimestriel pour ce copropriétaire ?
Vous pouvez procéder par injonction de payer ou, tout le moins, rester dans la compétence du juge de proximité. Si vous allez chaque fois devant le TGI vous perdez temps et argent.
Avez vous fait inscrire l'hypothèque légale du syndicat pur laquelle point n'est besoin d'un jugement.
Avez vous obtenu des indemnités de l'art 700 du code de procédure civile pour compenser les frais d'avocat et des dommages et intérêts pour compenser les autres frais ?
Attention : veillez à ce que votre syndic ne passe pas les frais de procédure directement au débit du copropriétaire débiteur. C'est interdit. L'art 10-1 ne permet l'imputation directe que pour certains frais et en fin de procédure.
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Posté - 06 mars 2017 : 07:14:10
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Si dans votre RdC, il y a une disposition concernant la déchéance des termes elle vient conforter l'article L19-2 de la loi de 1965.
Alors le syndic lorsqu'il fait la demande d'injonction de payer, il demande la déchéance des termes après l'avoir calculé à partir de ce qui a été voté à l'AG et cela couvre en général 2 ans (si les résolutions ont été bien prises).
A signaler que les syndics rechignent aux injonctions de payer, alors ils préfèrent "balancer" aux avocats, ainsi le travail est moindre (et tout le monde y gagne, sauf le syndicat...). |
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JPM
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Posté - 06 mars 2017 : 08:22:55
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Tout est faux dans le post de Rambouillet.
Il ne peut pas y avoir une clause de déchéance du terme dans le règlement de copropriété . La procédure de l'article 19-2 est coûteuse. Elle ne vise en fait que la première provision de l'article 14-1 d'un exercice. Pour les travaux il faut une autre action. La déchéance du terme n'est pas toujours prononcée.
Elle ne peut pas être demandée à l'occasion d'une injonction de payer puisqu'il s'agit d'un procédure dérogatoire et contradictoire.
La phrase citation: A signaler que les syndics rechignent aux injonctions de payer, alors ils préfèrent "balancer" aux avocats, ainsi le travail est moindre (et tout le monde y gagne, sauf le syndicat.
entre dans le champ des incantations anti syndics les plus éculées.
La vérité est que pendant des dizaines d'années l'ARC a prétendu que les recouvrements entrent dans le champ du forfait de rémunération et a contesté notamment l'octroi d'une rémunération spécifique pour les injonctions de payer qui laissent au syndic l'intégralité du travail.
En outre l'ARC a contesté la consistance de ce travail qui est plus important qu'on ne croit surtout en ce qui concerne la surveillance des délais
Ensuite elle a contesté la rémunération des avocats quand ils la pratiquent . Conséquence : les avocats l'ont abandonnée.
Les syndicats ont le droit de faire valoir ce que peut rapporter l'ARC parfois au cours d'un contrôle de compte. Ils n'ont pas conscience de ce qu'elle a pu leur coûter par ses comportements inconséquents
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Posté - 06 mars 2017 : 11:35:48
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citation: Tout est faux dans le post de Rambouillet.
désolé de vous contredire sur deux points :
* les déchéances des termes existent dans des RdCs
* les demandes de déchéances des termes sont admises par les juges qui les prononcent
citation: La phrase
citation:
A signaler que les syndics rechignent aux injonctions de payer, alors ils préfèrent "balancer" aux avocats, ainsi le travail est moindre (et tout le monde y gagne, sauf le syndicat.
entre dans le champ des incantations anti syndics les plus éculées.
Ce n'est pas une incantation, mais un constat confirmé par certains syndics eux-mêmes ; désolé, je sais que vous n'aimez pas que l'on dise la vérité qui vous gêne sur les syndics, mais ce sont des faits ! et non des incantations.... |
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JPM
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Posté - 06 mars 2017 : 11:56:39
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Les déchéances des termes figurent dans les RC qui ont été mis à jour et reproduisent les termes de la loi.
En dehors de ce cas merci de présenter un exemple avec la date du RC.
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Posté - 06 mars 2017 : 12:33:57
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Même s'ils reproduisent la loi, comme vous dites, ils sont dans le RDC (1994 et plus tard) de ceux dont je parle et ces articles donc connus de tous les copros concernés. Le juge tient compte de ces articles de la Loi et du RdC... |
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Posté - 06 mars 2017 : 13:10:47
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citation: entre dans le champ des incantations anti syndics les plus éculées.
Eculées peut-être, véridiques certainement. C'est même la que se situe tout le problème lié aux couts qu'engage le syndic.
citation: Elle ne peut pas être demandée à l'occasion d'une injonction de payer puisqu'il s'agit d'un procédure dérogatoire et contradictoire. Si elle est contractuelle, en pratique écite dans le RdC elel peut l'être y compris dans une requête en injonction de payer qui ne juge que selon ce qui est contractuel (donc non contestable).
Je ne comprends pas ce 'elle ne peut pas' appliquée a tous les cas. Ca n'est pas sérieux, JPM, surtout venant de vous |
Édité par - ribouldingue le 06 mars 2017 13:20:20 |
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JPM
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Posté - 06 mars 2017 : 23:58:54
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La déchéance du terme pour les provisions ultérieures est rendue possible par l'article 19-2 de la loi.
Elle ne peut être prononcée que par le président du TGI statuant comme en matière de référé.
Quand le texte de cet article a été reproduit dans le règlement de copropriété, la clause demeure une disposition légale et non pas une clause conventionnelle issue de la volonté du rédacteur du RC ou parfois des volontés convergentes des parties concernées.
Le juge saisi d'une requête afin d'injonction de payer ne peut pas prononcer la déchéance du terme pour les provisions ultérieures.
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Posté - 07 mars 2017 : 06:21:45
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C'est toujours plus facile avec le texte sous les yeux:
citation: Article 19-2
A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.
Après avoir constaté le vote du budget prévisionnel par l'assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l'article 14-1 et devenues exigibles. L'ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de plein droit.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à -vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22.
Vous avez parfaitement raison en invoquant le second alinea.
C'est juste qu'en en relisant je me demande comment on peut donc par un alinea d'un article de loi renvoyer un demandeur pour un montant de moins de 10 000 euros qui normalement est 'traité' devant le TI 'de fait devant le TGI et uniquement dans une requête comme en manière de référé.
A relire, c'est donc assez étonnant.
A moins qu'il faille comprendre que les provisions deja exigées vont au TI et les provisions exigibles au TGI....... Rien ne m'étonne plus des législateurs.... décidément. |
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Posté - 07 mars 2017 : 06:56:35
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et c'est la même chose devant le juge de proximité.
Pour rappel, le président du TGI peut "déléguer" (je ne suis pas sur du terme exact) aux juges eux-mêmes suivant les montants. Et dans certains tribunaux, vous avez un service spécial "injonction de payer".
Pour ma part, cela se pratique ainsi devant le juge de proximité et tant qu'il n'y a pas contradiction .... |
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résolution de l'AG 
